به گزارش مشرق، دولت کویر نقدینگی برای راه انداختن چرخ تولید و پروژه های اشتغال زا دارد و از طرف دیگر اقیانوسی از املاک راکد و مازاد دارد که می تواند اهرمی باشد برای رشد و شتاب فعالیت اقتصادی در کشور. این شیوه تامین مالی در این مصوبه مجاز و تسهیل شده است.

۱- مولدسازی چه مفهومی دارد؟

مولدسازی در لغت یعنی بهره ور کردن و در اصطلاح اقتصادی نیز به بهره ور کردن دارایی ها اشاره دارد یعنی هرگونه تلاش و اقدامی که بهره وری یک دارایی را افزایش دهد. اعم از آنکه این دارایی راکد و بلا استفاده باشد مانند یک زمین رها شده یا املاک و مستغلات متروکه و یا آنکه به نحو مطلوبی مطابق با ارزش اقتصادی روز از آن دارایی استفاده نشود مثلا از یک ملک ده هزار متری صرفا برای کار اداری ۲۰ نفر کارمند در یک ساختمان استفاده شود یا امکان تبدیل آن دارایی به دارایی بهره ورتر یا دارایی که بیشتر مورد نیاز باشد، وجود داشته باشد.

هدف اصلی این مصوبه تبدیل دارایی که راکد است و زایش ندارد با دارایی که مولد است و زایش دارد و می تواند تولید و شغل را گسترش دهد.

۲- دولت چه میزان دارایی غیرمنقول دارد؟

مخرج کسر دارایی های دولت مشخص نیست. دولت دارایی های غیرمنقول بسیار زیادی دارد که متاسفانه اشراف بسیار کمی به آنها دارد و تعداد و ارزش واقعی آنها را نمی داند. قبل از هر اقدامی دولت باید برای جمع آوری و یکپارچه سازی اطلاعات کامل همه دارایی های غیرمنقول دستگاه های دولتی و تابعه خود، تلاش کند. هر سال در قانون بودجه دستگاه های دولتی مکلف می شوند که دارایی های غیرمنقول خود را در سامانه سادا (سامانه اموال دستگاه های اجرایی) ثبت کنند و حتی ضمانت اجرا برای عدم ثبت گذاشته شده است، اما متاسفانه همکاری ضعیفی از سوی دستگاه ها وجود دارد. عدم تحقق تکالیف مولدسازی در سال های گذشته هم موید آن است که اجرای این امر در قوانین دچار چالش های فراوان بوده است.

۳- مهمترین چالش های مولدسازی تا امروز چه مواردی بوده است؟

دولت ها علاقمند به مولدسازی بودند و در قوانین بودجه سنواتی هم آمده است اما بدلیل چالش های متعدد این اقدام محقق نمی شده است. اول: دستگاه ها برای ثبت دارایی ها و معرفی دارایی های مازاد همکاری نمی کردند و معیاری هم برای مازاد بودن مشخص نبود دوم: فرآیند ارزش افزایی دارایی برای جلوگیری از خام فروشی، بسیار تخصصی و طولانی بود. سوم: در قیمت گذاری بی توجه به سازوکار بازار و عرضه و تقاضا صرفا برای رفع تکلیف با قیمت غیر واقعی مزایده برگزار می شد. چهارم: امکان تقسیط و روش های نوین مولدسازی وجود نداشت. پنجم: ریسک تصمیمات مدیران بدلیل واهمه از تعقیب کیفری بالا بود و بنابراین ترجیح عدم واگذاری به بهانه های مختلف بود. ششم: بسیاری از دارایی ها مشکلات متعدد حقوقی و تثبیت مالکیت داشتند و به راحتی در مسیر مولدسازی قرار نمی گرفتند.

