به گزارش مشرق به نقل از دنیای اقتصاد، در حالی که بازار ارز و طلا روزهای پرجنب و جوشي را سپری می‌کنند، بازار مسکن همانند بسیاری از صنایع دیگر در رکود به سر می‌برد.
گرچه شرکت‌های ساختمانی کوچک بورس چندی پیش نوسانات مثبتی را تجربه کردند، اما به گفته کارشناسان این شرایط به دلایل مختلف نمی‌توانست ادامه داشته باشد.
بسیاری از کارشناسان مسکن معتقدند که شرکت‌های ساختمانی که در سال‌های گذشته ساخت و ساز را شروع کرده و اکنون واحدهای آماده فروش دارند، به دلیل قيمت تمام شده پایین می‌توانند اکنون ۳۰ تا ۳۵ درصد سود کسب کنند و البته نمی‌توان این شرایط را با ثبات دانست.
به گفته آنان، افزایش بهای تمام شده که به دنبال رشد قیمت مواد اولیه از جمله میلگرد ایجاد شده، انجام پروژه‌های ساختمانی را از این پس با مشکل همراه خواهد کرد.
همچنین بحث نقدینگی را نیز می‌توان از دیگر مشکلات این شرکت‌ها دانست، گرچه شرکت‌هایی که زیرمجموعه بانک‌ها هستند، شاید کمتر از این منظر در محدودیت باشند، اما به دلیل عدم عرضه وام و تسهیلات از سوی بانک‌ها بسیاری از شرکت‌ها روزهای سختی را در پیش خواهند داشت.
برخی دیگر از کارشناسان نیز تغییرات قیمت ارز را در قیمت مسکن تاثیرگذار دانسته‌اند.
شمس‌الله نعمتی، معاون برنامه‌ریزی و توسعه کسب و کار شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان در این باره گفت: به طور قطع شرایط روانی حاصل از افزایش قیمت ارز که از اواخر سال ۹۰ آغاز شد، بر قیمت مسکن اثرگذار بود و شوك قیمتی به بازار وارد کرد. این درحالی است که تولیدات مسکن مهر نیز در کنار این موضوع بی‌تاثیر نبوده است.
وی درباره کمبود نقدینگی و تامین مالی شرکت‌های ساختمانی افزود: در حال حاضر تامین مالی از طریق اخذ تسهیلات با نرخ‌های رایج برای پروژه‌های ساختمانی فاقد توجیه اقتصادی است و سرمایه‌گذاران بخش مسکن برای تامین مالی از طریق عقد قراردادهای مشارکت، به پیش‌فروش و فروش طولانی‌مدت اقدام کرده و شرکت‌های بزرگ نیز از طریق فروش اوراق صکوک و اجاره تامین مالی می‌کنند.
وی بااشاره به اثر مستقیم افزایش بهای نهاده‌های تولید بر قیمت تمام شده، اضافه کرد: رشد قیمت نهاده‌های تولید موجب افزایش قیمت تمام شده و قیمت فروش شده که رشد قیمت فروش نیز تابع ورود سرمایه‌گذاری به بخش مسکن است.
نعمتی یکی از ویژگی‌های بخش مسکن را وابسته نبودن به مصالح وارداتی دانست و افزود: این صنعت کمتر از ۱۰ درصد به مصالح ساختمانی وارداتی وابسته است و افزایش قیمت کالاهای وارداتی تاثیر زیادی بر قیمت تمام شده آن نخواهد داشت.
وی در ادامه، رونق سهام شرکت‌های ساختمانی در بورس را در ارتباط مستقیم با شرایط بازار دانست و گفت: زمانی که در بازار رونق ساخت و ساز و خرید و فروش باشد، سهام ساختمانی‌ها نیز مثبت می‌شود و بالعکس.
اين كارشناس تصریح کرد: این شرایط تنها در صورتی که شرکت‌ها با ابتکارات خاص بتوانند سودآوری خود را افزایش دهند، موجب افزایش قیمت سهام آنها به دور از شرایط عادی بازار خواهد شد.
صنعت ساختمان از ديدگاه كلان
در همين حال، مهدي گودرزی کارشناس دیگر بازار سرمايه و مسکن نیز به خبرنگار ما گفت: نیاز به مسکن و ساختمان همواره در کشور به دلیل رشد تقاضا وافزایش جمعیت طی سال‌های اخیر وجود داشته و بحث ساخت و ساز نیز به‌رغم افزایش نرخ مصالح به دلیل حاشیه سود مناسب و اهمیت آن در اقتصاد ایران همواره مد نظر قرار داشته است.
