بنابراین طبیعی است در شرایط فعلی بخش قابل‌توجهی از نقدینگی کشور به سمت فعالیت‌های غیرمولد جاری شود. یکی از بهترین ابزارها برای کنترل سوداگری و هدایت نقدینگی، مالیات بر عایدی سرمایه است درواقع مهم‌ترین پیامد مالیات بر عایدی سرمایه، تخصیص بهتر و کاراتر منابع است.

بیشتر بخوانید:

مالیاتی که می‌دهیم کجا خرج می‎شود؟

ازآنجایی‌که رشد سرمایه‌گذاری و پیشرفت مؤثر اقتصادی در سایه تقویت تولید و هدایت صحیح منابع مالی اتفاق می‌افتد، مالیات بر عایدی سرمایه به‌عنوان یک ابزار هدایت نقدینگی می‌تواند اثرات مفید و مؤثری برای اقتصاد کشور به همراه داشته باشد که در ادامه به توضیح و تشریح این پایه مالیاتی پرداخته خواهد شد.

آسیب‌های سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن

یکی از مضرترین فعالیت‌های غیرمولد ، سفته‌بازی و احتکار در بازارهای دارایی به‌ویژه مسکن و زمین است. سفته‌بازان و محتکران با خرید ملک و امتناع از عرضه باعث افزایش قیمت می‌شوند.پس از افزایش قیمت بخشی از دارایی خود را فروخته و بدون ایجاد هیچ‌گونه ارزش‌افزوده‌ای کسب سود می‌کنند.باوجود سود بالا در بازارهای غیرمولد و  ازآنجایی‌که بازارهای مولد دارای ریسک بالا و جذابیت پایین هستند نقدینگی به بخش غیرمولد جذب می‌شود .انحراف نقدینگی به سمت بخش‌های غیرمولد آسیب‌های متعددی برای اقتصاد خواهد داشت.

عرفان قمی، کارشناس اقتصادی ، مهمترین آسیب های ناشی از انحراف نقدینگی به سمت بخش های غیرمولد را تضعیف بخش مولد اقتصاد، افزایش تورم عمومی و تقویت چرخه های رکود در اقتصاد نام برد و توضیح داد: تضعیف بخش مولد اقتصاد به این معنی که بخش قابل‌توجهی از قدرت سرمایه‌گذاری اقتصاد ایران به‌جای ورود به بازارهای مولد صرف فعالیت‌های مذکور شده است. این رفتار اقتصادی نه‌تنها  در نظام بانکی و اشخاص دارای نقدینگی کلان[1]  مشاهده می‌شود، بلکه سود مازاد بسیاری از بخش‌های تولیدی هم جذب فعالیت‌های غیر مولد شده است.

وی در مورد اینکه چگونه انحراف نقدینگی به سمت بخش غیرمولد منجر به افزایش تورم عمومی می شود، گفت:  افزایش سطح قیمت‌ها در بازارهای دارایی به‌واسطه فعالیت‌های سوداگری و سفته‌بازی موجب افزایش تورم عمومی کشور می‌شود. افزایش قیمت زمین از یک‌سو  باعث رشد هزینه مسکن در سبد خانوار می‌شود و  از سوی دیگر  موجب افزایش هزینه  اجاره ملک در  بنگاه‌های اقتصادی می‌شود. مجموع دو اتفاق مذکور منجر به افزایش قیمت کالاها و رشد تورم عمومی خواهد شد.

این کارشناس اقتصادی در توضیح اینکه انحراف نقدینگی چگونه منجر به تقویت چرخه‌های رکود در اقتصاد می شود، گفت: با شکل‌گیری فعالیت‌های سوداگرانه، کشوری مثل ایران که در وضعیت رکود تورمی قرار دارد،  چرخه‌های رکودی‌اش طولانی‌تر و بازدهی تولید نزولی می‌شود و در این وضعیت بیکاری و نا اطمینانی در اقتصاد گسترش پیدا می‌کند.

راهکارهای کنترل سوداگری و سفته‌بازی در بازار مسکن

یکی از  مهم‌ترین ابزارهای سیاستی برای هدایت نقدینگی و کنترل سوداگری در بازار ، مالیات‌ است که استفاده از مالیات‌ در کشورهای مختلف جهان تجربه‌شده است.

قمی در مورد انواع مالیاتی که در کشورهای مختلف برای کنترل سوداگری و سفته بازی در بازارهای مختلف وضع شده است، گفت: مالیات بر دارایی، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر ارزش زمین انواع مالیاتی هستند که در کشورهای مختلف برای کنترل سوداگری در بازار دارایی تنظیم شده است. 

وی در توضیح  مالیات بر عایدی سرمایه گفت: دولت‌ها برای ایجاد فرصت‌ها و یا از میان بردن ضعف‌ها و تهدیدها در بازارها و بخش‌های متفاوت اقتصاد، ابزارهای متنوعی دارند. آن ابزاری برای دولت باارزش‌تر است که بتواند در زمان کوتاه و با کمترین هزینه، بهترین اثربخشی را به نمایش بگذارد. چنین ابزارهایی به‌ندرت یافت می‌شوند. مالیات بر عایدی سرمایه ابزاری قدرتمند است که می‌تواند دولت را در جهت مدیریت منابع در بازارهای گوناگون یاری کند.

