به گزارش مشرق به نقل از اقتصاد ايران آنلاين ،گزاره‌هاي احتمالي كه كارشناسان براي شرايط بازار مسكن پس از نوسان نرخ ارز عنوان مي‌كنند فراوان است و جبهه‌گيري فعالان بازار هم در مقابل اين مساله متفاوت! با اين وجود همگي در يك موضوع با يكديگر اشتراك نظر دارند؛ آن هم اينكه نوسان نرخ ارز به هر ترتيب در تمام بازارها تاثير خود را مي‌گذارد.
نكته‌اي كه وجود دارد اين است كه مسكن از ديرگاه تا به حال در ايران كالايي سرمايه‌اي به حساب آمده و از همين‌رو براي كسب سود و واريز نقدينگي در دل آن فضايي جذاب فراهم مي‌كرده‌است.
بنابراين آنچنان دور از ذهن نيست كه با نوسان قيمتي در ديگر ابزار يا كالاهاي سرمايه‌اي تغييراتي هم در بازار و يا نرخ مسكن به‌وجود بياورد.
براي مثال زماني كه بازار مسكن در دو سال گذشته جذابيت خود را براي سرمايه‌گذاري از دست داد اين بازار با ركودي تقريبي مواجه شد. زيرا نقدينگي موجود در اين بازار كه به گردش سرمايه و ايجاد تغييرات در بازار مسكن منجر مي‌شد از اين فضا رخت بربسته بود و به سمت ديگر حوزه‌ها از جمله طلا و ارز راهي شده بود. اين موضوع به خوبي نشان مي‌دهد كه بازارهاي سرمايه‌اي مختلف بر يكديگر تاثير مي‌گذارند و التهاب و نوسان در يك بازار به صورت دومينو وار حوزه‌هاي ديگر را تحت تاثير قرار مي‌دهد.
حال كه نرخ ارز به ميزان قابل توجه‌اي جابه‌جا شده قطعا بازار مسكن بايد متوجه تغييراتي در شرايط خود شود. مهم اما اين است كه مختصات اين تغييرات را واكاوي كنيم و جنس آنرا تشخيص دهيم. در اين خصوص با كارشناسان و فعالان بازار مسكن، كه گاه نظرات متضادي نسبت به يكديگر دارند گفت‌وگو شده‌است.
تاثير افزايشي حتمي‌است؛ اما نه به زودي برخي فعالان بازار مسكن معتقدند كه تاثيرات نوسان نرخ ارز بر قيمت مسكن امري حتمي‌است كه بايد منتظر آن بود. مصطفي‌قلي خسروي رئيس‌اتحاديه مشاوران املاك كشوري جزو كارشناسان و فعالان بازار مسكني‌است كه معتقد به اين گزاره است. خسروي در گفت‌وگويي با «اقتصاد ايران آنلاين» در اين خصوص گفت: برخي مي‌گويند كه تاثيرات نوسان نرخ ارز بر بازار مسكن و ايجاد افزايش قيمت در اين حوزه امري حتمي‌است.
ما هم موافق اين موضوع هستيم اما با نظر كارشناساني كه مي‌گويند نوسان نرخ ارز اكنون موجب افزايش قيمت مسكن شده‌است مخالفيم. وي ادامه داد: اينكه نوسان نرخ ارز بر بازار مسكن كه كالايي سرمايه‌اي شده‌است تاثيربگذارد آنچنان دور از ذهن نيست اما اين تاثيرات به اين زودي‌ها نمود پيدا نمي‌كند و در طولاني مدت خود را نشان مي‌دهد؛ نه اينكه فرداي روزي كه نرخ دلار افزايش يافت قيمت مسكن هم دست‌خوش تغيير شود.
