به گزارش مشرق، امروزه تاثیر و اهمیت مسکن و نقش آن در اقتصاد کشور بر کسی پوشیده نیست و مسکن به‌عنوان یکی از نیازهای اساسی خانوارها به‌عنوان سرپناه و دارایی مهم تلقی می‌شود.

مشکل تامین مسکن و سیاست‌ها و برنامه‌های مربوط به مسکن در همه‌جای جهان وجود دارد اما در کشورهایی همچون ایران به‌دلیل نبودن خط‌مشی و سیاستگذاری مناسب درخصوص زمین و مسکن، این مشکل حادتر و بحرانی‌تر است.

یکی از این مشکلات، مشکل تامین مالی مسکن است. در ایران بانک‌ها به‌دلیل بلندمدت بودن وام‌های مسکن از اعطای آن فراری‌اند و اغلب خانوارهای مستاجر نیز از اقشار کم‌درآمد یا طبقه متوسطی هستند که در یک‌دهه اخیر دچار سقوط طبقه‌ای و دهکی شده و توان مالی کافی نه‌تنها برای خرید مسکن، بعضا حتی برای اجاره مسکن در محلات سابق خود را نیز ندارند. دولت‌ها در ایران طی چهار دهه اخیر نسبت به مساله ساخت مسکن بی‌تفاوت نبوده‌اند اما اقدامات آنها بعضا نتایج اسفباری را رقم زده است.

یکی از این تمهیدات، ایجاد تعاونی‌های مسکن است. در اغلب کشورها تعاونی‌های مسکن براساس نیاز و اضطرار و تدبیر و اندیشه عقلانی انسان برای زندگی بهتر شکل گرفته‌اند اما بعضا همچون ایران، عملکرد این تعاونی‌ها بسیار مخرب بوده و از اهداف اولیه خود منحرف شده‌اند.

در گزارش پیش رو وضعیت حدود ۴۳ تعاونی مسکن بررسی شده که پس از گذشت سال‌ها هنوز واحدهای مسکونی مردم را به آنها تحویل نداده‌اند.

به‌گفته نایب‌رئیس اتاق تعاون کشور اکنون ۱۳ هزار پرونده قضایی در حوزه مسکن وجود دارد. تعاونی‌های مسکن به‌خاطر مشکلات تامین مالی مسکن، بنا بود با منابع خرد طبقات متوسط و پایین جامعه را صاحب مسکن کنند، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد به‌واسطه فقدان برخی قوانین بازدارنده، ضعف اجرایی نهاد ناظر (وزارت تعاون) و همچنین فقدان اتحادیه‌ها قوی کارگری و کارمندی برای پیگیری و نظارت بر تعاونی‌ها، این تعاونی‌ها نسبت به اهداف اولیه دچار انحراف شده و نتایج اسفباری همچون کلاهبرداری، عدم تحویل به‌موقع مسکن و مشکلات حقوقی در تصرف زمین و ساخت مسکن، ناکارایی و عدم بهره‌وری داشته‌اند که نتیجه آن تشکیل هزاران هزار پرونده در نهادهای قضایی است.

روزنامه «فرهیختگان» وضعیت برخی از این پرونده‌ها را که بعضا بالای ۲۰ هزار مالباخته دارند، بررسی کرده و در گفت‌وگو با کمال اطهاری، اقتصاددان و پژوهشگر مسکن و اقتصاد توسعه به آسیب‌شناسی تعاونی‌های مسکن پرداخته است.

نکته قابل‌تامل این است که درحالی نایب‌رئیس اتاق تعاون کشور از ۱۳ هزار پرونده قضایی در حوزه مسکن خبر می‌دهد که براساس آخرین گزارش‌های وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، تعداد شرکت‌های تعاونی فعال در حوزه مسکن و ساختمان کشور تا پایان سال ۱۴۰۱ نزدیک به ۹ هزار و ۵۰۰ شرکت بوده است.

گرچه همه تعاونی‌ها مرتکب تخلف و بعضا کلاهبرداری نشده‌اند، اما نکته قابل‌تامل اینکه به‌طور میانگین ۱.۵ پرونده به ازای هر تعاونی فعال در کشور پرونده قضایی وجود دارد.

۱۳ هزار پرونده قضایی در حوزه مسکن

آن‌طور که در جدول گزارش حاضر آمده، پرونده‌های زیادی درخصوص کلاهبرداری یا تخلفات یا به بن‌بست رسیدن پروژه‌های تعاونی‌های مسکن در کشور وجود دارد که بعضا بین ۱۰ تا ۲۰ هزار نفر را فقط در یک پروژه درگیر خود کرده است. نگاهی به آمار و ارقام جدول نشان می‌دهد برخی از این پرونده‌ها صرفا کلاهبرداری بوده و برخی از پرونده‌ها مربوط به عدم شناخت مسئولان شرکت تعاونی از ضوابط قانونی رخ‌داده است.

