به گزارش مشرق، در جلسه‌اي كه طي چند روز گذشته بين عوامل مسوول بازار اوراق تسهيلات خريد مسكن- مديران بانك‌مسكن و فرابورس- برگزار شد، ضمن بررسي دلايل صعود قيمت اوراق، راهكارهاي ممكن و قابل اجرا براي كنترل وضع موجود نيز به بحث گذاشته شد. قيمت هر فقره اوراق 500هزار توماني تسهيلات خريد مسكن در تيرماه امسال به مدت چند روز تشنج كرد و به مرز 100هزار تومان رسيد و بعد از آن با كاهش جزئي به سطح 92 هزار تومان برگشت.
نوسانات شديد و افت‌وخيزهاي كم‌دامنه اما مكرر در قيمت اوراق مسكن، آخرين قيمت آن در آخرين روز كاري بازار در هفته گذشته را در حد 91هزار تومان قرار داده است. براي دريافت 45ميليون تومان تسهيلات خريد در فرابورس، چنانچه قيمت اوراق همين حد باشد، بايد 90فقره اوراق با مجموع قيمت 8ميليون و 190هزار تومان از دارندگان اوراق تهيه كرد.
اين در حالي است كه تابستان سال گذشته هر فقره اوراق 500هزار توماني تسهيلات خريد مسكن 43هزار تومان قيمت داشت.
« 1+ 3» عامل رشد 120 درصدی
تحقيقات انجام شده در فرابورس درباره پشت‌پرده تورم سه‌رقمي نزديك به 120درصد در قيمت اوراق تسهيلات خريد مسكن نشان مي‌دهد: در كنار حجيم‌شدن «تقاضاي مصرفي» براي اخذ وام مسكن، سه عامل ديگر در ماه‌هاي اخير مسير صعود را براي قيمت اوراق هموار كرده است.
«ارزنده بودن وام كنوني خريد مسكن به لحاظ نرخ سود»، «كمبود عرضه اوراق منتشر شده توسط بانك‌مسكن» و همچنين «خبرهاي مربوط به تلاش دولت براي افزايش سقف وام خريد مسكن» مجموعه عواملي هستند كه همزمان با فصل خريد مسكن و ورود تقاضاي مصرفي به بازار، قيمت اوراق را از مدار طبيعي خود خارج كرده‌اند.
عليرضا توكلي رئيس اداره ابزارهاي نوين مالي فرابورس در اين باره اعلام كرد: اصلي‌ترين بحث «ارزنده بودن اوراق تسهيلات مسكن» است كه وام را با نرخ 16درصد در اختيار متقاضيان قرار مي‌دهد و توجيه اقتصادي اين تسهيلات را در مقايسه با تسهيلاتي كه ساير بانك‌ها با نرخ‌هاي بيش از 21درصد پرداخت مي‌كنند، بالا برده است. اين مدير فرابورس با بيان اينكه اوراق حق‌تقدم تسهيلات خريد مسكن، امكان تامين مالي با نرخ پايين را براي متقاضيان فراهم مي‌كند، تصريح كرد: پيش‌تر نرخ سود اوراق بانك‌مسكن معادل 15درصد بود اما يك درصد در حال حاضر به آن افزوده شده است.
