به گزارش مشرق، برخی کارشناسان حوزه مسکن اعلام کرده بودند که بازار مسکن در سال ۹۷ از رکود خارج می‌شود، اما هنوز این اتفاق عملی نشده است.

* آرمان

-    بازگشت رکود تورمی مسکن

این روزنامه حامی دولت درباره قیمت مسکن گزارش داده است: اکنون پربیراه نیست که «افزایش قیمت مسکن» در کنار یافتن شغلی مناسب را از مهم‌ترین دغدغه‌های جوانان قلمداد کنیم. در حالی که بیش از پنج سال صنعت ساختمان‌سازی ایران در رکود بسر می‌برد، در بهار امسال این بخش دچار تکانه‌هایی شد که خوش‌بینی‌ها نسبت به رونق آن را افزایش داد. اما طولی نکشید که این رونق با گرانی توامان شد تا رویای خانه‌دارشدن بیش از همیشه دور از دسترس جوانان باشد. با اینکه انتظار می‌رفت گرانی‌های تابستان در پاییز فروکش کند، اما جدیدترین گزارش وزارت راه‌وشهرسازی این انتظارات را نقش برآب کرد. گزارش این وزارتخانه نشان می‌دهد که طی مهرماه امسال قیمت مسکن نسبت به شهریور ۹۷ بالغ بر ۳/۶درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۸۳درصد افزایش یافته است. همچنین با اینکه معاملات مسکن طی این ماه در پایتخت افت ۳۷درصدی را تجربه کرد، اما در کل کشور با رشد ۱۹درصدی مواجه شد.

قیمت مسکن پایتخت در شرایطی به روند صعودی خود ادامه می‌دهد که معاملات هر روز در حال کاهش هستند. به نظر می‌رسد حتی افزایش پرداخت وام مسکن هم نتوانسته است قدرت خرید متقاضیان را آنطور که لازم است، افزایش دهد. به گفته مدیرعامل بانک مسکن با وجود التهابات اقتصادی، حجم پرداخت تسهیلات تازه در بخش مسکن در شش ماه نخست امسال ۳۸درصد رشد کرد. به گزارش پژوهشکده پولی و بانکی، ابوالقاسم رحیمی‌انارکی با بیان اینکه بانک عامل حوزه مسکن در دو حوزه جذب منابع و پرداخت تسهیلات در نیمه اول امسال به‌رغم فشارهای اقتصادی توانست روندی رو به رشد را ثبت کند، افزود: التهابات در بازارهای ارز، سکه، طلا، مسکن و خودرو از یک‌سو و همچنین فشارهای بین‌المللی و تحریم‌های ظالمانه از سوی دیگر، اقتصاد کشور را در نیمه اول امسال تحت تاثیر قرار داد، اما تدبیر و تلاش مدیران بانک و همکاری و همراهی سایر نیروهای سازمانی بانک عامل حوزه مسکن در شش‌ماهه اول امسال باعث شد مسیر تامین مالی بخش مسکن و ساختمان با موفقیت از این التهابات عبور کند. او افزایش بیش از ۳۸درصدی حجم پرداخت تسهیلات تازه در بخش مسکن(معادل ۹۰۰۰میلیاردتومان) را نتیجه این تلاش‌ها دانست. با این حال به نظر می‌رسد پرداخت ۹۰۰۰میلیاردتومان وام مسکن هم کارساز نیفتاده است، زیرا بر اساس اعلام بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در شهریورماه ۱۳۹۷ قیمت مسکن پایتخت در شرایطی کماکان به روند صعودی خود ادامه داد که معاملات در مسیر کاهش قرار گرفت. با این وجود، در شهریور ۱۳۹۷ رکورد افزایش ماهانه و سالانه قیمت مسکن طی شش ماه شکسته شد. آنطور که بانک مرکزی گزارش داد، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی شهر تهران هشت میلیون و ۱۰۰هزار تومان بوده که نسبت به مرداد ۴/۹درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱/۷۴درصد رشد نشان داد. معاملات اما همچون ماه‌های گذشته سیر نزولی داشت و در شهریور ۱۳۹۷ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰هزار و ۳۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹/۱۳ و ۵/۳۳درصد کاهش را نشان داد. پس از ارائه این آمار انتظار می‌رفت شرایط به گونه‌ دیگری رقم بخورد، اما جدیدترین گزارش‌های مربوط به مهرماه از بخش ساختمان، بیانگر ادامه روند نگران‌کننده این صنعت است. جدیدترین آمار از بخش مسکن که توسط رئیس اتحادیه املاک تهران ارائه شد، نشان می‌دهد در مهر سال جاری قراردادهای خرید و فروش در کل کشور ۱۹درصد افزایش داشته، اما در شهر تهران ۳۷درصد کاهش را تجربه کرده است. به گزارش ایسنا، مصطفی ‌قلی‌خسروی اظهار کرد: در مهر سال جاری ۵۹هزار و ۲۵ قرارداد خرید و فروش در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۹درصد افزایش را نشان می‌دهد. او افزود: در پایتخت اما شاهد افت ۳۷درصدی
معاملات بوده‌ایم.

گران‌ترین مناطق پایتخت

نگرانی از گزارش‌های صنعت ساختمان‌سازی فقط محدود به بانک مرکزی و اتحادیه مشاوران املاک نمی‌شود. آمار رسمی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی نیز به گونه‌ای است که امیدها نسبت به آینده صنعت ساختمان‌سازی و بخش مسکن را کمرنگ می‌کند. با اینکه رئیس اتحادیه املاک تهران کاهش معاملات پایتخت در مهر امسال را ۳۷درصد خواند، اما تازه‌ترین آمار رسمی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران در مهرماه حاکی از آن است که رکود تورمی در این ماه نیز ادامه یافت و به‌رغم کاهش ۴۸درصدی معاملات، قیمت با ۸۳درصد رشد همراه بود. همچنین از نظر میانگین قیمتی متوسط نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در مهرماه امسال هشت میلیون و ۶۳۰هزار تومان برآورد شده است که نسبت به ماه گذشته(شهریور۹۷) ۹/۵درصد و نسبت به مهر سال گذشته معادل ۸۳درصد افزایش نشان می‌دهد. گران‌ترین منطقه پایتخت مانند ماه‌های گذشته در معاملات مسکن مهر سال جاری منطقه یک تهران با میانگین هر مترمربع ۱۸میلیون و ۵۳۲هزار تومان تخمین زده شده است و در رتبه‌های بعدی به ترتیب مناطق ۳ و ۲ تهران با میانگین هر متر ۱۵میلیون و ۷۲۲هزار تومان و ۱۳میلیون و ۴۸۲هزار تومان قرار دارند. ارزان‌ترین منطقه پایتخت در معاملات مسکن تهران را هم منطقه ۲۰ با میانگین قیمت سه میلیون و ۹۵۲هزار تومان به ازای هر مترمربع، در اختیار دارد.

* تعادل

- راهکار سال بی‌پولی برای حقوق‌بگیران

روزنامه تعادل درباره درصد افزایش حقوق کارکنان گزارش داده است: گرچه هنوز درصد افزایش حقوق کارکنان برای لایحه بودجه سال آینده نهایی و اعلام نشده و هنوز مساله ترمیم مزد کارکنان دولت برای سال جاری هم تعیین تکلیف نشده است، اما احتمال داده می‌شود افزایش نرخ دستمزد کارمندان دولت برای سال آینده بین ۲۰ تا ۲۵ درصد باشد. این در حالی است که گزارش صندوق بین‌المللی پول در آخرین گزارش خود از وضعیت اقتصاد ایران پیش‌بینی کرده بود نرخ تورم کشور تا پایان سال ۲۰۱۸ یا همان اوایل دی ماه به حدود ۳۰ درصد خواهد رسید. با توجه به اینکه گزارش صندوق تنها تورم سال میلادی را در نظر گرفته، احتمال اینکه نرخ تورم سال ۹۷ بیش از این رقم باشد زیاد است. اغلب، نرخ افزایش مزد کارگران نیز سه تا چهار درصد بیش از نرخ افزایش مزد کارکنان دولت است و براین اساس به نظر نمی‌رسد افزایش مزد در بخش خصوصی نیز بیش از ۳۰ درصد باشد این در حالی است که مرکز پژوهش‌های مجلس نیز می‌گوید به ازای هر ۱۰ درصد افزایش قیمت ارز، نرخ تورم دو درصد بالاتر می‌رود.

به گزارش تعادل، اخیرا در خبرها آمده است لایحه بودجه سال ۱۳۹۸ از سوی رییس‌جمهور به دستگاه‌های اجرایی ابلاغ شد. البته ضوابط و پیوست‌های آن‌که تعیین کننده سقف و چارچوب هزینه‌ها برای پیش‌بینی بودجه دستگاه‌های اجرایی است، فعلا منتشر نشده است. دستگاه‌های‌ اجرایی موظف به برآورد بودجه خود در چند روز آینده و اعلام آن به سازمان برنامه و بودجه برای نهایی شدن لایحه هستند تا سازمان برنامه بتواند جمع‌بندی لازم را درباره وضعیت هزینه‌های خود انجام دهد. در کنار هزینه‌های سازمان‌ها، تعیین میزان افزایش حقوق کارکنان یکی از مهم‌ترین بخش‌های هزینه‌ای سازمان‌ها به شمار می‌رود. به هر حال بخش اصلی هزینه دستگاه‌ها و البته دولت را هزینه جاری و به عبارتی حقوق و دستمزد تشکیل می‌دهد که باید بر اساس مقداری که قرار است حقوق در سال بعد افزایش یابد، برآورد و پیش‌بینی شود. تاکنون در رابطه با برنامه دولت برای درصد افزایش حقوق سال آینده چیزی به صورت رسمی اعلام نشده و بخشنامه بودجه نیز اطلاعاتی در این رابطه در بر نداشت. این در حالی است که با توجه به برآورد تورم بالای ۲۰ درصدی در سال آینده احتمالا درصد افزایش حقوق کارکنان نیز بالاتر از ۲۰ درصد بوده و حتی بحث افزایش حقوق تا ۲۵ درصد نیز مطرح است.

هر چند برخی از کارشناسان مخالف هر گونه افزایش حقوق و دستمزد در شرایط تورمی کنونی هستند چراکه به زعم آنها افزایش مزد می‌تواند به افزایش نرخ تورم در کشور دامن بزند، اما با توجه به تشدید رکود در اقتصاد کشور که به نظر می‌رسد از پایان امسال آغاز شود و در سال ۱۳۹۸ شدت بگیرد، عدم افزایش حقوق کارکنان و کارگران موجب تعمیق رکود خواهد شد. بالا بردن قدرت خرید نیروی کار می‌تواند با رونق اقتصاد همزمان شود و تا حدی به گردش چرخ اقتصاد در کشور یاری رساند. علاوه بر این حقوق عادلانه سبب بالا رفتن بار آوری کار در کشور، کاهش تعداد دو و چند شغله‌ها و به درجه‌ای بهبود وضعیت عدالت اجتماعی باشد.

    تورم، سبد معیشت و مساله خط فقر

میان افزایش نرخ دستمزد در سال بعدی، نرخ تورم در سال فعلی و هزینه‌های زندگی خانوار یک رابطه منطقی وجود دارد. براین اساس آن‌طور که در ماده ۴۱ قانون کار آمده است، افزایش مزد سالانه کارگران بخش‌های غیر دولتی باید به گونه‌ای باشد که اولا کمتر از نرخ تورم اعلام شده از سوی مراجع رسمی آمار نباشد و علاوه بر این جدا از شدت کار به اندازه‌ای باشد که بتواند هزینه‌های متوسط یک خانوار را تامین کند. بند دوم این ماده که مربوط به تامین هزینه‌های یک خانواده است هیچگاه در ۲۵ سال اخیر مورد توجه تصمیم‌سازان قرار نداشته و از مهم‌ترین دلایل افزایش شکاف میان مزد و معیشت در کشور است.

سال گذشته شورای عالی کار خود را موظف دید که حداقل هزینه‌های سبد معیشت یک خانواده را تعیین کند که پس از جلسات گوناگون میان طرفین، رقم دو میلیون و ۶۶۹ هزار تومان به تصویب رسید ولی با این وجود رقم مصوب برای حداقل دستمزد سال جاری کمی بیش از یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان تعیین شد. با نوسانات ارزی که از آغاز امسال شروع شد، دوباره شورای عالی کار به بررسی رقم سبد معیشت خانوار پرداخت. در همین رابطه در ابتدای شهریور ماه فرامرز توفیقی، یکی از اعضای شورای عالی مزد از افزایش هزینه معیشت ماهیانه کارگران از ۲ میلیون و ۶۷۰هزار تومان اسفند۹۶ به ۳ میلیون و ۴۵۰ هزار تومان در شهریورماه ۹۷خبرداد و گفت: طبق محاسبات مورد تایید کارگروه دستمزد، هزینه اقلام خوراکی سبد معیشت کارگران با مبنا قرار دادن روز هجدهم شهریورماه، نسبت به اسفند ۹۶ به میزان ۳۱ درصد کاهش پیدا کرده است.

برای کارمندان دولت نیز این وضعیت تقریبا وجود دارد و آنها نیز در ماه‌های گذشته مانند بیشتر بخش‌های جامعه ایران با کاهش شدید قدرت خرید خود مواجه شدند. با توجه به اینکه حداقل هزینه‌های معیشتی خانوارها در کشور و تا پایان شهریور ماه، سه میلیون و ۴۵۰ هزار تومان اعلام شده و با وجود موج تورمی که تا پایان سال هم ادامه خواهد داشت، افزایش ۲۵‌درصدی نیز بخش‌های از بدنه کارکنان دولت را زیر خط فقر قرار می‌دهد.

