موج چندساله «ویلاسازی» و این اواخر «برج‌ویلا» روی زمین‌های سبز شمال کشور و سایر استان‌ها، به موجب یک طرح در حال بررسی در مجلس، قرار است رسمیت پیدا کند و مسیر «غیرقانونی» تغییر کاربری اراضی کشاورزی به‌عنوان زمین‌های ممنوعه برای ساخت‌و‌ساز، با پرداخت «عوارض» نه چندان بازدارنده، «قانونی» شود.

بررسی‌های کارشناسان حوزه شهرسازی درباره جزئیات این طرح -که ظاهرا به‌صورت عجولانه  نهایی شده و در نظر است ظرف دو سه روز باقی مانده از عمر این مجلس، به صحن علنی راه یابد- نشان می‌دهد اگر چه هدف طراحان، صیانت از زمین‌های کشاورزی در مقابل جنگل‌خوارها و دلالان ملک است اما یک معبر شبیه کمیسیون ماده 5 شهرها، در متن طرح، تعریف شده است که در صورت تصویب، نه‌تنها اجازه «فراگیر شدن» تغییر کاربری اراضی سبز را به مالکان می‌دهد که بازار ساخت‌و‌سازهای انتفاعی از جمله ساخت ویلا را در جهت «کاهش سطح منابع طبیعی» رونق می‌بخشد.

مجلس شورای اسلامی بنا دارد در آخرین روزهای کاری خود طرح «حفظ اراضی کشاورزی جمهوری اسلامی ایران» را به تصویب برساند. این طرح که در کمیسیون کشاورزی، آب و منابع طبیعی مجلس تصویب شده و قرار است ظرف چند روز آینده در صحن علنی مجلس مطرح و بررسی شود دومین طرحی است که مجلس  بنا دارد به‌صورت فشرده و عجولانه در سه روز مانده به پایان دوره فعالیت خود به تصویب برساند.

پیش از این نیز مجلس طرحی با عنوان عملیات بانکداری بدون ربا را براساس اصل 58 قانون اساسی مورد بررسی قرار داده است که از دیدگاه کارشناسان حوزه بانکی در فرصت کوتاه بررسی، دچار شتابزدگی فراوانی است. از دیدگاه کارشناسان شهرسازی طرح «حفظ اراضی کشاورزی جمهوری اسلامی ایران» نیز که در قالب 17 ماده تنظیم شده است به دلیل بررسی عجولانه دو خطر را متوجه مسیر حفاظت از اراضی سبز کشور خواهد کرد.

خطر اول آنکه با تصویب این قانون به شکل پذیرفته شده در کمیسیون کشاورزی مجلس، به تغییر کاربری اراضی کشاورزی و سبز که پیش از این غیرقانونی شمرده می‌شد از مسیر کمیسیونی مشابه کمیسیون ماده پنج شهرداری‌ها تحت عنوان «کمیسیون تبصره یک» رسمیت داده می‌شود.

به گونه‌ای که هر گونه تغییر کاربری اراضی کشاورزی در قالب مفاد این قانون، مجاز شناخته خواهد شد. به گفته کارشناسان حوزه شهرسازی خطر دیگری که با تصویب این طرح متوجه اراضی کشاورزی و سبز می‌ شود نرخ عوارض تغییر کاربری پیش‌بینی شده برای این نوع اراضی به سایر کاربری‌های انتفاعی است که به دلیل پایین بودن نه تنها بازدارنده نخواهد بود بلکه چوب حراج بر پیکره اراضی کشاورزی خواهد بود به‌گونه‌ای که به دلیل ارزش افزوده حاصل از این تغییر کاربری، مالکان و دلالان اراضی سبز بیش از گذشته به سمت تغییر کاربری تشویق خواهند شد.

این در حالی است که هدف از تصویب این طرح حفظ اراضی کشاورزی، زراعی، باغ‌ها و اراضی تحت پوشش سایر فعالیت‌های کشاورزی در برابر ساخت‌وساز عنوان شده است. به همین دلیل در ماده یک این طرح آمده است تغییر کاربری «اراضی سبز» ممنوع و جرم شناخته می‌شود و وزارت جهاد کشاورزی مسوولیت حفاظت این اراضی را بر عهده دارد.

در این ماده تاکید شده وزارت جهاد کشاورزی باید اقدامات پیشگیرانه و لازم را برای جلوگیری از تغییر کاربری این اراضی انجام دهد اما هیچ‌گونه توضیحی درباره چگونگی این اقدامات ارائه نشده است. اما بلافاصله در این ماده اضافه شده است تغییر کاربری اراضی سبز کشاورزی در موارد «خاص» و «ضروری» بدون آنکه مصادیق موارد ضروری و خاص تعریف شود، با مجوز کمیسیونی تحت عنوان «کمیسیون تبصره یک» مجاز شناخته می‌شود.