چه كساني اوراق مي‌خرند؟
رئيس اداره ابزارهاي نوين مالي فرابورس با اشاره به اينكه، فاصله مزيت‌دار بين نرخ سود اوراق تسهيلات مسكن با تسهيلات ساير بانك‌ها همواره وجود داشته و موضوع جديدي نيست، گفت: آنچه در حال حاضر باعث جلب توجه نرخ سود پايين اوراق تسهيلات خريد مسكن در فرابورس شده، تغييراتي است كه زمستان سال گذشته با مصوبه شوراي پول و اعتبار در سقف وام خريد اعمال شد. درست از دي‌ماه سال گذشته كه سقف وام از 20 ميليون به 35ميليون تومان افزايش يافت، قيمت اوراق اين تسهيلات شروع به رشد كرد و تا امروز، اين نوسان با شتاب‌هاي متغير كه متناسب با ماه‌هاي مختلف سال، تغيير مي‌كند ادامه دارد. ت
وكلي درباره نوع متقاضيان كنوني اوراق تسهيلات خريد مسكن، ضمن تاكيد بر مصرفي‌بودن تركيب تقاضا افزود: در حال حاضر دو دسته افراد براي خريد مسكن، از اوراق استفاده مي‌كنند. دسته اول، متقاضيان شهرهاي كوچك و متوسط هستند كه چون ارزش آپارتمان‌ها در اين نقاط كشور به مراتب كمتر از تهران است و حتي از 100 ميليون تومان هم تجاوز نمي‌كند، به راحتي مي‌توانند با وام‌هاي 35ميليوني و 45ميليوني (وام خريد به همراه وام جعاله) اقدام به خريد مسكن كنند. دسته دوم نيز افرادي هستند كه قصد تعويض و تبديل به احسن آپارتمان خود را دارند اين افراد براي بزرگ‌تر يا بهتر كردن واحدي كه مالك هستند، در مقايسه با خانه‌اولي‌ها، بودجه كمتري نياز دارند و اوراق مسكن ابزار به نسبت مناسبي براي تامين مالي آنها خواهد بود.
جمعيت سفته‌بازها حداكثر 3درصد
اين مسوول بازار فرابورس– محلي كه امتياز تسهيلات خريد مسكن در قالب اوراق معامله مي‌شود- تاكيد كرد: بررسي دقيق معاملات اوراق مسكن نشان مي‌دهد حداكثر 3درصد از معاملات اوراق در هر ماه منجر به استفاده از وام نمي‌شود و به نوعي حالت سفته‌بازي دارد. بيشترين سهم خريدهاي سرمايه‌اي اوراق مسكن مربوط به بهمن سال گذشته بود كه 8درصد كل معاملات را به خود اختصاص داد، اما در حال حاضر آخرين بررسي معاملات كه مربوط به خرداد93 است، حكايت از آن دارد كه تنها 7/1درصد معاملات خريد اوراق مسكن در اين ماه، منجر به استفاده از وام نشد و مابقي كساني كه اوراق خريدند، آن را تبديل به وام براي خريد مسكن كردند.
بازار به پيشواز وام جديد رفت
مسوول ابزارهاي نوين مالي در فرابورس درباره عامل دوم تحريك قيمت اوراق مسكن اعلام كرد: در چند ماه گذشته، اخباري كه درباره رايزني براي افزايش دوباره سقف وام خريد مسكن منتشر شده باعث بروز شوك در قيمت اوراق شده است و دارندگان اوراق حق‌تقدم با تصور اينكه به زودي مبلغ تسهيلات خريد افزايش چشمگير پيدا مي‌كند و به تبع، ارزش اوراق نيز بالا مي‌رود، به پيشواز موضوع رفتند و با رفتار خود، باعث افزايش قيمت شدند.
تثبيت سقف وام خريد تا يك‌سال آينده
رئيس اداره ابزارهاي نوين فرابورس خطاب به آن دسته از صاحبان اوراق كه در انتظار افزايش سقف وام خريد در آينده نزديك هستند تا امتياز خود را گران‌تر از حال حاضر عرضه كنند، اعلام كرد: در جلسه‌اي كه اخيرا با مسوولان بانك مسكن برگزار شد، آنها به ضرس قاطع هرگونه افزايش سقف تسهیلاتی را که به شکل اوراق در حال پرداخت است تا يك‌سال آينده رد كردند. بنابراين، افرادي كه با سوءاستفاده از برخي خبرها، به دنبال القای اثر تورمي افزايش وام بر قيمت اوراق هستند، به زودي تسليم شرايط بازار خواهند شد.
