به گزارش مشرق، یکی از مهمترین مشکلات اقتصادی کشور در دهه های اخیر بخصوص سال‌هایی که با افزایش ناگهانی قیمت ارز مواجه شده ایم، افزایش چشمگیر قیمت طلا، مسکن و خودرو و ... بخاطر فعالیت‌های گسترده سوداگرانه و سفته بازی در این بازارها بوده است؛ موضوعی که فشار زیادی به اقتصاد خانوارها وارد کرده و اقداماتی ضروری مانند خرید خانه را برای بسیاری از خانوارها به رویایی دست نیافتی تبدیل کرده است.

به عنوان مثال، هر چند سال یک بار خودرو که یک کالای مصرفی محسوب می شود به یک کالای سرمایه ای تبدیل می‌شود، به طوری که در حال حاضر اختلاف قیمت برخی خودروها درب کارخانه با بازار حداقل 2 برابر است و همچنین قیمت انواع خودروها از سال 97 تاکنون چند برابر شده است و این رونده فزاینده همچنان ادامه دارد.

بیشتر بخوانید:

خطر سونامی قیمت مسکن ۹۹

بحران نقاط کور رادار اقتصادی کشور

بانک مرکزی در منگنه انتشار اوراق و کاهش تورم

همچنین در بازار مسکن وضعیت مشابه و حتی به مراتب غم بارتری مشاهده می‌شود و سالهاست بخش اعظم تقاضای مسکن، تقاضای سرمایه‌ای است. براساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران در دو ماهه نخست سال 99، 16 میلیون و 134 هزار تومان بود که نسبت به دوره زمانی مشابه سال 97، 182 درصد افزایش نشان می دهد. به عبارت دیگر، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در دو ماهه نخست سال 99، 2.82 برابر دوره زمانی مشابه سال 97 بوده است.

مهمترین ابزار استفاده شده در بسیاری از کشورهای جهان برای جلوگیری از ایجاد این وضعیت، استفاده از ابزار مالیات های تنظیمی بخصوص مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) برای تنظیم این بازارها بوده است. بسیاری از کارشناسان اعتقاد دارند تصویب و اجرای این مالیات، بهترین راهکار جلوگیری از سفته بازی و سوداگری در بازارهایی مانند طلا، مسکن و خودرو است، اقدامی که منافع دیگری هم برای کشور به دنبال دارد.

در همین باره علی اکبر کریمی نماینده مجلس دهم گفت: «همان‌طور که کسی یک ماه زحمت می‌کشد و حقوق می‌گیرد و یک بخش آن را مالیات می‌دهد یا یک شرکت یا یک بنگاه اقتصادی از سود حاصله 25 درصد مالیات می‌دهد، کسانی هم که در زمینه‌ی دارایی و ثروت سرمایه‌ گذاری می‌کنند و از این محل درآمد کسب می‌کنند به فرض سهام بازار سرمایه، سپرده بانکی یا معاملات املاک یا انواع سرمایه‌ گذاری در مورد دارایی‌های مختلف که باعث رشد ثروت و دارایی می‌شود باید مشمول پرداخت مالیات شود و حق مسلم جامعه از آن میزان ثروت و دارایی افزایش یافته پرداخت شود. امیدواریم این روند در آینده تکمیل شود و ما شاهد نظام مالیاتی عادلانه و کاملی در کشور باشیم».

*مالیات بر عایدی سرمایه و مصادیق آن چیست؟ 

به زبان ساده، عایدی یا منفعت سرمایه ای از اختلاف بین قیمت خرید یک دارایی (می تواند با توجه به وضعیت اقتصاد کشور به ملک، طلا، ارز، خودرو و سایر دارایی ها را در بر بگیرد) به اضافه برخی هزینه های بازسازی، بهبود و غیره در طول نگهداری دارایی و قیمت فروش آن دارایی بدست می آید. افزایش این دارایی ها به نوعی ثروت اندوزی محسوب شده که ریسک پایینی دارد. این فعالیت در اقتصاد مولد جایی ندارد و منجر به رشد اقتصادی و تولید نمی شود. از مصادیق فعالیت های اقتصادی نامولد می توان به این موارد اشاره کرد: 

1 .کسب سود از خرید و فروش سوداگرانه املاک (زمین، واحد مسکونی، تجاری و...)