تشخیص موارد «خاص» و «ضروری» تغییر کاربری اراضی کشاورزی به غیر کشاورزی در «کمیسیون تبصره یک» که اعضای آن مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر کل امور اراضی، مدیر کل دفتر فنی استانداری، مدیر کل راه و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست، مدیر کل منابع طبیعی و نماینده رئیس کل دادگستری است انجام می‌شود.

کمیسیونی که اختیار تصمیم‌گیری برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی تا حد زمین‌های سبز روستاهای بکر شمال کشور را نیز دارد و از این نظر مجموعه اختیارات آن مشابه کمیسیون ماده پنج شهرها است که طی سال‌های گذشته عمده تصمیم‌گیری‌های آن به تغییر کاربری اراضی داخل شهرها خلاصه می‌شود.

به گفته کارشناسان شهری در صورت تصویب این طرح، کمیسیون تبصره یک می‌تواند معبری برای «ویلاسازی‌های جدید» در اراضی سبز محسوب شود. این کمیسیون می‌تواند با طرح تقاضا از سوی مالک و با دریافت عوارض مسیر تغییر کاربری اراضی کشاورزی را هموار کند. با این توضیح که برای صدور مجوز تغییر کاربری اراضی بالای 5 هکتار به مجوز کمیسیون تبصره 7 نیز نیاز است و ارائه مجوز تغییر کاربری اراضی بالای 10 هکتار نیز فقط با مجوز وزیر جهاد کشاورزی امکان‌پذیر خواهد بود.

در قالب این طرح آمده است که اعتراض مالکان اراضی که درخواست تغییر کاربری آنها در کمیسیون تبصره یک با مخالفت رو‌به‌رو شده است مجددا در کمیسیون تبصره 7 مورد بررسی قرار خواهد گرفت که به تعبیری فرصت اضافه‌ای برای اخذ مجوز قانونی تغییر کاربری در اختیار مالکان قرار خواهد داد.

 

فرمول عوارض تغییر کاربری

در ماده دو این طرح نیز نحوه محاسبه عوارض تغییر کاربری در پنج گروه توضیح داده شده است. گروه اول مشمول اراضی سبز واقع در تهران، کرج و سه استان شمالی (گیلان، مازندران و گرگان) می‌شود که مطابق این طرح مالکان اراضی سبز در این مناطق در صورتی که متقاضی درخواست تغییر کاربری باشند باید معادل دو برابر مابه‌التفاوت قیمت روز اراضی با کاربری جدید نسبت به قیمت کاربری کشاورزی، به سازمان امور اراضی عوارض تغییر کاربری پرداخت کنند. گروه دوم مشمول متقاضیان تغییر کاربری اراضی کشاورزی به غیرکشاورزی در سایر استان‌های کشور می‌شود که باید معادل یک برابر مابه التفاوت قیمت روز اراضی با کاربری جدید نسبت به قیمت کاربری کشاورزی عوارض پرداخت کنند. در گروه سوم نرخ عوارض تغییر کاربری اراضی کشاورزی برای طرح‌های گردشگری و انتفاعی معادل نصف مابه‌التفاوت قیمت روز اراضی با کاربری جدید نسبت به قیمت کاربری کشاورزی محاسبه خواهد شد.

گروه چهارم متقاضیان تغییر کاربری اراضی کشاورزی مربوط به کاربری‌های آموزشی، بهداشتی و هتل می‌شود که نرخ عوارض برای آنها رایگان درنظر گرفته شده است. همچنین گروه پنجم مربوط به نحوه محاسبه عوارض تغییر کاربری برای ساکنان روستا‌ها است که آن هم به شکل رایگان پیش‌بینی شده است.

کارشناسان شهری معتقدند علاوه بر چهار گروه اول که تغییر کاربری به دلیل تفاوت بین عوارض محاسبه شده و ارزش نهایی بنای ساخته شده روی این نوع زمین‌ها درنهایت سود بیشتری نسبت به عوارض نصیب مالک یا سازنده می‌کند و درنهایت اخذ عوارض نمی‌تواند بازدارنده محسوب شود، در گروه پنجم که عوارض تغییر کاربری برای ساکنان روستاها رایگان محاسبه شده است سبب می‌شود تعداد زیادی از دلالان زمین به خرید امتیاز زمین روستاییان با قیمت نازل روی آورند و با تغییر کاربری این اراضی به‌صورت رایگان حجم وسیعی از اراضی را در اختیار بگیرند.

