یکی از مهمترین اقداماتی که در صورت معامله ملک صورت می گیرد انتقال رسمی آن ملک می باشد. مراحل انتقال سند طبق قانون مشخص شده است و جای هیچ گونه بحث و جدلی نمی گذارد با این حال همچنان شاهد چالش هایی در این حوزه هستیم که اصولا از عدم آگاهی طرفین (خریدار و فروشنده) نسبت به قوانین موجود نشات می گیرند. ما در این مقاله به صورت کاملا کاربردی، مراحل خرید ملک تا انتقال سند را مورد بررسی قرار داده ایم. با توضیحات وکیل امور ملکی عدل محور همراه باشید...
تنظیم مبایعه نامه
زمانیکه دو شخص در قالب خریدار و فروشنده در خصوص معامله یک ملک صحبت می کنند باید مراحل قانونی فروش ملک و انتقال سند را انجام دهند اما اصولا و طبق عرف جامعه، میان خرید ملک تا انتقال سند یک فاصله زمانی وجود دارد که اصلی ترین علل بروز چالش هاست با این حال قوانین مربوط به استعلام های قانونی از مراجع ذی ربط، طرفین را ناچار به تحمل این فاصله زمانی می سازد.
در مراحل ابتدایی و زمانیکه امکان انتقال رسمی سند ملک وجود ندارد میان طرفین یک مبایعه نامه تنظیم می شود. بهتر است همین مبایعه نامه نیز در دفتر مشاور املاک که مجوز خود را از نهادهای دولتی اخذ کرده اند تنظیم گردد. این مبایعه نامه نوعی تعهد بدوی طرفین مبنی بر فروش ملک و پرداخت ثمن را می رساند بنابراین نباید تصور کنید چون یک سند رسمی نیست بنابراین بار حقوقی هم ندارد.
یک مبایعه نامه زمانی بار حقوقی دارد که دارای مشخصات ذیل باشد:
- مشخصات کامل فروشنده
- مشخصات کامل خریدار
- مشخصات کامل ملک
- مبلغ مورد معامله
- زمان و نحوه پرداخت مبیع و ثمن (ملک و قیمت آن)
اگر مبایعه نامه صرفا شامل موارد فوق باشد یک قرارداد صحیح است اما بهتر می باشد از برخی شروط ضمن عقد و وجه التزام نیز استفاده کنید. این مسائل را در مقالات مرتبط تشریح نموده ایم.
سند زدن ملک
اولین مرحله از مراحل سند زدن ملک به مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی تعلق دارد. در این مرحله نیازی به حضور خریدار نیست چرا که قرار است شفاف سازی وضعیت ملک در برابر نهادهای ذی نفع همانند شهرداری، اداره مالیات و دارایی و مواردی از این قبیل صورت گیرد و ذکر وقایع برای خریدار کفایت می کند. بنابراین فروشنده به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و تشکیل پرونده می دهد.
- برای تشکیل پرونده لازم است تا مدارک ذیل فراهم گردد:
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر بنچاق
- تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
- اصل و تصویر وکالت نامه
- اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (
- صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان
- اصل و تصویر حصر وراثت در صورت نیاز
- اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث در خصوص اسناد ورثه ای
دفتر اسناد رسمی شما را به شهرداری (یا بخشداری)، بیمه و دارایی ارجاع می دهد. ملک مربوطه نباید در معرض طرح هادی باشد؛ همچنین نباید هیچ گونه بدهی به سازمان مالیات و دارایی کشور داشته و اگر تجاری است باید بیمه نامه تکمیلی هم داشته باشد. تکمیل این موارد مهمترین بخش از مراحل انتقال سند زدن است و بعد از این ها می توانید کد رهگیری را درخواست نموده و تاریخ و زمان دقیق انتقال سند را دریافت کنید.
انتقال سند رسمی ملک
کد رهگیری کمک می کند تا از وقوع مسائلی همانند فروش یک ملک به چند نفر جلوگیری به عمل آید. اکنون زمان انتقال سند مشخص شده است و خریدار و فروشنده باید در زمان تعیین شده در دفترخانه مورد نظر حاضر شوند. اگر فروشنده در تاریخ مندرج حضور پیدا نکرد، خریدار باید تا پایان وقت اداری در دفتر خانه منتظر بماند و بعد از آن گواهی عدم حضور بگیرد. با این گواهی می توان به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه کرد و درخواست انتقال رسمی سند را مطرح نمود.
اگر هر کدام از طرفین نسبت به انجام معامله پشیمان شوند باید خسارات حاصله از عدم انتقال سند را به طرف مقابل پرداخت کنند. بهتر است در این خصوص حتما شرط وجه التزام را در نظر بگیرید چرا که علاوه بر افزایش حس تعهد برای فروشنده و خریدار، مبلغ خسارت توسط طرفین و به تراضی مشخص شده است و رسیدگی به پرونده نیز سرعت بیشتری می یابد.
بهتر است قبل از هر اقدامی ، از یک وکیل متخصص در این زمینه مشاوره حقوقی دریافت نمایید و استعلامات لازم را از مراجع مربوطه اخذ نمایید.
اطلاعات تماس با گروه وکلای عدل محور :
آدرس وب سایت ما : https://adlmehvar.com
تلفن تماس : ٠٩١٢٢۴۴۵٨۵۵ – 02122710546
این محتوا تبلیغاتی است