برای مثال در برخی از تعاونی‌ها، مسئولان تعاونی زمینی را از فرد کلاهبردار خریده یا زمینی را خریده‌اند که کاربری غیرمسکونی داشته یا خارج از محدوده شهری بوده و بعدا نتوانسته‌اند مجوز ساخت دریافت کنند. یا اگر هم پس از چندین سال موفق به دریافت مجوز شده‌اند، منابع اولیه کفاف وعده‌های آنها را نمی‌داده است. به‌نظر می‌رسد در این میان تاخیر در اجرای پروژه‌های مسکن و از راه رسیدن تورم‌های بالا در کشور نیز در به بن‌بست رسیدن برخی از پروژه‌های تعاونی‌های مسکن نقش داشته است.

به عبارتی در برخی از پروژه‌های تعاونی مسکن، مسئولان تعاونی براساس برآورد اولیه مبالغی را از افراد دریافت کرده و این مبالغ را صرف سپرده بانکی یا خرید ارز و سکه و... کرده‌اند که تا زمان شروع پروژه بتوانند از این منابع سود و عایدی کسب کنند. طمع آنها بیشتر شده و بعضا یا منابع را کلاهبرداری کرده‌اند یا اینکه منابع قبلی پاسخگوی تورم‌های بالای زمین و مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت نبوده و آنها از پس ساخت مسکن و به سرانجام رساندن وعده خود برنیامده‌اند.

درخصوص تعاونی‌های مشکل‌دار حوزه مسکن، علی مطیع‌جهانی، نایب‌رئیس اتاق تعاون کشور مردادماه سال‌جاری در پاسخ به سوالی در این زمینه اظهار داشت: «امروز ۴۰ درصد گردش مالی در صنعت ساختمان انجام می‌شود. پس نشان می‌دهد مقوله مسکن و صنعت ساختمان بسیار حائز اهمیت است و می‌تواند بر روند تولید در کشور کمک‌حال باشد. ماهیت تشکیل برخی از تعاونی‌های مسکن براساس نیاز سازمان‌ها بوده است. به‌هرحال ۴۰۰۰ تعاونی مسکن داریم که برخی از آنها براساس پروژه‌هایی که سازمان‌ها دارند، تشکیل شده‌اند و بعد از اتمام پروژه منحل می‌شوند. برخی از شرکت‌های تعاونی هم هستند که هنوز فعالیت می‌کنند و درحال‌حاضر آماری که وجود دارد این است که ۱۳ هزار پرونده در حوزه مسکن در قوه‌قضائیه داریم که توسط مراکز داوری تشکیل شده‌اند.»

مشکل این است که اتحادیه نداریم

کمال اطهاری، اقتصاددان و پژوهشگر اقتصاد توسعه ضمن آسیب‌شناسی عملکرد تعاونی‌های مسکن در کشور، درخصوص انحراف تعاونی‌ها از اهداف اولیه خود و رخدادهایی همچون کلاهبرداری آنها گفت: «ریشه این موضوع سیاسی است. به تعاونی‌هایی که در ایران شکل گرفتند، تعاونی‌های ساختمان مسکن یا در اصطلاح جهانی building گفته می‌شود. براساس قانون باید این تعاونی‌ها در محیط کار شکل بگیرد. تعاونی‌هایی که مسکن مهر تشکیل دادند، تعاونی نبودند، صوری بودند. گفته شد جمع شوید ما برای شما مسکن بسازیم و تحویل دهیم. درواقع آن چیزی که در تعاونی مسکن مهر رقم خورد صوری بود. اما مشکل تعاونی‌هایی که بنا به قانون در محیط کار تشکیل شدند، مانعی در برابر تشکیل اتحادیه بود. درواقع این تعاونی‌ها باید با قرارگیری در کنار یکدیگر به جای building، هلدینگ می‌شدند. هلدینگ اتحادیه است. این اتحادیه‌ها این امکان را دارند که قراردادهای کلان برای مواردی مثل خرید مصالح ارزان منعقد کنند و حتی خودشان در کارخانه‌های مربوطه مشارکت کنند؛ چراکه سرمایه کافی خواهند داشت.»

وضعیت برخی از تعاونی های مسکن مشکل دار در کشور

(برای دیدن تصویر در ابعاد بزرگتر اینجا کلیک کنید)

جای خالی نظارت بر تعاونی‌ها

وی در ادامه افزود: «از سوی دیگر نیز چنین اتحادیه‌ای در صورت تشکیل، توان لازم برای استخدام ناظران قوی در حوزه مهندسی، معماری و نظارت را خواهد داشت.

من در برنامه اول توسعه این پیشنهاد را دادم. در آن زمان تحقیقاتی درباره تعاونی‌های مسکن طی مشارکت با مرکز آمار و براساس سرشماری انجام گرفت. همان موقع یعنی در بازه زمانی پنج‌ساله دوم قانون زمین شهری هم چنین اتفاقاتی رقم خورده بود و برخی افراد چون ناتوان بودند امتیاز خود را واگذار کردند. ما به این نتیجه رسیدیم که ما تعاونی building هستیم نه holding. تعداد تعاونی‌های building کافی نیست و از سوی دیگر نیز خودشان مهارت مدیریت ندارند.

