به گزارش مشرق به نقل از ایسنا، صحبت‌هاي بسياري از فروردين ماه سال 90 درباره افزايش نرخ اجاره‌بها مطرح شد و مسوولان اين بخش و به ويژه وزير مسكن افزايش اجاره‌بها را انكار كرده و اعلام كردند عده‌اي بر طبل افزايش اجاره‌بها مي‌كوبند، اكنون فصل جابه‌جايي‌ها نيست.
اگرچه به نظر مي‌رسيد افزايش قيمت اجاره‌بها در بازار ريشه در سودجويي برخي از تاثيرگذاران اين حوزه داشت اما اين اتفاق افتاده و غيرقابل انكار بود تا جايي كه مركز آمار خبر از افزايش حدود 6.7 درصدي اجاره‌بها در فروردين ماه داد.
وزير مسكن و شهرسازي در اين راستا گفت: افزايش شش درصدي اجاره‌بها رقم خوبي است.
به هر حال اگرچه مسوولان به‌طور رسمي افزايش نرخ اجاره را نپذيرفتند اما نيكزاد با اعلام اين مطلب بر افزايش نرخ اجاره صحه گذاشت.
از سوي ديگر مقامات اين بخش وعده‌هاي بسياري مبني بر مديريت بازار اجاره داده بودند و هفته گذشته در جريان افتتاح واحد‌هاي مسكوني طرح مسكن مهر نيكزاد پس از طفره رفتن از پاسخ به سوال خبرنگاران گفت: هفته آينده خبر خوشي براي مردم داريم؛ وضعيت اجاره بها درست مي‌شود.
اين خبر خوش گويا ورود وزارت دادگستري و سازمان تعزيرات حكومتي به بخش اجاره بود. خبري كه جمشيد نورصالحي- معاون وزير مسكن و شهرسازي- آن را همان خبر خوش وزير براي مستاجران اعلام كرد.
براساس اين خبر، سازمان تعزيرات با افزايش بيش از هفت تا 9 درصدي اجاره‌بها در سال 90 برخورد مي‌كند و براي اجراي اين قانون از مشاوران املاك كمك مي‌گيرد به طوري‌كه از ابتداي تير ماه مشاوران املاك بايد با ملاحظه قراردادهاي اجاره سال گذشته، تخلف مالكاني كه قصد افزايش بيش از 9 درصد اجاره در سال جديد را دارند به سازمان تعزيرات اعلام كنند تا با اين مالكان با شيوه برخورد با گران فروشي، برخورد شود.
همچنين مستاجران در صورت مشاهده هرگونه تخلف مي‌توانند با شماره تلفن 124 تماس گرفته و مورد تخلف را اعلام كنند.
از سوي ديگر در حالي اجراي اين قانون از ابتداي تيرماه در شهرهاي تهران و كرج كليد مي‌خورد كه تعدادي از مشاوران با انتقاد به اجراي اين قانون از آن اظهار بي‌اطلاعي كردند و همچنان اما و اگر‌هايي درباره اين قانون وجود دارد.
در اين راستا يك مشاور املاك در منطقه سعادت‌آباد معتقد است مالك، فايل را به ما داده و قيمت‌گذاري انجام مي‌دهد به عبارت ديگر ما كاره‌اي نيستيم؛ مالك تصميم‌گيرنده است.
همچنين يك مشاور املاك در محدوده جنت‌آباد نيز تاكيد مي‌كند كه اين حرف‌ها بارها اعلام شده است اما اجراي اين قانون عملي نيست.
در منطقه اكباتان نيز يك مشاور املاك با بيان اين‌كه بعد از 22 سال كار در اين حوزه بعيد مي‌دانم كه اجراي اين قانون عملي باشد، اضافه كرد: خانه اختياري است و قيمت‌گذاري برعهده مالكان است.
اين مشاور املاك معتقد است كه اگر قيمت‌گذاري‌ها منطقه‌اي انجام مي‌شد بهتر بود و نتيجه مطلوب‌تري هم حاصل مي‌شد.
وي همچنين اضافه كرد: اكنون با اين قانون ممكن است كه مالكان مستاجران را بلند كرده و مستاجر جديد بياورند به اين ترتيب قراردادهاي سال قبل هم باطل مي‌شود.
در مقابل يك مشاور املاك ديگر كه در مناطق 2، 6 و 7 شهرداري تهران فعاليت مي‌كند اجراي اين قانون را شوك خوبي دانست و گفت: در اين مناطق تعداد بسيار زيادي خانه خالي وجود دارد و اعلام برخورد با محتكران خانه باعث شد عده‌اي از خالي گذاشتن خانه‌هايشان پرهيز كنند.