2 .کسب سود از معاملات طلا و فلزات گرانبها (سکه و شمش) 

3 .کسب سود از معاملات ارز،

4 .کسب سود از سپرده گذاری بانکی،

5 .بخشی از سود واسطه گری و توزیع کالا.

در واقع، افراد برای به جای اینکه در بخشهای مولد مانند صنعت، کشاورزی، خدمات و به طور کلی در قسمت های مولد که ثروت افرین است، سرمایه گذاری کنند با توجه به شرایط اقتصادی که بستر سوداگری را فراهم کرده، کم ریسک‌ترین راه را انتخاب می کنند و حاضر نیستند مشکلات و دردسرهایی یک واحد تولیدی مانند بیمه کارگران، نرخ سود بانکی بالا، تأمین مواد اولیه، بازاریابی و رقابت با کالاهای وارداتی و صدها مسئله دیگر را به جان بخرند. 

*مزایای دریافت مالیات بر عائدی سرمایه برای کشور 

الف-افزایش عدالت: اولین و حتی یکی از مهمترین توجیه در ضرورت اجرای این نوع مالیات عدالت مالیاتی است. در نظام مالیاتی نباید درآمد حاصل از سرمایه گذاری در دارایی و درآمد ناشی از سایر فعالیت هایی که مشمول مالیات نیستند، تفاوت داشته باشد. بنابراین در توزیع عادلانه بار مالیاتی بین اشخاص نقش دارد و حتی منجر به شفافیت بخش های مشمول مالیات بر درآمد افراد نیز می شود.

ب-کاهش سوداگری: از دیگر اهداف که نقش بسزایی دارد کنترل سوداگری در بازارهای مختلف است. در حال حاضر بسیاری از کشورها از این نوع مالیات به عنوان ابزار بازدارنده استفاده می کنند. در ایران سوداگری و تقاضای سفته بازی از سالیان گذشته در بازارهایی مانند مسکن وجود داشته و در مقاطعی تشدید شده است. در سال های اخیر نیز علاوه بر آن باید بازار خودرو، طلا و سکه و ارز را به آن افزود. به دلیل افزایش سوداگری قیمت این دارایی ها جهش داشته و تعادل عرضه و تقاضا بهم خورده است و باعث شده مصرف کنندگان واقعی نتوانند از آن بهره ببرند.

ج- درآمدزایی برای دولت: مطالعات نشان می دهد سهم این نوع مالیات در کل درآمدهای دولت در بسیاری از کشورها نسبتا پرنوسان و اغلب غیرقابل پیش بینی است. اما بدون شک اعمال آن در کنار اثرات گفته شده می تواند درآمد هم کسب کند. مثلا سهم مالیات بر املاک در کشورهای عضو سازمان همکاری اقتصادی و توسعه به طور متوسط حدود 6.5 درصد است. این در حالی است که سهم مالیات نقل و انتقال املاک از درآمدهای مالیاتی در ایران کمتر از یک درصد یعنی 0.6 گزارش شده است.

مرکز پژوهش های مجلس  در گزارشی با عنوان «الگوی راهبردی حمایت از تولید 15. فعالیت های نامولد رقیب تولید برخی تجربه های جهانی و راهکارهای مقابله با آن در ایران» اعلام کرد: یکی از مشکلات اساسی عدم رونق فعالیتهای تولیدی در کشور، فراهم نبودن شرایط مناسب فضای سرمایه گذاری و محیط کسب و کار و وجود موانع مختلف بر سر راه تولید است. اما علاوه بر مساعد نبودن شرایط فعالیتهای مولد یک عامل دیگر نیز وجود دارد که کمتر به آن توجه شده است و آن مساعد بودن شرایط فعالیت های نامولد است. به عبارتی نه تنها تولید در کشور بسیار پرمخاطره و کم سود است، بلکه فعالیت‌های غیرتولیدی و سوداگرانه نیز سودهای امن و قابل توجهی را در اختیار فعالان قرار می دهند. بنابراین لازم است که هر دو لبه این قیچی به صورت همزمان فشرده شده تا سرمایه ها به سمت فعالیتهای تولیدی هدایت شوند. همچنین در اجرای قوانین مرتبط با بازارهای نامولد باید توجه داشت.