وی افزود: شرکت‌ها با حرکت به سمت انبوه‌سازی و استفاده از مصالح تولید داخل می‌توانند هزینه‌های تولید را تا حد امکان کاهش دهند، اما مسائلی نظیر تاخیر در تحویل و هزینه‌های ناشی از آن، طولانی شدن پروسه فروش و کاهش نقدینگی، سودآوری این شرکت‌ها را تحت تاثیر قرار خواهد داد. به گفته وی، در شرایط کنونی ساخت‌و‌سازهای کوچک به دلیل تسریع در ساخت و تحویل،نقدشوندگی بیشتر وامکان تحویل به موقع می‌تواند جذاب‌تر باشد.
گودرزی در ادامه گفت: به دلایل مختلفی نظیر افزایش نهاده‌های ساخت، افزایش غیرطبیعی نرخ‌های فروش که منجر به کاهش قدرت خریداران شده و خروج نسبی سفته‌بازان از بازار مسکن تحت تاثیر مکانیزم کد رهگیری تا حدودی از جذابیت‌های این بازار کاسته شده است.
به گفته وی، ابهامات اقتصادی کشور بازار مسکن را نیز همانند سایر بازارها متاثر ساخته است، با این تفاوت که سرمایه گذاران بازار مسکن را به سمت سایر بازارها سوق داده است.
وی در حالی‌که بازار مسکن را بازاری با حجم پایین معاملات و تقاضای محدود دانست، افزود: در شرايط كنوني می‌توان گفت به‌رغم افزایش نرخ به وجود آمده در قیمت‌های مسکن تقاضای کافی به نسبت رشد قیمت در بازار مسکن به وجود نیامده و منجر به ایجاد رکود در معاملات شده است.
این کارشناس بازار سرمايه و مسکن درباره تامین مالی شرکت‌ها با اشاره به اینکه از دیرباز یکی از روش‌های تامین مالی شرکت‌ها دریافت وام‌های بانکی بوده و این روش تاکنون نیز ادامه داشته است، افزود: از آنجایی که اکثر شرکت‌های ساختمانی در کشور به صورت خصوصی و یا نیمه خصوصی اداره می‌شوند، شاید بتوان گفت عدم اطلاع و آشنایی کافی با شیوه‌های نوین تامین مالی نظیر انتشاراوراق مشارکت، صکوک استصناع یا صندوق‌های زمین و ساختمان یکی از دلایل این امر باشد.
وی اضافه کرد: به علاوه در اولویت نبودن شرکت‌ها و پروژه‌های ساختمانی به‌منظور طراحی ابزارهای نوین تامین مالی توسط متولیان طراحی اين ابزارها باعث شده که ابزار تامین مالی اختصاصی برای پروژه‌های ساختمانی طراحی نشود و اکثر شرکت‌ها روشی غیر از دریافت تسهیلات بانکی را پیش‌رو نداشته باشند.
به گفته وی، با توجه به اینکه عمده مصرف‌کنندگان این بازار دارندگان منابع خرد هستند، طراحی ابزارهای تامین مالی مشارکتی با استفاده از منابع مالی خرد مردم، تلاش همه دست اندرکاران این امر را می‌طلبد.
ساختماني‌هاي بورس ارزنده‌اند
به اعتقاد گودرزی، سهام شرکت‌های ساختمانی در سال گذشته به واسطه رشد قیمت مسکن و جو روانی موجود توانست رشد مناسبی را تجربه کند، به طوری که شاخص این صنعت در سه ماهه پایانی سال گذشته توانست بیش از ۳۵ درصد رشد داشته باشد و پس از آن به دنبال رکود در بازار سرمایه، صنعت ساختمان نیز جدای از بازار حرکت نکرده و در ۵ ماهه نخست با ریزشی در حدود ۲۵ درصد روبه‌رو بوده است.
وی تصریح کرد: شاید بتوان گفت آنچه كه بیش از همه منجر به رشد قیمت سهام گروه شد، ریزش‌های شدیدی بود که در سال‌های گذشته بر روی اکثر نماد این گروه‌ها اتفاق افتاد و به دلیل قرارگرفتن اکثر سهامداران در زیان، برخی از نمادهای این گروه مورد استقبال سفته بازان بازار قرار گرفت. گودرزی اضافه کرد: اکثر شرکت‌های گروه ساختمانی از خالص ارزش دارایی‌های (NAV) بالایی برخوردار هستند.
