به گزارش مشرق به نقل از فارس،خودکفایی نسبی در تامین تکنولوژی و مصالح و ابزارآلات ساختمانی از نقاط قوت در اقتصاد کشور است که علاوه بر سهم به سزا در تولید ناخالص داخلی، بخش عمده‌ای از اشتغال را نیز پشتیبانی می‌کند و جا دارد در سال تولید ملی حمایت از کار و سرمایه ایرانی از آن حمایت شود.
بر این اساس با محمدرضا فهمی مدیر عامل شرکت بین‌المللی توسعه ساختمان از شرکتهای بزرگ و فعال در بخش خصوصی به گفت‌و‌گو پرداختیم. فهمی در این باره به نکات در خور توجه‌ای اشاره دارد. اینکه 85 درصد ساخت و سازها در کشور توسط بخش خصوصی انجام می شود و ساخت ساختمانهای 30 طبقه به بالا تا سالهای گذشته در اختیار شرکتهای اروپایی و آمریکایی بود اما در سالهای نزدیک مهندسان ایرانی به این تکنولوژی دست یافته اند و حتی توانسته اند در تهران برجی با 56 طبقه احداث کنند،
به گفته وی،تورم آنچنان هم که گفته می شود برای تولید بد نیست بلکه تورم کنترل شده می تواند موجب ایجاد انگیزه در بخش مسکن و رونق ساخت و ساز شود.
*رتبه اول شرکتهای ساختمانی در بورس
برای ورود به بحث آیا رکود در بازار مسکن بر وضعیت فعالیت شرکتهای ساخت و ساز مانند توسعه ساختمان تاثیر منفی گذاشته است؟
شرکت بین‌المللی توسعه ساختمان یک شرکت بورسی است و در رتبه‌بندی شرکت‌ها در بورس رتبه اول شرکتهای ساختمانی را دارد. در 4 سال گذشته که بنده مدیرعامل آن بودم و قبل از بنده هم این شرکت دقیقا بودجه‌ای که به بورس اعلام کرده همان بودجه را تحقق داده است. در سال جاری هم امید است به همین روال باشد. همانطور که می‌دانید در چند سال گذشته یک رکود جهانی در بخش ساختمان رخ داد و این موضوع گریبان ایران را هم گرفت.
معمولا دولت‌ها آمدند بخش ساختمان را تا حدودی تقویت کردند و همانطور که می‌دانید 30 درصد اقتصاد ایران را صنعت ساختمان تشکیل می دهد و این صنعت به صورت مستقیم و غیر مستقیم در رشد اقتصادی هر کشوری تأثیر‌بسزایی دارد.
*رشد ساخت و ساز در دوره رکود
در حال حاضر که مسکن مهر نیز به شکل قابل توجهی رشد کرده، سهم دولت در ساخت و ساز چقدر است؟
دولت حداکثر 10 تا 15 درصد ساخت و ساز را انجام می دهد و 85 درصد مابقی نیز توسط بخش خصوصی انجام می‌شود. حال این بخش خصوصی می‌تواند شرکت‌هایی که در بورس حضور دارند و سهام آنها مربوط به مردم و یا شرکتهای انبوه سازی و خود مردم باشد،لذا صنعت ساختمان در ایران سه یا چهار سال است که در رکود است و خوشبختانه این شرکت توانست در چند سال گذشته علیرغم رکود خود را سرپا نگه دارد و قولی که به سهامداران داده بود را تحقق بخشد. شرکت بین‌المللی توسعه ساختمان چهار سال پیش که حدود 500 هزار مترمربع در دست ساخت داشت امسال این عدد را به 3 میلیون مترمربع رساند.
این شرکت 14 شرکت زیر مجموعه دارد که از این 14 شرکت زیر مجموعه به جز دو شرکت که در خارج از کشور فعالیت دارند، 12 شرکت در داخل کشور به صورت پراکنده در اغلب استان‌ها اقدام به ساخت و ساز می کنند.در بلند مرتبه‌سازی و لوکس‌سازی دارای برند است بطوریکه بلندترین ساختمان کشور با 56 طبقه و 186 متر ارتفاع را در تهران به دست مهندسان ایرانی ساخته است. ساختمانهای بالای 30 طبقه از تکنولوژی خاص در دنیا برخوردار هستند و این گونه نیست هر کشوری بتواند چنین ساختمان‌هایی با تکنولوژی خاص را احداث کند.
شرکت بین‌المللی توسعه ساختمان دو شرکت خارجی نیز در خارج از کشور تأسیس کرده است با توجه به رکود جهانی این شرکت‌ها سوددهی دارند؟.