مصطفي‌قلي خسروي با ابراز مخالفت با افزايش غريب‌الوقوع قيمت مسكن پس از نوسان نرخ ارز گفت: ما نبايد به برخوردهاي هيجاني و احساساتي روي بياوريم و هيزم زير افزايش قيمت‌هاي به‌وجود آمده بگذاريم، بلكه بايد مسائل را عقلاني بسنجيم و به حل و فصل آن كمك كنيم. او در ادامه گفت: تاثيري كه اكنون نوسان ارز بر بازار مسكن گذاشته عميق‌تر شدن ركود انتظاري‌است. «ركود انتظاري» مورد نظر رئيس‌اتحاديه مشاورين املاك كشوري يعني: متقاضيان و حتي سرمايه‌گذاران بازار مسكن در انتظار اتفاقات بعدي هستند و حتي‌الامكان از معامله ملك- به هر دليلي- مي‌پرهيزند تا دچار ضرر و زيان نشوند.
اين فعال بازار مسكن نتايج «ركود انتظاري» را اينطور توضيح داد: ركود انتظاري تا زماني كه قيمت ارز به ثبات قطعي نرسد كم‌وبيش ادامه پيدا مي‌كند و پس از آن و بعد از ايجاد ثبات در نرخ ارز تحركات خود را نشان مي‌دهد. او افزود: زماني كه دلار به ثبات برسد قطعا ركود تا حدي شكسته خواهد شد. نكته اما اينجاست كه اگر دلار در نرخ‌هاي بالا بياستد قيمت مسكن تا حدودي افزايش پيدا خواهد كرد و خود را كم‌وبيش با نرخ ارز تثبيت شده هماهنگ خواهد كرد اما اگر نرخ تثبيت شده آنچنان رو به بالا نباشد اين نوسان افزايشي كم‌تر خواهد بود.
او در اين گفت‌وگو البته از شرايط پيش آمده درخصوص بازار اظهار تاسف كرد و گفت: اكنون در اقتصاد ما، از حوزه خرد تا كلان، در هر مقياس و اندازه‌اي كه شما نگاه كنيد تحت تاثير نوسان نرخ ارز قرار گرفته‌ايم. اين در حالي‌است كه برخي حوزه‌ها آنچنان ربطي به نوسان نرخ ارز ندارند. برخوردهاي احساسي اما به اينجا انجاميده است كه ما شاهد افزايش قيمت در بسياري از كالاها هستيم، آن هم به بهانه افزايش نرخ ارز!
وي افزود: در كشورهاي پيش‌رفته وقتي اختلالي در اقتصاد پيش مي‌آيد مردم دست به دست هم مي‌دهند تا مشكل را حل كنند. در كشور ما اما براي مثال نوسان نرخ ارز و افزايش آن موجب مي‌شود كه همگي به خريد ارز و سرمايه‌گذاري در اين حوزه روي بياورند و موجب به‌هم ريختگي بيش از پيش بازار شوند. او در پاسخ به اين سوال كه وضعيت بازار ملك از نظر قيمتي در حال حاضر چطور است گفت: اكنون بازار در يك ركود عميق قرار دارد اما شاخص قيمتي به سمت بالاست و قيمت مسكن مسيري خزنده به سمت افزايش قيمت را طي مي‌كند.
تاثير نوسان بر قيمت ساخت مسكن
از سوي ديگر برخي كارشناسان معتقدند كه تاثير زودهنگام نوسان نرخ ارز نه در بازار مسكن بلكه در حوزه ساخت‌وساز مسكن به وقوع پيوسته است. شهرام سلماسي كارشناس مسكن‌وساخت‌وساز با اشاره به اين موضوع تاكيد كرد: نوسان نرخ ارز قطعا بر بازار مسكن تاثير مي‌گذارد و اگر اين تاثيرات كنترل نشود به التهاب بازار مسكن منجر مي‌شود. وي ادامه داد: با اين وجود تاثيرات غريب‌الوقوع نوسان نرخ ارز بر قيمت خريد و فروش مسكن نبوده بلكه بيشتر بازار ساخت‌وساز مسكن را زير و رو كرده‌است.