سیاست پلکانی افزایش مزد در سال گذشته به گونه‌ای برنامه‌ریزی شده بود که بخش‌های پایینی کارکنان بتوانند از خط فقر رها شوند اما به نظر می‌رسد انجام این کار برای سال جاری ناممکن باشد.

علاوه بر این نهادهای مختلف پیش بینی‌های گوناگونی از نرخ تورم تا پایان سال ارایه دادند. مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی که روز سوم مرداد ماه امسال منتشر کرد، با تحلیل جوانب مختلف قیمت‌ها و شاخص‌ها در اقتصاد ایران، تصریح کرد: « به ازای هر ۱۰ درصد افزایش قیمت ارز، شاخص تورم کشور دو درصد افزایش خواهد یافت.» با توجه به اینکه قیمت دلار در آغاز سال جاری چهار هزار تومان بود و اکنون حتی به شکل خوش‌بینانه نیز قیمت آن در بازار آزاد به ۱۲ هزار تومان رسیده است. براین اساس و با فرمول مرکز پژوهش‌ها نرخ تورم تا پایان سال چنانچه قیمت ارز باز هم افزایش نداشته باشد، حدود ۶۰ درصد می‌شود. اما با توجه سامانه نیما و اختصاص ارز ارزان قیمت‌تر برای واردات کالاهای اساسی، احتمالا از شدت آن کاسته می‌شود و به رقمی نزدیک به ۴۰ درصد خواهد رسید.

از سوی دیگر آخرین گزارش صندوق بین‌المللی پول نیز نرخ تورم ایران برای سال ۲۰۱۸ را حدود ۳۰ درصد اعلام کرده است. این گزارش از دی ماه سال ۹۶ تا دی ماه امسال را بررسی می‌کند و از آن‌جایی که ماه‌های بهمن و اسفند امسال که نرخ تورم بالا خواهد بود را محاسبه نمی‌کند و به جای آن دو ماه نسبتا آرام پایان سال گذشته را تحلیل می‌کند، می‌توان پیش‌بینی کرد نرخ تورم امسال حدود ۳۵ تا ۴۰ درصد خواهد بود. درنتیجه اگر دولت حداقل دستمزد کارکنان خود را ۲۵ درصد افزایش دهد و حداقل دریافتی کارمندان دولت را به دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برساند هم بازهم قدرت خرید این بخش، نسبت به سال گذشته کاهشی ۱۰ تا ۱۵ درصدی خواهد داشت.

    افزایش پلکانی راه‌حل دولت در سال بی‌پول ۹۸

دولت برای سال جاری نیز ابتدا در بخشنامه بودجه ۱۳۹۷ درصد افزایش حقوق را بین پنج تا ۱۰ درصد پیش‌بینی کرد، اما در ادامه و با ورود لایحه بودجه به مجلس، وضعیت تغییر کرد و قرار بر این شد که حقوق کارکنان افزایش پلکانی داشته باشد؛ به گونه‌ای که کارکنان با حقوق دریافتی پایین‌تر، از درصد بیشتری برخوردار شوند و بطور پلکانی برای حقوق‌های بالاتر درصد افزایش حقوق کمتر شود. افزایش پلکانی حقوق کارکنان دولت از آن‌جایی مطرح شد که بسیاری به ویژه نمایندگان مجلس از قدرت خرید پایین کارمندان میانی و جز شکایت داشتند و به همین دلیل تصمیم گرفتند حقوق افرادی که بیش از پنج میلیون تومان درآمد دارند را افزایش ندهد اما در مقابل برای کسانی که زیر دو میلیون تومان حقوق می‌گیرند، افزایش حقوق ۲۰ درصدی را شاهد باشند و سپس برای کسانی که تا سه میلیون حقوق می‌گیرند، این افزایش ۱۵ درصد باشد و این مسیر ادامه پیدا کند اما به تمام کارمندانی که درآمد بیش از پنج میلیون دریافت می‌کنند افزایش حقوق تعلق نگیرد. این امر علاوه بر اینکه فاصله درآمدی بدنه دولت را کاهش داد، در پهنه‌ای کلی‌تر، به توزیع عادلانه‌تر درآمد در کشور هم یاری می‌رساند. برای امسال هم به نظر می‌رسد حتی افزایش ۲۵ درصدی که کمتر از نرخ تورم است هم در دستور قرار بگیرد، باز هم با کاهش درآمدهای نفتی کشور، امکان تعمیم آن به تمام لایه‌های درآمدی در بدنه دولت منجر نخواهد شد و چاره‌ای نیست جز آنکه امسال نیز افزایش پلکانی در دستور قوه مجریه باشد.

در هر حال درصد افزایش حقوق کارکنان برای امسال حداکثر تا ۲۰ درصد مصوب شد و در دستور کار دولت قرار گرفت. این در حالی است که در مدت اخیر با توجه به نوسانات نرخ ارز و رشد تورم و به دنبال آن افزایش قیمت کالا و خدمات، بحث افزایش مجدد حقوق کارکنان به منظور جبران شرایط مطرح شد ولی در نهایت دولت ترجیح داد که این افزایش را لغو کرده و هر آنچه لازم است برای سال آینده انجام دهد. بسیاری باور دارند چنانچه دولت افزایش حقوق کارکنان خود را در دستور قرار می‌داد کارگران بخش خصوصی نیز به این امر معترض شده و خواهان افزایش مزد خود برای بار دوم در سال جاری می‌شدند. سرانجام دولت از این تصمیم خود کوتاه آمد. البته قوه مجریه نهایتا قصد دارد تا پایان امسال بسته‌های غذایی حمایتی را برای اقشار فرودست و آسیب پذیر در نظر بگیرد تا حداقل از استاندارد غذایی در جامعه حمایت کند.

روند افزایش حقوق کارکنان در سال‌های اخیر با توجه به تورم به این ترتیب افزایش یافته است: ۲۰ درصد در سال ۱۳۹۳، ۱۴ درصد در سال ۱۳۹۴، ۱۲ درصد در سال ۱۳۹۵، ۱۰ درصد در سال ۱۳۹۶ و ۲۰ درصد در سال ۱۳۹۷.

* جوان

- عمیق‌ترشدن رکود تورمی مسکن با کاهش قدرت خرید مردم

روزنامه جوان درباره بازار مسکن گزارش داده است: تازه‌ترین آمار رسمی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران در مهرماه حاکی از آن است که همزمان با کاهش قدرت خرید مردم رکود تورمی در این بازار عمیق‌تر شد و همزمان با کاهش ۴۸ درصدی معاملات، قیمت با ۸۳ درصد رشد همراه بوده‌است

به گزارش «جوان» آمار رسمی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درباره آمار معاملات مسکن مهرماه در شهر تهران نشان می‌دهد که تعداد کل مبایعه‌نامه‌های انجام شده در مهرماه ۹ هزار و ۵۶۱ فقره است که نسبت به ماه گذشته – شهریور۹۷- (با امضای ۱۰ هزار و ۵۳۷ فقره مبایعه‌نامه) ۹۷۶ فقره معامله معادل ۲/ ۱۰ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل – مهر ۹۶- با امضای ۱۴ هزار و ۱۹۵ مبایعه‌نامه معادل ۴/ ۴۸ درصد کاهش یافته‌است. در همین حال آمارهای استخراجی توسط رئیس اتحادیه املاک تهران در مهرماه سال جاری قراردادهای خرید و فروش در کل کشور ۱۹ درصد افزایش داشته‌است، اما در شهر تهران ۳۷ درصد کاهش نشان می‌دهد.

همچنین در مهرماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در مناطق بیست و دوگانه تهران با رشد ۳/ ۶ درصدی به ۸ میلیون و ۶۳۳ هزار تومان افزایش یافت. در مهرماه سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۴ میلیون و ۷۱۵ هزار تومان بود که در مهر امسال با ۸۳ درصد افزایش به ۶/ ۸ میلیون تومان رسیده‌است.

بر اساس آمار رسمی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی بیشترین تعداد مبایعه‌نامه‌های امضا شده در مهرماه در شهر تهران، به منطقه ۵ با هزار و ۳۲۷ فقره معامله و کمترین آن به منطقه ۱۹ با ۶۴ فقره معامله اختصاص دارد. ضمن اینکه پس از منطقه ۵، منطقه ۲ و ۴ پایتخت به ترتیب با امضای ۷۸۹ و ۷۳۳ فقره مبایعه‌نامه در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

کاهش قدرت خرید کارگران و رکود در مسکن

بر اساس اعلام نهادهای متصل به جریان کارگری میزان درآمد کارگران نهایتاً می‌تواند ۳۳ درصد از هزینه خانوار را تأمین کند.

بررسی های این نهادها نشان می‌دهد که قدرت خرید کارگران از اول تیر ماه نسبت به دی ماه سال گذشته حدود ۲/ ۴۸ درصد کاهش یافته‌است، افزایش ۵/ ۱۹ درصدی دستمزد سال ۹۷ نتوانسته پاسخگوی هزینه‌های زندگی کارگران باشد. بر اساس آمار رسمی سازمان تأمین اجتماعی بیش از ۸۰ درصد کارگران، دریافتی کمتر از یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان دارند که با این تحلیل قطعاً دریافتی ۹۰ درصد کارگران کمتر از ۳ میلیون تومان در ماه است.

به این ترتیب می‌توان حدس زد که چرا بازار مسکن در رکود عمیق تری فرو خواهد رفت و چرا تقاضاهای معاملات در مناطق ۲، ۵ و ۴ بیشترین معاملات صورت گرفته و در مناطق پایین شهر و محروم کمترین معاملات مسکن انجام شده‌است. همچنین آمارها نشان می‌دهد که بیشترین معاملات مربوط به اقشار متوسط بوده و یا کسانی هستند که متمایل به سرمایه‌گذاری در مناطق با طبقه متوسط و با چشم‌انداز آتی هستند. هر چند که همچنان قیمت مسکن درمناطق شمال شهربالا است. بر اساس این گزارش گران‌ترین منطقه پایتخت مانند ماه‌های گذشته در معاملات مسکن مهرماه سال جاری منطقه یک تهران با میانگین هر متر مربع ۱۸ میلیون و ۵۳۲ هزار تومان تخمین زده شده‌است و در رتبه‌های بعدی به ترتیب مناطق ۳ و ۲ تهران با میانگین هر متر ۱۵ میلیون و ۷۲۲ هزار تومان و ۱۳ میلیون و ۴۸۲ هزار تومان قرار دارند.

ارزان‌ترین مناطق پایتخت در معاملات مسکن تهران را منطقه ۲۰ با میانگین قیمت ۳ میلیون و ۹۵۲ هزار تومان به ازای هر متر مربع در اختیار داشت و پس از آن منطقه ۱۹ با میانگین قیمتی هر مترمربع ۴میلیون تومان و منطقه ۱۷ با میانگین قیمتی ۴ میلیون و ۴۰ هزار تومان قرار داشتند. بر اساس این گزارش، ۵ منطقه۱، ۲، ۳، ۵، ۶ با میانگین قیمت بالای ۱۰ میلیون تومان در زمره پرارزش‌ترین محلات پایتخت قرار داشته‌اند و ۹ منطقه ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹، ۲۰ در بازه قیمتی ۳ تا ۵ میلیون تومان خرید و فروش شده‌اند.

اجاره‌ها هم کم شده‌اند!

همچنین مصطفی‌قلی خسروی در گفت‌وگو با «ایسنا»، به استناد آمارهای استخراجی اتحادیه املاک تهران و با اشاره به قراردادهای اجاره گفت: در کل کشور ۴۷ هزار و ۳۸۴ قرارداد اجاره در مهرماه به ثبت رسیده که نسبت به سال قبل در همین بازه زمانی ۹ درصد کاهش نشان می‌دهد. در تهران نیز ۱۵ درصد کاهش قراردادهای اجاره را داشتیم. در مهرماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۳ هزار و ۵۴۰ قرارداد اجاره در تهران به امضا رسیده‌است. این رقم در ماه مشابه سال قبل ۱۵ هزار و ۸۴۱ مورد بود. علت افت قراردادهای اجاره به دو موضوع اقدام برای خرید توسط شهروندان در کل کشور و مهاجرت از تهران مربوط می‌شود.

وی ادامه داد: در بخش اجاره ۳۶۴ هزار و ۱۹۲ قرارداد در هفت ماهه امسال به ثبت رسیده که با توجه به ۴۱۹ هزار و ۶۲۹ اجاره‌نامه در همین بازه زمانی سال قبل قراردادهای اجاره ۱۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. این رقم نیز به معنای تمدید اجاره‌نامه یا اقدام به خرید بوده‌است.

کاهش قراردادی خرید و اجاره در تهران

به گفته خسروی در تهران نیز در هفت ماهه امسال ۱۰۵ هزار و ۶۳۷ مورد قرارداد خرید و فروش املاک به ثبت رسیده که با توجه به ۱۲۳ هزار و ۳۸۴ مبایعه‌نامه سال قبل، شاهد کاهش ۱۴ درصدی معاملات در تهران بوده‌ایم.

- سقوط ۲۰ هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک‌ها

 روزنامه جوان نوشته است: سرمایه بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری غیربانکی در آخرین گزارش بانک مرکزی از خلاصه دارایی‌ها و بدهی‌های سیستم بانکی که مربوط به مردادماه سال ۹۷ است با ۲۰ درصد نزول به محدوده ۵۰ هزار میلیارد تومان سقوط کرده است.