شرکت بین‌المللی توسعه ساختمان رسالتی در بخش خارج از کشور به عهده دارد که هم به لحاظ صادرات خدمات فنی و مهندسی و هم سرمایه‌گذاری و کسب درآمد آنرا در اولویت خود قرار داده است .این شرکت در دو کشور آفریقای جنوبی و بلاروس به لحاظ مناسبات خوب فی‌مابین با این کشورها دو مجتمع تجاری در این دو کشور با شرکای خارجی شروع کرده است .در ضمن این شرکت از لحاظ اطلاع‌رسانی نیز از رتبه 94 به رتبه سوم رسیده است که یکی از شاخصه‌های ارزشمند برای ما خواهد بود. ما یک برنامه پنج‌ساله هم برای شرکت تدوین کرده‌ایم که در حال حاضر در سال دوم این برنامه پنج ساله هستیم و در مجموع در صنعت ساختمان اعم از مسکونی، آپارتمان، ویلا، برج و بخش تجاری و اداری فعالیت خود را ادامه خواهد داد. این برنامه پنج ساله هم جزء برنامه‌های ارزشمند است که در مجموعه بورس هم منتشر شده است.
*تکنولوژی تولید ساختمانهای بالای30 طبقه در اختیار مهندسان خارجی بود
امسال از سوی مقام معظم رهبری سال تولید ملی ، حمایت از کار و سرمایه ایرانی نامگذاری شده است در صحبت‌هایی که شما مطرح کردید گفتید مهندسان ایرانی تا سالهای گذشته توانایی ساخت ساختمانهای بالای 30 طبقه را نداشتند اما در حال حاضر برج تهران را با 56 طبقه احداث کرده اند.
مشابه ساختمان 56 طبقه را در ایران نداریم ساختمانی که از 30 طبقه بالاتر می‌رود نیازمند یک تکنولوژی خاص است. زمانی که ساخت ساختمانی با 30 طبقه مطرح می‌شود دیگر بحث ایمنی در مقابله زلزله مطرح نیست بلکه بحث اصلی در این ساختمانها بحث مقاومت در برابر باد است. لذا تکنولوژی ساخت این ساختمانها در گذشته در اختیار خارجی‌ها به خصوص اروپایی‌ها و آمریکایی‌ها بوده است. با ساختن این ساختمان 56 طبقه (برج تهران در تقاطع کردستان) به دست مهندسین ایرانی تا به امروز کار بزرگی انجام شده است.
آیا در صنعت ساختمان در حال حاضر به خودکفایی کامل رسیده‌ایم.
در بحث تولید ساختمان نزدیک به 250 صنعت با این بخش درگیر هستند. پس آیا در این 250 صنعت به مرحله خودکفایی در مرحله تولید رسیده ایم. در بخش ساختمان هیچ کالایی نیست که در ساختمان استفاده شود که گفته شود در ایران تولید نمی‌شود. در بخش سیمان، فولاد و عمده مصالحی که در بخش ساختمان استفاده می‌شود خودکفا هستیم. در بخش کاشی و سرامیک نیز در حال حاضر شرکت‌ها و کارخانه‌های عظیمی در کشور داریم که در خاورمیانه بزرگترین هستند. یا در بخش شیرآلات و یا مکانیک و تأسیسات برق تماما در داخل تولید می‌شود،البته نیاز است که خود صنعت ساختمان تقویت شود تا این‌ها نیز تقویت شوند.به عنوان مثال در زمانی که اقتصاد آمریکا وارد رکود شد و اتفاقا از صنعت ساختمان هم شروع شد دولت آمریکا آمد یک سری وام‌ها را به این بخش تزریق کرد تا این بخش تا حدودی تقویت شود و کارخانه‌های درگیر با این صنعت نیز وارد رکود نشوند.
*مسکن مهر 20 درصد صنعت ساختمان را در برمی‌گیرد
در ایران نیز دولت مسکن مهر را راه‌اندازی کرد و تا حدودی می‌توان گفت رکود ساخت و ساز را در کشور جبران کرد.
دولت در مسکن مهر موفق است، اما اگر کل بخش مسکن را حساب کنیم مسکن مهر 20 درصد صنعت ساختمان را در برمی‌گیرد. پس نمی‌توان گفت که با مسکن مهر کل نیاز مسکن کشور را جواب دادیم. پس بخشی که قشر ضعیف جامعه است و نیازمند مسکن است مسکن مهر نیاز آنها را تأمین کرد،اما بخش دوم که بخش متوسط و متوسط رو به بالا است تا حدودی اینگونه نبود. پس این بخش نیز اگر تقویت شود در رشد تولید ناخالص داخلی و اشتغالزایی و رشد و شکوفایی تأثیر مثبتی خواهد داشت.
*تورم گاهی خوب است و ایجاد انگیزه می کند
پس منظور شما این است که دولت می‌توانست در چهار سال گذشته به بخش متوسط و متوسط رو به بالا تسهیلات اعطا کند تا بخش مسکن متوسط و متوسط به بالا نیز رونق بگیرد.
