سرویس اقتصاد مشرق - تا همین چندسال قبل افتتاح روزانه چندین هزار واحد مسکونی در کشور به خبری عادی و روزمره تبدیل شده بود و کمتر کسی فکر می‌کرد روزی برسد که خانه‌دار شدن مردم تبدیل به آرزویی دست نیافتنی شود. چرا که با بی توجهی دولت‌های یازدهم و دوازدهم به پروژه مسکن مهر و همچنین در حد حرف باقی ماندن مسکن اجتماعی آخوندی روزبروز عرضه کم شد و در مقابل تقاضا افزایش یافت تا جایی که در ۵ سال گذشته همواره مسکن از برنامه تعیین شده ساخت عقب مانده بود.
همچنین نداشتن برنامه دقیق و مشخص برای تامین نیاز مسکن مردم و ناتوانی در مدیریت بازار سبب شد تا قیمت‌ها بخصوص در بخش اجاره‌بها بطور روزانه افزایش یافته و فشار بیشتری به مردم وارد آورد.
بیشتر بخوانید
خانه گران می‌شود؟ + نمودار
طبق آخرین سرشماری کشور که در سال ۹۵ انجام شد، نزدیک به ۲۴ میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار در ایران زندگی می‌کنند که برای این جمعیت ۲۵ میلیون و ۴۰۰ هزار خانه وجود دارد. به عبارت دیگر، به ازای هر خانواده بیش از یک منزل. اما مسئله تعجب برانگیز آنجاست که از این میان، نزدیک به ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار خانه خالی از سکنه است. به عبارت دیگر ۱.۳ میلیون خانوار مجبورند در خانه‌هایی که خانوار دیگری نیز در آن سکونت دارند زندگی کنند.
براین اساس آنچه مشخص است، رهاشدگی و ضعف مدیریت سبب شده بازار مسکن تبدیل به کالایی سرمایه ای شود و عده ای برای دلالی و سوداگری و به امید گران شدن مسکن، سرمایه های خود را در این بخش وارد کرده و با احتکار آن، بدون هیچ نگرانی منتظر سود نجومی باشند.
* افزایش قیمت خانه در ماه‌های اخیر
از ورود دلالان تا ضعف در تعیین قیمت و ارزش مسکن موجب شده تورم افسارگسیخته ای در این بخش بوجود بیاید.
طبق گزارش فروردین۹۷ بانک مرکزی، قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی نسبت به سال گذشته، حدود ۳۰درصد رشد داشته و اجاره بها نیز در یکسال رکورد افزایش ۲۰ درصدی از خود بر جای گذاشته است.
بیشتر بخوانید
گرانی مسکن به بالاترین سطح ۴ سال اخیر رسید+ جدول
اما در مقابل برخی صاحب‌خانه‌ها واحدهای مسکونی خود را احتکار کرده و منتظر زمانی هستند که قیمت ها بالاتر رفته تا بتوانند سود بیشتری کسب کنند. به همین دلیل و برای جلوگیری از افزایش بیشتر قیمت‌ها لازم است تا برای مقابله با این افراد و سودجویان تصمیمات خاصی گرفته شود تا این حجم از مسکن‌های بلوکه شده در میان مردم توزیع شود.
* کدام استان بیشترین خانه‌های خالی را دارد؟
بنابر گفتهٔ وزیر راه و شهرسازی، در ابتدای سال ۹۵ نزدیک به دو و ششصد هزار خانه خالی در کشور وجود داشت که این رقم نسبت به سال ۱۳۸۵، افزایش ۳۱۰ درصدی را نشان می‌دهد.
در واقع طی این مدت میزان خانه هایی که عمدتا برای سود بیشتر خالی نگه داشته شدند بیش از سه برابر شده است. تعداد خانه‌های خالی در سال ۸۵ معادل ۶۳۳ هزار واحد بوده که در سال ۹۰ به ۱.۶ میلیون و در سال ۹۵ به ۲.۶ میلیون واحد افزایش پیدا کرده است.
نکته قابل توجه در این میان این است که از این تعداد خانه خالی که در کشور وجود دارد سهم استان تهران تقریباً ۱۹ درصد و ۴۹۰ هزار واحد مسکونی است که در این زمینه رتبۀ نخست کشوری را دارا است.
به عبارت دیگر با توجه به اینکه مجموع تعداد واحدهای مسکونی در تهران حدود چهار میلیون و ۹۰۰ هزار واحد است، می‌توان گفت یک‌دهم خانه‌های تهران خالی است و این در حالیست که حجم بسیار بالایی از این تعداد منازل در محله‌های اعیانی و گرانقیمت تهران است که برای نمونه می‌توان به وجود بیش از ۳۱ هزار خانه خالی فقط در منطقه یک تهران اشاره کرد.