عرضه و تقاضاي اوراق همخوان نيست
رئيس اداره ابزارهاي نوين مالي در فرابورس درباره مشكل سوم بازار كنوني اوراق مسكن گفت: در حال حاضر حجم عرضه‌اي كه از طرف بانك مسكن با انتشار اوراق تسهيلات، شكل مي‌گيرد تقريبا ثابت است و ماهانه حدود 400 ميليارد تومان برآورد مي‌شود اما نيازي كه از طرف تقاضا براي خريد اوراق وجود دارد ماهانه 600 ميليارد تومان است كه اين فاصله بزرگ بين عرضه و تقاضاي وام، اگر چه با اوراق منتشر شده مربوط به سنوات قبل ممكن است پوشش داده شود اما يكي ديگر از عوامل افزايش قيمت اوراق مي‌تواند باشد. توكلي با تاكيد براينكه بانك مسكن سمت عرضه را نمي‌تواند خيلي افزايش دهد، افزود: ميزان اوراقي كه در ماه منتشر مي‌شود وابسته است به منابع سپرده‌گذاران و هر چقدر ميزان سپرده‌گذاري‌ها در بانك افزايش يابد به همان نسبت امكان افزايش تيراژ اوراق نيز وجود خواهد داشت.
برنامه تغيير سود اوراق
نرخ سود اوراق تسهيلات خريد مسكن اخيرا از 15درصد در سال به 16درصد افزايش پيدا كرد اما اين نرخ همچنان در مقايسه با نرخ سود تسهيلاتي كه ساير بانك‌ها تحت عناوین مختلف، براي خريد مسكن پرداخت مي‌كنند، به مراتب پايين‌تر است ضمن اينكه طول دوره بازپرداخت وام خريد بانك‌مسكن نيز طولاني‌تر از ساير تسهيلات بانك‌ها است. در حال‌حاضر يكي از گزينه‌هايي كه براي كنترل قيمت اوراق مسكن مطرح است، افزايش دوباره نرخ سود اوراق است. در صورتي كه از يكسو نرخ سود وام خريد مسكن بانك‌مسكن افزايش پيدا كند و از سوي ديگر شيب منفي تورم -كه از سال گذشته آغاز شده بود و باعث شده نرخ تورم سالانه از 40درصد به 25درصد در حال حاضر برسد- باز هم تداوم پيدا كند، در اين صورت ارزندگي كاذب اوراق از بين خواهد رفت و همين امر باعث كاهش قيمت آن خواهد شد.
رئيس اداره ابزارهاي نوين مالي فرابورس در اين باره به متقاضيان مصرفي اوراق مسكن توصيه كرد: با توجه به ركود مسكن و مطرح نبودن احتمال افزايش قيمت مسكن، بهتر است براي خريد اوراق دست نگه دارند، چراكه برنامه‌هاي پيش‌رو براي تعديل قيمت اوراق تا قبل از پايان تابستان، اثر خود را مي‌گذارد، هر چند كاهش قيمت به سرعت اتفاق نخواهد افتاد.
نوسانات شديد و افت‌وخيزهاي كم‌دامنه اما مكرر در قيمت اوراق مسكن، آخرين قيمت آن در آخرين روز كاري بازار در هفته گذشته را در حد 91هزار تومان قرار داده است. براي دريافت 45ميليون تومان تسهيلات خريد در فرابورس، چنانچه قيمت اوراق همين حد باشد، بايد 90فقره اوراق با مجموع قيمت 8ميليون و 190هزار تومان از دارندگان اوراق تهيه كرد.
اين در حالي است كه تابستان سال گذشته هر فقره اوراق 500هزار توماني تسهيلات خريد مسكن 43هزار تومان قيمت داشت.
« 1+ 3» عامل رشد 120 درصدی
تحقيقات انجام شده در فرابورس درباره پشت‌پرده تورم سه‌رقمي نزديك به 120درصد در قيمت اوراق تسهيلات خريد مسكن نشان مي‌دهد: در كنار حجيم‌شدن «تقاضاي مصرفي» براي اخذ وام مسكن، سه عامل ديگر در ماه‌هاي اخير مسير صعود را براي قيمت اوراق هموار كرده است.
«ارزنده بودن وام كنوني خريد مسكن به لحاظ نرخ سود»، «كمبود عرضه اوراق منتشر شده توسط بانك‌مسكن» و همچنين «خبرهاي مربوط به تلاش دولت براي افزايش سقف وام خريد مسكن» مجموعه عواملي هستند كه همزمان با فصل خريد مسكن و ورود تقاضاي مصرفي به بازار، قيمت اوراق را از مدار طبيعي خود خارج كرده‌اند.
