به گزارش مشرق، از نظر بسیاری از اساتید علم اقتصاد، بخش مسکن و ساختمان، به عنوان موتور محرک اقتصاد کشور شناخته شده و دارای ارتباطات پیچیده و گسترده ای با سایر بخش های اقتصاد از جمله رشد اقتصادی، تورم، نرخ بیکاری، سرمایه گذاری بخش خصوصی و ... است. بازار مسکن از اواسط سال ۹۲ وارد دوران رکود شده که به گواه آمار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در سامانه املاک و مستغلات کشور و همچنین با نگاهی بر تغییر قیمت ها در تمامی مناطق شهری، درمی یابیم که در این دوره، بازار مسکن ایران طولانی ترین دوره رکودی طی ۲۵ سال گذشته را تجربه کرده است. با این وجود، در طول سال ۹۵ تا به الان دولت سیاست های حمایتی را در راستای تقویت و تشویق بازار مسکن کشور تدوین و اعمال کرده است.
رشد ۱۰ درصدی معاملات از ۹۵ تا به حال
طی بیش از یک سال گذشته، از یک سو شاهد کاهش نرخ سود سپرده های بانکی به عنوان یکی از بازارهای جایگزین بازار مسکن و از سوی دیگر شاهد افزایش عرضه تسهیلات مسکن و سایر بسته های حمایتی از سوی نظام سیاست گذاری پولی به خصوص بانک مسکن بوده ایم. نتیجه افزایش توجهات دولت و دستگاه سیاست گذار حوزه مسکن در ۱۵ ماه گذشته، سبب افزایش حدودا ۱۰ درصدی تعداد معاملات و نیز افزایش تا ۷ درصدی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مقایسه با سال ۹۴ بوده ایم که این ها به نوبه خود نشان دهنده پتانسیل بازار مسکن کشور برای رشد و توسعه است.
بازار مسکن بعد از چند سال رکود و نیز پس از برجام وارد دوره رونق خود نشد و علی رغم تلاش هایی که در سال های اخیر در جهت کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی انجام گرفته، به ۲ دلیل عمده: «عدم تخلیه کامل حباب قیمت مسکن که در سالهای قبل شکل گرفته» و همچنین «کاهش قدرت خرید خانوار در سال های اخیر که خود تابعی از شرایط اقتصاد کلان کشور است»، این اقدامات کمکی به رونق بازار مسکن نکرد.
۳ عامل اصلی رکود مسکن سال های اخیر
چنانچه علل اصلی تعمیق رکود سال های اخیر بازار مسکن در کشور را تحلیل و ارزیابی کنیم، به ۳ عامل اصلی خواهیم رسید:
۱. سونامی ساخت و ساز طی آخرین دوره رونق بازار بین سال های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ که بخش عظیمی از آنها تا دوره رکودی فعلی نیز آماده بهره برداری و فروش نشده است. چنانچه تعداد واحدهای مسکونی تکمیل و عرضه شده به بازار در کل مناطق شهری کشور را ملاک عمل قرار دهیم، آمارهای معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی نشان می دهد که طی سال های مذکور، این متغیر از ۵۶۴ هزار و ۷۶۱ واحد عرضه شده در سال ۹۰ به ۸۳۴ هزار و ۱۵۰ واحد در انتهای سال ۹۲ رسیده است.
این رشد عجیب ساخت و ساز طی ۲ سال آن هم در حالی که بازار در اوایل سال ۹۲ دوره رکودی خود را سپری می کرد، خواب سرمایه بالایی را برای سازندگان دربرداشته است.
در دوره رکودی اخیر، مشابه تمامی سیکل های رکودی قبلی بازار، عمده عرضه کنندگان بازار مسکن با تحلیلی اشتباه از روند واقعی بازار، رفتاری درست برخلاف این روند و نیاز واقعی سمت تقاضا از خود نشان داده اند؛ رشد بی سابقه تعداد واحدهای مسکونی نوساز که طی دوره رکودی اخیر وارد چرخه بازار شد، تأییدی بر این موضوع است.