 به‌طورکلی مالیات بر عایدی سرمایه‌ عبارت است از مالیات بر سود حاصل از خریدوفروش دارایی‌ها (اختلاف قیمت فروش و قیمت خرید دارایی).  باید توجه داشت که گروه هدف در اخذ این مالیات، افرادی هستند که علاوه بر رفع نیازهای مصرفی خود، به‌منظور کسب سود سفته‌بازانه، به خریدوفروش مکرر دارایی‌هایی از جنس مسکن می‌پردازند و همین باعث ایجاد نوسانات سهمگین در اقتصاد کشور می‌شود. نوسانات شدید قیمت‌ها امکان برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری را از فعالان اقتصادی می‌گیرد و زمینه را برای حضور سوداگران مساعد می‌کند.  قمی معتقد است که مالیات بر عایدی سرمایه با حذف انگیزه‌های سفته‌بازی و سوداگرانه موجب گسترش آزادی عمل تقاضای واقعی می‌شود.

این کارشناس اقتصادی گفت: در مالیات بر عایدی سرمایه به دلیل منافع متضاد خریدار و فروشنده، حداقلِ فرار مالیاتی وجود دارد. درواقع فروشنده موظف به پرداخت مالیات است و درصورتی‌که مالیات را پرداخت نکند نمی‌تواند دارایی را انتقال دهد و در صورت انتقال دارایی هم، مالیات بر عایدی سرمایه محقق شده در دوره مالکیت فروشنده هم به دوش خریدار می‌افتد و لذا خریدار انگیزه‌ای متضاد باانگیزه فروشنده دارد و تمایل دارد که مالیات توسط فروشنده سریعاً پرداخت شود. این خاصیت کنترلی مانع از فرار مالیاتی می‌شود و افراد را ملزم به پرداخت مالیات می‌کند.

تجارب کشورهای توسعه‌یافته 

تمایل نقدینگی به بازارهای غیرمولد مختص ایران  نیست و در بسیاری از کشورهای دنیا وجود دارد. بااین‌حال اکثر کشورهای توسعه‌یافته با استفاده از مالیات‌های تنظیمی به‌ویژه مالیات بر عایدی سرمایه جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش غیرمولد را کاهش دادند.

همانگونه که در جدول ذیل آمده است، اسپانیا، انگلیس، آفریقای جنوبی، آلمان، ژاپن، فرانسه و هند اصلی‌ترین کشورهایی هستند که قانون مالیات‌ بر عایدی سرمایه در آنها وضع شده است. توضیحات مالیات تنظیمی برعایدی سرمایه در این کشورها در جدول شرح داده شده است. 

نام کشور	حداکثر نرخ مالیاتی	معافیت‌های مهم	شیوه اخذ	دوره نگهداری
اسپانیا	۲۴درصد خارج از اتحادیه اروپا ۱۹درصد اتحادیه اروپا ۱۹درصد تا ۲۳درصد ساکنان اسپانیا	مسکن اصلی کلیه دارایی‌هایی که قبل از ۱۹۸۶ خریداری‌شده‌اند	بعد از انجام هر معامله	حداقل ۳ سال برای معافیت خانه اصلی
انگلیس	۲۸درصد برای مسکن ۲۰درصد انواع دیگر دارایی‌ها	مسکن اصلی	مالیات روی مجموع عواید کلیه معاملات یک سال	بدون در نظر گرفتن دوره نگهداری
آفریقای جنوبی	نرخ مالیات درآمدی (۲۰ درصد)	معافیت عایدی تحقق‌یافته تا قبل از سال ۲۰۰۱ معافیت مسکن اصلی تا سقف ۲ میلیون راند	مالیات روی مجموع عواید کلیه معاملات یک سال	بدون در نظر گرفتن دوره نگهداری
آلمان	با نرخ مالیات بر درآمد به‌صورت پلکانی با توجه به حجم عایدی و حداکثر تا ۴۵درصد	مسکن اصلی	مالیات روی مجموع عواید کلیه‌ معاملات یک سال	دارایی‌های منقول بعد از یک سال معاف‌ هستند دارایی‌های غیرمنقول بعد از ۱۰ سال معاف‌ هستند
ژاپن	بیش از ۴۰درصد برای نگهداری کوتاه‌مدت دارایی	معافیت مسکن اصلی تا سقف ۳۰ میلیون ین معافیت در صورت قرار گرفتن مسکن در طرح‌های ملی و محلی	بعد از انجام هر معامله	دوره‌های ۵ ساله و ۱۰ ساله نگهداری دارایی
فرانسه	حداکثر ۴۰.۵درصد	معافیت مسکن اصلی تخفیف پلکانی مسکن دوم به بعد و یا زمین معافیت مسکن‌های ارزان برخی سهام	بعد از انجام هر معامله	پلکانی برای اعمال تخفیف
هند	کوتاه‌مدت با نرخ مالیات بر درآمد -------- بلندمدت ۲۰درصد	زمین‌های خارج از محدوده شهر --------- فروش دارایی و سرمایه‌گذاری مشابه مجدد (مثل مسکن اصلی)	انجام تعدیل تورمی ------ مالیات روی مجموع عواید کلیه‌ی معاملات یک سال	دارایی حقیقی، آستانه کوتاه‌مدت ۳ ساله -------- سهام، آستانه کوتاه‌مدت ۱ ساله