جدول زیر نشان دهنده میزان و تعداد خانه‌های خالی موجود در هر استان است. خانه‌هایی که اگر در بازار عرضه شود قطعا قیمت ها را به طور محسوسی کاهش خواهد داد.
* دارایی میلیاردی بلوکه شده
عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی سال گذشته در جریان جلسه رای اعتماد به وزرای کابینه دوازدهم، با اشاره به تعداد ۲.۶ میلیونی خانه‌های خالی و همچنین ۲.۱ میلیونی خانه‌های دوم که نیمه خالی به حساب می‌آیند گفته بود: اگر بطور متوسط قیمت هر واحد مسکونی را ۱۰۰ هزار دلار (۴۲۰ میلیون تومان) در نظر بگیریم این بدان معناست که ۴۷۰ میلیارد دلار از ثروت کشور در این منازل انباشته شده است.
و به همین نسبت نیز می‌توان ادعا کرد حداقل ۲۶۰ میلیارد دلار از ثروت ایران در خانه‌های کاملا خالی بلااستفاده مانده که رقمی نجومی است و می‌تواند بخش بزرگی از مسایل و مشکلات کشور را حل نماید.
* راهکار قانونی برای حل مشکل
«وزارت راه و شهرسازی موظف است، حداکثر شش ماه پس از تصویب قانون مالیات‌های مستقیم (۱۳۹۴/۴/۳۱)، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی بر خط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی، اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در تمامی نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند».
این جملات بخشی از تبصره ۷ ماده ۱۶۹ قانون مالیات‌های مستقیم است که وزارت راه و شهرسازی را مکلف می‌کرد ظرف ۶ ماه از تاریخ یاد شده سامانه‌ای را راه‌اندازی کند تا به واسطه آن امکان شناسایی دقیق خانه‌های خالی در کشور مهیا شود تا سازمان مالیاتی نیز بر اساس آن بتواند از خانه‌هایی که کسی در آنها سکونت نداشته و عمدتا برای کسب سود نگهداری می‌شوند مالیات بگیرد.
در واقع راه اندازی این سامانه علاوه بر اینکه امکان شناسایی لحظه‌ای افرادی که پول‌های خود را وارد بازار مسکن کرده و آن‌را به کالای سرمایه ای تبدیل کرده اند را به دولت می‌دهد بلکه می‌تواند به خطی برای دستیابی به درآمد مالی نیز تبدیل شود و در عین حال مالکان را مجبور کند برای فرار از پرداخت مالیات خانه‌های خود را نیز در اختیار دیگران قرار دهند.
اما متاسفانه با تعلل ۳ ساله آخوندی این سامانه تاکنون راه‌اندازی نشده که هزینه های بسیاری تاکنون برای کشور به همراه داشته است.
* موافقان و مخالفان این قانون چه نظری دارند؟
برخی کارشناسان نرخ مالیات خانه‌های خالی را پایین می‌دانند؛ زیرا اکثر خانه‌های خالی حداقل در شهر تهران مربوط به واحدهای لوکس است و مالکان آنها از قشر مرفه جامعه هستند و احتمالاً به راحتی مالیات خانۀ خالی را پرداخت می‌کنند.
همچنین مخالفان نیز معتقدند شناسایی کامل مسکن‌های خالی از سکنه اقدامی مشکل و خارج از توان دولت است. بعلاوه این که شوک ناشی از اعلام دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه به بازار را نیز سبب افزایش قیمت مسکن در سطحی وسیع می‌دانند.
اما در مقابل موافقان این قانون معتقدند این اقدام ابزاری کنترلی در اختیار دولت قرار می‌دهد که با اجرای آن، احتکار از بازار مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای رخت بربسته، تورم ناشی از گرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار شده، عرضه مسکن افزایش یافته و از طرفی به افزایش درآمد دولت از محل مالیات‌های مستقیم منجر می‌شود.
* درآمد سالانه ۹ هزار میلیاردی اجرای طرح
طبق این قانون از خانه‌ای که یک سال خالی مانده باشد مالیاتی برابر نیم‌درصد اجاره بها، در سال دوم مالیاتی یک درصد اجاره بها و از سال سوم به بعد مالیاتی معادل ۱.۵ درصد اجاره بها اخذ خواهد شد.
براساس محاسبات انجام شده در گزارشی که وزارت اقتصاد و دارایی از وضعیت خانه‌های خالی در کشور و همچنین اجرای قانون مالیات بر این خانه‌ها منتشر کرد، ظرفیت بالقوه کل مالیات بر خانه‌های خالی کشور در سال اول اخذ این نوع مالیات (سال ۱۳۹۷ یا سال دوم موضوع ماده ۵۴ مکرر) رقمی معادل ۳.۲ هزار میلیارد ریال است.