وي با اشاره به افزايش قيمت مصالح ساختماني گفت: پس نوسانات ابتدايي نرخ ارز عنوان شد كه قيمت ميلگرد به ۱۸۰۰ تومان رسيده‌است اما نوسانات بعدي نرخ ارز قيمت ميلگرد را در حال حاضر به ۲۵۰۰ تومان رسانده است و فروشنده‌ها حاضر به فروش كالاي خود زير اين قيمت نيستند.
سلماسي شرايط بازار سيمان را هم به همين منوال عنوان و تصريح كرد: زماني كه سازنده يك ملك براي ساخت‌وساز خود هزينه بالاتري كرده باشد قطعا مسكن خود را، آن هم با توجه به شرايط اقتصادي به قيمت بالاتري خواهد فروخت تا بتواند به سود خود برسد و در اين راه متوجه ضرر و زيان خاصي نشود. اين كارشناس مسكن هم البته معتقد است كه تاثير نوسان نرخ ارز را بايد در سال آينده جست‌وجو كرد. او در اين خصوص به «تهران‌امروز» گفت: مسكن‌هايي كه از اين پس ساخته شوند عموما در سال آينده به بهره‌برداري خواهند رسيد و مي‌توان تاثير نوسانات نرخ ارز را در سال آينده مشاهده كرد.
بازار مسكن زير سايه نوسان نرخ ارز
بيژن كامورمقدم كارشناس مسكن اما معتقد است كه قيمت مسكن پس از نوسان نرخ ارز تكاني به خود داده‌است. او در اين‌باره مي‌گويد: شرايط اقتصادي ما اكنون به شكلي‌است كه هر شاخصي مي‌تواند بر شاخص ديگر تاثيرگذار باشد و حتي تاثيرات خود را به صورت آني انعكاس دهد.
كامورمقدم توضيح داد: نوسان نرخ ارز و تاثير آن بر بازار مسكن هم از اين گروه خارج نيست و اكنون تا حدودي ما مي‌توانيم شاهد افزايش قيمت مسكن زير سايه نوسانات نرخ ارز باشيم. او در نهايت افزود: اگر ما حتي بخواهيم خوش‌بينانه قضاوت كنيم بايد بپذيريم كه نوسان نرخ ارز در آينده تا ۵۰ درصد بر بازار مسكن تاثير خواهد گذاشت و اين بازار را از خود بيشتر از پيش متاثر خواهد كرد.
نكته‌اي كه وجود دارد اين است كه مسكن از ديرگاه تا به حال در ايران كالايي سرمايه‌اي به حساب آمده و از همين‌رو براي كسب سود و واريز نقدينگي در دل آن فضايي جذاب فراهم مي‌كرده‌است.
بنابراين آنچنان دور از ذهن نيست كه با نوسان قيمتي در ديگر ابزار يا كالاهاي سرمايه‌اي تغييراتي هم در بازار و يا نرخ مسكن به‌وجود بياورد.
براي مثال زماني كه بازار مسكن در دو سال گذشته جذابيت خود را براي سرمايه‌گذاري از دست داد اين بازار با ركودي تقريبي مواجه شد. زيرا نقدينگي موجود در اين بازار كه به گردش سرمايه و ايجاد تغييرات در بازار مسكن منجر مي‌شد از اين فضا رخت بربسته بود و به سمت ديگر حوزه‌ها از جمله طلا و ارز راهي شده بود. اين موضوع به خوبي نشان مي‌دهد كه بازارهاي سرمايه‌اي مختلف بر يكديگر تاثير مي‌گذارند و التهاب و نوسان در يك بازار به صورت دومينو وار حوزه‌هاي ديگر را تحت تاثير قرار مي‌دهد.