دولت برای اینکه جلوی تورم کاذب قیمت مسکن را که در سال 86 به صورت جهشی بالا می‌رفت را بگیرد جلوی پرداخت تسهیلات بانک های خصوصی را گرفت، اما به هر حال برخی اوقات تورم نیز رونق بخش اقتصاد نیز می‌شود یعنی انگیزه ایجاد می‌کند. زمانی یک بخشی از 350 هزار میلیارد تومان نقدینگی موجود در دست مردم به سمت سکه و یک بخش به سمت ارز می‌رود، اما مابقی می‌ماند. پول نیز مانند سیل می‌ماند بنابراین نمی‌توان جلوی آن را گرفت بلکه باید برای نقدینگی شناور که دولت اعلام می‌کند 350 هزار میلیارد تومان است برنامه ریزی و مدیریت صورت گیرد. پس با آمدن این نقدینگی به سمت مسکن هم بخش ساخت و ساز رونق می‌گیرد هم آن 250 صنعت درگیر با این بخش رونق می‌گیرد و اشتغالزایی ایجاد می‌شود.
*توقف تسهیلات مسکن بانک‌های خصوصی یکی از موانع تولید مسکن بود
اما دولت به جای تسهیلات جلوی دادن وام از سوی بانک‌های خصوصی به بخش مسکن را گرفت.
ندادن وام از سوی بانک‌های خصوصی به بخش مسکن یکی از موانع بود. دولت به قصد جلوگیری از افزایش قیمت مسکن این کار را انجام داد و در این کار هم موفق بود. این کار موجب ایجاد رکود شد و شاید بگویند که بخش مسکن را با مسکن مهر فعال کردیم، اما مسکن مهر 10 درصد تا 15 درصد ساخت و ساز را به خود اختصاص داد و بخشی از نیاز جامعه را جوابگو شد. پس این ندادن وام از سوی دولت باعث شد تا انبوه‌سازان نتوانند وام بگیرند و تأثیر منفی بر تولید مسکن ایجاد شد،حالا از نیمه دوم سال گذشته آرام آرام بخش مسکن یک مقدار تکان خورده است. یک بخش از این رونق به اجرای هدفمندی یارانه‌ها که تا حدودی باعث تورم شد برمی‌گردد و حتی طبق تحقیقات ما حدود 18.5 درصد قیمت تمام شده مسکن را افزایش داد،چرا که مصالح ساختمانی افزایش قیمت داشته‌اند.
*تورم کنترل شده مفید است
پس تورم برای تولید چندان هم بد نیست،چون باعث ایجاد انگیزه می‌شود.
بله تورم کنترل شده خوب و مفید است
*قیمت تمام شده مسکن 21،5 درصد افزایش یافت
در حال حاضر کالاهایی که شرکت بین‌المللی توسعه ساختمان برای ساخت مسکن استفاده می‌کند، چقدر افزایش یافته است و این افزایش چه میزان بر روی قیمت تمام شده ساخت مسکن تأثیر گذاشته است.
فهمی: تا چهار سال پیش یعنی قبل از هدفمندی یارانه‌ها هیچ اتفاق خاصی نیفتاده بود، اما اجرای هدفمندی یارانه‌ها آرام آرام تأثیر بسزایی بر قیمت تمام شده مسکن گذاشت و در مجموع حدود 21.5 درصد قیمت تمام شده ساخت مسکن در کشور افزایش یافته است.
*مسکن مهر ۱۰۰ درصد ایرانی است
آیا در پروژه‌های ساخت مسکن شرکت توسعه ساختمان کالاهای خارجی نیز استفاده می‌شود و آیا قانونی داریم که باید از کالای تولید داخل برای ساخت مسکن استفاده شود.
ف خیر،قانونی در این زمینه نداریم. در شرکت توسعه ساختمان سه نوع ساخت و ساز داریم. یک بخش مربوط به مسکن مهر است که در آن هیچ جنس خارجی استفاده نمی‌شود و 100 درصد از تولید داخل استفاده می‌کند.
بخش دوم مربوط به تولید مسکن و آپارتمان برای قشر متوسط است که 90 درصد آن تولید داخل است و 10 درصد از کالاهای خارجی استفاده می‌شود که علت آن هم این است که به عنوان مثال در بخش آسانسور، موتور آن از خارج از کشور وارد می‌شود چون مشابه تولید داخل به هیچ عنوان وجود ندارد. پس این گونه نیست که به طور کامل و 100 درصد از آسانسور خارجی استفاده کنیم بلکه در کنار هم قراردادن قطعات ساخت داخل و خارجی آسانسور را در ساختمانهای تولید شده به کار می‌بریم.