این کارشناس بازار سهام درباره حضور سفته‌بازان در سهام شرکت‌های ساختمانی با اشاره به اینکه ورود نقدینگی به هر گروهی در بازار سرمایه، نقد شوندگی و حرکت سهام را برای آن گروه به ارمغان می‌آورد، گفت: شاید ورود سفته بازان به شرکت‌های گروه ساختمانی موجب رونق و حرکت سهام گروه شود، ولی آنچه كه باید به آن توجه داشت، داشتن استراتژی خرید و فروش در قیمت‌های مورد نظر است، به طوری که قرارگرفتن در موج مثبت و صف خرید شاید موجب رفتار ناصحیح سرمایه‌گذاران شود که نتایج این حرکت می‌تواند در نهایت منجر به زیان شود. به گفته وی، شناسایی سود‌های مقطعی و فروش در نقاط مورد انتظار براساس ارزش برآوردی در این شرایط می‌تواند به عنوان یک استراتژی قابل بررسی باشد.
گودرزی در پایان طرح تفصیلی شهرداری را از جمله طرح‌هایی دانست که باعث شد سازو کار ساخت و ساز با تغییرات زیادی همراه شود، زیرا با اجرای این طرح می‌توان امیدوار بود که نگرانی از انبوه‌سازی در یک منطقه، تمرکز جمعیت و از بین رفتن فضاهای لازم شهری تا حدود زیادی مرتفع شود.
وی افزود: باید توجه داشت اجرای دقیق این طرح می‌تواند کمک شایانی به نوع ساختمان‌های احداثی و نحوه اجرای آنها نیز داشته باشد، در واقع پس از این شرکت‌های ساختمانی با دیدگاه انبوه‌سازی در عرصه ساخت و ساز وارد می‌شوند و بیشتر تمرکز خود را در مناطقی به کار می‌گیرند که بتوانند منافع بیشتری کسب کنند. شاید بتوان گفت اجرای این طرح باعث می‌شود در مناطقی که تراکم تعلق نمی‌گیرد، روند ساخت و ساز کاهش یافته و تمرکز شرکت‌ها بر روی مناطق کمتر توسعه‌یافته قرار گیرد.
گرچه شرکت‌های ساختمانی کوچک بورس چندی پیش نوسانات مثبتی را تجربه کردند، اما به گفته کارشناسان این شرایط به دلایل مختلف نمی‌توانست ادامه داشته باشد.
بسیاری از کارشناسان مسکن معتقدند که شرکت‌های ساختمانی که در سال‌های گذشته ساخت و ساز را شروع کرده و اکنون واحدهای آماده فروش دارند، به دلیل قيمت تمام شده پایین می‌توانند اکنون ۳۰ تا ۳۵ درصد سود کسب کنند و البته نمی‌توان این شرایط را با ثبات دانست.
به گفته آنان، افزایش بهای تمام شده که به دنبال رشد قیمت مواد اولیه از جمله میلگرد ایجاد شده، انجام پروژه‌های ساختمانی را از این پس با مشکل همراه خواهد کرد.
همچنین بحث نقدینگی را نیز می‌توان از دیگر مشکلات این شرکت‌ها دانست، گرچه شرکت‌هایی که زیرمجموعه بانک‌ها هستند، شاید کمتر از این منظر در محدودیت باشند، اما به دلیل عدم عرضه وام و تسهیلات از سوی بانک‌ها بسیاری از شرکت‌ها روزهای سختی را در پیش خواهند داشت.
برخی دیگر از کارشناسان نیز تغییرات قیمت ارز را در قیمت مسکن تاثیرگذار دانسته‌اند.
شمس‌الله نعمتی، معاون برنامه‌ریزی و توسعه کسب و کار شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان در این باره گفت: به طور قطع شرایط روانی حاصل از افزایش قیمت ارز که از اواخر سال ۹۰ آغاز شد، بر قیمت مسکن اثرگذار بود و شوك قیمتی به بازار وارد کرد. این درحالی است که تولیدات مسکن مهر نیز در کنار این موضوع بی‌تاثیر نبوده است.