بررسی‌های میدانی «جوان» در بازار زمین و مسکن نشان می‌دهد که تیم‌های گوناگونی سالیان سال است که به دنبال خرید ملکی هستند که در آن ساختمانی هم وجود داشته باشد تا از طریق وثیقه کردن اینگونه املاک در شبکه بانکی وجه نقد به دست آورند و با پرداخت نکردن اقساط بانک عملاً ملکی دیگر به املاک مازاد و دارایی‌های سمی شبکه بانکی افزوده شود. نکته جالب اینجاست که گویی فرایند فوق برای خود تجارتی شده است.

به گزارش «جوان»، اگر نگاهی به صفحات رسانه‌های مکتوب بیندازید صورت‌های مالی بانک‌ها را می‌بینید که پیوسته فروش املاک تملیکی و مازاد از طرف بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری غیربانکی آگهی شده است. این در حالیست که کارشناسان اقتصادی، دارایی‌های فوق در ترازنامه بانک‌ها را ناشی از تخلفی شبه سازمان یافته در شبکه بانکی ایران که سال‌هاست در جریان است، معرفی می‌کنند.

بر اساس این گزارش، سرمایه بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری غیربانکی در آخرین گزارش بانک مرکزی از خلاصه دارایی‌ها و بدهی‌های سیستم بانکی که مربوط به مردادماه سال ۹۷ است با ۲۰ درصد نزول به محدوده ۵۰ هزار میلیارد تومان سقوط کرده است. با آنکه بدهی‌های سیستم بانکی حداقل در حدود ۱۴۰۰ هزار میلیارد تومان است که ناشی از جمع‌آوری نقدینگی از سطح جامعه است و در اقتصاد آن را به‌عنوان شبه پول می‌شناسیم که همان سپرده‌های بلندمدت و سوددار بانک‌ها است. حال سال‌هاست که جسته و گریخته گروه‌هایی با خرید زمین و املاک گرانقیمت به نصف قیمت آن‌ها را به عنوان وثیقه نزد بانک‌ها می‌گذارند تا تسهیلات یا وام بانکی را که در واقع پول نقد است، از شبکه بانکی دریافت کنند.

در واقع خرید زمین و ملک گرانقیمت و وثیقه‌گذاری آن در شبکه بانکی و بیرون کشیدن پول از بانک‌ها سال‌هاست که در حال تکرار است و بانک‌ها هم مدعی می‌شوند که در اخذ وثیقه دقت کرده‌اند، اما تسهیلات گیرنده اقساط را نپرداخته و بانک نیز اقدام حقوقی علیه وام‌گیرنده انجام داده و ملک را تملیک کرده است.

اثر فرایند فوق این است که منابع پولی از شبکه بانکی خارج شده و در ترازنامه بانک‌ها که انعکاس‌دهنده دارایی‌ها، بدهی‌ها و سرمایه بانک است، به جای منابع پولی که در بخش دارایی‌های جاری است، زمین و املاک در بخش دارایی‌های غیرجاری یا بلند مدت می‌نشنید. در واقعیت در تراز اتفاق خاصی نمی‌افتد، اما منابع پولی جای خود را به دارایی‌های غیرجاری که همانا زمین و ساختمان است، می‌دهد. حال بماند که از نظر حقوقی بانک برای تملک وثیقه دچار هزینه‌های گزاف می‌شود.

اگر نگاهی به آگهی‌های رسانه‌ها بیندازیم، می‌بینیم که هر روز بانک‌ها برای فروش املاک تملیکی و مازاد خود آگهی داده‌اند، اما همانطور که می‌دانیم با بهای مدنظر و اعلامی بانک فروش نمی‌رود که این امر نشان می‌دهد ارزشی که برای این دارایی‌های در ترازنامه‌ها قید شده است در حقیقت واقعی نیست و این دارایی‌ها به قیمت مدنظر بانک فروش نمی‌روند. به عبارت دیگر برای تراز کردن دارایی‌ها و بدهی‌ها قیمت‌های غیرواقعی در صورت‌های مالی بانک‌ها قید شده است.

با توجه به اینکه تبدیل منابع بانکی که در حقیقت منابع سپرده‌گذاران است به دارایی‌های سمی، زمین، ساختمان، کارخانه و... هنوز در جریان است. از بانک مرکزی و نهادهای نظارتی و مجلس شورای اسلامی انتظار می‌رود قوانین و دستورالعمل‌هایی را به‌وجود آورند تا جلوی تبدیل منابع جاری بانک‌ها به منابع غیرجاری هرچه سریع‌تر گرفته شود و اگر احیاناً شبکه‌هایی در هر یک از بانک‌ها برای این منظور شکل گرفته است دستگاه قضایی، دادستان کل کشور، دادستانی تهران و سازمان بازرسی کار برخورد با این افراد را انجام دهند، زیرا امروز دارایی‌های سمی نظام بانکی را در کشور فلج کرده است. نظام بانکی که وظیفه تأمین مالی ۸۰ درصد کل اقتصاد ایران بردوش آن است و فلج شدن این شبکه یعنی فلج شدن کل اقتصاد ایران.

بانک‌ها باید به‌طور کل از بخش مسکن خارج شوند

کارشناسان اقتصادی نیز با انتقاد از بنگاهداری بانک‌ها، از این دلالی در بازار مسکن انتقاد می‌کنند و می‌گویند: بخش قابل توجهی از منابع بانک‌ها که می‌توانست صرف اعطای تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصادی شود، با رکود مسکن در این بازار بلوکه و از دسترس فعالان اقتصادی خارج شد. حالا هنوز هم خرید سوداگرانه برخی بانک‌ها و مؤسسات اعتباری در بازار مسکن ادامه دارد تا در روزهای رونق بازار سودهای کلانی روانه جیب بانکی‌ها کند.

استفاده بانک‌ها از سرمایه مردم در بازارهایی مانند مسکن، ارز و سکه اتفاق تازه‌ای نیست. ماه‌های پایانی سال گذشته بود که زمزمه رونق بازار در سال ٩٥ به گوش رسید. سیاستگذاری‌هایی مانند افزایش تسهیلات مسکن، کاهش نرخ بهره تسهیلات بانکی، اجرای برجام و بهبود نسبی شرایط اقتصادی کشور همه از روزهای خوش بازار مسکن در ماه‌های آینده خبر می‌داد. فرصت سودآوری‌ای که به نظر می‌رسد هیچ‌کس به اندازه بانک‌ها از آن استفاده نکرده باشد. حالا بانک‌ها با استفاده از منابع مالی مردم برای خرید ملک به بازار مسکن راه یافته و برای بهره‌برداری از این بازار پیش‌دستی کرده‌اند.

سوداگری بانک‌ها بازار مسکن را آشفته کرد

مصطفی قلی خسروی، فعال باسابقه بازار مسکن و رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک کشور معتقد است: ورود بانک‌ها به عرصه مسکن، اقتصاد کشور را زمین زده و باعث نابسامانی بازار مسکن و رواج سوداگری شده است. مصطفی قلی خسروی با اشاره به غیرقانونی بودن خرید ملک توسط بانک‌ها می‌گوید: بانک‌ها با منابع مالی مردم، ملک‌های گرانقیمتی می‌خرند و بعد از مدتی همان را با قیمت بالاتر به خودشان می‌فروشند. او ادامه می‌دهد: بارها به بانک مرکزی، بانک‌های خصوصی و مؤسسات مالی اعتباری درباره غیرقانونی بودن ورودشان به بازار مسکن هشدار داده‌ایم، اما آن‌ها ادعا می‌کنند ملک‌هایی که به نام بانک است حاصل مصادره‌های ناشی از بدحسابی وام‌گیرنده‌هاست. صرف‌نظر از میزان درستی ادعای بانکی‌ها، باید تأکید کنم که در هیچ جای دنیا بانک حق مصادره ملکی را که برای ضمانت گذاشته شده، ندارد. بانک‌ها و مؤسساتی که اقساط خود را دریافت نمی‌کنند تنها حق دارند ملک در دسترسشان را به حراج یا مزایده بگذارند.

مصطفی قلی خسروی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور می‌گوید که مهم‌ترین آسیب این مسکن‌خواری، سرمایه‌ای است که در بانک‌ها بلوکه شده است و به جای پرداخت تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصادی در بازارهای واسطه‌ای هزینه می‌شود و برای دلالی مورد استفاده قرار می‌گیرد. او ادامه می‌دهد: رسالت بانک ساخت‌وساز نیست و بنگاهداری بانک‌ها با سرمایه مردم منشأ فساد است و در بخش‌های مختلف اقتصادی اختلال ایجاد کرده است. اگر عوامل داخلی به اقتصاد کشور آسیب نزنند، شکوفایی اقتصادی ما در خاورمیانه نزدیک است. آینده‌ای که بعد از برجام برای ایران دور از دسترس نیست. بانک‌ها هم با دانستن این حقیقت، در سال‌های رکود مسکن شروع به خریدن املاک نجومی کردند.

١٥‌درصد منابع بانکی در بازار مسکن بلوکه شد

محمدقلی یوسفی، کارشناس اقتصادی معتقد است: این پدیده از ضعف شبکه بانکداری ایران نشئت می‌گیرد. او می‌گوید: بانک مرکزی به اندازه کافی قوی عمل نمی‌کند تا جایی که حتی نمی‌تواند جلوی فعالیت مؤسساتی را بگیرد که خودش به آن‌ها مجوز نداده است.

وی می‌افزاید: مشکل سیستم بانکی اینجاست که بانک‌ها و مؤسسات ١٥‌درصد منابع مالی خود را به سمت بازار مسکن روانه کردند و در زمان رکود که قیمت‌ها پایین آمد، منابع مردم بلوکه شد. یوسفی می‌گوید: هر چقدر هم نوسان قیمت داشته باشیم واقعیت این است که بانک ضرر نمی‌کند و تبعات آن تنها دامنگیر مردم می‌شود. به گفته این استاد دانشگاه، در جامعه ما فقط سیستم بانکی نیست که دچار مشکل است، جای‌جای اقتصاد ما پر از حفره‌های ناشی از ضعف مدیریتی است.

* دنیای اقتصاد

- هشدار نسبت به پیش‌فروش خودرو

دنیای اقتصاد نوشته است: با توجه به روند کند تولید خودرو از خردادماه جاری، شرکت سایپا و ایران خودرو دو خودروساز بزرگ کشور از ابتدای شروع تحریم‌ها تاکنون، به ترتیب برای سومین و دومین بار اقدام به پیش‌فروش محصولات خود کرده‌اند، به این ترتیب براساس آمارهای منتشر شده از ابتدای سال‌جاری، سایپا در مجموع ۲۷۰ هزار دستگاه از انواع محصولات خود را پیش‌فروش کرده، این در حالی است که ایران خودرو اقدام به پیش‌فروش ۷۷ هزار و ۱۰۰ دستگاه از تولیدات خود کرده است.

اولین مرحله از پیش‌فروش این دو شرکت، طی دو ماه گذشته، در شرایطی اتفاق افتاد که بازار خودرو روزهای ملتهبی را سپری می‌کرد. نوسانات نرخ ارز و هجوم سرمایه‌های سرگردان به بازار، از دلایل ایجاد این نوسانات بود. در کنار این دو مساله، فعالان بازار تاکید داشتند کاهش و در برخی موارد توقف عرضه به بازار، التهابات را تشدید کرده است. این نکته که مورد توجه فعالان بازار قرار گرفته بود، به وضوح خود را در آمار تولید این دو شرکت نشان می‌داد. نمودار تولید دو شرکت از خرداد ماه گذشته تا امروز روند نزولی داشته است و همین مساله در کنار نوسانات نرخ ارز و حضور سرمایه‌های سرگردان، مثلث بحران را در بازار خودرو تکمیل کرد.

با توجه به اینکه خودروسازان در ظاهر خصوصی اما در عمل تابع تصمیمات دولتی هستند، دو شرکت بزرگ تولیدکننده کشور، به نوعی با فشار مسوولان اقدام به پیش‌فروش محصولات خود کردند. البته باید این نکته را مدنظر قرار داد که اقدام خودروسازان در پیش‌فروش محصولات باید در شرایطی انجام شود که به برنامه آنها در خطوط  تولید و انجام تعهدات معوق خللی وارد نکند. در اینکه مسوولان و سیاست‌گذاران بخش خودرو، برای مهار نوسانات موجود از نسخه قدیمی پیش‌فروش استفاده کرده و تنها هدفی که دنبال می‌کنند، آرام کردن بازار است، شکی نیست. اما این سوال مطرح می‌شود که چه دلایلی باعث شده خودروسازان به رغم تعهدات معوق و کاهش تیراژ که سبب جلوگیری از عرضه مطلوب خودرو به بازار شده است، حاضر به پیش‌فروش محصولات خود آن هم در شرایطی که این شرکت‌ها در زنجیره تامین خود با مشکلاتی روبه‌رو هستند، شوند؟ البته این نکته را نیز باید در نظر گرفت که عدم‌تامین به موقع قطعات می‌تواند جدی‌ترین دلیل برای کاهش عرضه در ماه‌های آتی تلقی شود. به این ترتیب آیا می‌توان  از پیش‌فروش‌های اخیر به عنوان قرص مسکن خودروسازان برای بازار یاد کرد یا اینکه تولیدکنندگان با هماهنگی  وزارت صنعت، معدن و تجارت سیاست‌گذاری مناسبی برای تحویل به موقع خودروهای پیش‌فروش‌شده انجام داده‌اند؟ در نهایت اینکه این پیش‌فروش‌ها آیا برای تامین نقدینگی کوتاه‌مدت برای خودروسازان صورت گرفته یا اینکه هدف غایی کاهش التهابات بازار بوده است.