مواردی مثل تعاونی دانشگاه نیز از استثنائات است که البته آنها هم دچار مشکل شده بودند. موضوع این بود که این افراد باید از محل کار خود می‌آمدند نظارت می‌کردند، درنتیجه نمی‌توانستند یک نظارت پیوسته داشته باشند. همچنین آنها بودجه کافی برای استخدام ناظر نداشتند و نمی‌توانستند حتی با یک شرکت امین قرارداد ببندند؛ چراکه حضور چنین شخص یا شرکتی می‌توانست به بهبود وضعیت نظارت کمک شایانی کند.

کلاه نیروهای قضایی و فرهنگیان را هم برداشته‌اند!

اطهاری ادامه داد: «متاسفانه این نوع کلاهبرداری در تعاونی‌های نیروهای قضایی و فرهنگیان نیز رخ داده بود. به این ترتیب تشکیل اتحادیه‌ از همه لحاظ برای تعاونی‌های مسکن خوب است. اما از زمان برنامه اول توسعه واکنش این بود که تشکیل اتحادیه منجر به شکل‌گیری نیروی فشار می‌شود. مثلا گفته می‌شد تشکیل اتحادیه در آمریکای لاتین منجر به شکل‌گیری گروه فشار شده بود. درنتیجه دربرابر تشکیل اتحادیه مانع ایجاد شد. بعدتر نیز در برنامه سوم جبهه کامل شد؛ به این ترتیب گفته شد تعاونی‌های مسکن مانع به بازار سپاری بخش مسکن و مانع فعالیت بخش خصوصی هستند. درنهایت از برنامه سوم به بعد از واگذاری زمین جلوگیری شد. این واکنش به یک امر افراطی و سر کار آمدن پوپولیسم شد. مسکن مهر، راه نجات تعاونی‌هایی شد که کنار گذاشته شده بودند. این در شرایطی است که گفته می‌شود مسکن مهر از شعارهای چپ بوده! خنده‌دار است؛ ریشه این موضوعات را می‌توان مثل یک مستند بررسی و تهیه کرد.»

شرط تامین مسکن طبقه متوسط

این اقتصاددان مطرح کرد: «باید یک هماهنگ‌ساز دیگری جز دولت و بخش خصوصی برای طبقه متوسط به پایین در بازار مسکن شرکت داشته باشد. در بازار به‌دلیل شکست بازار زمین، شکست بازار هماهنگی رخ می‌دهد. دولت هم بودجه لازم برای انجام این کار را ندارد و اگر هم انجام دهد حتما اشتغال را از دست می‌دهد. این اتفاق اکنون نیز رخ داده است. با طرح مسکن مهر، ۵۰ درصد سرمایه ایران به بخش مسکن منتقل شد. این در حالی است که این عدد نباید از ۲۵ درصد فراتر برود. این شرایط وقتی ایجاد شده که گفته شد تشکیل اتحادیه منجر به ایجاد گروه فشار می‌شود و تعاونی‌های مسکن قربانی بخش خصوصی شدند تا پوپولیست‌ها فعالیت کنند؛ درنهایت اقتصاد ایران به‌واسطه بیماری هلندی قفل شد. تنها استان خراسان در دهه ۶۰ موفق شده بود اتحادیه تشکیل دهد و موفقیت بسیار بزرگی داشت؛ متاسفانه از آنجایی که نظارت خوبی هم وجود نداشت طی زمان پی آن را زدند. من تجربه همکاری مستقیم با وزارت تعاون را نیز داشتم، متاسفانه این وزارتخانه نظارت درستی ندارد. وقتی شما building دارید باید یک کادر قوی برای نظارت داشته باشید. تا قبل از ادغام وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، تعاونی‌های کارگری برعهده وزارت کار و رفاه اجتماعی بود و تعاونی‌های کارمندی برعهده وزارت تعاون بود. این نوع بی‌تدبیری‌ها وضعیت مسکن و حتی اقتصاد کشور را به این شرایط بحرانی رسانده است.»

باید از تاریخ درس بگیریم

اطهاری در پایان یادآور شد: «من آماری از تعداد تخلفات و کلاهبرداری‌های تعاونی‌ها ندارم؛ این آمارها پنهان می‌شود. من را هم در دوران محمود احمدی‌نژاد و حسن روحانی برای مشاوره دعوت نکردند؛ چراکه من به مسکن مهر نقد داشتم و با دولت حسن روحانی هم به‌واسطه اینکه اواسط برنامه طرح بازنگری جامع بودیم به من گفتند دیگر به جلسات نیایید. من در یک جلسه‌ در این‌ باره صحبت کردم و سخن خود را با جمله‌ای از هگل آغاز کردم.

هگل می‌گوید «می‌گویند باید از تاریخ درس بگیریم؛ اما اولین درسی را که می‌گیریم این است که دولت‌ها هیچ درسی از تاریخ نمی‌گیرند وگرنه این حجم از فجایع رخ نمی‌داد.» من گفتم وضعیت مسکن ما این‌گونه و مثل همین جمله هگل است؛ وقتی من درباره این موضوع توضیح دادم و جلسه تمام شد، آخر همان جلسه به من گفتند دیگر به جلسات بعدی نروم.»