به گزارش مشرق، خزان مسکن انگار تمامی ندارد. نه برجام و نه سیاست‌های اقتصادی دولت، بازاری را که حدود 4 سال در خواب زمستانی فرو رفته را نتوانست بیدار کند. به گفته کارشناسان، بازار مسکن، عمق رکود را پشت سرگذاشته اما گویی خزان مسکن به انتهای خود نرسیده و تا رسیدن بهار فاصله‌هاست.
در همین زمینه، ایرج رهبر، عضو کانون انبوه‌سازان ضمن این که معتقد است دولت سیاست کارگشایی را در بازار مسکن اتخاذ نکرده، به کاهش قدرت خرید مردم اشاره می‌کند.
به اعتقاد او حتی وام‌ها نتوانسته‌اند طرف تقاضا را در بازار مسکن تحریک کنند. او می‌گوید: "وقتی طبقه متوسط جامعه برای وام 80 میلیون تومانی مجبور است ماهی 1 میلیون تومان برگرداند، مشخص است که این طرح قابلیت اجرایی ندارد. چرا که اقشار ضعیف توانایی بازپرداخت ماهیانه 1میلیون تومان را ندارند."
قدرت خرید مسکن در کشورهای مختلف با ارزیابی تعداد سال‌هایی که فرد با پس‌انداز‌کردن کل درآمد خود می‌تواند اقدام به خرید یک واحد مسکونی کند، اندازه‌گیری می‌شود. این رقم برای ایران در حدود 12سال برآورد شده است. این درحالیست که این میزان برای کشورهای پیشرفته در حدود 5سال است. همچنین در این کشورها خانوارها بیشتر با اتکا به پس‌اندازهای آینده خود اقدام به خرید مسکن می‌کنند نه پس اندازهای گذشته.
روند روبه رشد شاخص دسترسی به مسکن، به‌گونه‌ای بوده است که رقم این شاخص از 6 سال (در سال 84) به 12 سال در سال‌های 91 و 92 و رقم 13 در سال 93 رسید و این رقم برای سال 1394، 11.6درصد عنوان شده است.
به عبارت دیگر یک خانواده ایرانی با پس‌انداز کل درآمد گذشته خود، حدود 13 سال طول می‌کشد تا صاحب خانه شود و این رقم با ملاحظه‌ای واقعی یعنی پس‌انداز حدود یک‌سوم درآمد افراد برای مسکن، به 39 سال می‌رسد که چالشی بزرگ در حوزه مسکن است.
ایرج رهبر پیشنهاد می‌کند: "دولت بهتر است به دنبال اجرای طرح مسکن ارزان قیمت باشد به طوری که هزینه مسکن گران تمام نشود و سیاست های خنثی سازی رکود را از این راه دنبال کند."
او می‌افزاید: "درحال حاضر درصد بالایی از قیمت مسکن مربوط به قیمت بالای زمین است. اگر قیمت زمین کمتر نقشی در تعیین قیمت مسکن داشته باشد، توان خرید مردم افزایش پیدا می‌کند. از سوی دیگر دستمزد، مصالح و ماشین آلات عوامل دیگر تعیین قیمت مسکن هستند و حدود 40 تا 50درصد قیمت مسکن را تعیین می‌کنند."
به عقیده این عضو انجمن انبوه‌سازان: "دولت باید اعطای تسهیلات معکوس را در برنامه خود قرار دهد. اگر دولت اشکالات مسکن مهر را برطرف می‌کرد، این طرح ، طرح خوبی بود. متاسفانه دولت برای رونق مسکن طرحی نداشت. وعده مسکن اجتماعی هم عملی نشد و به نظر می‌رسد هدف از مطرح کردن آن بیشتر پیشبرد اهداف سیاسی و پشت سر گذاشتن استیضاح وزیر بود."