۴- سابقه و ایده اصلی تدوین مصوبه مولدسازی دارایی های دولت چیست؟

این چالش ها برای مولدسازی دارایی های دولت را مدیران اجرایی و سیاست گذاران مطلع بودند و از سوی ایشان و کارشناسان به رهبری منتقل شد و اولین بار در دیدار ایشان با شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا در تاریخ چهارم آذر ۱۳۹۹ با عتاب و خطاب خاصی موضوع به اعضاء شورا منتقل شد و ایشان فرمودند: "... باید وزارتخانه ها همکاری کنند و اینجاست که قاطعیت حکومتی و اسلامی لازم است، بابد بطور قاطع تصمیم گیری و اقدام شود. شما می توانید هیاتی را از طرف این شورا معین کنید که این هیات حجم مشخصی از دارایی ها را مشخص کند که باید به فروش برسد. هیات مورد اعتماد خودتان را که عازم و جازم در این معنی باشد، تشکیل بدهید و به این هیات اعتماد کنید، تا تصمیم گیری کند. البته باید طوری عمل کنند که امنیت سرمایه گذاری حفظ شود."

۵- آیا از نظر کارشناسان و مدیران با تجربه در مسیر تدوین پیش نویس مصوبه مولدسازی دارایی های دولت استفاده شد؟

بله نظرات همه صاحبنظران داخلی و خارجی و مدیران باتجربه و مراکز پژوهشی در امر مدیریت دارایی های دولت اخذ شد و جلسات همفکری متعددی با این افراد برگزار شد که برخی آنها در قالب های مکتوب و صوتی و تصویری نیز منتشر شده است. با این حال در چند جلسه کمیسیون مقدماتی و شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا موضوع به تفصیل مورد بحث و بررسی قرار گرفت و نظرات سران قوا و نمایندگان تام الاختیار آنها اخذ شد که نهایتا در جلسه شصت و هفتم شورای عالی هماهنگی اقتصادی تصویب شد و بعد مشاوران مرتبط در دفتر مقام معظم رهبری نیز در این موضوع نظر دادند که نهایتا در تاریخ ۲۱ آبان ماه ۱۴۰۱ این مصوبه به تایید رهبری رسید.

۶- چرا این مصوبه و آیین نامه اجرایی آن محرمانه بوده اند؟

فقط پیش نویس مصوبه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا محرمانه بوده است اساسا همه دستورجلسات این شورا بدلیل سطح اهمیت محرمانه است. اما بعد از لازم الاجرا شدن مصوبه شصت و هفتم ، چون در اجرا برای اشخاص ثالث در اجرا حق و تکلیف ایجاد می کند، درخواست خروج از طبقه بندی انجام شد و متن این این مصوبه ابتدا در اختیار همه مشمولان بند یک مصوبه قرار گرفت و سپس در بخش قوانین و مقررات سایت سازمان خصوصی سازی منتشر شد و بعد از تصویب آیین نامه اجرایی در تاریخ ۲۱ دی ماه ۱۴۰۱، این آیین نامه نیز در همان بخش در دسترس عموم مردم قرار گرفت.

مضافا آنکه مصوبه ای که قرار است فراگیر در سطح کشور اجرا شود و بخش عمده آن در بازار سرمایه انجام گیرد، مگر می تواند محرمانه باشد؟!

۷- چرا چنین ترکیبی برای هیات عالی مولدسازی درنظر گرفته شده است؟

این هیات عالی ترین سطح را برای این امر درنظر گرفته است. دو نماینده تام الاختیار قوای مقننه و قضاییه و پنج عضو دولت شامل: معاون اول (رئیس) وزیر اقتصاد (دبیر)، وزیر کشور، وزیر راه و شهرسازی و رئیس سازمان برنامه و بودجه که هر کدام آنها بدلیل جایگاه و سمت خود مرتبط با دارایی های دولت هستند و طبیعتا حضور و دخالت آنان در فرآیند تصمیم سازی مولدسازی دارایی های دولت ضروری است.

۸- مصونیت قضایی مندرج در مصوبه به چه معناست؟

اعضای هیات از جرایم شخصی خودشان با سوء استفاده از موقعیت عضویت در هیات مثل تبانی، ارتشا و ... مصونیت ندارند.

