سرویس اقتصاد مشرق-  اخیرا دولت پس از چند سال بی‌توجهی به بازار مسکن، متوجه رنج و عذاب اجاره‌نشین‌ها شده و رئیس‌جمهور دستور نرخ‌گذاری افزایش اجاره‌بها را داده است. با این حال، کارشناسان نظرات و راهکارهای موثرتری برای کمک به مستاجران دارند و دولت را مکلف به سیاستگذاری در بخش مسکن می‌دانند، نه صرف صدور دستور درباره نرخ افزایش اجاره.

اجاره‌های فعلی بدون هیچ‌گونه افزایش قیمتی یک‌ساله تمدید شود

فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن در خصوص دستور رئیس‌جمهور برای تعیین میزان اضافی اجاره‌بهای مسکن در سراسر کشور گفت: اگر این تصمیم برای شرایط کرونایی اتخاذشده بهترین راهکار این است که خانه‌ها را به صورت خودکار و با قیمت فعلی و به صورت دستوری تا یک سال تمدید کنیم و مستاجرین بتوانند در واحد مسکونی خود بمانند.

وی افزود: این امر به شرطی است که خود مستاجرین نیز تمایلی برای ماندن در خانه‌های خود داشته باشند و این امر قابیلت اجرا را دارد ولی وقتی میزان اضافی افزایش قیمت مسکن را تعیین می‌کنیم محل اختلاف بین موجر و مستأجر به وجود می‌آید و امکان‌پذیر نیست.

این کارشناس حوزه مسکن اذعان داشت: دولت به درستی معلوم نکرده که این 25 درصد افزایش اضافی قیمت در بحث مبلغ رهن است یا اجاره، چون معمولاً ترکیبی است که این امر مشکلات زیادی را ایجاد می‌کند بنابراین این مصوبه کارآمدی لازم را ندارد.

بیضایی گفت: طبیعتاً با اجرای این مصوبه هدف اصلی این امر محقق نمی‌شود بنابراین باید اجاره‌ها به همین صورت اضطرار فعلی بدون هیچ‌گونه افزایش قیمتی تمدید شود ولی برای بلندمدت راهکارهای زیادی وجود دارد.

دولت به جای نرخ‌گذاری اجاره‌بها باید تورم را کنترل کند

مهدی سلطان محمدی، کارشناس حوزه مسکن در خصوص دستور رئیس‌جمهور برای تعیین میزان اضافی اجاره‌بهای مسکن در سراسر کشور گفت: در مصوبه دولت مشخص نشده که این دستور با هدف ایجاد مداخله در بازار مسکن برای اصلاح قیمت مسکن و اجاره است یا این مداخله در شرایط کرونایی کشور و در چارچوب سیاست‌های مقابله با این بیماری است که مشکلاتی در جابجایی شهروندان به وجود آورده است.

وی افزود: اگر برای شرایط کرونایی باشد یک تصمیم کاملاً بهداشتی است و از این جنبه قابل توجیه و تبیین است ولی اگر هدف مستقل از بحث کرونا مداخله در بخش مسکن برای کاهش اجاره‌هاست بعید است به آن هدفی که تعیین شده برسد.

این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: طبق آمارهای رسمی که از سراسر کشور وجود دارد افزایش قیمت اجاره در حال حاضر هم (خصوصاً در اجاره‌های که تمدید شده) به طور متوسط بالاتر از 25 درصد نبوده است بنابراین این امر نمی‌تواند تأثیر زیادی را روی بازار بگذارد.

سلطان محمدی در ادامه یادآور شد: از این قبیل مداخلات قیمتی در بازار اجاره در شرایطی که دولت نه عرضه‌کننده اصلی مسکن و نه تقاضاکننده آن است صرفاً به عنوان یک ناظر بیرونی در قراردادهای خصوصی مالک و مستأجر دخالت کند چندان معنا و موضوعیتی ندارد و اثربخش نخواهد بود.

وی افزود: اگر به صورت دیگری به این موضوع نگاه بیندازیم آن هم در شرایط اجاره که بیشتر شامل تمدید قراردادهای اجاره می‌شود، این امر در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته دنیا مشابه این قانون وجود دارد که وقتی مستأجری در خانه‌ای با قرارداد اجاره زندگی می‌کند بعد از پایان مدت اجاره که معمولاً یک سال است این حق را دارد که بتواند در همان خانه سکونت یابد و افزایش قیمت اجاره نیز دقیقاً متناسب با نرخ تورم (که البته در آن کشورها نهایت 1 تا 2 درصداست) تعیین می‌شود.