عرضه مسکن در اختیار بالانشینان
در مدت زمان رکود، تمامی کارشناسان اعتقاد به تحریک طرف تقاضا داشتند و معتقد بودند بازار مسکن، از طرف عرضه مشکلی ندارد. تجربه نشان داده رکود در بازار مسکن با کاهش تقاضا کلید می‌خورد. به گفته آنها، در دوره رونق بازار مسکن، با افزایش قیمت‌ها، تمایل سرمایه‌گذاران به ساخت مسکن بیشتر می‌شود و بسیاری از ساختمان‌ها بعد از پایان دوره رونق به بهره‌برداری می‌رسند. درچنین شرایطی در دوره رکود با تعداد بالایی واحد مسکونی فروش نرفته مواجه می‌شویم.
ایرج رهبر می افزاید: "دست اندرکاران معتقدند مسکن زیاد است اما کسی نمی‌گوید این عرضه در کجا زیاد است؟ آیا منظورشان مسکن های لوکس و بزرگ و مرفه نشین در مناطق بالای شهر است یا مسکنی که مناسب برای گروه‌های کم درآمد است و این گروه‌ها می‌توانند اقدام به خرید کنند؟"
او تاکید می‌کند: "در این دوره دولت، برای مسکنی اقدامی نشد. رکود اقتصادی و قدرت خرید پایین مردم، به رکود بیشتر دامن زد. درحالیکه رونق مسکن با توجه به اینکه 35 تا 40درصدگردش اقتصادی وابسته به مسکن است ، اشتغال و گردش کلان اقتصادی را می‌توانست تحریک کند."
عضو انجمن انبوه‌سازان می‌افزاید: "در حال حاضر حدود 1.5 میلیون نیاز مسکن تامین نشده است. این میزان تقاضا انباشته شده و تبعات این امر هنوز خود را نشان نداده است. ما در آینده شاهد تبعات این رکود چند ساله در بازار مسکن خواهیم بود. زمانی می‌رسد که بازار مسکن ناگهان جرقه‌ای بزند و هجوم مردم افزایش دوباره قیمت‌ها را به دنبال دارد. در آن صورت معلوم نیست چه آینده‌ای برای بازار مسکن رقم بخورد."
دست خالی کاهش سود بانکی برای مسکن
تجربه نشان می‌دهد در دوره‌های رونق، قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کنند. دوران رکود، عکس دوران رونق است. حتی در دوره‌‌ای گفته شد در زمان رونق مسکن همزمان با کاهش نرخ سود بانکی، سرمایه‌ها از بانک‌ها خارج و به سمت بازار مسکن روانه شدند. اما در این دوره نه تنها مسکن، رکود بی‌سابقه 4ساله را تجربه کرد بلکه حتی کاهش نرخ سود بانکی نیز نتوانست مسکن را از خواب زمستانی بیدار کند.
ایرج رهبر معتقد است تبعات این رکود در آینده خود را نشان می‌دهد. او می‌گوید: "تجربه نشان می‌دهد که دوره رکود مسکن در ایران یک دوره 2ساله است و هر 2سال یکبار ما شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم. اما دوره رکود کنونی مسکن، بیش از 2سال است که ادامه دارد. بنابراین پیش‌بینی می‌شود که افزایش قیمت مضاعف‌تری داشته باشیم."
رهبر در زمینه کاهش سود بانکی و تاثیر آن بر بازار مسکن نیز معتققد است: "کاهش سود بانکی چندان نمی‌تواند به تحریک تقاضای بازار مسکن کمک کند و سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند سرمایه خود را در بازارهایی با ریسک کمتر مثل بازار طلا یا ارز، سرمایه‌گذاری کنند. آنها وقتی مسکن را انتخاب می‌کنند که بازار مسکن در رکود نباشد و از بازگشت سود سرمایه‌گذاری خود مطمئن باشند."
بازارگرمی پوچ آمارها
در همین زمینه، ایرج رهبر، عضو کانون انبوه‌سازان ضمن این که معتقد است دولت سیاست کارگشایی را در بازار مسکن اتخاذ نکرده، به کاهش قدرت خرید مردم اشاره می‌کند.
