گروه اقتصادی مشرق-یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن، حجم زیاد نقل و انتقال در هفته های پایانی تابستان و در پی آن بالا رفتن حجم تقاضا نسبت به عرضه این اوراق در فرابورس بود و کارشناسان بازار پیش بینی کرده بودند که قیمت این اوراق در فصل پاییز کاهش پیدا می کند.
 
به گزارش مشرق از دیماه سال گذشته تقاضا برای خرید اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس بر عرضه پیشی گرفته و این تقاضا تا اواخر تابستان همچنان ادامه داشت .

اما با شروع فصل پاییز و ادامه رکود در بازار مسکن ، این هفته اوراق 500 هزار توماني در مرز 89 هزار تومان بين خريدار و فروشنده مبادله شد كه به اين ترتيب هزينه دسترسي به وام 45 ميليوني خريد مسكن از مبلغ 9 ميليون تومان در اواخر تابستان به 8 ميليون رسيده است.

اطلاعات رسمي درباره علت اصلي افت قيمت حاكي است: حجم ريالي خريد اوراق پس از 8 ماه برتري نسبت به عرضه، سرانجام در مهر كاهش يافت. اين در حالي است كه ميزان عرضه اوراق تغيير محسوسي نداشته، بلكه از تعداد خريداران تا حد زيادي كاسته شده است.

تحليلگران و مقامات حوزه مسكن و فرابورس مي‌گويند: تحولات اخير بازار اوراق در نقش حسگر بازار مسكن، سه پيام مخابره مي‌كند. پيام اول، به خوش‌بيني بازيگران اين دو بازار بابت افزايش قريب‌الوقوع وام خريد مربوط است و پيام دوم از انتظار متعاملين اوراق به تنظيم سود واقعي تسهيلات متناسب با كاهش تورم حكايت دارد. پيام سوم نيز تحرك‌آميز نبودن معاملات مسكن در ماه‌هاي آتي مي‌تواند باشد.

قيمت اوراق مسكن پس‌از 3 ماه نوسان صعودي، ريزش كرد

قيمت اوراق تسهيلات خريد مسكن، هفته گذشته  پس از سه ماه نوسان مثبت و در حالي كه تقريبا از اواسط بهار امسال تا پايان نيمه اول آبان، در كانال 92 تا 100 هزار تومان در نوسان بود، هم‌اكنون به زير 90 هزار تومان آمده و در كانال جديد، به مرز 89 هزار تومان رسيده است. افت 10درصدي قيمت اوراق (قيمت اوراق در پايان تابستان از 99هزار تومان فراتر رفت) طي روزهاي اخير، از زمان افزايش سقف وام خريد مسكن –دي‌ماه سال92- تاكنون، بزرگترين تخليه قيمتي به حساب مي‌آيد. اين اتفاق به لحاظ «شيب قابل‌ملاحظه كاهش در فاصله‌ زماني كم» و همچنين از بابت «حركت خلاف جهت انتظار، از كانالي كه ماه‌ها در آن قرار داشت»، نيز يك ركورد محسوب مي‌شود.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، هر فقره اوراق مسكن كه 500 هزار تومان ارزش دارد -و براي دريافت 45ميليون تومان وام خريد بايد بسته 90 فقره‌اي آن را تهيه كرد- در اواخر تابستان امسال تحت‌تاثير رشد نسبي معاملات مسكن، به بالاترين سطح قيمت يعني نقطه بي‌سابقه بالاي 99هزار تومان رسيد. قيمت اوراق از زمستان سال گذشته با تصويب افزايش سقف وام، اولين جهش خود را آغاز كرد و از حدود 30 تا 40 هزار تومان به بالاي 60هزار تومان افزايش يافت. در نيمه اول امسال نيز شيب صعود بسته به شرايط اقتصاد كلان و اقتصاد مسكن، با زاويه‌هاي مختلف، كماكان ادامه داشت تا اينكه در مهرماه تحت‌تاثير رشد معاملات مسكن، سطح قيمت نزديك به 95هزار تومان براي هر فقره اوراق، ماند.

چه شد، اوراق ريخت؟

تراز حجم عرضه و تقاضا در بازار اوراق پس‌از 8ماه، در مهرماه امسال مثبت شد به اين معني كه براي اولين‌بار پس از تصويب وام 45ميليوني -35 ميليون وام خريد به اضافه 10 ميليون وام تعميرات- ميزان تقاضا براي اوراق از حداكثر ميزان عرضه ماهانه، كمتر شد.