عليرضا توكلي رئيس اداره ابزارهاي نوين مالي فرابورس در اين باره اعلام كرد: اصلي‌ترين بحث «ارزنده بودن اوراق تسهيلات مسكن» است كه وام را با نرخ 16درصد در اختيار متقاضيان قرار مي‌دهد و توجيه اقتصادي اين تسهيلات را در مقايسه با تسهيلاتي كه ساير بانك‌ها با نرخ‌هاي بيش از 21درصد پرداخت مي‌كنند، بالا برده است. اين مدير فرابورس با بيان اينكه اوراق حق‌تقدم تسهيلات خريد مسكن، امكان تامين مالي با نرخ پايين را براي متقاضيان فراهم مي‌كند، تصريح كرد: پيش‌تر نرخ سود اوراق بانك‌مسكن معادل 15درصد بود اما يك درصد در حال حاضر به آن افزوده شده است.
چه كساني اوراق مي‌خرند؟
رئيس اداره ابزارهاي نوين مالي فرابورس با اشاره به اينكه، فاصله مزيت‌دار بين نرخ سود اوراق تسهيلات مسكن با تسهيلات ساير بانك‌ها همواره وجود داشته و موضوع جديدي نيست، گفت: آنچه در حال حاضر باعث جلب توجه نرخ سود پايين اوراق تسهيلات خريد مسكن در فرابورس شده، تغييراتي است كه زمستان سال گذشته با مصوبه شوراي پول و اعتبار در سقف وام خريد اعمال شد. درست از دي‌ماه سال گذشته كه سقف وام از 20 ميليون به 35ميليون تومان افزايش يافت، قيمت اوراق اين تسهيلات شروع به رشد كرد و تا امروز، اين نوسان با شتاب‌هاي متغير كه متناسب با ماه‌هاي مختلف سال، تغيير مي‌كند ادامه دارد. ت
وكلي درباره نوع متقاضيان كنوني اوراق تسهيلات خريد مسكن، ضمن تاكيد بر مصرفي‌بودن تركيب تقاضا افزود: در حال حاضر دو دسته افراد براي خريد مسكن، از اوراق استفاده مي‌كنند. دسته اول، متقاضيان شهرهاي كوچك و متوسط هستند كه چون ارزش آپارتمان‌ها در اين نقاط كشور به مراتب كمتر از تهران است و حتي از 100 ميليون تومان هم تجاوز نمي‌كند، به راحتي مي‌توانند با وام‌هاي 35ميليوني و 45ميليوني (وام خريد به همراه وام جعاله) اقدام به خريد مسكن كنند. دسته دوم نيز افرادي هستند كه قصد تعويض و تبديل به احسن آپارتمان خود را دارند اين افراد براي بزرگ‌تر يا بهتر كردن واحدي كه مالك هستند، در مقايسه با خانه‌اولي‌ها، بودجه كمتري نياز دارند و اوراق مسكن ابزار به نسبت مناسبي براي تامين مالي آنها خواهد بود.
جمعيت سفته‌بازها حداكثر 3درصد
اين مسوول بازار فرابورس– محلي كه امتياز تسهيلات خريد مسكن در قالب اوراق معامله مي‌شود- تاكيد كرد: بررسي دقيق معاملات اوراق مسكن نشان مي‌دهد حداكثر 3درصد از معاملات اوراق در هر ماه منجر به استفاده از وام نمي‌شود و به نوعي حالت سفته‌بازي دارد. بيشترين سهم خريدهاي سرمايه‌اي اوراق مسكن مربوط به بهمن سال گذشته بود كه 8درصد كل معاملات را به خود اختصاص داد، اما در حال حاضر آخرين بررسي معاملات كه مربوط به خرداد93 است، حكايت از آن دارد كه تنها 7/1درصد معاملات خريد اوراق مسكن در اين ماه، منجر به استفاده از وام نشد و مابقي كساني كه اوراق خريدند، آن را تبديل به وام براي خريد مسكن كردند.
