اين روزها يادآور وضع و حال بازار مسكن در سالي كه گذشت است. در آن برهه زماني علي نيكزاد وزير راه‌وشهرسازي و ديگر همكارانش مدام از آرامش بازار مسكن و كنترل بازار ملك و اجارهبها با تكيه بر «مسكن‌مهر» خبر مي‌داد. با اين وجود شاهد بوديم كه قيمت اجاره و خريد ملك شاخص تورم را هم پشت سر گذاشت و دست‌وپاي همه در مقابله با گراني‌هاي بازار مسكن بسته شد.
به گزارش تهران امروز، اين نوساناتي كه اين روزها در بازار مسكن مشاهده مي‌كنيم اما جاي چند سوال ايجاد مي‌كند. اول اينكه آيا چنين افزايش قيمت‌هايي نشان‌دهنده تحقق تمام و كمال پيش‌بيني‌هاي كارشناسان است؟ دوم اينكه بالا رفتن قيمت ملك و اجارهبها تا كجا ادامه پيدا خواهد كرد و آيا چاره‌اي براي توقف آن هست؟
افزايش قيمتي بيشتر از شاخص تورم
براي پاسخ به اين سوالات در ابتدا ببينيم قيمت ملك و اجارهبها از ابتداي فروردين سال‌جاري تاكنون چقدر افزايش پيدا كرده‌است. در پانزده،شانزده روزي كه تعطيلات نوروزي فروردين ماه طي مي‌شد طبق روال هر سال آنچنان تحركي در بازار مسكن نداشتيم و خانوارها در پي گذراندن تعطيلات خود بودند. پس از گذران نيمه اول فروردين ماه تحركات جسته‌گريخته‌اي در بازار مسكن مشاهده شد اما تغييرات قيمتي در املاك معامله شده به حدي نبود كه جلب توجه كند و لرزشي در بازار مسكن را نشان دهد.
در اين مدت همانطور كه آمارها هم نشان دادند معاملات اندكي در بازار مسكن عقد مي‌شد و از همين‌رو نمي‌توان برآوردي دقيق از وضع و حال بازار مسكن داشت. از ابتداي ارديبهشت اما تكانه‌هايي در بازار مسكن و اجارهبها رخ داد و تا به امروز ادامه پيدا كرد. آنطور كه بررسي قيمت مسكن در فايل‌هاي مشاوران املاك، سامانه رسمي ايران‌فايل و آگهي‌هاي روزنامه‌هاي كثيرالانتشار نشان مي‌دهد، قيمت خريد ملك در تهران از 300 هزار تا 2 ميليون تومان افزايش پيدا كرده است.
چنين افزايش‌هايي در قيمت خريد ملك براي مستاجران هم دردسر شده‌است زيرا مرور ليست املاك اجاره‌اي هم حاكي از افزايش قيمت 100 تا 500 هزار توماني نرخ اجارهبها نسبت به سال پيش در برخي مناطق تهران است. براي تاييد اين افزايش قيمت‌ها بايد از سردمدار مشاوران املاك كشور يعني رئيس اتحاديه كشوري مشاورين املاك كمك گرفت.
مصطفي قلي‌خسروي درخصوص افزايش قيمت ملك و اجارهبها كه اين روزها شاهد آن هستيم گفت: «افزايش قيمت‌هايي كه اين روزها در بازار خريد مسكن شاهد آن هستيم غير قابل تكذيب است و به راحتي مي‌توان آن را مشاهده كرد.» او در پاسخ به اين سوال كه وضعيت بازار اجارهبها چگونه است گفت: «وقتي در بازار خريد ملك افزايشي رخ مي‌دهد محال است كه در بازار اجارهبها تاثير نگذارد. افزايش قيمت مسكن هم باعث شده هنوز به خرداد ماه نرسيده قيمت اجارهبها با نوسان روبه‌رو شود و مستاجران را كمي نگران كند.» سوال اصلي اين است كه قيمت ملك و اجارهبها چند درصد افزايش پيدا كرده؟ قلي‌خسروي هميشه به نوعي از پاسخ به اين سوال طفره رفته و نرخ دقيقي اعلام نكرده، اما به صورت غيرمستقيم ميزان افزايش قيمت‌ها در بازار مسكن را اعلام كرده‌است.