این کارشناس حوزه مسکن اظهار نمود: طبق آمارهای رسمی کشور همیشه میزان اجاره‌بها با میزان تورم کشور همسانی داشته است البته در برخی از سال‌های قیمت اجاره‌بها از تورم پیشی گرفته و در برخی سال‌ها از آن عقب می‌افتد که اگر می‌توانستیم قیمت تورم را کنترل کنیم هیچ مشکلی در کشور پیش نمی‌آمد.

سلطان محمدی گفت: قراردادهای اجاره یک امر شخصی بین مستأجر و موجر بوده و در دست دولت نیست و نرخ تورم با سیاست‌های دولت همخوانی دارد بنابراین بهتر است با سیاست‌های مالی و پولی مناسب دولت نرخ تورم در کشور را کنترل کند، در حال حاضر دولت نقش اصلی خود را به خوبی ایفا نکرده و به فرعیات ورود می‌کند.

وی افزود: اگر صرف دستور رئیس‌جمهور کلید حل مشکلات اجاره‌داری بود طبیعتاً بازار خودرو و ارز نیز باید از فرمایشات ایشان تأثیر می‌پذیرفت، اگر دولت بخواهد اجاره را کمتر از قیمت تورم اجرایی کند با شرایط بسیار حادتری روبرو خواهد شد به خاطر این که عرضه واحدهای اجاره‌ای دچار وقفه خواهد شد و مالکین انگیزه خود را از دست داده و تعادل عرضه و تقاضا به هم خورده و این امر به ضرر مستاجرین است و قراردادهای غیررسمی گسترش می‌یابد.

تأخیر 5 ساله دولت برای راه‌اندازی سامانه ملی املاک

فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن در خصوص دستور رئیس‌جمهور برای تعیین میزان اجاره‌بهای مسکن در سراسر کشور گفت: اگر قرار بود با صرف دستور رئیس‌جمهور بازار مسکن از وضعیت فعلی رهایی یابد، طبیعتاً باید بازارهای ارز و خودرو نیز به وضعیت مطلوبی می‌رسید و شاهد گرانی‌های افسارگسیخته نبودیم بنابراین می‌توان گفت دستورات ایشان در باب بازار مسکن ضمانت و قابلیت اجرایی نداشته و کسی هم گوشش به حرف ایشان بدهکار نیست.

وی افزود: اجرای دستور رئیس‌جمهور به زیرساخت‌های زیادی نیاز دارد که همچنان در بخش مسکن از آنها غفلت شده است به طوری که برای رصد معاملات حوزه مسکن هیچ سامانه‌ای وجود ندارد. این در حالی است که سامانه املاک و اسکان باید وجود داشته باشد.

این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: دولت 5 سالی وقت داشته که سامانه ملی املاک و اسکان را به صورت کامل راه‌اندازی کند ولی هنوز ایجاد نکرده است تا سکونت‌ها، مالکیت‌ها و اجاره‌ها معلوم شود.

ایلاتی در ادامه یادآور شد: اما تجربه دستوری کردن میزان اجاره‌بهای مسکن در کشورهای دیگر نشان می‌دهد تمامی دولت‌ها در کنار اجرای این طرح، مشوق‌های مالیاتی نیز در نظر می‌گیرد یعنی همانطوری که دولت می‌گوید خانه‌های خالی باید مالیات بدهند، به افرادی که خانه‌های خود را اجاره می‌دهند نیز تخفیفات مالیاتی اعطا می‌کند.

وی افزود: طبیعتاً اگر این تشویق و تنبیه در کنار هم در سیاست‌های دولت گنجانده شود بخشی از سیاست‌های دولتی قابلیت اجرا دارد ولی نهایتاً در رابطه اجاره‌داری دولت باید به این سمت حرکت کند که رابطه بین موجر و مستأجر را قطع کند و با تأسیس شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای که معمولاً وجه دولتی و خصوصی نیز دارند واسطه‌ای برای رابطه بین موجر و مستأجر فراهم کند.

این کارشناس حوزه مسکن اظهار نمود: چون دولت در طرح شرکت‌های اجاره‌داری دخالت می‌کند می‌تواند سیاست‌های مالیاتی را به درستی به منصه ظهور برساند بنابراین برای جلوگیری از این التهابات گاه و بیگاه بازار مسکن باید این شرکت‌ها ایجاد شود.