اگر فرآیند و ضوابط مندرج در مصوبه و آیین نامه را رعایت نکردند، مصونیت ندارند.

اگر فرآیند و احکام مندرج در مصوبه را رعایت کردند، و ترتیبات تصمیم گیری رعایت شد و تصمیمی گرفته شد (تصمیمی که بالاترین سطوح سه قوه در آن رای می دهند و شفاف همه از آن مطلع می شوند)، مصونیت دارند، یعنی بخاطر این تصمیم جمعی با رعایت احکام مصوبه، هیچ عضوی از هیات را مورد بازخواست و تعقیب و پیگرد قضایی قرار نمی دهند، زیرا اگر این سطح عالیه تصمیمات هم قابل پیگرد و تعقیب کیفری و متزلزل باشد، چندان تفاوتی با رویه پیشین وجود نخواهد نداشت.

۹- روش مذاکره به جای مزایده در چه مواردی در این آیین نامه پیش بینی شده است؟

روش مذاکره در دارایی های غیر منقول که قرار است مالکیت بطور کامل منتقل شود، فقط بعد از دوبار شکست در مزایده و تعدیل قیمت، آن هم با شرایط خاصی که هیات تعیین می کند از طریق یک فرآیند رقابتی بصورت ارائه فراخوان متقاضیان با نظارت نمایندگان تام الاختیار هر هفت عضو امکان پذیر است که مصادیق بسیار محدودی خواهد داشت. در خصوص پیشنهادات مولدسازی با حفظ مالکیت از سوی سرمایه گذاران مانند اجاره زمین برای ایجاد طرح اشتغال زا و ... و یا تکمیل پروژه های نیمه تمام با ارائه پیشنهاد مشارکت، از طریق فراخوان عمومی و یک فرآیند رقابتی مانند مورد قبل امکان پذیر است.

۱۰- تفاوت این طرح با خصوصی سازی چیست و چه تضمینی وجود دارد به سرنوشت آن دچار نشود؟

این طرح مربوط به دارایی های غیرمنقول دولت است و سهام شرکت ها را شامل نمی شود. سهام شرکت ها همچنان مرجع قانونی خودش یعنی هیات واگذاری مطابق قانون اجرای سیاست های اصل ۴۴ را دارد. پس بنابراین شایعاتی مانند پالایشگاه های گازی و ... که مطرح شده کذب محض است. ضمن اینکه ملک و اراضی ، کارگر ندارد، بدهی ندارد، صورت مالی ندارد و چندان نیازی به تایید اهلیت و صلاحیت خریدار مانند متقاضیان خرید شرکت ندارد و زمین تا آسمان انتقال آن با سهام شرکت ها متفاوت می باشد. در دنیا هم این دو خوشه دارایی یعنی دارایی های مالی (شرکت ها) و دارایی های غیرمالی جدا طبقه بندی می شوند.

۱۱- چرا این مصوبه سیر قانونی و تصویب در مجلس را طی نکرد؟

تصویب در این مرجع بدلیل یک اضطرار و امر موقت است. تاکید رهبری بر تشکیل این هیات ذیل شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا به این دلیل بود که هر سه قوه مستقیما در آن مشارکت و نظارت داشته باشند و باتوجه به اینکه بدلیل ضرورت تایید رهبری بر همه مصوبات شورای عالی هماهنگی اقتصادی که قانون را نقض می کنند، امکان نقض احکام قانونی که مغایرت با برخی احکام مصوبه شورای عالی دارند، فراهم است. ضمن اینکه اساسا مصوبات این شورا موقت است و مطابق بند یک ماده یازده نظام نامه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا، در صورت ضرورت تمدید مهلت مصوبه، باید لایحه دائمی شدن آن مصوبه از طریق دولت به مجلس ارائه شود که در این موضوع هم پیش بینی می شود این موضوع در قانون برنامه هفتم و قانون مستقل تحت عنوان قانون جامع مدیریت دارایی های دولت در دستور کار قرار گیرد.