دلیل اصلی پایین بودن ظرفیت این نوع مالیات در شرایط حاضر هم بر می‌گردد به اختلاف قابل توجه ارزش اجاری تعیین شده توسط کمیسیون املاک نسبت به ارزش اجاری روز املاک که حدود یک سوم برآورد می شود که در صورت اصلاح، درآمد این نوع مالیات در سال اول اجرای آن به ۹ هزار میلیارد ریال (۹۰۰ میلیارد تومان) افزایش خواهد یافت.
* پیگیری های بی نتیجه و نامه های بی پاسخ
حدود هشت ماه از زمانی که مسوولیت راه‌اندازی سامانه مربوط به مالیات خانه‌های خالی، از سوی وزارت راه و شهرسازی به سازمان ملی زمین و مسکن واگذار شد می‌گذرد. اما اخیرا وزیر راه و شهرسازی، سازمان امور مالیاتی را مسئول این طرح دانسته است.
آخوندی گفت: مسئول این سامانه سازمان امور مالیاتی است و وزارت راه و شهرسازی به آنها کمک خواهد کرد. معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درحال پیگیری راه‌اندازی سامانه دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه است و این معاونت درحال پیگیری این موضوع از سازمان امور مالیاتی است.
در ظرف مقابل معاون پژوهش و برنامه‌ریزی سازمان امور مالیاتی کشور نیز با بیان اینکه با گذشت چند سال از تصویب قانون مالیات‌های مستقیم در تیرماه ۱۳۹۴، تاکنون سامانه ملی املاک راه‌اندازی نشده است، اظهارداشت: وزارت امور اقتصادی و دارایی و سازمان امور مالیاتی کشور به منظور پیگیری و اطلاع از روند انجام کار، در تاریخ‌های ۱۳۹۷/۸/۳۰، ۱۳۹۴/۱۰/۹، ۱۳۹۴/۱۰/۱۷، ۱۳۹۵/۱۲/۸، ۱۳۹۶/۵/۲۲، ۱۳۹۶/۷/۱۵ و ۱۳۹۶/۱۲/۲۷ با وزیر محترم راه و شهرسازی، معاون و دبیر کمیته ملی اسکان آن وزارتخانه مکاتبه داشته که متاسفانه تاکنون به هیچ یک از این نامه‌ها پاسخ داده نشده است.
آنطور که از این مراودات مشخص است، اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی در پاسکاری‌های دو وزارتخانه قرار دارد.
* در کشورهای دیگر وضعیت چگونه است؟
دریافت مالیات از خانه‌های خالی به منظور تنظیم قیمت و مقابله با احتکار در کشورهای دیگر نیز جریان دارد. هم‌اکنون نرخ خانه‌های خالی در انگلستان ۳ درصد، در اسکاتلند ۲.۹ درصد و در دانمارک ۵ درصد است.
موارد زیر جریمه‌هایی است که در برخی کشورها برای کنترل این پدیده مورد استفاده قرار میگیرد.
- خانه های خالی در اسپانیا در سال اول روزانه ۹ یورو و در سال دوم روزانه ۱۲ یورو جریمه می شوند
- در آمریکا خانه‌هایی که به مدت یکسال خالی نگه‌داشته می‌شوند معادل ۱۰ درصد ارزش ملک مالیات می‌پردازند.
- در انگلستان پس از ۶ ماه خالی ماندن خانه، مالیاتی معادل ۵۰ درصد از کل مالیات بر خانه های خالی وضع می شود و بعد از یک سال خالی ماندن، صاحب خانه باید به اندازه کل ارزش مسکن مالیات بپردازد.
* پای ذی‌نفعان در میان است
افرادی که از اجرا نشدن این قانون نفع می‌برند و همچنین ذی‌نفوذان را می‌توان مهم‌ترین علت اجرایی نشدن قانون مالیات بر خانه خالی در کشور قلمداد کرد.
رئیس پیشین سازمان امور مالیاتی در خصوص چرایی عدم وصول مالیات بر خانه‌های خالی می‌گوید: افرادی که در این زمینه باید پاسخ‌گو باشند، بسیار ذی‌نفوذ هستند. عسگری می‌گوید: وزارت مسکن و شهرسازی اراده لازم برای این کار را ندارد یا حداقل اراده لازم را نشان نمی‌دهد.