وي همچنين تصريح كرد: خريد و فروش چنداني در بازار انجام نمي‌شود.
يك مشاور ديگر در منطقه اكباتان اظهار كرد: دولت به دليل كنترل قيمت مسكن ركود را در بازار ايجاد كرده است اما بايد توجه كرد كه مهار قيمت مسكن با افزايش ميزان عرضه و متعادل شدن عرضه و تقاضا امكان‌پذير نيست.
وي ادامه داد: ممكن است با چنين روش‌هايي دولت به مدت شش ماه تا يك سال بتواند قيمت‌ها را كنترل كند اما بالاخره حباب مي‌تركد و دامن همه را مي‌گيرد.
در منطقه آزادي يك مشاور املاك ديگر با بيان اين‌كه اجراي چنين طرح‌هايي بهتر از هيچ است، اضافه كرد: اين امر باعث مي‌شود كه مالكان از افزايش بيش از اندازه اجاره‌بها پرهيز كنند.
همچنين مشاور املاك ديگري در منطقه يوسف‌آباد اجراي چنين قانوني را صد درصد عملي دانسته و اظهار كرد: اجراي چنين قوانيني به نفع مستاجران است.
وي معتقد است راه‌هاي فرار از اجراي اين قانون وجود دارد و ممكن است بنگاه‌ها با مالكان تباني كنند.
در منطقه نارمك يك مشاور املاك اظهار كرد: اين‌ها همه خواب و خيال است و از آنجاكه در بازار شايعه شده كه اجاره‌بها بالا رفته، دولت براي آرام كردن جو رواني چنين چيزي را اعلام كرده است.
وي با تاكيد بر اين‌كه قانون‌هاي قوي‌تر از اين قانون اجرا نشدند، گفت: نرخ اجاره پنج تا شش درصد بالا رفته است.
يك مشاور املاك در منطقه شريعتي با بيان اين‌كه اجراي چنين قوانيني منجر به آوارگي بيشتر مستاجران مي‌شود، اضافه كرد: نمونه اين اتفاق در سال 74 نيز رخ داد اما منجر به افزايش اجاره‌ها شد.
يك مشاور املاك در منطقه ستارخان نيز به ايسنا گفت: اجاره‌ها 30 تا 40 درصد بالا رفته است زيرا مردم مي‌خواهند مشلاكتشان را با دريافت اجاره بيشتر حل كنند.
وي معتقد است: نمي‌توان براي مالكان تعيين تكليف كرد.
در اين راستا بيت‌الله ستاريان- كارشناس مسكن- با اشاره به اين‌كه اجراي طرح‌هاي كنترلي اجاره‌بها نشان‌دهنده افزايش 25 تا 30 درصدي قيمت‌ها در شهرهاي بزرگ است، خاطرنشان كرد: بايد به دنبال پيدا كردن عامل افزايش اجاره‌بهاي مسكن باشيم؛ براي معلول طرح‌ريزي كردن اشتباه است و به حل مسئله كمك نخواهد كرد.
اين كارشناس مسكن افزود: نمي‌توانيم بگوييم اجاره‌بها بي‌دليل رشد كرده است؛ اجاره‌بهاي مسكن متناسب با تورم و با ضرايب و شرايط خاصي طي سال افزايش مي‌يابد، براين اساس اگر نرخ اجاره نسبت به قراردادهاي سال قبل تنها هفت تا 9 درصد افزايش يابد منطقي نيست، به دليل اين‌كه اين نرخ كمتر از نرخ تورم است و در واقع اين طرح اجرايي نخواهد شد.
ستاريان همچنين با بيان اين‌كه ورود دولت در اين حوزه و اين‌گونه سياست‌گذاري‌ها مشكل‌ساز خواهد بود، تاكيد كرد: نمي‌توانيم تمام مراكز را تحت كنترل درآوريم به دليل اين‌كه امكانات چنين اقدامات اجرايي را نداريم، همچنين اين طرح باعث مي‌شود قراردادها از مسير طبيعي خود در دفاتر مشاور املاك خارج شود و به سمت قراردادهاي خصوصي سوق پيدا كند.
ستاريان در ادامه حضور تعزيرات را يك حضور غيراجرايي و غيرعملي در بخش مسكن دانست و تصريح كرد: اين طرح غير از صرف انرژي و وقت باعث مي‌شود التهاب بيشتري در بازار مسكن ايجاد شود و افزايش قيمتي كه پيش‌بيني مي‌كرديم با تاخير چند ماهه اتفاق افتد زودتر نمايان خواهد شد. از سوي ديگر از كجا معلوم است كه مشاوران املاكي كه نرخ اجاره‌خانه‌هاي جديد را تعيين مي‌كنند از صلاحيت لازم برخوردار بوده و رعايت عدالت را كنند.