در این زمینه برخی کارشناسان بر این نکته تاکید دارند که خودروسازان در شرایط حاضر با مشکل کمبود نقدینگی روبه‌رو هستند به‌طوری‌که بدهی سنگین آنها به زنجیره تامین قطعات و بازپرداخت وام‌های دریافتی از شبکه  بانکی نیز بیش از پیش مشکل نقدینگی آنها را تشدید کرده است. در این شرایط طبیعی است که خودروسازان به‌دنبال جذب نقدینگی باشند.

 بنابراین پیش‌فروش، این امکان را برای خودروسازان فراهم می‌کند که بتوانند بخشی از نقدینگی مورد نیاز خود را جذب کنند. این در شرایطی است که زمان‌های تحویل نیز در برخی خودروها طولانی در نظر گرفته شده است.

نگاهی به زمان تحویل خودروهای پیش‌فروش شده طی هفته گذشته گویای این مساله است که شرکت‌های خودروساز تلاش کرده‌اند زمان تحویل را تا حد امکان به تاخیر بیندازند. ثبت‌نام در مهر ماه ۹۷ و تحویل در سال ۹۹ این مساله را به وضوح نشان می‌دهد.

مساله بعدی که مورد توجه بخشی از کارشناسان  قرار گرفته، تنوع خودروهایی است که در سبد پیش‌فروش است. با نگاهی به محصولات پیش‌فروش‌شده متوجه می‌شویم که اکثر آنها جزو پلت‌فرم‌های قدیمی  هستند. همین مساله به‌دلیل بحث ارتقای استانداردهای خودرویی سبب شده تا این محصولات در آینده نتوانند، استانداردهای مورد نظر را پاس کنند و شرکت‌های خودروساز مجبور هستند به‌تدریج این پلت‌فرم‌ها را از خطوط تولید خارج کنند. بنابراین به روشنی مشخص است که خودروسازان در تلاش هستند  تا حد امکان شرایط را برای ادامه حیات این پلت‌فرم‌ها در خطوط تولید خود فراهم کنند.

نکته آخری که مدنظر کارشناسان قرار گرفته، تفاوت نگاه خودروسازان داخلی و خارجی به مکانیزم پیش‌فروش خودرو است؛ به‌طوری‌که خودروسازان بین‌المللی با استفاده از ابزار پیش‌فروش، این امکان را فراهم می‌کنند تا برنامه‌های تولیدی  خود را ساماندهی و هزینه‌های تولید همچون انبارداری و تامین قطعات را به حداقل برسانند. این در شرایطی است که خودروسازان داخلی با توجه به در اختیار داشتن بازار به صورت انحصاری چندان نیازی نمی‌بینند تا مانند شرکت‌های بین‌المللی، از ابزار پیش‌فروش برای ساماندهی برنامه تولید خود استفاده کنند.

 نگاه متفاوت به مقوله پیش‌فروش

پیش‌فروش خودرو در فضای بین‌المللی، به تولید «ناب» تعبیر می‌شود. این نوع از فروش به سیستم کششی معروف است. حسن کریمی‌سنجری، کارشناس خودرو، با اشاره به نگاهی که در فضای بین‌المللی به مساله پیش‌فروش وجود دارد، به «دنیای اقتصاد» می‌گوید در فضای بین‌المللی شرکت‌های خودروساز به‌دنبال این هستند که از پیش‌فروش برای ساماندهی برنامه تولیدی خود استفاده کنند.

این کارشناس در ادامه تاکید می‌کند که پیش‌فروش در دنیا به تولید ناب معروف است. این نوع از فروش براساس باجه فروش است.

کریمی‌سنجری می‌گوید: این نوع فروش، در واقع یک سیستم کششی است؛ به این معنا که به جای اینکه خودروساز بعد از تولید به‌دنبال خریدار برای محصولات خود بگردد، این مشتریان و مصرف‌کنندگان هستند که به‌دنبال پیش‌خرید کردن محصولات این شرکت‌ها هستند. در واقع سیستم کششی در مقابل سیستم فشار قرار می‌گیرد. این کارشناس با اشاره به برخی شرکت‌های بین‌المللی اضافه می‌کند: به عنوان مثال، تولید محصولات مرسدس بنز تا حدود زیادی از سیستم کششی پیروی می‌کنند. هنگامی که در خطوط تولید محصولی تولید می‌شود، مشخص است که خریدار این محصول کیست.

در واقع این نوع فروش که کریمی‌سنجری به آن اشاره می‌کند، این امکان را برای خودروساز به‌وجود می‌آورد تا در هنگام تامین قطعات و تولید محصول در خطوط تولید، بخشی از هزینه‌های خود را از مصرف‌کننده دریافت کند.

بنابراین خودروسازان به واسطه پیش‌فروش این امکان را پیدا می‌کنند تا برنامه‌های آتی خود را ساماندهی کنند. کریمی‌سنجری معتقد است شرکت‌های خودروساز داخلی با توجه به امکان استفاده از بازار انحصاری در ارتباط با پیش‌فروش، از فرمول رایج در فضای بین‌المللی تبعیت نمی‌کند.

اشاره این کارشناس به عدم‌تبعیت خودروسازان داخلی از فضای بین‌المللی در حالی است که آنچه به عنوان هدف مورد توجه آنها است، جذب نقدینگی برای انجام امور روزمره و جاری شرکت است.

کریمی‌سنجری با اشاره به تفاوت بین نگاه داخلی و بین‌المللی به مساله پیش‌فروش می‌گوید: هدف تولید ناب ارتقای کیفیت نیست بلکه آنچه در فرآیند پیش‌فروش یا همان تولید ناب مد نظر است، جلوگیری از هدررفت منابع شرکت‌های خودروساز است. شرکت‌های خودروساز بین‌المللی به‌دنبال کاهش هزینه‌های خود در ارتباط با تامین و انبارداری قطعات هستند. زیرا در این نوع از فروش، قطعات همزمان با تولید به خطوط تولید عرضه می‌شود و هزینه انبارداری به حداقل می‌رسد. این در شرایطی است که سیاست‌گذاران بخش خودرو تنها هدفی که مد نظر دارند ایجاد آرامش، ولو به صورت مقطعی، در بازار است و خودروسازان داخلی به‌دنبال جذب نقدینگی هستند. البته این پیش‌فروش‌ها آفت‌هایی هم می‌تواند در پی داشته باشد.

این کارشناس خودرو درباره  آفت‌هایی که از ناحیه پیش‌فروش، شرکت‌های خودروساز را تهدید می‌کند، می‌گوید: در حال حاضر زنجیره تامین خودروسازان با مشکلات متعددی روبه‌رو است که بخش قابل توجهی از این مشکلات به‌دلیل بدهی‌هایی است که از ناحیه شرکت‌های خودروساز به آنها تحمیل شده است. اشاره این کارشناس به مشکلات موجود در زنجیره تامین می‌تواند سبب تاخیر در تولید و به‌دنبال آن تحویل خودروهای پیش‌فروش‌شده به مشتریان شود.  البته کریمی‌سنجری به مساله تحریم‌ها هم اشاره می‌کند و معتقد است که تحریم‌ها هم سبب ایجاد مشکل در روند تولید و تحویل محصولات پیش‌فروش شده، خواهد

شد.  این کارشناس به بحث پرداخت سود مشارکت و جریمه تاخیر در تحویل خودروهای پیش‌فروش‌شده هم اشاره می‌کند و می‌گوید: پرداخت سود مشارکت به مبالغ دریافت شده از ثبت‌نام‌کنندگان، مساله‌ای است که تنها در بازار ایران وجود دارد. در حالی که این مساله در جاهای دیگر دیده نمی‌شود. کریمی‌سنجری دلیل این مساله را در هزینه بالای تامین پول در کشور می‌داند.

اشاره این کارشناس به پرداخت جریمه برای دیرکرد در تحویل محصولات در شرایط فعلی می‌تواند تبدیل به پاشنه آشیل خودروسازان شود، زیرا سبب از دست رفتن بخشی از منابع آنها در قبال پرداخت این جریمه‌ها می‌شود.

سومین چالشی که از ناحیه پیش‌فروش‌ها مورد توجه کریمی‌سنجری قرار گرفته است، ناتوانی خودروسازان در تحویل محصولات پیش‌فروش شده و جایگزینی آنها با برخی دیگر از محصولات است. این مساله، سبب نارضایتی مشتریان و ایجاد حس بی‌اعتمادی به شرکت‌های خودروساز می‌شود.

خطر انصراف ثبت‌نام‌کنندگان

جذب نقدینگی همان طور که اشاره شد، همواره یکی از اهداف خودروسازان برای انجام پیش‌فروش محصولات تولیدی بوده است.

فربد زاوه، کارشناس خودرو، با توجه به علاقه خودروسازان به پیش‌فروش به خبرنگار ما می‌گوید: خودروسازان همواره به‌دنبال افزایش نقدینگی هستند. برای این منظور همواره از مشتریان ثابت منابع بانکی هستند،  در مواقعی که نتوانند نقدینگی خود را از طریق سیستم بانکی تامین کنند، سعی می‌کنند به کمک پیش‌فروش محصولات خود، میزان نقدینگی مورد نظر را جذب کنند.

اشاره این کارشناس به تامین نقدینگی در حالی است که در مواقعی مانند زمان تحریم که هزینه‌های اضافی به خودروسازان تحمیل می‌شود و خودروسازان برای جبران این هزینه‌ها نیازمند سرمایه در گردش بیشتری هستند برای تامین این سرمایه در گردش به فکر استفاده از اهرم پیش‌فروش می‌افتند.

این کارشناس با اشاره به هدف سیاست‌گذاران بخش خودرو از پیش‌فروش می‌گوید: مسوولان وزارت صنعت به عنوان متولی سیاست‌گذاری برای بخش خودرو به‌دنبال این هستند تا نوسانات بازار را کنترل کنند. برای این منظور از آنجا که آنها در مدیریت طرف تقاضا ابزار مشخصی در اختیار ندارند و در این شرایط حاضر نیستند با استفاده از ابزار افزایش قیمت، طرف تقاضا را مدیریت کنند، تلاش می‌کنند با فشار به طرف عرضه بازار را متعادل کنند.

زاوه تاکید می‌کند بی‌انضباطی مالی در شرکت‌های خودروساز تبدیل به بیماری مزمن شده است. این بیماری در زمان تحریم و همچنین نوسانات شدید بازار بیشتر خود را نشان می‌دهد. بنابراین جذب نقدینگی از ناحیه پیش‌فروش‌های صورت‌گرفته سبب می‌شود تا مدیران خودروساز دیرتر به فکر اجرای ریاضت اقتصادی در مجموعه‌های تحت مدیریت خود بیفتند.

اشاره این کارشناس به تاخیر در اجرای ریاضت اقتصادی، سبب ادامه بی‌انضباطی مالی در شرکت‌های خودروساز می‌شود.

زاوه معتقد است در شرایطی که قیمت محصولات داخلی همچنان مبهم است و هر روز خبری در ارتباط با افزایش قیمت‌ها به گوش می‌رسد، چنانچه این اتفاق بیفتد و قیمت محصولات به میزان قابل توجهی افزایش یابد این خطر شرکت‌های خودروساز را تهدید می‌کند که با سونامی انصراف روبه‌رو شده و مجبور شوند مبالغ دریافتی از ثبت‌نام‌کنندگان را به همراه سود مشارکت به آنها برگردانند که حل این مساله از توان شرکت‌های خودروساز خارج است.

- خانه‌دار شدن سخت‌تر شد

این روزنامه حامی دولت درباره گرانی مسکن گزارش داده است: بازار پرالتهاب مسکن طی ماه‌های گذشته و هم‌جهت با سایر بازارها حرکات مثبت قیمتی خود را شکل داد. این حرکت به گونه‌ای بوده است که با توجه به جایگاه مسکن در سبد هزینه خانوار ایرانی نمی‌توان از تحلیل وقایع و رخدادهای آن به سادگی گذشت.

طی ماه‌های گذشته رشد شتابان بازار مسکن در مناطق مختلف کشور به نحوی بوده که امکان خرید برای افرادی که در صف انتظار دریافت تسهیلات برای خرید بوده‌اند، دشوارتر از قبل و برای عرضه‌کنندگانی که رکود سال‌های قبل را تحمل کرده و واحدهای مسکونی خود را به فروش نرسانده بودند، شرایط مناسب‌تری را فراهم کرد؛ هر چند کسب عایدی نرخ سود متوسط سالانه بیش از ۲۰ درصد در این بازار برای سازنده‌ها، با وجود رشد سنگین قیمت طی ماه‌های اخیر به دلیل رشد شدید هزینه ساخت و بهای زمین دور از ذهن است.

۱-واقعیت آن است که وضعیت بازار مسکن در شرایطی کاملا استثنایی است. این شرایط تابعی از خاص بودن وضعیت اقتصاد ایران طی ماه‌های گذشته بوده است. هنگامی که وضعیت قیمتی بازار مسکن را در کلان‌شهری مانند تهران بررسی می‌کنیم، ملاحظه می‌کنیم که از فروردین ۹۶ در یک بازه یک ساله و بر اساس داده‌های ماهانه، بازار مسکن روندی صعودی را در پیش گرفته است. به تعبیر دیگر هر چند در مقاطعی افت‌وخیزهایی را در بازار مسکن مشاهده می‌کنیم، اما این افت و خیزها در بازه زمانی مذکورکاملا از تعریف روند صعودی تبعیت کرده و در آن قالب امکان تفسیر دارد. روند صعودی مذکور به نحوی است که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی از ۲/ ۴ میلیون تومان در فروردین ماه ۹۶ به ۵/ ۵ میلیون تومان در فروردین ماه ۹۷ رسیده بر اساس آخرین داده‌های موجود و به‌طور متوسط، از مرز ۵/ ۸ میلیون تومان عبور کرده است. نکته قابل توجه آن است که بازار مسکن طی ماه‌های گذشته، روند صعودی خود را آغاز کرده و این مسیر خصوصا برای واحدهای با متراژ کمتر از ۹۰ مترمربع در حال طی شدن بود. در این میان و حسب اتفاق، رخدادهای ایجاد شده در بازار ارز که از زمستان گذشته دامنگیر اقتصاد ایران شده نیز با روند صعودی بازار مسکن هم‌مسیر شده است. این هم مسیر شدن باعث شد تا معادلات طرف عرضه و تقاضا در این بازار دچار تغییراتی شود که شرایط فعلی بازار را ایجاد کرده است.