در بخش دیگری از این طرح شرایط ویلاسازی در اراضی تغییر کاربری داده شده به این شکل تعریف شده است که مالکان می‌توانند در این اراضی بر حسب اینکه مساحت زمین هر اندازه باشد فقط 500مترمربع از آن زمین اجازه ساخت ویلا دارد و در سطح اشغال 500 مترمربعی حداکثر دو طبقه بنای مسکونی با مجموع زیربنای 300 متر مجوز صادر خواهد شد.کارشناسان شهری در این باره می‌گویند: «با توجه به مساحت قطعات تفکیکی ثبتی اراضی کشاورزی واقع در حاشیه و حریم شهرهای بزرگ عملا این تعداد زیربنا در هر قطعه باعث گستردگی ساخت‌وساز مسکونی در حریم شهرها شده که مغایر با مصوبات شورای عالی شهرسازی کشور است.»ضمن آنکه اعتبار مجوزهای صادر شده برای تغییرکاربری دو ساله پیش‌بینی شده است و پس از آن این مجوزها ابطال خواهد شد و مجددا در صورت درخواست مالک عوارض با نرخ جدید محاسبه می‌شود و همه مجوزهای تغییر کاربری فقط از طریق کانال کمیسیون تبصره یک امکان‌پذیر می‌شود.اما آنچه نگرانی‌های زیادی را بابت تصویب این طرح به وجود آورده است «اعتباربخشی به تغییرکاربری‌های غیرقانونی» سال‌های گذشته است.

در این طرح طبق یک طبقه‌بندی برای ساخت‌وسازهای غیرقانونی در اراضی سبز مطابق با سال ساخت عوارض تعیین شده است و هیچ گونه دلیلی برای این نوع طبقه‌بندی مشخص نیست.مطابق با مفاد این طرح مالکانی که طی حداقل 20 سال گذشته به تغییر کاربری اراضی سبز و جنگل خواری روی آورده‌اند با پرداخت عوارض مورد بخشش قرار می‌گیرند و تغییر کاربری غیرقانونی آنها شکل قانونی به خود می‌گیرد.

مطابق با این طرح تغییر کاربری‌های اراضی سبز که تا قبل از سال 74 اتفاق افتاده‌اند به‌صورت رایگان دارای تاییدیه قانونی می‌شوند. اما ساخت‌وساز غیرقانونی در اراضی سبز که طی سال‌های 74 تا 85 انجام شده است باید معادل دوبرابر عوارضی که برای تغییر کاربری‌های جدید تصویب شده، بپردازند، به این معنی که اگر برای تغییر کاربری یک ملک در تهران از فرمول دو برابر مابه‌التفاوت قیمت روز اراضی با کاربری جدید نسبت به قیمت کاربری کشاورزی استفاده می‌شود، باید دو برابر این نرخ عوارض پرداخت شود.

ساخت‌وسازهای سال‌های 85 تا 93 نیز مشمول سه برابر نرخ عوارض این فرمول خواهند بود. اما برای تمامی ساخت‌وسازهای غیرقانونی در اراضی سبز که در سال 94 انجام شده‌اند حکم قلع و قمع صادر خواهد شد. ماده پنج این طرح نیز تاکید کرده که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز موظف می‌شود حداکثر ظرف مدت پنج سال از ابلاغ این قانون نقشه کاداستر کاربری اراضی کشاورزی تهیه کند.

نکته مهم دیگر آنکه تمامی دستگاه‌های دولتی نیز می‌توانند با رعایت مفاد این طرح به تغییر کاربری باغ‌ها و فضای سبز تحت مالکیت خود اقدام کنند. در بخش صنعت و معدن اولویت واگذاری و تغییر کاربری با ایجاد شهرک‌های صنعتی و در بخش خدمات برای احداث هتل و فعالیت‌های گردشگری است.

ضمن آنکه 100 درصد درآمد حاصل از تغییر کاربری این اراضی در اختیار وزارت جهاد کشاورزی قرار می‌گیرد. در تبصره دو ماده 17 این طرح نیز مسوولیت مدیریت و حفاظت اراضی ملی واقع در حریم به وزارت جهاد کشاورزی سپرده شده است. این در حالی است که به گفته کارشناسان شهرسازی با توجه به اهمیت اراضی ملی واقع در حریم شهرها جهت تامین خدماتی که براساس مصوبات شورای عالی شهرسازی قابل استقرار در حریم است، ارجح است و کماکان بهتر است وزارت راه و شهرسازی مسوولیت نمایندگی دولت بر این اراضی را عهده‌دار باشد.