به اعتقاد کارشناسان مسکن، به‌جز تاثیر التهابات ارزی، مهم‌ترین دلیل افزایش چشمگیر قیمت مسکن کاهش عرضه و تولید مسکن با تحریک تقاضا (افزایش وام مسکن) طی پنج‌سال اخیر است. بررسی ها نیز نشان می‌دهد طی پنج‌سال اخیر، ساخت‌وساز 41 درصد کاهش یافته است به‌طوری که تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی از 223 هزار و 828 فقره واحد در پایان سال 91 به 131 هزار و 910 فقره در پایان سال 96 رسیده است. همچنین طی یک‌سال اخیر میزان معاملات مسکن بیش از 35 درصد کاهش یافته است که با کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، می‌توان گفت بازار مسکن وارد دوره رکود تورمی شده است. عدم تعیین طرح جایگزینی برای مسکن مهر، معلق ماندن طرح مسکن اجتماعی، تقلیل و بی‌توجهی به رهنمودهای طرح جامع مسکن، تعلیق طرح‌هایی همچون طرح پیشگام و برنامه ملی بازآفرینی شهری و ده‌ها مورد دیگر ماحصل بیش از پنج‌سال تصدی وزارت راه و شهرسازی توسط عباس آخوندی است که معلوم نیست این بازی تا چه زمانی ادامه خواهد داشت.

 

 افزایش 74 درصدی قیمت مسکن در یک‌سال

براساس آخرین گزارش بانک مرکزی ایران، در شهریور سال جاری قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران تقریبا به هشت‌میلیون و 96 هزار تومان رسیده است که نسبت به ماه قبل از خود حدود 9.4 درصد رشد قیمت داشته است.

همچنین در شهریور سال 96 قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی هفت‌میلیون و 399 هزار تومان بوده که با رشد 74 درصدی در شهریور سال جاری به هشت‌میلیون و 96 هزار رسیده است. بر این اساس با توجه به ویژگی‌های خاص مسکن مانند امکان نقدشوندگی پایین در دوره‌های رکود، انتقال‌ناپذیری آن، بالا بودن بهای واحد مسکونی نسبت به قدرت خرید خریداران و اینکه قیمت زمین آن را نمی‌توان با ارز محاسبه کرد، رشد قیمت 74 درصدی مسکن یک رکورد تاریخی در چند دهه اخیر است.

 افزایش 122 درصدی قیمت مسکن در دوره عباس آخوندی

 بررسی آماری نشان می‌دهد در شهریور سال 92 همزمان با اولین ماه شروع فعالیت دولت روحانی و انتصاب عباس آخوندی در وزارت راه و شهرسازی، قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران سه‌میلیون و 648 هزار تومان بوده است که این میزان با رشد 3/9 درصدی در شهریور سال 93 به سه‌میلیون و 986 هزار تومان، با رشد منفی دودرصدی در شهریور 94 به سه‌میلیون و 85 هزار تومان، با رشد 10.9 درصدی در شهریور 95 به چهارمیلیون و 335 هزار تومان، با رشد 7.3 درصدی در شهریور 96 به چهارمیلیون و 650 هزار تومان و با رشد 74 درصدی در شهریور 97 به هشت‌میلیون و 96 هزار تومان رسیده است. بر این اساس طی بیش از پنج‌سال فعالیت عباس آخوندی قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی با رشد 122 درصدی (افزایش 4.5 میلیون تومانی) از سه‌میلیون و 648 هزار تومان به هشت‌میلیون و 96 هزار تومان رسیده است.

 شروع رکود تورمی با کاهش 33 درصدی معاملات

بررسی آماری نشان می‌دهد گرچه قیمت مسکن طی یک‌سال اخیر رشد 74 درصدی را تجربه کرده، با این حال کسادی شدیدی بر بازار معاملات مسکن حاکم شده است، به‌طوری که طی یک‌سال اخیر تعداد معاملات مسکن در شهر تهران با کاهش 33.5 درصدی از 15 هزار و 545 واحد مسکونی در شهریور 96 به 10 هزار و 335 واحد مسکونی در شهریور سال جاری رسیده است. بر این اساس کاهش 33.5 درصدی معاملات مسکن در سال 97 یک رکود تاریخی در بازار معاملات مسکن طی 6 سال اخیر محسوب می‌شود، چنانکه تعداد معاملات مسکن از 14 هزار و 575 واحد در شهریور سال 92 به  15هزار و 244 واحد در شهریور 93، به 12 هزار و 884 واحد در شهریور 94، به 14 هزار و 235 واحد در شهریور 95، به 15 هزار و 545 واحد در شهریور 96 و به 10 هزار و 335 واحد در شهریور سال 97 رسیده است. حال با افزایش چشمگیر قیمت مسکن و کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، کاهش بی‌سابقه تعداد معاملات زنگ خطر ورود بازار مسکن به رکود تورمی به‌صدا درآمده است.

  کاهش 41 درصدی ساخت‌وساز

همان‌طور که گفته شد، امکان نقدشوندگی پایین در دوره‌های رکود، انتقال‌ناپذیری مسکن، بالا بودن بهای واحد مسکونی به قدرت خرید خریداران و عدم تبدیل قیمت زمین به نرخ ارز ازجمله ویژگی‌های خاص بازار مسکن است که می‌تواند جلوی افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن را بگیرد، با این حال طی یک‌سال اخیر قیمت مسکن بیش از 74 و طی پنج‌سال اخیر قیمت آن 122 درصد رشد داشته است. کارشناسان بازار مسکن مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت در این بازار را تمرکز وزارت راه و شهرسازی بر تحریک تقاضا با ابزار وام مسکن بدون توجه به عرضه و تولید مسکن می‌دانند.