۲- براساس اطلاعات موجود و بر مبنای محاسبات انجام‌گرفته، مشخص است که طی ماه‌های اخیر تعداد مبادلات نیز به‌طور قابل توجهی دچار افت شده است. این افت به گونه‌ای است که از حدود ۱۹ هزار فقره معامله در دی ماه ۹۶ به حدود ۱۰ هزار معامله در شهریور ۹۷ و کمتر از آن در مهرماه رسیده‌ایم. این روند ضمن افت طبیعی که در فروردین ماه ۹۷ داشته است، در اردیبهشت ماه ۹۷ نیز توانسته با حداکثر تعداد معاملات در بازار ثبت شده و بعد از آن نیز به‌صورت کامل روندی نزولی داشته است.  در این میان به منظور تدقیق تحلیل در دست ارائه، لازم است که نرخ رشد متغیرهای قیمت و تعداد معاملات نیز مورد بررسی قرار گیرد:

۳- با بررسی اطلاعات موجود، آنچه به چشم می‌آید این است که ضمن افزایش قیمت در بازه زمانی ذکر شده، نرخ رشد قیمت دچار نوساناتی شده است؛ به گونه‌ای‌که در فاصله بهمن ماه ۹۶ تا انتهای فروردین ماه ۹۷ شاهد نزولی بودن منحنی نرخ رشد قیمت در بازار معاملاتی مسکن در تهران بوده‌ایم. به‌نحوی‌که این نرخ رشد از ۱/ ۵ درصد در بهمن ماه ۹۶ به ۴/ ۲ درصد در اسفند ماه همان سال رسیده است. به نظر می‌رسد کاهش نرخ رشد قیمت در ماه‌های ذکر شده غالبا به‌دلیل جذاب شدن سایر بازارها مانند بازار ارز و ورود نقدینگی به آن بازارها بوده باشد؛ ضمن اینکه در همان ماه‌ها عرضه‌کنندگان نیز با ابهام درباره آینده بازار مسکن مواجه بودند و نمی‌توانستند تصویر روشنی را برای آینده این بازار در ذهن خود ایجاد کنند؛ به همین اعتبار به‌واسطه وجود نوعی ابهام و نگرانی، از فروش واحدهای خود امتناع می‌کردند.

۴- نکته بعدی آن است که اوج تعداد و نرخ رشد معاملات در بازار مسکن طی ماه‌های اخیر مربوط به اردیبهشت ماه ۹۷ است. در این ماه، تعداد معاملات مسکن به رقم ۱۹هزار و۱۰۷ فقره رسیده و به میزان ۲۷۸ درصد نسبت به ماه قبل خود رشد نشان داده است. در خرداد ماه ۹۷ نیز تعداد معاملات به ۱۴هزار و۸۸۶ فقره رسیده و نرخ رشد معاملات به عدد منفی ۱/ ۲۲ درصد تنزل یافته است. این روند منفی نرخ رشد طی ماه‌های تیر، مرداد،شهریور و مهر ۹۷ نیز با نوسانات ناچیز در هر ماه نسبت به ماه قبل از خود ادامه داشته است.

باتوضیحات ارائه‌شده در بندهای قبلی، وجود واگرایی میان قیمت و تعداد معاملات انجام شده در بازار مسکن روشن به نظر می‌آید. به تعبیر دیگر ضمن اینکه تعداد معاملات در بازار مسکن دچار افت شده است، قیمت‌های معاملاتی کماکان روند رو به رشد خود را داشته و در شهریور۹۷ بالاترین نرخ رشد را در ماه‌های اخیر(۴/ ۹ درصد) نشان داده است. سوالی که پیش می‌آید آن است که چرا این شرایط استثنایی در بازار ایجاد شده و چرا در حالی که قیمت باید تابعی از مقدار تقاضا و تعداد معاملات باشد، این قاعده نقض شده است؟

۵- اولین پاسخی که می‌توان به این پرسش داد آن است که مالکان واحدهای مسکونی، قیمت‌گذاری واحدهای خود و کسب عایدی را با نرخ بازدهی بازارهای رقیب مقایسه می‌کنند؛ ضمن اینکه با عنایت به ماهیت مسکن و پایین بودن تعداد معاملات آن نسبت به سایر بازارها(مانند بازار بورس) و بالا بودن هزینه‌های معاملاتی آن تداوم این رشد دور از ذهن خواهد بود(تعدیل قیمت‌های فروش تا این حد در بازار مسکن بسیار بعید به نظر می‌آید؛ چرا که هزینه ساخت نیز به‌طور واقعی در بازار تا این حد رشد نکرده است).

۵-۱- نکته دوم و مهم دیگری که درخصوص بازار مسکن باید به آن توجه داشت موضوع «ارزش جایگزینی» است. به تعبیر دیگر زمانی که سازنده در بازار مسکن قصد فروش واحد مسکونی را داشته باشد، به‌صورت مرسوم بررسی می‌کند که اگر در یک لحظه قصد فروش و همزمان احداث واحد با هر کاربری با همین ویژگی‌ها را داشته و حاشیه سودی متعارف را کسب کند آیا این موضوع برایش ممکن است یا خیر.

۶-در یک مثال واقعی فرض کنیم سازنده‌ای قصد احداث ساختمانی با زیر بنای کل حدود ۲ هزار متر مربع در نقاط میانی شهر تهران را داشته باشد. این سازنده مالک حدود ۴۰درصد از کل قدرالسهم(با این فرض که مسوولیت همه فرآیندهای احداث و پرداخت هزینه‌های مترتب برآن به‌جز پرداخت هزینه زمین و پروانه بر عهده سازنده باشد) پروژه است. بنای مفید قابل فروش برای این سازنده حدود ۱۲۵۰ متر مربع است.

قیمت فروش این سازنده به ازای هر متر مربع در منطقه‌ای که اقدام به احداث کرده است به‌صورت تقریبی متری ۱۳میلیون تومان است. به تعبیر دیگر عایدی این سازنده از کل فروش به میزان(۴۰%×۱۲۵۰×۱۳.۰۰۰.۰۰۰) خواهد بود که رقمی معادل ۵/ ۶ میلیارد تومان است. این سازنده اگر قصد احداث واحد مشابه را در لحظه داشته باشد، با هزینه ساخت از قرار هر مترمربع ناخالص ۲/ ۳ میلیون تومان بهای تمام شده ساخت‌اش رقمی معادل ۴/ ۶ میلیارد تومان است. ملاحظه می‌شود که با عنایت به تغییر قیمت روزانه مصالح ساختمانی و رشد قابل توجه آنها، سازنده نیز مجبور است فارغ از اینکه چه اتفاقی در طرف تقاضا می‌افتد و قدرت خرید حقیقی چقدر دچار کاهش می‌شود، قیمت فروش خود را افزایش دهد تا بتواند فاصله میان درآمد و هزینه‌های خود را حداقل روی کاغذ افزایش دهد. در مثال واقعی دیگر، سازنده‌ای قصد دارد در زمینی به مساحت ۱۰۰۰ متر مربع اقدام به ساخت حدود ۴۴۰۰ متر مربع بنای مسکونی کند. سازنده مذکور که تمام هزینه‌های پروژه به‌جز زمین و هزینه‌های اخذ پروانه را بر عهده دارد. در پروانه صادره برای وی، در حال حاضر حدود ۲۷۵۰ متر مربع بنای مفید پیش بینی شده است که با عنایت به قدرالسهم ۳۶درصدی خود در این پروژه، امکان فروش حدود ۹۹۰ متر مربع را خواهد داشت. هزینه‌هایی که این سازنده باید برای احداث زیربنای کل انجام دهد رقمی در حدود ۱۴ میلیارد تومان بوده و درآمد حاصل از فروش وی بر اساس قیمت‌های منطقه‌ای در حدود ۳/ ۱۴میلیارد تومان است.  ملاحظه می‌شود که تفاضل بین کل درآمد و کل هزینه‌ها در ۲ مثال واقعی ذکر شده که از دو منطقه کاملا متفاوت و پرمعامله در تهران آورده شده است چندان زیاد نیست؛ دلیل آن  نیز این  است که به‌خاطر رشد نرخ ارز و افزایش سطح عمومی قیمت‌ها، هزینه‌های ساخت، رشد چشمگیری داشته است. هرچند که این رشد به میزان رشد نرخ ارز نبوده ولی برای سازندگان چشمگیر است. از آنجا که رشد قیمت مصالح ساختمانی هنوز ادامه دارد، فروشنده نیز مجبور است برای حفظ بقای خود قیمت فروش را افزایش دهد. بنابراین شرایط استثنایی موجود در بازار مسکن تابعی از بازار ارز و نرخ تورم است؛ هرچند که با وجود کاهش نرخ ارز و قیمت دلار طی روزهای گذشته هنوز داوری کردن در مورد آینده این بازار زود به نظر می‌رسد اما در صورت ثبات نسبی نرخ ارز و به تبع آن ثبات نسبی در رشد قیمت مصالح ساختمانی، کاهش واگرایی ذکر شده دور از ذهن نخواهد بود؛ هرچند که رکود بزرگی در انتظار بازار مسکن است.

* فرهیختگان

- نقش پررنگ بانک‌ها در قیمت نجومی خودرو

«فرهیختگان» از هزینه تولید و سود حاصل از تولید خودرو در کشور گزارش داده است:صنعت خودروسازی ایران به‌عنوان یکی از صنایع بزرگ کشور، همواره به‌عنوان یک صنعت پرسود و در عین حال پرحاشیه مطرح بوده است. شاید این سوال که یک خودروساز از تولید یک خودرو چه میزان سود کسب می‌کند یا به‌عبارت دیگر، هزینه تولید یک خودرو برای خودروساز چقدر تمام می‌شود، سوالی است که همواره ذهن بسیاری از علاقه‌مندان به حوزه خودرو را به خود مشغول کرده باشد. بدیهی است که برآورد هزینه‌های تولید یک خودرو نیازمند اطلاع از قیمت ۳۰ هزار قطعه‌ای است که به‌طور میانگین در تولید یک خودرو مورد استفاده قرار می‌گیرند. هزینه این تعداد قطعه به‌علاوه هزینه‌های جانبی مانند دستمزد کارگر، بیمه، پلاک‌گذاری، مالیات و سایر موارد هزینه تولید یک خودرو را تشکیل می‌دهند، اما قیمت نهایی خودرو با در نظر گرفتن حاشیه سود ۱۵ تا ۲۰ درصدی برای خودروساز تعیین می‌شود.

 ۸۵ درصد از قیمت خودرو، قطعات وهزینه‌های جانبی است

براساس آمار به دست آمده، یک خودروساز ۶۵ درصد از قطعات مورد نیاز خود را برای استفاده در خط تولید از قطعه‌سازان خریداری می‌کند. این، به آن معناست که ۶۵ درصد قیمت یک خودرو ارتباط مستقیمی با قیمت قطعات استفاده‌شده در آن دارد. ۱۵ درصد قیمت یک خودرو را نیز وسایلی تشکیل می‌دهند که خودروساز برای مونتاژ قطعات خریداری‌شده، تهیه می‌کند. برای مثال انواع ورق‌های مس، پلیمر، رنگ و سایر ابزار مونتاژ ازجمله وسایل و قطعاتی است که خودروساز در تولید یک خودرو مورد استفاده قرار می‌دهد. هزینه‌های جانبی مانند دستمزد و بیمه کارکنان، مالیات و پلاک‌گذاری نیز حدود ۱۵ درصد از قیمت تولید یک خودرو را تشکیل می‌دهد. با این حساب ۸۵ درصد قیمت یک خودرو خارج از حیطه کارخانه تعیین می‌شود. در این میان خودروسازان باید با در نظر گرفتن ۱۵ تا ۲۰ درصد سود، خودروی ساخته‌شده را به بازار عرضه کنند. به‌طور معمول سود حاصل از تولید خودرو در سایر کشورها براساس نرخ تورم سالانه تعیین می‌شود و براساس آن هر ساله درصد مشخصی بر قیمت نهایی خودرو افزوده می‌شود. این در حالی است که قیمت خودرو در ایران طی سال‌های اخیر از سوی شورای رقابت تعیین و به خودروسازان تکلیف می‌شود.