این مرکز پژوهشی هشدار داده است: در صورتی که راهکارهای پیشنهادی {مالیات بر عایدی سرمایه} به صورت همزمان در بازارهای مختلف پیاده سازی نشود ممکن است زمینه های سرازیر شدن حجم زیادی نقدینگی به بازارهای موازی و ایجاد تلاطم را فراهم کند. بنابراین باید اصل همزمانی کنترل بازارهای موازی را مد نظر قرار داد.

*تجربه دنیا درباره دریافت مالیات بر عایدی مسکن

بیش از یک قرن از معرفی مالیات بر عائدی سرمایه در دنیا می گذرد و بنا به گزارش پژوهشی سازمان امور مالیاتی در 51 سال اخیر بعد از مالیات بر ارزش افزوده با سرعت خیرکننده در جایگاه دوم قرار گرفته است. در بسیاری از کشورها، قوانین و مالیات‌های سختگیرانه‌ای برای کنترل و کاهش جذابیت فعالیت‌های سفته بازانه وضع شده است، اما در کشورمان این دست فعالیت‌ها، بدون پرداخت مالیات به کار خود ادامه می‌دهند. ضعف شدیدی در نظارت و کنترل بر آنها مشاهده می شود که باید با نگاهی علمی و دقیق، راهکارهایی برای کنترل آنها طراحی و اجرا کرد.

به عنوان مثال، براساس بررسی های مرکز پژوهش های مجلس نرخ مالیات عایدی بر مسکن در برخی از کشورهای جهان به شرح زیر است:

*مالیات بر خانه های خالی از سکنه

یکی از پایه های دیگر مالیاتی بر فعالیت های سوداگرانه، توجه به خانه های خالی از سکنه است که طبق قانون مالیات های مستقیم مصوب سال 1394 تصویب و مقرر شد تا وزارت راه و شهرسازی سامانه ملی املاک و اسکان را راه اندازی کند که متاسفانه این قانون در دولت یازدهم و دوازدهم هنوز عملیاتی نشده است. وضع نرخ مناسب مالیات بر خانه های خالی از سکنه منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه های خالی برای مالکان شده و به عنوان ابزار و اهرمی مکمل در کنار عرضه مسکن برای کاهش قیمت مسکن و ایجاد تعادل در بازار است. معمولا میان میزان خانه های خالی و قیمت مسکن رابطه ای معکوس برقرار است و هدف از وضع این مالیات افزایش عرضه مسکن در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا در بازار و استفاده بهینه از منابع مسکن شهری به منظور کنترل بازار است. مالیات بر خانه های خالی مالیاتی است که به صورت دورهای از املاکی که مدت زمان مشخصی از یک سال خالی از سکنه رها شده باشند، اخذ می شود. این مالیات تا زمانی که ملک مورد نظر خالی شناخته شود گرفته می شود و در صورت سکونت ملک مورد نظر، مشمول پرداخت این مالیات نمی شود. کشورهای مختلفی اقدام به وضع این مالیات کرده اند.

طبق گزارش مرکز پژوهش های مجلس، آمریکا در دهه 1980 میلادی پدیده شکست بازار مسکن را تجربه کرد و به همین دلیل از سال 1982 مالیات بر خانه خالی را وضع کرد که در برخی ایالت ها مثل ایالت رودآیلند و شهر پنسیلوانیا، مالیاتی معادل 10 درصد ارزش ملک بر آنها وضع شده است که باید به صورت سالیانه پرداخت شود و بر خانه هایی اعمال میشود که یک سال خالی ثبت شوند.

نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال 1395 نشان می دهد تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور به 2 میلیون و 587 هزار و 607 واحد افزایش یافته است. در سال 1390 تعداد واحدهای مسکونی خالی یک میلیون و 663 هزار و 412 واحد بوده است. با توجه به 24 میلیون خانوار در ایران، میتوان نتیجه گرفت حدود 1.5 میلیون مسکن بیش از خانوارها در ایران وجود دارد. که یا خالی مانده و فروش نرفته اند، یا به عنوان مسکن دوم و سوم از آنها استفاده می شود و یا به عنوان کالایی سرمایه ای به قصد حفظ ارزش پول یا کسب سود، خریداری شده اند.

طبق نظر کارشناسان، برای کنترل قیمت مسکن و تبدیل آن از یک کالای بادوام سودآور به کالای مصرفی، باید خانه های موجود 4 تا 5 درصد بیش از نیاز متقاضیان باشد. اما در حال حاضر عکس این حالت در کشور وجود دارد به طوری که تعداد مسکن های موجود حدود 6 درصد کمتر از تعداد خانوار است و بیش از 11 درصد از همین مسکن ها نیز، به دلیل عدم تطابق با نیاز خانوارهای متقاضی، خالی مانده اند.

*آخرین وضعیت تبدیل مالیات بر عایدی سرمایه به قانون در دولت و مجلس

با وجودی که در سیاست های اقتصاد مقاومتی ابلاغی در سال 92، بر گسترش پایه های مالیاتی به منظور شفافیت، عدالت و افزایش درآمدهای دولت و کاهش بودجه نفتی تاکید شده است، دولت همچنان از ارائه لایحه ای درباره مالیات بر عایدی سرمایه به مجلس خودداری کرده است. همچنین مجلس دهم بخصوص کمیسیون اقتصادی هم از ورود جدی برای کنترل و ساماندهی بازارهای سوداگرانه به ویژه مسکن و خودرو خودداری کرد تا کارنامه ضعیف و غیرقابل توجیهی در این زمینه بر جای گذاشته باشد.

البته اخیرا (بهمن ماه 98) و پس از کش و قوس های فراوان و رفت و برگشت های متعدد میان سازمان مالیاتی و وزارت اقتصاد، این وزارتخانه پیش نویس لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم را به هیئت دولت ارسال کرد که حاوی پیشنهاد این وزارتخانه درباره مالیات بر عایدی مسکن هم است. در حال حاضر، این لایحه در حال بررسی در جلسات اصلی کمیسیون اقتصاد دولت است. براساس جزئیات پیش نویس این لایحه، نرخ مالیات بر عائدی سرمایه بدین شرح است:

-  یک سال و کمتر 25 درصد

- بیش از یک سال تا 6 سال به ازای هر سال معادل 2.5 واحد درصد نرخ مذکور کاهش می‌یابد.

-7 سال و بیشتر 10 درصد.

انتظار می رود بررسی لایحه مذکور در کمیسیون اقتصاد دولت و سپس هیئت دولت در اسرع وقت به پایان برسد و این لایحه به مجلس ارسال شود. همچنین ضرورت دارد مجلس یازدهم به سرعت نسبت به بررسی و تصویب این لایحه اقدام نماید تا شاهد کاهش چشمگیر فعالیت های سوداگرانه در بازارهایی مانند مسکن باشیم.

گفتنی است اخیرا محمدعلی دهقان دهنوی معاون وزیر اقتصاد با اشاره به فضای ایجادشده در بازار مسکن اظهار داشت:‌ «اخیراً به نمایندگان مجلس یازدهم پیشنهاد دادیم تا به‌صورت مجزا و فوری قسمت مربوط به مالیات بر عایدی مسکن از لایحه اصلاح مالیاتهای مستقیم را تصویب کنند».