غلامرضا مصباحی مقدم عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز در این خصوص می‌گوید: بعضی از نمایندگان مجلس در مالیات ستانی از خانه‌های خالی سنگ اندازی می‌کنند و متاسفانه باید گفت عده‌ای در خصوص عدم اجرای این قانون ذینفع هستند، باید کاری کرد افرادی که در این حوزه مقاومت و سنگ اندازی می‌کنند، رسوا بشوند. بنده چون خودم در مجلس شاهد بودم این نکته را می‌گویم، در مجلس عده ای در خصوص اجرای این قانون ذینفع بودند و مانع اجرای آن می‌شدند.
محمدرضا رضایی کوچی نماینده فعلی مجلس نیز در این خصوص می‌گوید: وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌کند که راه‌اندازی سامانه ملی املاک در دستورکار و برنامه است، اما ظاهراً همت و علاقه‌ای برای راه‌اندازی آن ندارند.
البته در این میان باید به این موضوع نیز اشاره کرد که بخشی از این میزان خانه‌های انبار شده متعلق به بانک‌هاست که عمدتا نیز در مناطق گران قیمت کلانشهرها قرار دارند و بنابراین یکی از ذی‌نفعان اجرا نشدن این قانون را می‌توان این گروه در نظر گرفت.
علی‌رغم همه این موارد، متاسفانه آنچه مشخص است مافیایی که مانع اجرای این قانون می شوند آنچنان نفوذ و قدرت دارند که توانسته اند سه سال مانع اجرای قانون شوند و البته شواهد نیز حکایت از آن دارد برخی مقامات دولتی نیز با آنها همراهی کرده‌اند.
* تاثیر اجرای قانون بر کاهش نرخ اجاره
یکی از دلایل بالا رفتن قیمت اجاره بها مخصوصا در کلانشهرها بحث عرضه و تقاضا است. به تعبیر دیگر با توجه به اینکه تقاضا زیاد است و تعداد خانه برای اجاره کم بنابر این هزینه اجاره بالا می‌رود.
بیشتر بخوانید
افزایش ۱.۶ میلیونی خانوارهای اجاره‌نشین+ جدول
اما با اجرای این قانون، یکی از راه‌هایی که پیش روی مالکان خانه‌های خالی، برای فرار از پرداخت مالیات قرار میگیرد این است که برای مسکن خود به دنبال مستاجر بگردند. بنابر این، طرف عرضه تحریک شده و با توجه به اینکه تقاضا ثابت است به کاهش قیمت اجاره منجر می شود.
همانطور که بالاتر نیز گفته شد نزدیک به ۵۰۰ هزار مسکن خالی در تهران وجود دارد که بخش عمده آن نیز در مناطق شمالی شهر تهران هستند که با توجه به جمعیت خانوار موجود در این شهر به راحتی ورود این تعداد مسکن می‌تواند موجب تعدیل نرخ اجاره شود.
* وعده های بی سرانجام و بار بر زمین‌مانده
از همان زمان تصویب این طرح در مجلس و قانون شدن آن تاکنون مقامات و مسئولین دولتی بسیاری از شخص وزیر راه تا معاونان و مدیران و کارشناسان درباره ضرورت و فوریت اجرای این طرح سخن گفته اند که در آخرین این موارد می‌توان به وعده "به‌زودی" بیش از یک ماه قبل عباس آخوندی در خصوص عملیاتی شدن این سامانه اشاره کرد.
اما متاسفانه تعلل وزارت راه و شهرسازی در اجرای این وظیفه قانونی، که قطعا بخش عمده آن به دلیل وجود ذی‌نفعان و ذی نفوذان بوده، سبب شد تا سه سال از زمان تصویب این قانون بگذرد و علی‌رغم مشخص نمودن زمان ۶ ماهه برای عملیاتی شدن، تاکنون بهبود خاصی در این زمینه رخ نداده است.
موضوعی که سبب می شود هر سال چند صدمیلیارد تومان (طبق گزارش وزارت اقتصاد ۹ هزار میلیارد ریال) از درآمد دولت کاسته و با خسارت به بیت المال، باعث شده این مبلغ به ناحق در جیب سرمایه‌داران باقی بماند و سودجویان و دلالان از آن متنفع شوند.
برهمین اساس می‌توان به جرئت گفت همانطور که در حوزه ساخت مسکن طی ۵ سال حضور آخوندی در راس وزارت مسکن و شهرسازی، عملکرد قابل توجهی را شاهد نبودیم، در حوزه مدیریت بازار نیز این بی‌عملی تکرار شده که نتیجه آن را می‌توان در افزایش شدید قیمت‌ها مشاهده کرد. بنابراین اشتباه نیست اگر بگوییم "" کارنامه عملکرد عباس آخوندی وزیر مسکن و شهر سازی در دوره ۵ سال حضور در راس وزارت راه و شهرسازی تقریبا هیچ است. ""