حال كه نرخ ارز به ميزان قابل توجه‌اي جابه‌جا شده قطعا بازار مسكن بايد متوجه تغييراتي در شرايط خود شود. مهم اما اين است كه مختصات اين تغييرات را واكاوي كنيم و جنس آنرا تشخيص دهيم. در اين خصوص با كارشناسان و فعالان بازار مسكن، كه گاه نظرات متضادي نسبت به يكديگر دارند گفت‌وگو شده‌است.
تاثير افزايشي حتمي‌است؛ اما نه به زودي برخي فعالان بازار مسكن معتقدند كه تاثيرات نوسان نرخ ارز بر قيمت مسكن امري حتمي‌است كه بايد منتظر آن بود. مصطفي‌قلي خسروي رئيس‌اتحاديه مشاوران املاك كشوري جزو كارشناسان و فعالان بازار مسكني‌است كه معتقد به اين گزاره است. خسروي در گفت‌وگويي با «اقتصاد ايران آنلاين» در اين خصوص گفت: برخي مي‌گويند كه تاثيرات نوسان نرخ ارز بر بازار مسكن و ايجاد افزايش قيمت در اين حوزه امري حتمي‌است.
ما هم موافق اين موضوع هستيم اما با نظر كارشناساني كه مي‌گويند نوسان نرخ ارز اكنون موجب افزايش قيمت مسكن شده‌است مخالفيم. وي ادامه داد: اينكه نوسان نرخ ارز بر بازار مسكن كه كالايي سرمايه‌اي شده‌است تاثيربگذارد آنچنان دور از ذهن نيست اما اين تاثيرات به اين زودي‌ها نمود پيدا نمي‌كند و در طولاني مدت خود را نشان مي‌دهد؛ نه اينكه فرداي روزي كه نرخ دلار افزايش يافت قيمت مسكن هم دست‌خوش تغيير شود.
مصطفي‌قلي خسروي با ابراز مخالفت با افزايش غريب‌الوقوع قيمت مسكن پس از نوسان نرخ ارز گفت: ما نبايد به برخوردهاي هيجاني و احساساتي روي بياوريم و هيزم زير افزايش قيمت‌هاي به‌وجود آمده بگذاريم، بلكه بايد مسائل را عقلاني بسنجيم و به حل و فصل آن كمك كنيم. او در ادامه گفت: تاثيري كه اكنون نوسان ارز بر بازار مسكن گذاشته عميق‌تر شدن ركود انتظاري‌است. «ركود انتظاري» مورد نظر رئيس‌اتحاديه مشاورين املاك كشوري يعني: متقاضيان و حتي سرمايه‌گذاران بازار مسكن در انتظار اتفاقات بعدي هستند و حتي‌الامكان از معامله ملك- به هر دليلي- مي‌پرهيزند تا دچار ضرر و زيان نشوند.
اين فعال بازار مسكن نتايج «ركود انتظاري» را اينطور توضيح داد: ركود انتظاري تا زماني كه قيمت ارز به ثبات قطعي نرسد كم‌وبيش ادامه پيدا مي‌كند و پس از آن و بعد از ايجاد ثبات در نرخ ارز تحركات خود را نشان مي‌دهد. او افزود: زماني كه دلار به ثبات برسد قطعا ركود تا حدي شكسته خواهد شد. نكته اما اينجاست كه اگر دلار در نرخ‌هاي بالا بياستد قيمت مسكن تا حدودي افزايش پيدا خواهد كرد و خود را كم‌وبيش با نرخ ارز تثبيت شده هماهنگ خواهد كرد اما اگر نرخ تثبيت شده آنچنان رو به بالا نباشد اين نوسان افزايشي كم‌تر خواهد بود.