۱۲- چه تضمینی وجود دارد، این انتقال مالکیت از دولت به تکاثر ثروت نزد عده خاصی منجر نشود؟

اتفاقا دولت با حبس دارایی غیرمنقول و فریز کردن آن به افزایش قیمت ملک دامن زده است. دولت بزرگترین ملاک کشور است که می تواند با تقویت سمت عرضه زمین و ملک، اتفاقا به نفع اقشار محروم از دارایی ها کار کند. از سوی دیگر تاسیس صندوق املاک و مستغلات برای هر دارایی غیرمنقول که درآمد پایدار خوبی دارد، نیز در آیین نامه پیش بینی شده است، راهکار نوین گسترش مالکیت در سطح عموم مردم جامعه است که افراد با حداقل ثروت و درامد نیز بتوانند با خرید واحدهای سرمایه گذاری این صندوق ها، خود را از تورم ملک مصون کنند و ضمنا از اجاره و منفعت بهره برداری املاک نیز بهره مند شوند.

۱۳- نظارتی که رهبری تاکید کرده اند، کجا در نظر گرفته می شود؟

چون شورای هماهنگی اقتصادی سران قوا این هیات را تاسیس کرده است و مخاطب نامه تایید از سوی رهبری نیز رئیس جمهور بوده است بنابراین این سازوکار نظارتی از سوی شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا باید به نحوی که مخل امور اجرایی نشود، طراحی شود. این شورا نیز جلساتی برای تعیین این سازوکار نظارتی گذاشته و بزودی چارچوب آن برای نظارت بر عملکرد هیات عالی مولدسازی دارایی های دولت اعلام می شود.

۱۴- مردم چگونه از عملکرد هیات و دبیرخانه و مجری و هزینه کرد کارمزد مطلع می شوند؟

مطابق تبصره ماده ۱۵ آیین نامه اجرایی، سازمان حسابرسی مکلف است هزینه کرد کارمزد را رسیدگی و افشا کند و مطابق بند شش ماده هفت این آیین نامه همه مراحل باید سامانه ای و هوشمند شود و همانطور که وزیر امور اقتصادی و دارایی و رئیس کل سازمان خصوصی سازی وعده دادند، تمامی مراحل در اتاق شیشه ای انجام می شود و مردم هر رکوردی که در مصوبات ثبت می شود را می توانند رهگیری کنند و شفاف رصد کنند.

۱۵- آیا هدف اصلی این طرح پوشش کسری بودجه و هزینه جاری دولت مانند پرداخت حقوق و غیره است؟

تهاتر و معاوضه از شیوه هایی است که قرار است دارایی راکد را به دارایی مولد تبدیل کند و یکی از مهمترین دستور کارها نیز که اولین مصوبه هیات هم بود، همین شیوه بود یعنی دارایی های مازاد وزارت جهادکشاورزی و آموزش و پرورش صرف تکمیل پروژه های مهم زیرساختی و عمرانی شود. مواردی که فروش مستقیم و مزایده باشد نیز، عوایدش پنجاه درصد مستقیم صرف دارایی تملک دارایی سرمایه ای می شود و پنجاه درصد نیز باید به خزانه واریز شود. در لایحه بودجه ۱۴۰۲ نیز تمام عواید حاصل از واگذاری دارایی سرمایه ای ( مشمول این مصوبه هم می شود) باید صرف تملک دارایی سرمایه ای شود و این یعنی ریالی از این عواید نباید صرف هزینه جاری شود.

