به گزارش مشرق به نقل از روابط عمومی بانک مرکزی، گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه سال 1395» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است. در این گزارش آمده است:

* در آذرماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 11.8 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 5.1 و 5.9 درصد کاهش نشان می‌دهد.

* در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت‌ خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 44.3 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان 0.5 و 7.7 درصد افزایش نشان می‌دهد.

گزارش ذیل صرفاً معطوف به بررسی حوزه «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» است.

1- حجم معاملات مسکن

در آذرماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 11832 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 5.9 درصد کاهش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در آذرماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 52.5 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند.

توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در آذرماه سال 1395 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 16.7 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است.

همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم 10.5 و 10.1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 73.6 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5،4،2،14،8،10،15،7،1 و 3) بوده و 12 منطقه باقی مانده 26.4 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

2- تحولات قیمت مسکن

در آذرماه سال 1395، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طرق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 44.3 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.5 و 7.7 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 16( معادل 15.9 درصد) و کمترین رشد متوسط قیمت به منطقه 10 (معادل 4.3 درصد) تعلق دارد.

در آذرماه سال 1395 از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 100.1 میلیون ریال به منطق 1 و کمترین آن با 22.1 میلیون ریال به منطقه 17 تعلق داشته است.

3- تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در 9 ماهه منتهی به آذرماه سال 1395

در 9 ماهه منتهی به آذرماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 117 هزار و 400 واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 8.6 درصد افزایش نشان می‌دهد در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 43.5 میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل، 4.7 درصد افزایش نشان می‌دهد.

4- سایر شاخص‌های آماری بازار معاملات مسکن

1-4- توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک متر مربع بنا در آذرماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «30 تا 35» میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم 12.4 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی «25 تا 30» میلیون ریال با سهم 12.2 درصد و «35 تا 40» میلیون ریال با سهم 10.6 درصد، در رتبه‌های، بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که در حدود 60.8 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (44.3 میلیون ریال) معامله شده‌اند.

2-4- توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آذرماه سال 1395 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «60 تا 70» متر مربع معادل 15.0 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «50 تا 60» و (70 تا 80» متر مربع به ترتیب با سهم‌های 13.2 و 13.1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 51.5 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

3-4- توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب ارزش هر واحد مسکونی

در آذرماه سال 1395، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش «1000تا 1500» میلیون ریال با اختصاص سهم 12.7 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده است. واحدهای دارای ارزش «1500 تا 2000» و «2000 تا 2500» میلیون ریال نیز به ترتیب با اختصاص 12.6 و 11.2 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 50.1 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 3000 میلیون ریال اختصاص داشته است.

5- تحولات اجاره بهای مسکن

در آذرماه سال 1395 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11.2 و 9.6 درصد رشد نشان می‌دهد.

ماهیت قراردادهای اجاره مکن که غالباً یک ساله تنظیم می‌گردند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.

سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 100=1390) معادل 28.4 درصد است.

6- جمع‌بندی

حجم معاملات و متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در آذرماه سال 1395 به ترتیب معادل 11.8 هزار واحد مسکونی و 44.3 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به میزان 5.9 درصد کاهش و 7.7 درصد افزایش نشان می‌دهند.

در مجموع با توجه به رشد ملایم قیمت مسکن در سطحی کمتر از نرخ تورم طی نه ماهه منتهی به آذرماه سال جاری و نیز گشایش‌های مالی اخیر نظام بانکی در این بخش (به ویژه تک رقمی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم بانک مسکن)، شرایط مناسبی جهت خانه‌دار شدن زوجین جوان و خانه‌ اولی‌ها در شرایط کنونی فراهم شده است.

بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در آذرماه سال 1395 نیز مؤید تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم و رشد قیمت مسکن در این دوره است، به طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11.2 و 9.6 درصد رشد نشان می‌دهد.