وی درباره کمبود نقدینگی و تامین مالی شرکت‌های ساختمانی افزود: در حال حاضر تامین مالی از طریق اخذ تسهیلات با نرخ‌های رایج برای پروژه‌های ساختمانی فاقد توجیه اقتصادی است و سرمایه‌گذاران بخش مسکن برای تامین مالی از طریق عقد قراردادهای مشارکت، به پیش‌فروش و فروش طولانی‌مدت اقدام کرده و شرکت‌های بزرگ نیز از طریق فروش اوراق صکوک و اجاره تامین مالی می‌کنند.
وی بااشاره به اثر مستقیم افزایش بهای نهاده‌های تولید بر قیمت تمام شده، اضافه کرد: رشد قیمت نهاده‌های تولید موجب افزایش قیمت تمام شده و قیمت فروش شده که رشد قیمت فروش نیز تابع ورود سرمایه‌گذاری به بخش مسکن است.
نعمتی یکی از ویژگی‌های بخش مسکن را وابسته نبودن به مصالح وارداتی دانست و افزود: این صنعت کمتر از ۱۰ درصد به مصالح ساختمانی وارداتی وابسته است و افزایش قیمت کالاهای وارداتی تاثیر زیادی بر قیمت تمام شده آن نخواهد داشت.
وی در ادامه، رونق سهام شرکت‌های ساختمانی در بورس را در ارتباط مستقیم با شرایط بازار دانست و گفت: زمانی که در بازار رونق ساخت و ساز و خرید و فروش باشد، سهام ساختمانی‌ها نیز مثبت می‌شود و بالعکس.
اين كارشناس تصریح کرد: این شرایط تنها در صورتی که شرکت‌ها با ابتکارات خاص بتوانند سودآوری خود را افزایش دهند، موجب افزایش قیمت سهام آنها به دور از شرایط عادی بازار خواهد شد.
صنعت ساختمان از ديدگاه كلان
در همين حال، مهدي گودرزی کارشناس دیگر بازار سرمايه و مسکن نیز به خبرنگار ما گفت: نیاز به مسکن و ساختمان همواره در کشور به دلیل رشد تقاضا وافزایش جمعیت طی سال‌های اخیر وجود داشته و بحث ساخت و ساز نیز به‌رغم افزایش نرخ مصالح به دلیل حاشیه سود مناسب و اهمیت آن در اقتصاد ایران همواره مد نظر قرار داشته است.
وی افزود: شرکت‌ها با حرکت به سمت انبوه‌سازی و استفاده از مصالح تولید داخل می‌توانند هزینه‌های تولید را تا حد امکان کاهش دهند، اما مسائلی نظیر تاخیر در تحویل و هزینه‌های ناشی از آن، طولانی شدن پروسه فروش و کاهش نقدینگی، سودآوری این شرکت‌ها را تحت تاثیر قرار خواهد داد. به گفته وی، در شرایط کنونی ساخت‌و‌سازهای کوچک به دلیل تسریع در ساخت و تحویل،نقدشوندگی بیشتر وامکان تحویل به موقع می‌تواند جذاب‌تر باشد.
گودرزی در ادامه گفت: به دلایل مختلفی نظیر افزایش نهاده‌های ساخت، افزایش غیرطبیعی نرخ‌های فروش که منجر به کاهش قدرت خریداران شده و خروج نسبی سفته‌بازان از بازار مسکن تحت تاثیر مکانیزم کد رهگیری تا حدودی از جذابیت‌های این بازار کاسته شده است.
به گفته وی، ابهامات اقتصادی کشور بازار مسکن را نیز همانند سایر بازارها متاثر ساخته است، با این تفاوت که سرمایه گذاران بازار مسکن را به سمت سایر بازارها سوق داده است.
وی در حالی‌که بازار مسکن را بازاری با حجم پایین معاملات و تقاضای محدود دانست، افزود: در شرايط كنوني می‌توان گفت به‌رغم افزایش نرخ به وجود آمده در قیمت‌های مسکن تقاضای کافی به نسبت رشد قیمت در بازار مسکن به وجود نیامده و منجر به ایجاد رکود در معاملات شده است.
این کارشناس بازار سرمايه و مسکن درباره تامین مالی شرکت‌ها با اشاره به اینکه از دیرباز یکی از روش‌های تامین مالی شرکت‌ها دریافت وام‌های بانکی بوده و این روش تاکنون نیز ادامه داشته است، افزود: از آنجایی که اکثر شرکت‌های ساختمانی در کشور به صورت خصوصی و یا نیمه خصوصی اداره می‌شوند، شاید بتوان گفت عدم اطلاع و آشنایی کافی با شیوه‌های نوین تامین مالی نظیر انتشاراوراق مشارکت، صکوک استصناع یا صندوق‌های زمین و ساختمان یکی از دلایل این امر باشد.