 رشد ۴۹ تا ۲۰۱ درصدی قیمت قطعات خودرو

قیمت‌ تمام‌شده خودرو اگرچه در تمام کشورهای صاحب صنعت خودروسازی تابعی از قیمت مواد اولیه تولید، هزینه‌های جانبی و نرخ سود است، اما در ایران قیمت تمام‌شده خودرو علاوه‌بر موارد مذکور تابعی از نرخ ارز و نوسانات این بازار نیز هست. نکته جالب توجه اینکه نوسانات نرخ ارز بر قیمت تمام‌شده خودروهایی مانند پراید که حدود ۹۰ درصد قطعات آن در داخل کشور تولید می‌شود نیز تاثیرگذار است؛ چراکه قطعات مورد نیاز خودروهای داخلی ازجمله آلومینیوم، مس و... تحت‌تاثیر نرخ ارز افزایش یافته و در نتیجه با قیمت گران‌تری در اختیار خودروساز قرار می‌گیرد. براساس آمار موجود، در پایان اسفندماه ۹۶ بهای هر کیلو آلومینیوم حدود ۱۰ هزار و ۷۰۰ تومان بود اما در شهریور امسال به ۲۳ هزار تومان رسید. نرخ هر کیلو مواد پلیمری نیز از هفت‌هزار تومان در هر کیلو به ۱۴ هزار و ۲۰۰ تومان افزایش یافته است. در اسفندماه سال ۹۶ هر کیلو ورق فولادی با قیمت سه‌هزار و ۵۰ تومان تهیه می‌شد اما این رقم در شهریور امسال به چهارهزار و ۸۰۰ تومان رسید. از سوی دیگر بهای هر کیلو مس در حالی در شهریور ۹۷، ۴۹ هزار تومان بود که این فلز در سال ۹۶ با قیمتی حدود ۳۲ هزار و ۹۰۰ تومان تهیه می‌شد. علاوه‌بر این نرخ هر کیلو سرب در پایان شهریورماه امسال حدود ۲۸ هزار تومان بود در حالی که خودروسازان هر کیلو سرب را در اسفندماه ۹۶، ۱۱ هزار و ۵۰۰ تومان تامین می‌کردند. همچنین نرخ فولاد آلیاژی نیز با ۵۱ درصد رشد از اسفندماه ۹۶ تا پایان شهریورماه ۹۷ از چهارهزار و ۱۶۰ تومان در هر کیلو به ۶ هزار و ۳۰۰ تومان افزایش یافت.

در کنار این موارد افزایش دستمزد و حقوق کارکنان شرکت‌های خودروسازی نیز تغییرات قابل‌توجهی پیدا کرده است؛ بر این اساس در اسفندماه سال ۹۶ حداقل حقوق ماهیانه کارکنان حدود ۹۳۰ هزار بود که در شهریور ۹۶ به یک‌میلیون و ۱۱۱ هزار افزایش یافت. براساس آمار انجمن خودروسازان ایران، قیمت مواد اولیه اصلی مورد نیاز تولیدکنندگان صنعت خودرو از ابتدای سال جاری تا کنون بین ۴۹ تا ۲۰۱ درصد افزایش یافته است.

  خودروسازان سالانه ۶ هزار میلیارد تومان سود بانکی می‌پردازند

سعید مدنی، مدیرعامل سابق سایپا در گفت‌وگو با «فرهیختگان» برآورد هزینه‌های تولید یک خودرو و سود خودروساز از تولید را مشروط به محاسبه روزانه و دقیق قیمت تمامی قطعات خودرو براساس نرخ تورم می‌داند و می‌گوید: «طی ۱۵ سال گذشته، صنعت خودرو گرفتار سرکوب قیمتی شده است. دولت تلاش کرد در بازه زمانی سال‌های ۸۰ تا ۹۰ قیمت خودرو را ثابت نگه دارد، در حالی که تورم قطعاتی را که خودروساز برای تولید خودرو باید خریداری کند در نظر نگرفت. این سیاستگذاری دولت باعث شد خودروسازان برای جبران خسارت‌های خود دست‌به‌گریبان تسهیلات بانکی شوند؛ تسهیلاتی که معمولا با سودهای بالا در اختیار خودروسازان قرار داده شد.»

  به گفته وی، بهره قابل پرداخت تسهیلات دریافتی حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد از مبلغ فروش خودرو را تشکیل می‌دهند؛ در نتیجه اگر قیمت یک خودرو ۲۰ میلیون باشد، خودروساز باید سه تا چهارمیلیون تومان از قیمت فروش خودرو را به‌ازای دریافت تسهیلات به بانک پرداخت کند. این عدد در کشورهای دنیا حداکثر یک‌درصد است.»

مدنی می‌افزاید: «در حال حاضر دو خودروساز بزرگ کشور سالانه یک‌میلیون و ۵۰۰ هزار خودرو تولید  و حدود ۶ هزار میلیارد تومان بهره بانکی بابت ساخت این تعداد خودرو پرداخت می‌کنند. این اتفاق ماحصل سیاستگذاری‌های نادرست دولت‌های گذشته در حوزه خودرو بوده که اجازه افزایش قیمت خودرو را متناسب با نرخ تورم نداده است. در نتیجه قیمت تمام‌شده خودرو همواره و طی سال‌های گذشته، قیمت واقعی و منطقی نبوده است.» وی به‌صرفه نبودن تولید خودرو در کشور را یکی از آسیب‌های صنعت خودروسازی کشور می‌داند و معتقد است انحصاری‌بودن این صنعت در کشور، یک مانع جدی برای تعیین قیمت واقعی خودرو است. به‌عبارت دیگر، صنعتگران بخش خصوصی معمولا درصورت به‌صرفه نبودن تولید خودرو، خط تولید را متوقف کرده و زیانی متحمل نمی‌شدند در حالی که دو خودروساز بزرگ کشور به‌واسطه دولتی‌بودن، قادر به توقف خط تولید نیستند.

* قانون

- رکورد تاریخی گرانی مسکن

این روزنامه اصلاح طلب آخرین وضعیت بازار مسکن را بررسی کرده است: پیش‌بینی کارشناسان برای کنترل رکود تورمی بازار مسکن در سال گذشته حالا اشتباه از آب در آمده است. برخی کارشناسان حوزه مسکن اعلام کرده بودند که بازار مسکن در سال ۹۷ از رکود خارج می‌شود، اما هنوز این اتفاق عملی نشده است. این درحالی ا ست که در ماه‌های گذشته کورسوی امیدی در این بازار می‌درخشید، اما نوسانات غیرقابل پیش‌بینی نرخ ارز بازار مسکن را نیز درنوردید و باعث شد تا رکود ماندگار شود. این روزها که وزیر راه و شهرسازی از این وزارتخانه رجعت می‌کند، این بازار بیش از گذشته درگیر رکود تورمی شده و قیمت مسکن تا ۸۳ درصد افزایش داشته است. مطابق جدیدترین آمار رسمی، قیمت مسکن در تهران در مهر امسال نسبت به شهریور ۹۷ بالغ بر ۶.۳ درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۸۳ درصد افزایش یافته است. براساس آمار وزارت راه و شهرسازی در مهر امسال متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در مناطق ۲۲ گانه تهران با رشد ۶.۳ درصدی به هشت میلیون و ۶۳۳ هزار تومان افزایش یافت.

وضعیت مسکن در مدت مشابه سال گذشته

در مهر سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی چهار میلیون و ۷۱۵ هزار تومان بود که در مهر امسال با ۸۳ درصد افزایش به ۸.۶ میلیون تومان رسیده است. براساس این آمار متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه یک با افزایش ۴.۲ درصدی به ۱۸ میلیون و ۵۳۲ هزار تومان رسیده و در نوع خود یک رکود جدید در ماه پایانی حضور آخوندی در وزارت راه و شهرسازی به جای گذاشته است. کمترین متوسط قیمت مسکن در تهران با سه میلیون و ۶۳۵ هزار تومان مربوط به منطقه ۱۸ بوده تا به‌عنوان ارزان‌ترین منطقه پایتخت شناخته شود. همچنین در ماه گذشته ۸۱۱۷ فقره مبایعه‌نامه در تهران ثبت شده که نسبت به ماه پیش از آن (شهریور ۹۷) بالغ بر ۹.۴ درصد کاهش یافته است. تعداد مبایعه‌نامه در مهر امسال در مقایسه با مهر سال گذشته با ۱۲۳۱۷ فقره حدود ۳۴ درصد کاهش یافته است.

تسهیلاتی که راهگشا نبود

متاسفانه تسهیلات حوزه مسکن نیز آن‌قدر جذاب نبود تا متقاضیان خرید مسکن را خانه‌دار کند. در همین حال چندی پیش محمدرضا رضایی، رییس کمیسیون عمران مجلس با تاکید بر اینکه تسهیلات مسکن برای یک زوج حداقل باید ۳۰۰میلیون تومان باشد، گفت: وام‌های ارائه‌شده متناسب با وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن نیست و این سیاست با توجه به بالا بودن قیمت مسکن، منجر به تولید مسکن نمی‌شود. در شرایط کنونی قیمت بازار مسکن در تمام نقاط کشور بسیار بالا رفته و مردم دیگر توان خرید خانه را ندارند. دولت برای رونق‌بخشی به بازار مسکن باید تسهیلات ارزان‌قیمت ارائه کند، اما امروزه وام‌های ارائه‌شده متناسب با وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن نیست و این سیاست با توجه به بالا بودن قیمت مسکن، منجر به تولید مسکن نمی‌شود. تسهیلات ارائه‌شده باید بخش قابل توجهی از هزینه مسکن را پوشش دهد، از طرف دیگر باید توان مردم برای بازپرداخت اقساط تسهیلات در نظر گرفته شود؛ این رویکرد در افزایش قابل قبول وام مسکن و تعدیل کردن نحوه بازپرداخت وام می‌تواند زمینه را برای خانه‌دار کردن مردم به‌ویژه جوانان فراهم کند.

پیشنهاد افزایش وام مسکن

سیدهادی بهادری، عضو کمیسیون عمران مجلس با ارائه پیشنهاد افزایش سقف وام مسکن در تهران تا ۳۰۰میلیون تومان و در شهرستان ها تا ۱۵۰ میلیون تومان، گفت:احتمال اصلاح مقررات ارائه وام اوراق خرید مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی وجود دارد. در شرایط کنونی میزان تقاضای افراد و زوجین برای خرید اوراق مسکن بسیار کاهش یافته که این موضوع دلایل متفاوتی دارد؛ ازاین‌رو محدود کردن شرایط ارائه وام به صلاح نیست. یکی از برنامه‌ها و پیشنهادات مسئولان وزارت راه و شهرسازی برای اصلاح مقررات وام اوراق خرید مسکن، حذف عمر بناست، چون در شرایط کنونی به بناهای بالای ۱۵ سال، وام پرداخت نمی‌شود. اما حالا با وجود تغییر کابینه روحانی و روی کار آمدن وزیر جدیدراه و شهرسازی باید دید که این وزیر چه اقدامی برای بازار شکست خورده مسکن انجام می‌دهد.

شرایط اوراق مسکن عادلانه نیست

به گفته بهادری، یکی دیگر از پیشنهادات وزارت راه‌و شهرسازی، افزایش مدت زمان باز پرداخت اقساط وام مسکن است. بر اساس قانون، بیشتر مدت زمان باز پرداخت وام اوراق، ۱۲سال است اما به نظر من باید حداقل مدت زمان بازپرداخت، از ۲۰ سال تا ۹۰ سال شود تا جوانان به نحو بهتری بتوانند اقساط خود را پرداخت کنند. براساس اظهارات مسئولان وزارت راه، آن ها به دنبال افزایش سقف تسهیلات اوراق خرید مسکن هستند، در شرایط کنونی حداکثر میزان پرداختی، ۸۰ میلیون تومان است که یک زوج در مجموع ۱۶۰ میلیون تومان می‌توانند وام دریافت کنند. سقف تسهیلات اوراق خرید مسکن باید به ۳۰۰ میلیون تومان افزایش یابد. با توجه به افزایش چند برابری قیمت مسکن در کل کشور، به نظرم سقف تسهیلات اوراق در تهران باید تا ۳۰۰ میلیون تومان و در شهرستان‌ها تا ۱۵۰ میلیون تومان افزایش یابد. میزان پرداختی اوراق مسکن باید به گونه‌ای باشد که با دریافت آن وام حدود ۵۰ تا ۷۰ درصد از هزینه خرید مسکن تامین شود. از این رو به طور حتم افزایش سقف تسهیلات و افزایش مدت زمان بازپرداخت اقساط می تواند به فرآیند خرید و فروش مسکن رونق تازه ای بدهد. قیمت خرید هر برگه اوراق مسکن بسیار بالاست. در شرایط کنونی افراد برای خرید وام اوراق مسکن ۱۲۰ میلیونی باید حدود ۱۵ میلیون تومان پرداخت کنند که این میزان پرداختی با توجه به شرایط و معیشت زوجین ناعادلانه نیست.

رکود مسکن عمیق‌تر شد

نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک نیز از کاهش ۲۵ درصدی قیمت مسکن در بهمن‌ امسال در صورت تثبیت نرخ ارز خبر داد و گفت: معاملات مسکن در شهریور امسال ۴۵ درصد کاهش یافت. براساس آمار رسمی بانک مرکزی تا شهریور امسال قیمت مسکن حدود ۷۴ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته است. این رشد نامتعارف باعث رکود سنگین مسکن شده است. رکود به کاهش حجم معاملات منجر شده است؛ به طوری‌که در تیر، مرداد و شهریور امسال تعداد معاملات در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته به ترتیب ۲۵ درصد، ۳۶ و ۴۵ درصد کاهش یافته است. بازار مسکن در یک رکود عمیق تورمی به سر می‌برد.‌ در حال حاضر قیمت‌ها کاهش نیافته است. نبود توازن عرضه و تقاضا، کاهش قدرت تقاضا، کاهش تولید مسکن، نوسانات نرخ ارز، مناسب نبودن تسهیلات و... از جمله عوامل کاهش معاملات در سال جاری بوده است. درخصوص کاهش نرخ ارز، پرسشی مطرح می‌شود که آیا قیمت مسکن کاهش می‌یابد ‌یا خیر و باید گفت مسکن یک بازار مقاوم است و تاثیرپذیری آن از کاهش نرخ ارز مانند سکه و طلا نیست؛برای مثال قیمت ۹ صبح با ساعت ۱۱ متفاوت است. چهار یا پنج سال زمان نیاز است که بازار مسکن وارد رونق یا رکود شود. اگر کاهش نرخ ارز تا دی امسال تداوم داشته باشد و تثبیت شود، در بهمن شاهد شکستن حباب قیمت تا حدود ۲۵ درصد در برخی مناطق خواهیم بود، اما اگر نرخ ارز نوسان داشته باشد، تاثیر بسزایی در بازار مسکن نخواهد داشت. در صورت نوسانان نرخ ارز بازار مسکن در نیمسال دوم با رکود تورمی همراه خواهد بود که نتیجه آن کاهش حجم معاملات و عمیق‌تر شدن رکود خواهد بود.