۲. افزایش سود واقعی بانکی تا مرز ۲۵ درصد و افزایش سپرده گذاری در بانک ها که نسبت شبه پول به پول در اقتصاد کشور را در بالاترین حد خود قرار داد منجر به خروج بخش عمده ای از سرمایه سمت تقاضا از بازار مسکن شد.
۳. کاهش قیمت جهانی نفت تا بشکه ای کمتر از ۵۰ دلار طی سال های رکود مسکن اخیر (۹۱ به بعد) و در پی آن نزول درآمدهای نفتی دولت که نقش بزرگی در اقتصاد ساخت و ساز بازی می کند.
از سال ۱۳۹۲ به بعد که بازار دوره رونق خود را سپری کرده و رکود بر آن حاکم شده، تا به امروز، رشد قیمت مسکن نتوانسته از میزان تورم پیشی بگیرد و این به معنای عدم سوددهی برای تقاضای سرمایه گذاری «سفته بازانه» در بازار است.
پیش بینی بازار مسکن تا پایان نیمه نخست امسال
پیش بینی بازار مسکن نیمه اول سال ۱۳۹۶ به این ترتیب خواهد بود:
۱. می توان چنین نتیجه گرفت که بازار مسکن در حال حاضر به دلیل نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به تورم در سال جاری در حال تکمیل دوره رکودی خود است و تا زمانی که عرضه های قبلی واحدهای مسکونی در بازار که در اثر رونق سال های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ شکل گرفته، با تقاضا روبه رو نشود و تقاضای جدیدی در بازار شکل نگیرد، به احتمال زیاد رکود تعمیق خواهد یافت.
اما به نظر می رسد تا پایان نیمه ابتدایی سال ۱۳۹۶ به دلیل تثبیت اثر افزایش نقدینگی به واسطه کاهش سودهای بانکی، افزایش تسهیلات خرید مسکن مانند طرح تسهیلات صندوق مسکن یکم و ... سمت تقاضای مصرفی و تا حدودی سرمایه گذاری کمی تحریک شده و بازار مسکن رونق نسبی خواهد گرفت.
۲. تحولات نوسانات ۳۰ ساله در بازار مسکن کشور نشان می دهد دوره های رکود در بازار مسکن کشور به طور میانگین بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به طول می انجامد؛ بنابراین اگر فرض کنیم که دوره رکود جاری نیز به اندازه میانگین دوره های رکود قبلی به طول انجامیده، می بایست از اوایل امسال شاهد رونق نسبی در بازار مسکن باشیم که در حال حاضر و با اتمام دوره تعطیلات ابتدای سال، انتخابات ریاست جمهوری و ماه مبارک رمضان شاهد آغاز رونق مسکن با سرعتی ملایم در بخش خرید و فروش هستیم.
۳. از سوی دیگر به نظر می رسد که شرایط اقتصادی چرخه رونق ـ رکود جاری مشابه دوره رونق ـ رکود پاییز سال ۱۳۷۴ تا زمستان سال ۱۳۷۸ باشد. در آن دوره نیز به دلیل وجود تورم بسیار بالا همانند آن چیزی که در سال های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ به وقوع پیوست، بازار مسکن به یکباره اوج و برای مدت کوتاهی حدوداً ۶ فصل در دوره رونق قرار گرفت و پس از آن وارد دوره رکود نسبتاً طولانی که حدوداً ۱۲ فصل به طول انجامید، شد.
رونق اخیر نیز که حدوداً چهار فصل طول کشید، اگر با دوره رکودی مشابه دوره رونق ـ رکود مورد اشاره همراه شود، احتمالاً در نیمه ابتدایی سال ۹۶ پایان خواهد یافت و شاهد پایان رکود و ورود بازار مسکن به یک رونق نسبی خواهیم بود.