به اعتقاد او حتی وام‌ها نتوانسته‌اند طرف تقاضا را در بازار مسکن تحریک کنند. او می‌گوید: "وقتی طبقه متوسط جامعه برای وام 80 میلیون تومانی مجبور است ماهی 1 میلیون تومان برگرداند، مشخص است که این طرح قابلیت اجرایی ندارد. چرا که اقشار ضعیف توانایی بازپرداخت ماهیانه 1میلیون تومان را ندارند."
قدرت خرید مسکن در کشورهای مختلف با ارزیابی تعداد سال‌هایی که فرد با پس‌انداز‌کردن کل درآمد خود می‌تواند اقدام به خرید یک واحد مسکونی کند، اندازه‌گیری می‌شود. این رقم برای ایران در حدود 12سال برآورد شده است. این درحالیست که این میزان برای کشورهای پیشرفته در حدود 5سال است. همچنین در این کشورها خانوارها بیشتر با اتکا به پس‌اندازهای آینده خود اقدام به خرید مسکن می‌کنند نه پس اندازهای گذشته.
روند روبه رشد شاخص دسترسی به مسکن، به‌گونه‌ای بوده است که رقم این شاخص از 6 سال (در سال 84) به 12 سال در سال‌های 91 و 92 و رقم 13 در سال 93 رسید و این رقم برای سال 1394، 11.6درصد عنوان شده است.
به عبارت دیگر یک خانواده ایرانی با پس‌انداز کل درآمد گذشته خود، حدود 13 سال طول می‌کشد تا صاحب خانه شود و این رقم با ملاحظه‌ای واقعی یعنی پس‌انداز حدود یک‌سوم درآمد افراد برای مسکن، به 39 سال می‌رسد که چالشی بزرگ در حوزه مسکن است.
ایرج رهبر پیشنهاد می‌کند: "دولت بهتر است به دنبال اجرای طرح مسکن ارزان قیمت باشد به طوری که هزینه مسکن گران تمام نشود و سیاست های خنثی سازی رکود را از این راه دنبال کند."
او می‌افزاید: "درحال حاضر درصد بالایی از قیمت مسکن مربوط به قیمت بالای زمین است. اگر قیمت زمین کمتر نقشی در تعیین قیمت مسکن داشته باشد، توان خرید مردم افزایش پیدا می‌کند. از سوی دیگر دستمزد، مصالح و ماشین آلات عوامل دیگر تعیین قیمت مسکن هستند و حدود 40 تا 50درصد قیمت مسکن را تعیین می‌کنند."
به عقیده این عضو انجمن انبوه‌سازان: "دولت باید اعطای تسهیلات معکوس را در برنامه خود قرار دهد. اگر دولت اشکالات مسکن مهر را برطرف می‌کرد، این طرح ، طرح خوبی بود. متاسفانه دولت برای رونق مسکن طرحی نداشت. وعده مسکن اجتماعی هم عملی نشد و به نظر می‌رسد هدف از مطرح کردن آن بیشتر پیشبرد اهداف سیاسی و پشت سر گذاشتن استیضاح وزیر بود."
عرضه مسکن در اختیار بالانشینان
در مدت زمان رکود، تمامی کارشناسان اعتقاد به تحریک طرف تقاضا داشتند و معتقد بودند بازار مسکن، از طرف عرضه مشکلی ندارد. تجربه نشان داده رکود در بازار مسکن با کاهش تقاضا کلید می‌خورد. به گفته آنها، در دوره رونق بازار مسکن، با افزایش قیمت‌ها، تمایل سرمایه‌گذاران به ساخت مسکن بیشتر می‌شود و بسیاری از ساختمان‌ها بعد از پایان دوره رونق به بهره‌برداری می‌رسند. درچنین شرایطی در دوره رکود با تعداد بالایی واحد مسکونی فروش نرفته مواجه می‌شویم.