جدایی سوداگران و متقاضیان واقعی از بازار

از شهریور تا ماه جاری حدود ۴۰ تا ۴۵ درصد افزایش قیمت مسکن را شاهد بودیم که نتیجه شوکی بود که همراه با افزایش قیمت ارز به بازار وارد شد. این شوک جوی را حاکم کرد، تا هر فردی که کالایی دارد آن را با نرخ طلا و ارز افزایش دهد، در بازار مسکن نیز این اتفاق رقم خورد. این در حالی بود که بازار مسکن رکود را از گذشته یدک می‌کشید و اکنون تورم به آن اضافه شده است؛ بنابراین رکود تورمی اتفاق ناخوشایندی بود که در این حوزه به وقوع پیوست. در حال حاضر میزان معاملات کاهش پیدا کرده است. قیمت‌ها به شدت افزایش یافته و این عدم تعادل موجب عمیق‌تر شدن رکود بازار مسکن می‌شود؛در حالی که امید داشتیم که بازار مسکن رونق را تجربه می‌کند. حالا دیگر رونقی در بازار به چشم نمی‌خورد و اثری از متقاضیان واقعی نیست. قیمت مسکن افزایش یافته بدون اینکه خریداری در آن وجود داشته باشد. کششی در بازار مسکن وجود ندارد. در ابتدا که نوسانات نرخ ارز رقم خورد، رونق اندکی در بازار مشاهده می‌شد. در این میان عده‌ای شروع به سرمایه‌گذاری در بخش سوداگری مسکن کردند، ‌اما به محض اینکه به یک‌باره نرخ دلار کاهش پیدا کرد و پس از آن دوباره افزایش یافت، معاملات متوقف و جو بی‌اعتمادی به بازار وارد شد. در نتیجه نه خریداران واقعی توان خرید دارند و نه افرادی که برای سوداگری وارد بازار می‌شوند، انگیزه دارند. به این خاطر که مسکن کالای سنگینی است و تبدیل آن مشکل است؛ به همین خاطر مردم سرمایه خود را از این بخش خارج کردند و شاهد رکود و تورم بیشتری هستیم. این روزها می‌بینیم که آقای آخوندی وزیر راه و شهرسازی از سمت خود استعفا داد. او اعتقادی به این نداشت که دولت باید به اقشار کم درآمد برای خانه‌دار شدن کمک کند. آقای آخوندی رفت، اما میراث وی هنوز به جاست و هنوز این تفکر در بخش‌های مسکن در وزارت راه و شهرسازی وجود دارد که دولت نباید در این بخش مداخله و باید بازار را رها کند. زمانی که بازار رها شود، کسانی که سرمایه دارند، مسکن تهیه ‌می‌کنند و کسانی که این سرمایه را ندارند باید به حلبی‌آباد یا حاشیه شهر بروند. وزیر جدید مشخص نیست چه کسی باشد. اکنون آقای اسلامی معرفی شدند و باید ببینیم که تاییدیه می‌گیرند یا خیر. وی صحبت‌های خاصی ارائه نداده و کلی‌گویی بوده است اما به نظر می‌رسد مواضع آن ملایم‌تر از مواضع لیبرالیستی و سخت آقای آخوندی باشد. وزیر معرفی شده برای وزارت راه و شهرسازی،‌ صحبت‌هایی را در خصوص راه اندازی مسکن مهر و میزان اهمیت آن مطرح کرده است و مسکن مهر را همچون آقای آخوندی مزخرف نمی‌داند. به این ترتیب دید روشن‌تری نسبت به این فرد می‌توان داشت؛ البته کارنامه اجرایی شفافی در خصوص مسکن ندارد. راهکار این است که تسهیلات جذاب‌تری باشد، برای مثال مقدار وام‌ها افزایش یابد و بازپرداخت آن طولانی‌تر شود. باید به سمتی برویم که دنیا رفته است، نباید چرخ را دوباره اختراع کنیم! ارائه وام‌های ۲۰ درصدی دردی را دوا نمی‌کند؛ یعنی فردی که ۷۰ یا ۸۰ درصد پول خرید مسکن را داشته باشد مابقی آن را می‌تواند از راه دیگری تهیه کند. در تمام دنیا این اقدام صورت می‌گیرد. میزان بازپرداخت وام چیزی شبیه اجاره است. تعادلی در این زمینه وجود دارد؛‌ اجاره مسکن و قسط خرید مسکن مشابه یکدیگر است. دولت‌ها نیز در تهیه واحدهای استیجاری کمک می‌کنند. بخشی عظیمی از ساخت‌ و سازها در کشورهای پیشرفته دنیا، ساختمان‌هایی است که برای اجاره ساخته می‌شوند. اقشار کم درآمد در تمام دنیا مورد حمایت دولت‌ها قرار می‌گیرند و در تمام قوانین اساسی این موضوع وجود دارد. این درحالی است که وزیر مسکن سابق (آقای آخوندی) این صحبت‌ها را کمونیستی می‌خواند. به هر صورت هر مشکلی(از بخش مسکن گرفته تا اقتصاد کلان) ‌ راه حلی دارد، اما ما مدیران بی‌کفایتی داریم که نمی‌توانند تصمیم‌گیری درستی داشته باشند.

* کیهان

- گرانی ۴۵ درصدی کالاهای خوراکی نسبت به سال گذشته

کیهان درباره گرانی مواد  غذایی نوشته است:‌ گزارش اخیر مرکز آمار از شاخص‌ قیمت‌ها نشان می‌دهد، کالاهای خوراکی نسبت به سال گذشته ۴۵ درصد افزایش قیمت داشته‌اند.

مرکز آمار ایران در جدیدترین گزارش خود‏، نرخ تورم و جزئیات آن را در مهر ماه امسال منتشر کرده است. بر همین اساس نگاهی به آمار مذکور نشان می‌دهد روند افزایشی نرخ تورم همچنان ادامه پیدا کرده و از ۱۱/۳ درصد در شهریور ماه به ۱۳/۴ درصد در ماه مهر رسیده است.

در گزارش جدید مرکز آمار آمده است: تمامی بخش‌های زیرمجموعه شاخص کل با افزایش قیمت همراه بوده‌اند. در گروه عمده «خوراکی‌ها، آشامیدنی‌ها و دخانیات» بیشترین افزایش قیمت نسبت به ماه قبل به ترتیب مربوط به گروه «محصولات خوراکی طبقه‌بندی نشده در جای دیگر» (رب گوجه فرنگی)، گروه «دخانیات»، گروه «سبزیجات» (سیب زمینی، گوجه فرنگی و پیاز)، گروه «روغن‌ها و چربی‌ها» (روغن جامد، روغن مایع)، گروه «آشامیدنی‌ها» (آب معدنی، قهوه فوری و آب میوه)، گروه «گوشت» (کنسرو ماهی، انواع ماهی)، گروه «قند و شکر و شیرینی» (کمپوت میوه، شکلات) و گروه «میوه و خشکبار» (پسته، مغز بادام، مغز گردو، خرما) می‌باشد. فارغ از آنچه تاکنون به آن‌ اشاره شد‏، یکی از نکاتی که در مورد نرخ تورم وجود دارد این است که عمدتا نرخ تورم را با مقایسه قیمت‌ها نسبت به سال گذشته -به‌ اشتباه- یکی فرض می‌کنند. این در حالی است که افزایش قیمت‌ها نسبت به سال گذشته، رقم بسیار بالاتری نسبت به نرخ تورم داشته است.

بر همین اساس، این مرکز اعلام کرده «شاخص قیمت کل» در مهر ماه، نسبت به ماه مشابه سال قبل، حدود ۳۳ درصد رشد داشته و در این میان، شاخص قیمت خوراکی‌ها‏، پوشاک و کفش و حمل‌ونقل به ترتیب ۴۵ درصد، ۳۵ درصد و ۳۳ درصد افزایش داشته‌اند. بیشترین افزایش قیمت، در مهر ماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته مربوط به دخانیات با ۱۴۵ درصد افزایش و کمترین افزایش قیمت هم مربوط به گروه آب، برق و سوخت با شش درصد می‌باشد، لذا می‌توان گفت قیمت حامل‌های انرژی در طول یک‌سال اخیر تقریبا ثابت بوده است.

لازم به ذکر است برای محاسبه نرخ تورم، ۱۲ ماه منتهی به مهر را با مدت مشابه سال قبل آن مقایسه می‌کنند، اما آنچه به عنوان افزایش‌ها قیمت‌ها طی یک‌سال مطرح شده، صرفا مقایسه مهر ماه امسال با مهر ماه سال قبل است.

نکته دیگری که در گزارش جدید مرکز آمار به چشم می‌خورد مربوط به فشار ناشی از افزایش قیمت‌ها در گروه‌های مختلف جامعه می‌باشد، به عبارت دیگر تورمی که به دهک‌های پایین‌تر جامعه وارد می‌شود بیشتر از تورم دهک‌های بالاتر است و فقرا نسبت به افزایش نرخ تورم بیشتر متضرر می‌شوند، چه اینکه بر اساس گزارش مرکز آمار، تغییر تورم ماهانه دهک اول جامعه (فقرا) ۷/۹ درصد بوده که همین نرخ برای دهک دهم (ثروتمندان) ۵/۹ درصد می‌باشد.

* مردمسالاری

- بازار ثانویه تحت نفوذ و طمع گروه‌های خاصی است

حسین راغفر به مردمسالاری گفته است:  در حالی که ۲.۵ درصد از جمعیت کشور، حدود ۸۵ درصد از سپرده‌های بانکی را صاحب هستند، شاهد افزایش شدید نابرابری طی سه دهه گذشته هستیم. لذا در بسیاری مواقع منافع این سرمایه‌دارها حکم می‌کند که نرخ بهره افزایش یا کاهش یابد. بنابراین افزایش و کاهش‌ نرخ بهره‌ی بازار پول عمدتا در دست انحصارهای بزرگ است. صاحبان این انحصارها آنقدر بزرگ هستند که می‌توانند دولت و نظام تصمیم‌گیری را کنترل کنند و رای مورد نظر خود را عملا به تصویب برسانند. تغییر جهت‌گیری نظام در نقش مردم  و به ویژه گروه‌های محروم و نیز تولیدکنندگان به سمت اصحاب سرمایه و غیرمولدها  یکی از دلایل اصلی بحران‌های سه دهه گذشته و بحران کنونی است. ریشه این تغییر جهت‌گیری را باید در سیاست‌های تعدیل ساختاری جستجو کرد.

با تغییر نگاه سیاستگذاران، مصرف‌گرایی مبتذل در جامعه دامن زده شد و افراد به مصرف، تشویق شدند. در این میان هرچند شاهد خصوصی سازی بودیم، اما در واقع اختصاصی سازی منابع عمومی اتفاق افتاد؛ همان منابعی که به قیمت‌های گزاف و از منابع عمومی تهیه  شده بود و با ثمن بخس و با قیمت‌های نازل به دوستان و رفقا هدیه شد. این افراد چون از قدرت به ثروت آمدند کماکان پایگاه‌های خود را در قدرت حفظ کردند و از طریق همان پایگاهِ قدرت سعی کردند مصوباتی ( قوانین و لوایح مجلس)  را که مد نظرشان است به تصویب برسانند. این مسائل، نابرابری بزرگی را در جامعه به وجود آورد و باعث گسترش بی‌سابقه فساد در دهه‌های اخیر ایران شد. به همین جهت و ضمن بی‌اعتنایی به نیازها و خواسته‌های آرای مردم، شاهد شکل‌گیری گروه‌های جرم و جرائم و افزایش اعتیاد و خودکشی و فرار مغزها و فرار سرمایه و مهاجرت‌های گسترده شدیم.  

واقعیت این است که یکی از مشکلات اساسی ایران، سیاست‌های تعدیل ساختاری است؛ یعنی همان سیاست‌هایی که بعد از جنگ عملا دنبال شد و با رشد بخش شبه خصوصی در کشور ظرفیت‌های بسیار بزرگی را برای تجاوز حقوق مردم فراهم آورد. یکی از مصائب این نوع سیاست‌ها، با خصوصی‌سازی جان گرفت. در ادامه، خصوصی‌سازی به اختصاصی‌سازی تبدیل شد و منابع در خدمت عده‌ای خاص قرار گرفت. به همین ترتیب در سال ۷۸ قانون تاسیس بانکهای خصوصی تصویب شد و در سال ۷۹ سه بانک شروع به کار کرد و به تدریج تعداد آنها به سرعت افزایش یافت. امروز یکی از بزرگترین مسائل بزرگ اقتصاد کشور همین بانک‌های خصوصی هستند. بالغ بر ۷۰ درصد از تسهیلات کشور از سوی همین بانک‌های خصوصی پرداخت می‌شود. آنها منابع بزرگی در اختیار داشته‌اند. نظارت کافی هم از سوی بانک مرکزی بر کار آنها صورت نگرفته است. قرار بود بانک‌های خصوصی راهکاری برای مشکلات باشند؛ اما اکنون به مشکلی برای رشد و توسعه اقتصادی کشور تبدیل شده اند. این مشکلات در چارچوب بی‌نظمی حاکم رخ داده است.