ایلاتی در پایان با بیان این نکته که علاوه بر این باید هر چه سریع‌تر مسکن استیجاری در کشور توسط دولت و شهرداری‌ها تولید شود، گفت: ن شهرداری‌ها با تراکم فروشی یکی از مهمترین مقصران افزایش قیمت زمین در کشور هستند و به صورت ویژه در بازار مسکن دخالت می‌کنند و هیچ‌گونه مسئولیتی نیز قبول نمی‌کنند؛ بنابراین باید این امر را بر گردن بگیرند و به خانه اولی‌ها، زوج‌های جوان و افراد دارای شرایط خاص مساکن استیجاری را با قیمتی پایین‌تر از قیمت روز اجاره بدهند.

آژانس‌های اجاره‌داری راه‌اندازی شود

مقداد همتی، کارشناس حوزه مسکن در خصوص راهکار مهار گرانی مسکن و اجاره گفت: تعیین سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن هدفی است که هیچ‌وقت دولت به آن نمی‌رسد و نتیجه‌ای از آن نمی‌گیرد چون یک سامانه شفاف اطلاعاتی در سطح کشور وجود ندارد.

وی افزود: وقتی موجر و مستأجر اجاره‌نامه را نگارش می‌کنند عددی که مالک از مستأجر می‌گیرد با عدد مندرج در اجاره‌نامه کاملاً متفاوت خواهد بود و تضامین و چکی که مالک از مستأجر می‌گیرد عددش بسیار متفاوت است چون برای کنترل این موضوع دولت هیچ تدبیری در سالیان اخیر نیندیشیده است.

همتی درباره راه‌های مکمل برای کنترل نرخ اجاره‌بها گفت: برای کنترل اجاره‌بها لازم است تا سیاست رابطه مستقیم بین موجر و مستأجر قطع شود و این موضوع را می‌توان از طریق راه‌اندازی آژانس‌های اجاره‌داری اجرایی کرد. در این روش حتی مستاجران پول را به حساب موجران واریز نمی‌کنند بلکه طرف قرارداد همان آژانس‌ها خواهند بود. این آژانس‌ها حتی پرداخت اجاره را نیز متعهد می‌شوند و ماه به ماه پرداخت می‌کنند. با این روش سنتی اجاره دهی برچیده خواهد شد و شفافیت این بازار افزایش می‌یابد.

این کارشناس حوزه مسکن درباره اجرای روش‌های مالیاتی بازار مسکن گفت: سیاست مالیاتی در حوزه مسکن اگر به صورت جامع اجرایی نشود به هیچ دردی نخواهد خورد. انواع مختلف مالیات از جمله مالیات بر خانه‌های لوکس، خانه‌های خالی و مالیات بر زمین و... به طور کامل و هم‌زمان باید اجرا شود.

وی افزود: از طرف دیگر سامانه مالکیتی و سکونتی در کشور وجود ندارد و ما اطلاعی نداریم در وضعیت فعلی افراد چند ملک داشته و در کجا سکنی گزیده‌اند، وزارت راه و شهرسازی هنوز نتوانسته این سامانه را راه‌اندازی کند چون این امر فرابخشی بوده و این وزارتخانه توان لازم را برای جمع کردن تمامی سازمان‌ها حول این محور را ندارد.

همتی گفت: بنابراین باید این مسئولیت به سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور واگذار شود و بودجه سازمان‌های مختلف درگیر در این پورتال منوط به همکاری مناسب با این پورتال و به‌روزرسانی آن شود تا تمامی کنش‌های حوزه املاک در این سامانه ثبت شود تا برنامه‌ریزی جدی در سیاست افزایش عرضه مسکن و مقابله با سوداگری در این زمینه را شاهد باشیم.

این کارشناس حوزه مسکن در ادامه یادآور شد: وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، نفت، نیرو، سازمان ثبت اسناد و املاک، قوه قضائیه، سازمان ثبت احوال، آژانس‌های املاک و دفاتر اسناد باید در این امر همکاری کنند تا این طرح به درستی اجرا شود.

 وی در پایان افزود: طبیعتاً راه‌اندازی آژانس‌های اجاره‌داری طول خواهد کشید ولی نهایتاً تا پایان سال می‌توان آنها را ایجاد کرد، سامانه ملی املاک را نیز می‌توان به راحتی در طول سه ماه راه‌اندازی کرد کافی است سرپرستان خانوار را موظف کنیم کد انشعاب برق، کد پستی و کد ملی را برای شماره‌ای یکتایی بفرستند. این باعث می‌شود هر خانه‌ای کد پستی‌اش وصل شود به کد ملی سرپرست خانوار که از این طریق هر کد پستی که کد ملی خانوار روی آن نباشد خالی بودن خانه را به اثبات می‌رساند و می‌توان از آن مالیات گرفت.