بازار به پيشواز وام جديد رفت
مسوول ابزارهاي نوين مالي در فرابورس درباره عامل دوم تحريك قيمت اوراق مسكن اعلام كرد: در چند ماه گذشته، اخباري كه درباره رايزني براي افزايش دوباره سقف وام خريد مسكن منتشر شده باعث بروز شوك در قيمت اوراق شده است و دارندگان اوراق حق‌تقدم با تصور اينكه به زودي مبلغ تسهيلات خريد افزايش چشمگير پيدا مي‌كند و به تبع، ارزش اوراق نيز بالا مي‌رود، به پيشواز موضوع رفتند و با رفتار خود، باعث افزايش قيمت شدند.
تثبيت سقف وام خريد تا يك‌سال آينده
رئيس اداره ابزارهاي نوين فرابورس خطاب به آن دسته از صاحبان اوراق كه در انتظار افزايش سقف وام خريد در آينده نزديك هستند تا امتياز خود را گران‌تر از حال حاضر عرضه كنند، اعلام كرد: در جلسه‌اي كه اخيرا با مسوولان بانك مسكن برگزار شد، آنها به ضرس قاطع هرگونه افزايش سقف تسهیلاتی را که به شکل اوراق در حال پرداخت است تا يك‌سال آينده رد كردند. بنابراين، افرادي كه با سوءاستفاده از برخي خبرها، به دنبال القای اثر تورمي افزايش وام بر قيمت اوراق هستند، به زودي تسليم شرايط بازار خواهند شد.
عرضه و تقاضاي اوراق همخوان نيست
رئيس اداره ابزارهاي نوين مالي در فرابورس درباره مشكل سوم بازار كنوني اوراق مسكن گفت: در حال حاضر حجم عرضه‌اي كه از طرف بانك مسكن با انتشار اوراق تسهيلات، شكل مي‌گيرد تقريبا ثابت است و ماهانه حدود 400 ميليارد تومان برآورد مي‌شود اما نيازي كه از طرف تقاضا براي خريد اوراق وجود دارد ماهانه 600 ميليارد تومان است كه اين فاصله بزرگ بين عرضه و تقاضاي وام، اگر چه با اوراق منتشر شده مربوط به سنوات قبل ممكن است پوشش داده شود اما يكي ديگر از عوامل افزايش قيمت اوراق مي‌تواند باشد. توكلي با تاكيد براينكه بانك مسكن سمت عرضه را نمي‌تواند خيلي افزايش دهد، افزود: ميزان اوراقي كه در ماه منتشر مي‌شود وابسته است به منابع سپرده‌گذاران و هر چقدر ميزان سپرده‌گذاري‌ها در بانك افزايش يابد به همان نسبت امكان افزايش تيراژ اوراق نيز وجود خواهد داشت.
برنامه تغيير سود اوراق
نرخ سود اوراق تسهيلات خريد مسكن اخيرا از 15درصد در سال به 16درصد افزايش پيدا كرد اما اين نرخ همچنان در مقايسه با نرخ سود تسهيلاتي كه ساير بانك‌ها تحت عناوین مختلف، براي خريد مسكن پرداخت مي‌كنند، به مراتب پايين‌تر است ضمن اينكه طول دوره بازپرداخت وام خريد بانك‌مسكن نيز طولاني‌تر از ساير تسهيلات بانك‌ها است. در حال‌حاضر يكي از گزينه‌هايي كه براي كنترل قيمت اوراق مسكن مطرح است، افزايش دوباره نرخ سود اوراق است. در صورتي كه از يكسو نرخ سود وام خريد مسكن بانك‌مسكن افزايش پيدا كند و از سوي ديگر شيب منفي تورم -كه از سال گذشته آغاز شده بود و باعث شده نرخ تورم سالانه از 40درصد به 25درصد در حال حاضر برسد- باز هم تداوم پيدا كند، در اين صورت ارزندگي كاذب اوراق از بين خواهد رفت و همين امر باعث كاهش قيمت آن خواهد شد.
رئيس اداره ابزارهاي نوين مالي فرابورس در اين باره به متقاضيان مصرفي اوراق مسكن توصيه كرد: با توجه به ركود مسكن و مطرح نبودن احتمال افزايش قيمت مسكن، بهتر است براي خريد اوراق دست نگه دارند، چراكه برنامه‌هاي پيش‌رو براي تعديل قيمت اوراق تا قبل از پايان تابستان، اثر خود را مي‌گذارد، هر چند كاهش قيمت به سرعت اتفاق نخواهد افتاد.