اين‌بار هم او گفت: «اگر من بگويم قيمت ملك از ابتداي فروردين تا به حال 10 درصد گران شده اين در بازار تاثير مي‌گذارد و شاهد افزايش قيمت‌هاي 30 و 40 درصدي خواهيم بود. بنابراين بنده نرخ خاصي اعلام نمي‌كنم، فقط بدانيد كه افزايش قيمت مسكن و اجارهبها شاخص تورم را پشت سر گذاشته و بالاتر از آن پيش رفته‌است.»
چنين پاسخي به هر حال موجب شفافيت بيشتر ميان سخنان مسئولين و واقعيات بازار مسكن مي‌شود چرا كه ابوالفضل صومعلو معاون وزير راه‌وشهرسازي در سال‌جاري، حتي پيش از آنكه بازار مسكن از خواب زمستاني بيدار شود، گفته بود كه افزايش قيمت مسكن در سال‌جاري قطعا پايين‌تر از نرخ تورم خواهد بود. با اين وجود، هنوز به روزهاي رونق بازار مسكن نرسيده‌ايم مي‌بينيم كه واقعيات بازار سخنان مسئولين را نقض مي‌كند. در اين ميان سوال ديگري مطرح مي‌شود، آن هم اينكه چنين اتفاقاتي در بازار مسكن و اجارهبها نشان‌دهنده تحقق پيش‌بيني كارشناسان مبني بر افزايش قيمت مسكن و اجار‌ه‌بهاست؟ پاسخ به اين سوال مي‌تواند نشان دهد آيا در آينده باز هم شاهد افزايش قيمت مسكن هستيم يا اينكه بازار به همين ميزان افزايش اكتفا مي‌كند و جلوتر نمي‌رود؟
«زمين» مصيبت انبوه‌سازان شد
در همین ارتباط دنیای اقتصاد نوشت: عضو سابق هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان تهران با بيان اينكه هزينه سنگين خريد زمين براي ساخت‌وساز در نيمه‌شمالي پايتخت، قيمت تمام‌شده آپارتمان براي انبوه‌سازان را بعضا تا مترمربعي 10 ميليون تومان، افزايش داده است، گفت: در حال حاضر بدون احتساب قيمت زمين، حداقل و حداكثر هزينه ساخت مسكن در تهران مترمربعي 700 هزار تا سه ميليون تومان برآورد مي‌شود.
محمدمهدي مافي تاكيد كرد: نسبت هزینه ساخت در هر متر مربع به قیمت تمام شده مسکن یا همان قیمت روز فروش واحدهاي مسكوني در نقاط مختلف شهر تهران عدد ثابتی نیست، بلکه یک منحنی صعودی از مناطق شمالی شهر تا نقاط جنوبی است. رابطه هزینه ساخت در هر متر مربع به قیمت روز مسکن به این شکل است که در منطقه‌ای از شهر که قیمت هر متر مربع روز آن حدود یک میلیون تومان تعیین می‌شود هزینه ساخت برای هر متر مربع از این ساختمان به حدود 500 تا 600 هزار می‌رسد.
اما در منطقه ای از شهر که در نقطه اوج منحنی قرار دارد اگر قیمت روز هر متر مربع از یک واحد مسکونی حدود 10 میلیون تومان تعیین می‌شود هزینه ساخت هر متر مربع از این واحد حدود دو میلیون تومان تعیین شده است در مناطقی از شهر که قیمت تمام شده پایین‌تر است بخش زیادی از آن را هزینه ساخت در برمی‌گیرد و ممکن است تا 60 درصد از قیمت روز ساختمان را تشکیل دهد، اما در مناطقی از شهر که قیمت روز بالاتر می‌رود هزینه ساخت ممکن است تنها 20 درصد از آن را در برگیرد.
بنابراین در شرایطی که همه عوامل تاثیرگذار در قیمت تمام شده مسکن ثابت باشد و تنها عامل افزایش قیمت تمام شده ساختمان هزینه ساخت باشد میزان رشد قیمت برای ساختمانی که هزینه ساخت و ساز در هر متر مربع آن درصد کمتری از قیمت روز ساختمان را تشکیل می‌دهد پايین‌تر از ساختمانی است که هزینه ساخت وساز در هر متر مربع درصد بیشتری از قیمت کل ساختمان را تشکیل می‌دهد. مافي در ادامه تصريح كرد: مطمئنا ارزش زمین نقش تعیین کننده ای دارد.