۱۶- آیا زمین ها و اراضی که در داخل شهرها فروخته می شود، قرار است برج و پاساژ و مجتمع تجاری ساخته شود و درخت ها قطع شود؟

اولا معمولا املاک دولتی تثبیت خدماتی شده اندف این در حالی است که برخی از این املاک و اراضی در پهنه مسکونی و تجاری قرار دارند و می توانند با ارزش افزایی از خام فروشی انها جلوگیری کرد. بخش خصوصی با قواعد معمول شهرسازی از این مزیت بهره مند می شود، چرا نباید دولت بهره مند شود. ثانیا در این طرح هیچ درختی قطع نخواهد شد، تغییر کاربری در مواردی صادق است که زمین و اراضی و املاک خود مستعد ارزش افزایی باشند، یعنی کمیسیون ماده ۵ با حفظ قواعد شهرسازی موافقت می کند. ثالثا در مواردی که اجازه ساخت صادر می شود، شهرداری هفتاد درصد زمین را به عنوان سرانه شهری آزاد می کند و اتفاقا با این کار فضای سبز و مجموعه های خدماتی به شهر اضافه خواهد شد.

۱۷- چرا قوانین و مقررات مربوط باید دو سال موقوف الاجرا بشوند؟

به اشتباه کلمه قوانین مربوط در نقدها استفاده شده است در حالیکه قوانین و مقررات مغایر موقوف الاجرا شده که تفاوت دارد با قوانین مربوط، یعنی اگر قانونی با احکام مصوبه مغایر نیست و اتفاقا مرتبط هست، نقض نشده است. این مدل اعلام وضعیت تنقیحی که به نسخ ضمنی مشهور است در انتهای همه قوانین هم می آید و چیز عجیبی نیست و بدیهی است وقتی قاعده گذاری جدیدی می شود باید احکامی که در تعارض با احکام جدید بودند، منسوخ و در اینجا بدلیل موقت بودن، موقوف الاجرا بشوند.

۱۸- چرا گفته شد، فروش ها در بورس است ولی در آیین نامه شیوه های دیگر هم پیش بینی شده است؟

مولدسازی و انواع ان گسترده است اما در مواردی که انتقال مالکیت بصورت کامل در ازای ثمن نقدی صورت می گیرد، حتما در یک بازار رقابتی بازار سرمایه ، معامله انجام می شود. همچنین پذیره نویسی صندوق های املاک و مستغلات و خرید و فروش واحدهای سرمایه گذاری آن در همین بازار انجام می شود. طبیعی است که معاوضه و تهاتر فروش تلقی نمی شوند و بنابراین بعد از قیمت گذاری کارشناس رسمی دادگستری، در ازای تعهد آتی پیمانکار منتقل می شود.

۱۹- مهمترین برنامه های ذیل مصوبه مولدسازی چه مواردی را شامل می شود؟

الف- طرح رونق که هدفش راه انداختن چرخ پروژه های نیمه تمام عمرانی است. ب- طرح بهینه سازی و تجمیع که هدفش استفاده بهینه از فضاهای استاندارد اداری است و خروج برخی ادارات مانند زندان ها به خارج از شهر و یا تجمیع کارکنان ساختمان های پراکنده در یک ساختمان ج- طرح آزادسازی که به انتقال مالکیت اماکن تفریحی، رفاهی ، گردشگری و اقامتی وزارتخانه ها و بانک ها بر می گردد که در قالب صندوق املاک و مستغلات در اختیار مردم قرار گیرد. د- طرح نجات که به تامین سرمایه در گردش شرکت های دولتی اشاره دارد.

۲۰- آیا این تجربه در کشورهای دیگر هم اجرا شده است؟

همه کشورهای پیشرفته، امکان رصد و پایش دقیقی از دارایی های دولت دارند و اجازه نمی دهند که دارایی ها به رکود و وضعیت غیرمولد دچار شود. در دو مطالعه انجام شده یکی موسسه KPMG که ۲۸ کشور اتحادیه اروپا را بررسی کرده و مطالعه دیگری که کشورهای آمریکای لاتین را بررسی کرده استف نشان می دهند که همه این کشورها یا به بهترین جایگاه مولدسازی دارایی های ثابت خود رسیدند و یا در مسیر این مولدسازی قرار دارند.