ایرج رهبر می افزاید: "دست اندرکاران معتقدند مسکن زیاد است اما کسی نمی‌گوید این عرضه در کجا زیاد است؟ آیا منظورشان مسکن های لوکس و بزرگ و مرفه نشین در مناطق بالای شهر است یا مسکنی که مناسب برای گروه‌های کم درآمد است و این گروه‌ها می‌توانند اقدام به خرید کنند؟"
او تاکید می‌کند: "در این دوره دولت، برای مسکنی اقدامی نشد. رکود اقتصادی و قدرت خرید پایین مردم، به رکود بیشتر دامن زد. درحالیکه رونق مسکن با توجه به اینکه 35 تا 40درصدگردش اقتصادی وابسته به مسکن است ، اشتغال و گردش کلان اقتصادی را می‌توانست تحریک کند."
عضو انجمن انبوه‌سازان می‌افزاید: "در حال حاضر حدود 1.5 میلیون نیاز مسکن تامین نشده است. این میزان تقاضا انباشته شده و تبعات این امر هنوز خود را نشان نداده است. ما در آینده شاهد تبعات این رکود چند ساله در بازار مسکن خواهیم بود. زمانی می‌رسد که بازار مسکن ناگهان جرقه‌ای بزند و هجوم مردم افزایش دوباره قیمت‌ها را به دنبال دارد. در آن صورت معلوم نیست چه آینده‌ای برای بازار مسکن رقم بخورد."
دست خالی کاهش سود بانکی برای مسکن
تجربه نشان می‌دهد در دوره‌های رونق، قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کنند. دوران رکود، عکس دوران رونق است. حتی در دوره‌‌ای گفته شد در زمان رونق مسکن همزمان با کاهش نرخ سود بانکی، سرمایه‌ها از بانک‌ها خارج و به سمت بازار مسکن روانه شدند. اما در این دوره نه تنها مسکن، رکود بی‌سابقه 4ساله را تجربه کرد بلکه حتی کاهش نرخ سود بانکی نیز نتوانست مسکن را از خواب زمستانی بیدار کند.
ایرج رهبر معتقد است تبعات این رکود در آینده خود را نشان می‌دهد. او می‌گوید: "تجربه نشان می‌دهد که دوره رکود مسکن در ایران یک دوره 2ساله است و هر 2سال یکبار ما شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم. اما دوره رکود کنونی مسکن، بیش از 2سال است که ادامه دارد. بنابراین پیش‌بینی می‌شود که افزایش قیمت مضاعف‌تری داشته باشیم."
رهبر در زمینه کاهش سود بانکی و تاثیر آن بر بازار مسکن نیز معتققد است: "کاهش سود بانکی چندان نمی‌تواند به تحریک تقاضای بازار مسکن کمک کند و سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند سرمایه خود را در بازارهایی با ریسک کمتر مثل بازار طلا یا ارز، سرمایه‌گذاری کنند. آنها وقتی مسکن را انتخاب می‌کنند که بازار مسکن در رکود نباشد و از بازگشت سود سرمایه‌گذاری خود مطمئن باشند."
بازارگرمی پوچ آمارها
گزارش روابط عمومی بانک مرکزی، نشان می‌دهد که "در دی‌ماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 16.7هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 41.6 و 3.2 درصد افزایش نشان می‌دهد."
بسیاری از فعالان این آمارها را نشانه‌ای از ورود بازار مسکن به دوره رونق می‌دانند.
از سوی دیگر گفته می‌شود حجم معاملات چندان قابل اتکا نیست. چرا که در شهرهای بزرگ هنور حجم زیادی از معاملات بدون کد رهگیری انجام می‌شود. بنابراین چندان نمی‌توان با اطمینان به آمارها از دوره رکود و رونق صحبت کرد.
ایرج رهبر می‌گوید: "اعداد و ارقام در آمارهای ارائه شده در زمینه افزایش خرید و فروش‌ها، درحد چند درصد است و چندان زیاد نیست. این میزان ارقام اعلام شده چندان بر رونق بازار مسکن تاثیرگذار نیست. به نظر می‌رسد این آمارها بیشتر برای بازار گرمی و گرم کردن تنور بازار بنگاه‌های معاملات مسکن ارائه می‌شود."