در نقاط ارزان قیمت شهر هزینه ساخت وساز نقش اول را برای تعیین قیمت ساختمان بازی میکند، اما در مناطق شمالی و گران قیمت شهر می‌توان گفت حدود 80 درصد قیمت ساختمان را ارزش زمین آن تعیین میکند. به عنوان مثال در منطقه ای از شهر که قیمت فروش هر متر مربع از یک واحد آپارتمان 10 میلیون تومان اعلام شده است حدود 8 میلیون و 500 هزار تومان از این قیمت مربوط به زمین آن ساختمان است، اما در مناطق جنوبی شهر که هر متر مربع از سوی فروشنده یک میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است حدود 350 تا 400 هزار تومان از این قیمت به زمین آن تعلق دارد. البته این قیمت گذاری برای یک نوع ساخت با رتبه کیفی متوسط در نظر گرفته می‌شود.
اين انبوه‌ساز در ادامه گفت‌وگو، درباره هزينه‌هاي ساخت، افزود: در مناطق مختلف شهر تهران سه نوع ساخت وساز با درجه کیفی یک، دو و سه داریم طوري كه هزینه ساخت وساز در هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق مختلف شهر بین 700 هزار تا سه میلیون تومان در نوسان است.
اين نوسانات پيش‌لرزه افزايش قيمت اصلي‌است
كارشناسان مسكن در اسفند ماه سال گذشته پيش‌بيني كرده بودند كه به دليل نوسانات ارزي در سال 91 و افزايش نرخ تورم عمومي كشور بازار مسكن در سال 92 شاهد افزايش قيمت‌هايي چشمگير خواهد بود. افزايش‌هايي كه اين روزها در بازار مسكن شاهد هستيم هنوز به مرز «چشمگير» بودن نرسيده است بنابراين شايد اينطور تحليل شود كه بازار مسكن در چنين نرخ‌هايي متوقف شود. بيت‌الله ستاريان كارشناس بازار مسكن اما با چنين تحليلي موافق نيست، او معتقد است: «گران شدني كه اكنون در قيمت خريد ملك و اجارهبها مشاهده مي‌كنيم تنها پيش‌لرزه افزايش قيمت‌هاي اصلي‌است و آن افزايش نهايي كه پيش‌بيني شده بود نيست.» ستاريان اينگونه ادامه مي‌دهد: «افزايش قيمت‌هاي اصلي در بازار مسكن هميشه از خرداد ماه كه ماه رونق و تحركات واقعي بازار مسكن است رخ داده‌است. به هر حال آنقدر فشار نقدينگي بالاست كه ما نشانه‌هاي افزايش قيمت‌هاي آينده را اكنون در بالا رفتن جسته‌گريخته قيمت مسكن شاهد هستيم.»
او در پاسخ به اين سوال كه چه شاخص‌هايي به كارشناسان نشان داد كه در سال‌جاري افزايش قيمت‌هاي چشمگيري در بازار مسكن داريم؟ گفت: «ما در سال گذشته نوسان شديد ارزي داشتيم، تورم در كشور اوج گرفت و نقدينگي سرگردان هم حجيم‌تر شد. هر كدام از اين عوامل به تنهايي مي‌تواند بازار مسكن را تحت تاثير قرار دهد، حال كه اين عوامل با يكديگر هم‌دست شده‌اند قطعا بازار را بيش از پيش زير حملات خود قرار مي‌دهند. نقدينگي سرگردان در سال‌جاري ديگر جايگاهي در بازار طلا و ارز ندارد، بازار خودرو و بورس هم كه ديگر براي سرمايه‌گذاران و نقيدنگي موجود در كشور بلاموضوع شده‌است، بنابراين نقدينگي سرگردان بار ديگر به بازار مسكن بر مي‌گردد و از خرداد ماه شاهد افزايش قيمت‌هاي اصلي خواهيم بود.» آخرين سوال اما اين بود كه برآورد كارشناسان از ميزان افزايش قيمت مسكن در سال‌جاري چيست؟ ستاريان گفت كه قيمت مسكن از فروردين امسال تا فروردين سال 93 بين 100 تا 150 درصد رشد قيمت خواهد داشت و اكنون هم شاهد نشانه‌هاي گوناگون اين اتفاق هستيم.