تعداد کل بانک‌های ما با تعداد بانک‌های چین- که تولید ناخالص آن بیش از ۱۰ برابر اقتصاد ایران است- برابری می‌کند. این منجر به افزایش هزینه بانکداری در کشور شده است. خصوصی‌سازی‌ها موجب افزایش شدید نابرابری در جامعه شد که البته نوع بانکداری خصوصی ما این نابرابری‌ها را دامن زد و حتی تجهیزکننده منابع مورد نیاز فعالیت‌های نامولدی مثل قاچاق شد. در این میان باید به فعالیت موسسات مالی – اعتباری که به ظاهر خصوصی هستند نیز اشاره کرد؛ اینها خصوصی نیستند. بلکه در اختیار نهادهای خاصی قرار دارند. بخشی از سهام آنها متعلق به نهادهای قدرت است. این باعث می‌شود تعداد زیادی از افراد از دسترسی به تسهیلات بانکی محروم شوند. این افراد نوعا گروه‌های فقیر رها شده در جامعه هستند که صدای آنها شنیده نمی‌شود. سیستم اجتماعی – اقتصادی ایران این افراد را رها کرده است که می‌تواند منشا نوعی از ناآرامی و ناامنی‌ شوند. یکی از دلایل رشد جرم و جرایم در کشور به همین مساله باز می‌گردد.

اقتصاد ما تولید محور نیست بلکه اقتصادی رانتی است و بر اساس توزیع رانت بین گروه‌های مختلف شکل گرفته است. دلالی در کشور ما به معنای واسطه‌گری است؛ در اقتصاد ایران به جهت تولیدمحور نبودن، این افراد می‌توانند سهم بزرگی را از ثروت به دست آوردند. بسیاری از این افراد تلاش می‌کنند که در وزارتخانه‌ها و کریدورهای مجلس و دفاتر مسئولان کشور نفوذ کنند. ضمن اینکه امتیازهایی را به برخی مسئولان می‌دهند، سعی می‌کنند امتیازهای سیاستی نیز دریافت کنند. در چنین اقتصادی با این ویژگی‌، صحبت اساسی این است که منابع و درآمد نفتی چگونه و بین چه کسانی و با چه اولویتی توزیع شود.

در حقیقت در تمام این فرایند تصمیم‌گیری، برخی از کسانی که در موضع قدرت هستند برای سود خودشان تصمیم گرفته‌اند. متاسفانه بخش قابل توجهی از این افراد به دلیل فرسوده شدن نظام اخلاقی در جامعه، از آنجهت که خودشان، هم در بخش عمومی و هم در بخش خصوصی حضور دارند، سعی می‌کنند منافع را به نحوی تنظیم کنند که منافع شخصی خودشان نیز تضمین شود. این مشکل باعث سلب اعتماد مردم و فرسوده شدن سرمایه اجتماعی شده است. مردم شاهد فسادهای بزرگ هستند اما با این اوصاف شاهد برخورد دستگاه قضایی و برخورد بانک مرکزی و دولت نیستند. به همین دلیل طی این فرایند، شاهد شرایط شکننده‌ای هستیم. آدم‌هایی که فاسد می‌شوند، در محیط و شبکه‌ای که در آن زندگی می‌کنند از خود تاثیر بزرگ بر جای می‌گذارند. این مشکل نیز به نوبه خود منجر به رشد فسادهای بعدی خواهد شد. فساد در چنین اوضاعی طبیعی و ناگزیر است. در کشور چین نیروی کار ممکن است ۱۶ ساعت در روز کار کند. نیروی کار در این کشور با یک نوع استثمار از سوی سران حکومت مواجه است. این اوضاع را می‌توان با اوضاع داخل ایران مقایسه کرد. در چنین جامعه‌ای یکی از نقش‌های اصلی را همین دلالی و واسطه‌گری ایفا می‌کند. لذا برای دریافت درآمدهای فاسد یا عقد قراردادهای بزرگ و اخذ قراردادهای بزرگ از دولت، واسطه و دلال لازم است. حتی تاسیس نهادهایی مثل بانک اتفاقی صورت نمی‌گیرد. این تصمیمات به واسطه دلالها و واسطه‌ها اجرایی می‌شود.

در اقتصاد ایران طی سالهای گذشته، عملا مراکز تصمیم‌گیری‌های اساسی به تسخیر صاحبان ثروت درآمده‌ است. یارانه‌های بسیار بزرگی به این افراد پرداخت می‌شود در صورتیکه اصلا نیازی به این کار نیست. اما با دلالی و واسطه‌گری این امکان فراهم می‌شود که بخش قابل توجهی از این منابع به سمت گروه‌های خاصی سوق داده شود. آنها وقتی وزن سنگین‌تری پیدا کردند در ادامه دست به خرید رای می‌زنند. این رخداد زمانی به وجود می‌آید که فقر و نابرابری بیداد می‌کند. عده‌ای برای قوت روز خود ناچار هستند به کلیه فروشی و تن فروشی متوسل شوند. آنها ناگزیر خواهند شد که رای خود را هم بفروشند. خریدار رای این قشر، همین صاحبان قدرت هستند. البته صاحبان قدرت، صاحب رسانه هم هستند؛ لذا  شروع به شستشوی مغزی مردم می‌کنند و با ارائه گزاره‌های غلط در جامعه باور عمومی را به سمتی سوق می‌دهند که فکر کنند منافع‌ مردم تامین خواهد شد.

 البته طرح مساله نفوذ و تلاش برای تخریب اقتصاد ملی یک مساله واقعی است و در واقع نوعی جاسوسی محسوب می‌شود. اما عموما فساد اقتصادی در ایران به این موضوع باز نمی‌گردد. ما به نوعی با «همسویی و همراستایی بین آز و طمع گروه‌های خاصی در اقتصاد کشور» و «منافع کشورهای توطئه‌گر خارجی» مواجه هستیم. طبیعی هم است؛ کشوری با این همه خصومت که اطرافش است، طبیعتا باید هم منتظر توطئه باشد. منتها همانطور که گفته شد ریشه اصلی نابسامانی‌ها در داخل کشور به سیاست‌های داخلی باز می‌گردد. این نابسامانی‌ها فرصت را برای نفوذ خارجی فراهم می‌کند. به عنوان نمونه فقر و ثروت‌های باد آورده از جمله دلایلی است که فرصت نفوذ را فراهم می‌کنند. بر این اساس اقداماتی صورت می‌گیرد که نهایتا منجر به نارضایتی‌ می‌شود. این نارضایتی‌ها ظرفیت‌های بزرگی برای جریان‌های نفوذ در کشور محسوب می‌شود. آنها نابسامانی‌های مردم را فرصت می‌دانند و روی آن سرمایه‌گذاری می‌کنند. از دیدگاه خارجی‌ها، این کانون‌های «عفونت» فرصت‌های نفوذ محسوب می‌شود. اما اصل مساله این است که کانون‌های عفونت محصول سیاست‌های غلط داخلی است. اگر این سیاست‌ها اصلاح شود مشخصا منافذ بسته می‌شوند و امکان حضور خارجی به حداقل می‌رسد. این موضوع در عموم کشورها وجود دارد. دشمنان علیه یکدیگر فعالیت می‌کنند. ولی اینکه چه میزان فرصت در اختیار دشمن باشد به سیاست‌های داخلی جامعه باز می‌گردد.

یکی از اشکالاتی که دستگاه قضایی به نظام اقتصادی وارد می‌کند این است که نظام اقتصادی به خاطر نابرابری‌ها و رشد فقر، دچار ناامنی شده است که این ناامنی‌ها موجب بروز آسیب‌های اجتماعی در جامعه می‌شود. این آسیب‌ها مثل اعتیاد، دزدی، جنایت و ... منجر به ایجاد ناامنی بیشتر می‌شود. دستگاه قضایی همواره معترض این است که برخی گروه‌ها در سیاست‌های اقتصادی موجب افزایش فساد و جرم و جرایم می‌شوند. قطعا این موضوع درست است و باید به آن توجه شود.

از یک سو در جامعه یک ماشین تولید نابسامانی داریم که نابرابری‌ها را شدت می‌بخشد و از سوی دیگر رشد جرم و جرائم را شاهد هستیم، ما باید این ماشین تولید نابسامانی را کنترل کنیم تا به چنین سرعتی برای جامعه تولید بحران نکند. هر دستگاه قضایی هر چقدر هم بزرگ باشد و نظارت وسیعی هم داشته باشد، با چنین بحرانی نمی‌تواند مقابله کند. این بحران ناشی از کارکرد اقتصاد کشور است. ضمن اینکه نهادهای نظارتی به تدریج مصون از نفوذ عوامل فاسد نخواهند بود و آنها نیز می‌توانند عناصر درونی این دستگاه‌ها را هم خریداری کنند. همه این توضیحات به معنای موفقیت دستگاه قضایی نیست. این دستگاه نیز به نوبه خود مسئول بسیاری از نابسامانی‌های موجود است و عملکرد آن در مواجهه با فسادهای بزرگ یکی از دلائل مستهلک شدن اعتماد عمومی و سرمایه اجتماعی است.

تحریم‌ها وقتی می‌توانند موفق شوند که سیاست‌های داخلی ما ظرفیت‌های نارضایتی‌ را فراهم کند. متاسفانه اکنون سیاست‌های اقتصادی (مثل همین بازار ثانویه) تحت نفوذ و طمع گروه‌های خاصی است؛ چرا که  دلار ۳۵۰۰ تومانی را می‌خواهند با  ۴ برابر قیمت بفروشند تا سود بزرگی به جیب بزنند. این افراد از طرفی در مراکز تصمیم گیری کشور هم ورود و نفوذ دارند و رسانه‌های خود را دارند و بعضی‌ها را هم می‌خرند تا از این طریق به افکار عمومی و بخصوص ذهن سیاستگذارها شکل بدهند.

اگر این منافذ که منجر به نارضایتی و نابرابری شده است کم شود، تاثیر تحریم‌ها به شدت کاهش خواهد یافت. تحریم‌کنندگان بر مسائلی که موجب شکل‌گیری و گسترش نابرابری و بیکاری و فقر و ناتوانی نظام تصمیم‌گیری شود، سرمایه گذاری می‌کنند. لذا اگر سیاست‌هایی را اتخاذ کنیم که زمینه‌ این مشکلات را تسریع می‌کند، عملا سیاستهای ما در خدمت تحریم‌ها قرار دارد. اگر نابرابری‌ها را کم کنیم و اشتغال را افزایش بدهیم و فرصتهای برابر برای بخش‍های مختلف آحاد جامعه فراهم کنیم، به همان نسبت مردم نسبت به ارزشهای جامه وفادار می‌شوند و امکان نفوذ و تاثیرگذاری تحریم‌ها کاهش پیدا می‌کند. وقتی تحریم‌ها اثرگذاری‌اش کم شود، دیگر موضوعیت خود را از دست خواهند داد و تحریم کننده‌ها از آن استفاده نخواهند کرد.

در اثر سیاست‌های دولت در افزایش دستوری نرخ ارز مردم صبح که بیدار می‌شوند، می‌بینند که بخشی از سرمایه و ارزش پول خود را از دست داده‌اند. این به جهت تصمیمات دولت و حاکمیت است. مردم به جهت افزایش نرخ ارز می‌بینند که ارزش پس اندازشان کم شده است. اینگونه حس ناامنی در جامعه به وجود می‌آید. این باعث سلب اعتماد مردم و فرسایش اعتماد در جامعه نسبت به حاکمیت می‌شود. اعتماد مردم بزرگترین سرمایه‌ای است که هر حکومتی دارد؛ که از آن به عنوان سرمایه اجتماعی نام برده می‌شود. اگر این سرمایه ضایع شود هر اتفاقی می‌تواند در جامعه رخ بدهد. چنین جامعه‌ای هر روز ضعیف و ضعیف‌تر می‌شود.

من به تحولات آینده کشور بدبین نیستم و فکر می‌کنم همین تحریم‌ها و بحران‌ها ضمن اینکه آسیب خود را به همراه دارند، فرصت‌های بزرگی را هم برای جامعه فراهم می‌کنند. یکی از بزرگترین این فرصت‌ها، بازسازی جامعه و اقتصاد کشور است. طبیعتا این ناهنجاری‌ها و نابسامانی‌ها منتفعینی دارد که تمایلی به تغییر این وضع ندارند. اما به نظر من دیر یا زود فشار افکار عمومی سبب خواهد شد که بسیاری از مسیرهایی که تاکنون پیموده‌ایم و مسیرهای غلطی هم بوده، بازنگری شوند. بازنگری جدی نیز نیازمند عزم سیاسی بزرگ و سیاستی جدی است که هنوز شکل نگرفته است. اما جوانه‌های آن نشان می‌دهد که در حال شکل‌گیری است. با این اوصاف نیازمند بازنگری اساسی در نوع نگاه به مردم و جامعه هستیم تا از این طریق بتوانیم به تناسب آن، برنامه‌های مدیریت اقتصادی جامعه را تنظیم کنیم. هنوز این پدیده رخ نداده است. ولی من به این موضوع امیدوارم. چراکه جوانه‌های آنرا در نظام تصمیم‌گیری می‌بینم.