از بهمن ماه پارسال تا پايان تابستان امسال، ميزان تقاضاي اوراق همواره بيشتر از حجم انتشار ماهانه اوراق از سوي بانك مسكن بود، طوري كه در نيمه اول امسال به ازاي 400 ميليارد تومان عرضه اوراق 500 هزار توماني در هر ماه، بيش از 600 ميليارد تومان تقاضا از طرف متقاضيان وام خريد به فرابورس ارائه مي‌شد. اما در مهرماه امسال بدون آنكه در ميزان عرضه، تغييري حاصل شود، حجم كل تقاضاي اوراق با 33درصد كاهش، به رقم 405 ميليارد تومان رسيد. هر چند مقامات فرابورس طي ماه‌هاي اخير، علت تراز منفي اوراق وام مسكن را ناشي از تقويت تقاضاي مصرفي عنوان مي‌كردند و اعتقادي به تحركات تقاضاي سرمايه‌اي نداشتند اما حتي با فرض اينكه در نيمه اول امسال، بخشي از خريد‌ها جنبه كسب سود داشته، در حال‌حاضر به دليل مثبت‌شدن تراز، مي‌توان گفت، تقاضاهاي مصرفي و سوداگرانه به‌صورت توام در بازار اوراق كاهش قابل ملاحظه پيدا كرده است.

پيام‌هاي حسگر

تحليل مقامات فرابورس و همچنين مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي در اين باره حاكي است: بازار اوراق وام خريد، به دليل آنكه خريداران مسكن پيش از انجام معامله ابتدا براي دريافت وام به فرابورس مراجعه مي‌كنند، «بالادست» بازار مسكن محسوب مي‌شود و در نتيجه، فعل‌وانفعالات آن در نقش حسگر بازار مسكن، علامت‌هاي قابل اطميناني از آينده اوضاع مسكن منعكس مي‌كند.

اولين پيام اين حسگر با توجه به افت بزرگ قيمت اوراق مسكن نشان مي‌دهد: از نظر بازيگران بازار اوراق، افزايش سقف تسهيلات خريد در آينده نزديك محتمل است و تصويب مدل پيشنهادي ارسال شده به شوراي پول‌واعتبار تا پيش از پايان امسال نيز قابل انتظار است.

بانك مسكن و شركت‌هاي وابسته هم به عنوان عرضه‌كننده و به عنوان خريدار اوراق، نقش موثري در نوسانات قيمت آن دارند. در حال حاضر، با توجه به كاهش تقاضاي خريد اوراق، مي‌توان نتيجه گرفت كه گروهي از متقاضيان اوراق پيش‌بيني كرده‌اند با احتمال ورود وام جديد خريد مسكن به بازار در آينده نزديك، جذابيت اوراق از دست مي‌رود و به همين خاطر در هفته‌هاي اخير حجم تقاضا براي خريد اوراق را كاهش داده‌اند.

پيام دوم تحولات اخير بازار اوراق به عنوان حسگر بازار مسكن نيز حكايت از آن دارد كه معاملات مصرفي مسكن در ماه‌هاي آينده احتمال دارد با كاهش نسبي روبه‌رو شود و در عين حال از حركات تحريك‌آميز سوداگران در امان بماند. اين اتفاق به نفع ثبات قيمت مسكن خواهد بود.

امير هاموني مديرعامل فرابورس درباره پيام سوم گفت: كاهش قيمت اوراق را مي‌توان ناشي از انتظار متعاملين به كاهش سود واقعي اوراق در ماه‌هاي آينده دانست چرا كه با كاهش نرخ تورم و برخي طرح‌هاي پيشنهادي براي تعديل نرخ سود بانكي، قطعا قيمت خريد اوراق نيز براي تنظيم سود واقعي آن، بايد كاهش يابد كه البته در هفته‌هاي اخير قيمت خريد بسته 90تايي اوراق حدود يك ميليون كاهش يافت.

در حال حاضر سود اوراق 16درصد است اما با احتساب قيمت خريد آن، سود واقعي بالاي 21 درصد مي‌شود. همچنين حسين عبده‌تبريزي مشاور عباس آخوندي نيز كاهش اخير قيمت اوراق را معلول حركت تدريجي نقدينگي‌ها به بازار سرمايه و خروج از سفته‌بازي دانست. 

در بهار امسال، خريد و فروش اوراق، سود قابل توجهي نصيب سفته‌بازها كرد اما اين آخرين مقصد سوداگران نيز هم‌اكنون به انتهاي خط سودرساني رسيده است.

پيش‌بيني تا پايان93

در حال حاضر با نرخ جديد اوراق، حدود 8 میلیون تومان از وام 45 میلیون تومانی خرید مسکن باید بابت خرید اوراق هزینه شود. هر چند این میزان نسبت به نیمه دوم تابستان امسال حدود یک میلیون تومان کاهش داشته است، اما آن طور که کارشناسان بازار سرمایه معتقدند در حال حاضر کاهش تقاضا برای خرید اوراق مسکن علت العلل تثبیت قیمت در مرز 89  هزار تومان است.