وی اضافه کرد: به علاوه در اولویت نبودن شرکت‌ها و پروژه‌های ساختمانی به‌منظور طراحی ابزارهای نوین تامین مالی توسط متولیان طراحی اين ابزارها باعث شده که ابزار تامین مالی اختصاصی برای پروژه‌های ساختمانی طراحی نشود و اکثر شرکت‌ها روشی غیر از دریافت تسهیلات بانکی را پیش‌رو نداشته باشند.
به گفته وی، با توجه به اینکه عمده مصرف‌کنندگان این بازار دارندگان منابع خرد هستند، طراحی ابزارهای تامین مالی مشارکتی با استفاده از منابع مالی خرد مردم، تلاش همه دست اندرکاران این امر را می‌طلبد.
ساختماني‌هاي بورس ارزنده‌اند
به اعتقاد گودرزی، سهام شرکت‌های ساختمانی در سال گذشته به واسطه رشد قیمت مسکن و جو روانی موجود توانست رشد مناسبی را تجربه کند، به طوری که شاخص این صنعت در سه ماهه پایانی سال گذشته توانست بیش از ۳۵ درصد رشد داشته باشد و پس از آن به دنبال رکود در بازار سرمایه، صنعت ساختمان نیز جدای از بازار حرکت نکرده و در ۵ ماهه نخست با ریزشی در حدود ۲۵ درصد روبه‌رو بوده است.
وی تصریح کرد: شاید بتوان گفت آنچه كه بیش از همه منجر به رشد قیمت سهام گروه شد، ریزش‌های شدیدی بود که در سال‌های گذشته بر روی اکثر نماد این گروه‌ها اتفاق افتاد و به دلیل قرارگرفتن اکثر سهامداران در زیان، برخی از نمادهای این گروه مورد استقبال سفته بازان بازار قرار گرفت. گودرزی اضافه کرد: اکثر شرکت‌های گروه ساختمانی از خالص ارزش دارایی‌های (NAV) بالایی برخوردار هستند.
این کارشناس بازار سهام درباره حضور سفته‌بازان در سهام شرکت‌های ساختمانی با اشاره به اینکه ورود نقدینگی به هر گروهی در بازار سرمایه، نقد شوندگی و حرکت سهام را برای آن گروه به ارمغان می‌آورد، گفت: شاید ورود سفته بازان به شرکت‌های گروه ساختمانی موجب رونق و حرکت سهام گروه شود، ولی آنچه كه باید به آن توجه داشت، داشتن استراتژی خرید و فروش در قیمت‌های مورد نظر است، به طوری که قرارگرفتن در موج مثبت و صف خرید شاید موجب رفتار ناصحیح سرمایه‌گذاران شود که نتایج این حرکت می‌تواند در نهایت منجر به زیان شود. به گفته وی، شناسایی سود‌های مقطعی و فروش در نقاط مورد انتظار براساس ارزش برآوردی در این شرایط می‌تواند به عنوان یک استراتژی قابل بررسی باشد.
گودرزی در پایان طرح تفصیلی شهرداری را از جمله طرح‌هایی دانست که باعث شد سازو کار ساخت و ساز با تغییرات زیادی همراه شود، زیرا با اجرای این طرح می‌توان امیدوار بود که نگرانی از انبوه‌سازی در یک منطقه، تمرکز جمعیت و از بین رفتن فضاهای لازم شهری تا حدود زیادی مرتفع شود.
وی افزود: باید توجه داشت اجرای دقیق این طرح می‌تواند کمک شایانی به نوع ساختمان‌های احداثی و نحوه اجرای آنها نیز داشته باشد، در واقع پس از این شرکت‌های ساختمانی با دیدگاه انبوه‌سازی در عرصه ساخت و ساز وارد می‌شوند و بیشتر تمرکز خود را در مناطقی به کار می‌گیرند که بتوانند منافع بیشتری کسب کنند. شاید بتوان گفت اجرای این طرح باعث می‌شود در مناطقی که تراکم تعلق نمی‌گیرد، روند ساخت و ساز کاهش یافته و تمرکز شرکت‌ها بر روی مناطق کمتر توسعه‌یافته قرار گیرد.