اما بخش سوم که مربوط به تولید مسکن اقشار درآمد بالا است،وقتی که فردی برای هر متر 7 تا 8 میلیون تومان می‌پردازد مطمئنا دوست دارد که از شیرآلات خارجی با مارک فلان شرکت معتبر استفاده کند و یا دوست دارد پکیج خارجی استفاده کند پس برای این بخش استفاده از کالاهای خارجی به نسبت تقاضا و نیاز است. پس استفاده از کالاهای خارجی برای ساخت مسکن اقشار مرفه تا 20 درصد می‌رسد.
البته این 20 درصد هم مربوط به کاشی و سرامیک، شیرآلات، کابینت و موتور آسانسور است. هیچ گاه فولاد، سیمان، گچ، آجر و تیرآهن که در داخل تولید می شود مشابه خارجی آنها در ساختمانها استفاده نمی‌شود.
اگر تولید داخل به کیفیت توجه بیشتری کند آیا فکر نمی‌کنید که 20 درصد برای ساختمان های لوکس باز هم جای کاهش یافتن دارد.
اگر تولید داخل به آن حد بلوغ خود برسد بله مطمئنا می‌توان این درصد اندک را باز هم کاهش داد. البته یک مقدار استفاده از کالای خارجی به بحث فرهنگ‌سازی بر می‌گردد و اینکه فقط به بحث افزایش کیفیت تولید داخل توجه شود اما فرهنگ سازی صورت نگیرد این تلاش‌ها بیهوده خواهد بود.
*پرداخت تسهیلات بانکی و حمایت معنوی دولت از انبوه ساز/دولت مدام نگوید سازندگان سود کلان می برند
چالش اصلی ساخت و ساز و مشکلات ساخت مسکن را در چه می‌بینید و چه راهکاری برای خروج از مشکل ساخت و ساز دارید.
بخش ساختمان در کشور نقش ویژه‌ای در تولید دارد. یعنی اگر دولت بخواهد هم در بخش اشتغالزایی و هم در بخش تولید ناخالص قدم مثبتی بردارد باید از بخش مسکن حمایت کند. پس این حمایتها می‌تواند به استفاده از ابزارهای مالی و انتشار صکوک و اوراق مشارکت باشد.
اگر بانک از سازنده‌ای که اقدام به ساخت مسکن می‌کند،حمایت نکند نمی‌تواند سرپا بماند. لذا نظر من این است که دولت باید با ارائه تسهیلات از صنعت ساختمان حمایت کند. دوم اینکه حتی حمایت معنوی هم از انبوه‌سازان و ساخت و ساز صورت گیرد. یعنی بهای تمام شده ساخت نسبت به فروش حداقل سود را به سرمایه‌گذار بدهد. امروزه نرخ پول بالای 30 درصد است و اگر دولت هم کمک نکند بهای تمام شده اگر به قیمت فروش نزدیک شود سود هم زیر 30 درصد باشد عین ضرر خواهد بود. لذا حمایت معنوی دولت نیز این گونه باید باشد که دائم در حال گفتن این موضوع نباشد که سازندگان مسکن سودهای کلان می‌برند.همین الان دولت هم متوجه شده و پذیرفته است که هزینه ساخت مسکن مهر 300 هزار تومان نیست.
قرارداد ساخت مسکن مهر شما با وزارت راه و شهرسازی چه مبلغی است؟
با وزارت راه و شهرسازی متری 480 هزار تومان، قرارداد داریم. شاید بگویند خودمالکی بوده است. اما امکان ندارد زیر 380 هزار تومان بتوانیم ساخت مسکن را انجام دهیم چون تماما ضرر است.
اگر مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها اجرا شود آیا قیمت مسکن افزایش می‌یابد.
اگر مرحله دوم هدفمندی یارانه اجرا شود آن هم تاثیر تورمی بر روی قیمت مسکن خواهد داشت.
شرکت بین‌المللی توسعه ساختمان در تهران و کل کشور چه میزان مسکن در حال احداث دارد.
فهمی: در تهران 3 هزار واحد مسکونی، در تبریز 1700 واحدمسکونی، در اهواز 2800 واحد مسکونی، در حال احداث داریم.
از 3 هزار واحد مسکونی در تهران نیز 2 هزار واحد مسکونی مربوط به مسکن مهر است و 600 واحد مسکونی لوکس‌سازی و 400 واحد مسکونی مربوط به اقشار متوسط جامعه است.
در صحبت‌های بالا اشاره کردید که 3 میلیون متر مربع مسکن در حال ساخت دارید حال با توجه به اینکه مقام معظم رهبری امسال را سال تولید ملی، حمایت از کار و سرمایه ایرانی نامگذاری کرده‌اند آیا در بحث اشتغالزایی نیز فعال بودید.
اگر در هر 10 متر مربع یک نفر مشغول به کار باشد 30 هزار نفر به طور مستقیم ایجاد اشتغال کرده ایم.