گروه اقتصادی مشرق-با نگاهی به سیر گذار اقتصاد ایران در دهه 30 و 40 هجری شمسی از اقتصاد بازار سنتی به اقتصاد سرمایه، مشخص می‌شود اقتصاد ایران بدون طی کردن مرحله اول و تشکیل چرخه انباشت سرمایه، مستقیما به دلیل درآمد‌های نفتی به چرخه دوم راه پیدا می‌کند. دولت با درآمدهای حاصل از فروش نفت اقدام به ایجاد زیر ساخت‌هایی مانند شبکه حمل‌ونقل و خدمات رفاهی شهری، ایجاد خدمات آموزشی و بهداشتی در شهرهای بزرگ و اول از همه در تهران کرد.

با افزایش میزان امکانات شهری و کشش جاذب ناشی از امکانات جدیدالاحداث دولت در برخی شهرها و هم‌چنین ناتوانی بخش‌های تولیدی وابسته به روستاها از جمله کشاورزی و دامداری به واسطه‌ی دلایل متعددی از قبیل استفاده از روش‌های سنتی، مشکلات آب و هوایی (خشکسالی‌های متعدد چند دهه‌ی اخیر)، تمایل به واردات از محل درآمد‌های نفتی و... به تدریج تمایل به مهاجرت به سمت شهرها افزایش یافت و این در حالی بود که شهرها آمادگی پذیرش خیل رو به رشد مهاجران را چه برای تأمین مسکن و نیازهای اولیه‌ی آنها و چه برای تأمین مشاغل به واسطه‌ ظرفیت محدود صنعتی نداشتند.

در سال‌های قبل از انقلاب با افزایش بی‌رویه مهاجرت به سمت شهرها و افزایش نرخ رشد جمعیت میزان تقاضا برای مسکن در شهرها افزایش یافت و ناتوانی دولت در پاسخ‌گویی به این نیاز اولین نشانه‌های بیماری مسکن در اقتصاد ایران در روند تغییر ماهیت آن به سوی اقتصاد سرمایه را نمایان کرد. در این سال‌ها به دلیل اعمال محدودیت‌های ساخت‌وساز توسط دولت برای کنترل جمعیت شهرها، حاشیه نشینی گسترش یافت.


اما با گذشت نزدیک به نیم قرن از مسأله مسکن و با وجود نبود توازن میان میزان تقاضا و عرضه آن تقریبا در تمامی ‌دوره‌ها، در حال حاضر نیز در چند سال اخیر با افزایش درآمد‌های نفتی و نبود برنامه‌ریزی مناسب دولت، نقدینگی حاصل از افزایش درآمد نفت به شکل دیگری بر بازار مسکن تاثیر گذاشته و سفته‌بازی و سوداگری در این بازار نیز مزید بر علت شده و این مسأله را بغرنج‌تر از هر زمانی کرده است.

در سال‌های ابتدایی دولت نهم با افزایش چشم‌گیر درآمد‌های نفتی دولت (از90 میلیارد دلار در سال 84 به 160 میلیارد دلار در سال 86) و با افزایش بی‌رویه نقدینگی در بازار و نبود زیرساخت لازم برای استفاده از آن و هم‌چنین نبود سیاست‌های لازم برای هدایت این نقدینگی به بخش تولید و نیز ریسک بالای بخش تولید، سرمایه‌های سرگردان در کشور به سمت بازار مسکن که در شرایط نامتوازنی به سر می‌برد، سرازیر شد و افزایش 300 درصدی در قیمت مسکن (افزایش حبابی قیمت‌ها) که بخش عمده آن محصول ایجاد بازارهای سوداگری و سفته‌بازی بود منجر به کاهش قدرت خرید دهک‌های پایین جامعه شد.
 
یکی از متداول‌ترین راهکارهایی که می‌توان گفت عموما دولت‌ها در این رابطه در نظر گرفته‌اند (حداقل در شعارهای تبلیغاتی خود) مقایسه تجارب دیگر کشورها در این زمینه است. برای مثال در تحقیقات انجام شده توسط بانک مرکزی ایران مسأله حباب مسکن در سال‌های ابتدایی دولت نهم را با حباب مسکن ایجاد شده در کشور ژاپن مقایسه می کرد تا راهکاری برای برون‌رفت از این مسأله پیدا کند.

ماجرای حباب مسکن در ژاپن چیست؟

در واقع در پایان دهه 1980 میلادی با رونق گرفتن اقتصاد ژاپن و تحقق برنامه‌های توسعه این کشور طبقه‌ای از سفته‌بازان، ظهور کردند که با ایجاد جو روانی در بین مردم، شوق زیادی برای خرید سهام و زمین بر انگیختند به این ترتیب موجی از فشار تورمی‌ تمامی‌ صنایع ژاپن را تهدید می‌کرد که با سیاست ضد تورمی ‌و انقباضی دولت حباب شکل گرفته از هم پاشید و تمامی ‌قیمت‌ها به شکلی باور نکردنی سقوط کردند.