همچنين احمدرضا سرحدي- كارشناس مسكن - نيز در اين‌باره معتقد است: سياست‌هاي تحكمي در بازار اجاره اثرگذار نيست.
وي با بيان اين‌كه نمي‌توان با سياست‌هاي تحكمي و اجراي دستورالعمل افزايش هفت تا 9 درصدي اجاره‌بها جلوي افزايش بي رويه اجاره‌بهاي مسكن را گرفت، به ايسنا گفت: اين طرح منجر به امضا قراردادهاي سوري بين موجر و مستاجر خواهد شد.
اين كارشناس مسكن با اشاره به اين كه افزايش اجاره‌بهاي مسكن تا حدود 40 درصد در برخي مناطق تهران اعمال سياست‌هاي خاصي را ضروري ساخته است، گفت: سياست‌گذاري‌هاي مناسب مي‌تواند جلوي بالا رفتن بي رويه اجاره بهاي مسكن را بگيرد، اما سياست‌هاي تحكمي نمي‌تواند مفيد واقع شود؛ اين‌كه مسوولان اعلام مي‌كنند نبايد اجاره‌بها بيشتر از هفت تا 9 درصد بالا برود ممكن است در ظاهر خوب باشد ولي در اجرا عملي نيست.
وي بهترين راه حل را استفاده از سياست‌هاي تشويقي از سوي دولت عنوان و تاكيد كرد: معافيت‌هاي مالياتي و دادن تسهيلات مي‌تواند مالكان را تشويق كند خانه‌هاي خالي را در كلان‌شهرها به بازار استيجار ارائه دهند، تا كمكي براي عرضه بيشتر و ايجاد تعادل قيمت در بازار شود.
در شرايطي كه عرضه محدود است و تقاضا افزايش پيدا مي‌كند طبيعتا قيمت بالا مي‌رود؛ به دليل بالا رفتن قيمت‌ها و سياست‌هاي پولي و مالي دولت در بانك‌ها كه باعث مي‌شود سپرده‌ها به بخش‌هاي سوداگري سوق پيدا كند، مالكان تقاضاي درآمد بيشتر مي‌كنند و مطابق با تورم به صعود بيشتر اجاره‌ها اشتياق نشان مي‌دهند. به عبارت ديگر براي مالكان جا افتاده است متناسب با نرخ تورم اجاره‌بها را افزايش دهند تا بتواند هزينه‌هايشان را جبران كنند بنابراين در صورتي كه تورم به صورت رسمي 16 درصد اعلام مي‌شود و به صورت غير رسمي آن را بالاي 20 درصد اعلام مي‌كنند به نظر مي‌رسد دستورالعمل افزايش هفت تا 9 درصد اجاره‌بهاي قرارداد سال قبل نمي‌تواند كارساز باشد و احتمالا اين دستورالعمل به صورت صحيح و آن طور كه نظر قانون‌گذار است، انجام نخواهد شد زيرا ممكن است مالكان مستاجران خود را بلند كنند و مستاجر جديد بياورند تا بتوانند قيمت را افزايش دهند.
همچنين ممكن است اجراي اين طرح منجر به امضاي قراردادهاي سوري شود؛ يعني يك بار داخل اجاره‌نامه مبالغي نوشته مي‌شود كه به اصطلاح بتوان از قانون فرار كرد و سپس پشت قرارداد هرگونه تفاهم و توافقي صورت مي‌پذيرد.
به علاوه اين اقدام باعث مي‌شود كه مالكان به‌جاي عرضه خانه‌هاي خالي در بازار استيجار، از اجاره دادن ملك خود به دليل عدم جبران هزينه‌ها صرف نظر كنند.
از سوي ديگر مستاجران نيز به اجراي چنين قانوني چندان اميدوار نيستند و حتي برخي كه موعد قراردادشان در تير ماه است مي‌گويند اجاره‌هايشان بنا به اعلام مالكان بيش از 10 درصد بالا مي‌رود.
به هر حال به نظر مي‌رسد براي مشخص شدن نتيجه اين طرح بايد كمي صبر كرد و ديد كه آيا اين طرح به صورت جدي اجرا مي‌شود و بسترهاي لازم براي برخورد با متخلفان پيش بيني شده است يا اين‌كه اعلام اين قانون تنها با هدف وارد كردن شوك به بازار و هراساندن مالكان بوده است؟