بر این اساس، بررسی‌های آماری نیز نشان می‌دهد طی پنج‌سال فعالیت عباس آخوندی در وزارت راه و شهرسازی، تولید مسکن در کل کشور بیش از 41 درصد کاهش پیدا کرده است، به‌طوری که در سال 89، 234 هزار فقره پروانه ساختمانی صادر شده بود که این میزان در سال 90 به 213 هزار فقره، در سال 91 به 223 هزار 828 فقره، در سال 92 به 222 هزار و 850 فقره، در سال 93 به 135 هزار فقره، در سال 94 به 131 هزار و 651 فقره، در سال 95 به 129 هزار فقره و در پایان سال 96 این میزان به 131 هزار و 910 فقره در کل کشور رسیده است. بر این اساس، طی پنج‌سال اخیر تعداد پروانه‌های ساختمانی از 223 هزار و 828 واحد در پایان سال 91 به 131 هزار و 910 فقره در پایان سال 96 رسیده که حکایت از افت 41 درصدی ساخت‌وساز است.

 کمبود 4 میلیون مسکن در کشور

در حالی که عباس آخوندی با استناد به خانه‌های دوم و خانه‌های خالی که عمدتا به‌لحاظ مشکلات ناشی از ارث و سایر موارد قانونی در روند عرضه قرار ندارند، معتقد است مسکن به‌اندازه کافی ساخته شده است. با این حال براساس اظهارات رئیس کمیسیون عمران مجلس، در سال 97، چهارمیلیون واحد در کشور کمبود مسکن وجود دارد که همین عامل در افزایش تقاضا و به تناسب آن به افزایش قیمت‌ها در سال‌های اخیر دامن زده است. بررسی آماری نشان می‌دهد اگر سالانه یک تا 5/1 میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود، این میزان می‌تواند به تقاضای سالانه مسکن در کشور پاسخ دهد، با این حال تولید سالانه واحدهای مسکونی در حال حاضر به کمتر از 500 هزار واحد در سال 96 رسیده است.

 عباس آخوندی اولین متهم بازار مسکن

همان‌طور که بررسی آماری نشان می‌دهد و همچنین براساس جدول پایانی، عباس آخوندی در وزارت راه و شهرسازی هیچ حرکت رو به جلویی در بخش مسکن انجام نداده است. بر این اساس، گرچه مسکن مهر در دولت دهم از ضعف نظری و عملکردی برخوردار بود، با این حال عباس آخوندی ابتدا با مزخرف خواندن این طرح علاوه‌بر توقف مسکن مهر، سایر برنامه‌های پیش‌بینی‌شده در طرح جامع مسکن را نیز با تردستی، تغییر و تقلیل داد. آخوندی با طرح مسکن اجتماعی، طرح پیشگام و طرح ملی بازآفرینی امید عملا بازار مسکن را معطل و منتظر نگه داشت و با کاهش شدید عرضه مسکن، ساخت‌وساز را طی پنج‌سال اخیر به نصف کاهش داد.

زمانی که عباس آخوندی اجرای طرح مسکن مهر را متوقف کرد، استدلالش این بود که با طرح‌هایی همچون مسکن اجتماعی، مسکن اقشار کم‌درآمد را تامین خواهد کرد و برای تامین سایر تقاضاهای بازار مسکن کشور نیز وام‌های مسکن با بهره کم داده خواهد شد. با این حال مسکن اجتماعی در مدت کوتاهی از حافظه وزارت راه و شهرسازی پاک شد و وام مسکن نیز عمدتا با افزایش تقاضا بدون عرضه کافی مسکن، فقط منجر به افزایش قیمت‌ها شد.

با شدت گرفتن انتقادها طی چند سال اخیر نسبت به بی‌برنامگی و تعلل وزارت راه و شهرسازی در موضوع مسکن، دولت در سال 96 به‌یک‌باره از طرح‌هایی همچون «طرح پیشگام و طرح بازآفرینی امید» رونمایی کرد که براساس این طرح‌ها قرار بود با سه روش «محلی‌سازی»، «محله‌سازی مرحله‌ای» و «محله‌سازی جایگزین»، در بافت‌های فرسوده 465 شهر، سالانه مجموعا ۱۰۰ هزار واحد مسکونی به مدت پنج‌سال ساخته شود. این طرح که کلنگ‌زنی آن در دی‌ماه سال 96 در محله سیروس (منطقه 12 شهر تهران) زده شد، قرار بود عملیات اجرایی آن از شهریور 97 در 465 شهر دیگر نیز شروع شود که هنوز هیچ خبری از شروع طرح نیست. بر این اساس، آخوندی اولین متهم التهابات بازار مسکن کشور است که به‌رغم تشکیل دو جلسه استیضاح در مجلس برای وی، هنوز هم برخلاف کارشناسان مسکن و با نادیده گرفتن آمارهای بخش مسکن، اعتقادی به ساماندهی بازار مسکن و اجاره در کشور نداشته و هر از گاهی با طرح برنامه‌هایی غیرممکن همچون کنترل پلیسی اجاره‌بهای مسکن، بر بی‌سرانجامی طرح‌های خود صحه می‌گذارد.

منبع: فرهیختگان