مسئولان دولتی ما نیز با این تحلیل که مشکل حباب مسکن شکل گرفته در کشور ما نیز مانند مورد مشابه در ژاپن است با اتخاذ سیاست‌هایی توانستند این مشکل را در بخش مسکن برطرف سازند. اما به دلیل ناتوانی بخش تولید در جذب سرمایه آزاد شده توسط بخش مسکن، در سال‌های بعد حباب مسکن به بازار طلا، ارز و خودرو انتقال یافت و اینک نیز بازگشت دوباره این حباب به بازار مسکن به دلیل سقوط جهانی ارزش طلا بیش از گذشته احساس می‌شود.

حباب قیمتی بازار مسکن ژاپن بعد از دوران رونق اقتصاد ژاپن و درآمد‌های حاصل از اجرای برنامه‌های اقتصادی آن‌ها شکل گرفته بود در حالی که در ایران این درآمد‌ها ناشی از افزایش قیمت جهانی نفت در آن سال‌هاست (رشد بالای 100 درصدی نفت در سال 86 نسبت به سال 85 از بشکه‌ای 60 دلار به بشکه‌ای 130دلار).

علاوه بر تفاوت ماهیت اقتصادی ایران با ژاپن، تفاوت‌های موقعیت سیاسی، تفاوت‌های فرهنگی و جامعه‌شناختی دو کشور نیز برای مقایسه ضروری می‌نماید. مهم‌ترین شاخصه فرهنگی مردم ژاپن  میل به جمع‌گرایی آن‌ها و اولویت مصالح جمعی به فردی ‌است بر خلاف ایرانیان که مصالح فردی را به مصالح اجتماعی ترجیح می‌دهند.

هم‌چنین توجه به موقعیت تعارضات سیاسی ایران که در یک دهه اخیر با تحریم‌هایی از جانب کشور‌های غربی روبه‌رو بوده است برای تصمیم‌گیری ضروری است.

بنابراین می‌توان انتظار داشت تصمیم دولت‌ها درباره مشکلات کلان اقتصادی مانند مشکل مسکن به هیچ وجه نباید رویکردی صرفا تقلیدی از کشورهای دیگر باشد. چرا که مسأله مسکن ایران مسأله خاص کشور ایران بوده و راه‌حل آن نیز در دل اقتصاد ایران نهفته است و تقلید کورکورانه از کشور‌های دیگر به پیچیده‌تر شدن مسأله می‌انجامد. 

همان‌طور که بررسی شد مشکل مسکن در ایران و نبود تعادل میان عرضه و تقاضا در این بازار یک مشکل زیربنایی اقتصاد ایران است و با تصمیم‌های سطحی و مقطعی سیاسی که در دولت‌های مختلف شکل می‌گیرد قابل حل نیست. سیاست‌هایی که گاهی با سیاست‌های اجرا شده در دولت‌های قبل کاملا متفاوت است.

در دولت هشتم سیاست کمک به بخش خصوصی و دخالت نکردن مستقیم دولت در بخش مسکن در پیش گرفته شد در حالی که دولت نهم با رویکردی مداخله‌گرانه با اجرای طرح مسکن مهر اقدام به مداخله در بازار مسکن کرد.

به احتمال زیاد دولت یازدهم نیز به دنبال سیاستی کاملا متفاوت با دولت‌های گذشته خواهد رفت تا در این کارزار آشفته او نیز با غول مسکن ایران چند صباحی زورآزمایی کند و شانس خود را برای حل این مسأله بیازماید. این تفاوت در رویکرد دولت‌ها در سه دهه اخیر به شکلی بوده است که می‌توان گفت رویکرد دولت‌های مختلف به حل مسأله مسکن یک رویکرد بی‌برنامه و آزمون و خطا با هدف تزریق مُسکن‌هایی کوتاه‌مدت به پیکر نیمه جان اقتصاد بیمار ایران بوده است.

اقدام به احداث شهر‌های جدید در اواخر دهه شصت (که بسیاری از شهرها بعد از گذشت دو دهه از احداث آن‌ها با اقبال عمومی‌ مناسبی روبه‌رو نشده است)، سپردن بخش ساخت و ساز به بخش خصوصی برای کسب درآمد توسط شهرداری‌ها و مشکلات ناشی از تراکم‌فروشی‌های دهه هفتاد و هم‌چنین پروژه شکست‌خورده مسکن مهر در دهه هشتاد همگی گویای این واقعیت است که رویکرد برنامه‌ریزان کلان کشور در مورد مسکن باید به صورتی فراجناحی و در قالب طرح‌های بلندمدت کشور اجرا شود.