او در اين گفت‌وگو البته از شرايط پيش آمده درخصوص بازار اظهار تاسف كرد و گفت: اكنون در اقتصاد ما، از حوزه خرد تا كلان، در هر مقياس و اندازه‌اي كه شما نگاه كنيد تحت تاثير نوسان نرخ ارز قرار گرفته‌ايم. اين در حالي‌است كه برخي حوزه‌ها آنچنان ربطي به نوسان نرخ ارز ندارند. برخوردهاي احساسي اما به اينجا انجاميده است كه ما شاهد افزايش قيمت در بسياري از كالاها هستيم، آن هم به بهانه افزايش نرخ ارز!
وي افزود: در كشورهاي پيش‌رفته وقتي اختلالي در اقتصاد پيش مي‌آيد مردم دست به دست هم مي‌دهند تا مشكل را حل كنند. در كشور ما اما براي مثال نوسان نرخ ارز و افزايش آن موجب مي‌شود كه همگي به خريد ارز و سرمايه‌گذاري در اين حوزه روي بياورند و موجب به‌هم ريختگي بيش از پيش بازار شوند. او در پاسخ به اين سوال كه وضعيت بازار ملك از نظر قيمتي در حال حاضر چطور است گفت: اكنون بازار در يك ركود عميق قرار دارد اما شاخص قيمتي به سمت بالاست و قيمت مسكن مسيري خزنده به سمت افزايش قيمت را طي مي‌كند.
تاثير نوسان بر قيمت ساخت مسكن
از سوي ديگر برخي كارشناسان معتقدند كه تاثير زودهنگام نوسان نرخ ارز نه در بازار مسكن بلكه در حوزه ساخت‌وساز مسكن به وقوع پيوسته است. شهرام سلماسي كارشناس مسكن‌وساخت‌وساز با اشاره به اين موضوع تاكيد كرد: نوسان نرخ ارز قطعا بر بازار مسكن تاثير مي‌گذارد و اگر اين تاثيرات كنترل نشود به التهاب بازار مسكن منجر مي‌شود. وي ادامه داد: با اين وجود تاثيرات غريب‌الوقوع نوسان نرخ ارز بر قيمت خريد و فروش مسكن نبوده بلكه بيشتر بازار ساخت‌وساز مسكن را زير و رو كرده‌است.
وي با اشاره به افزايش قيمت مصالح ساختماني گفت: پس نوسانات ابتدايي نرخ ارز عنوان شد كه قيمت ميلگرد به ۱۸۰۰ تومان رسيده‌است اما نوسانات بعدي نرخ ارز قيمت ميلگرد را در حال حاضر به ۲۵۰۰ تومان رسانده است و فروشنده‌ها حاضر به فروش كالاي خود زير اين قيمت نيستند.
سلماسي شرايط بازار سيمان را هم به همين منوال عنوان و تصريح كرد: زماني كه سازنده يك ملك براي ساخت‌وساز خود هزينه بالاتري كرده باشد قطعا مسكن خود را، آن هم با توجه به شرايط اقتصادي به قيمت بالاتري خواهد فروخت تا بتواند به سود خود برسد و در اين راه متوجه ضرر و زيان خاصي نشود. اين كارشناس مسكن هم البته معتقد است كه تاثير نوسان نرخ ارز را بايد در سال آينده جست‌وجو كرد. او در اين خصوص به «تهران‌امروز» گفت: مسكن‌هايي كه از اين پس ساخته شوند عموما در سال آينده به بهره‌برداري خواهند رسيد و مي‌توان تاثير نوسانات نرخ ارز را در سال آينده مشاهده كرد.
بازار مسكن زير سايه نوسان نرخ ارز
بيژن كامورمقدم كارشناس مسكن اما معتقد است كه قيمت مسكن پس از نوسان نرخ ارز تكاني به خود داده‌است. او در اين‌باره مي‌گويد: شرايط اقتصادي ما اكنون به شكلي‌است كه هر شاخصي مي‌تواند بر شاخص ديگر تاثيرگذار باشد و حتي تاثيرات خود را به صورت آني انعكاس دهد.
كامورمقدم توضيح داد: نوسان نرخ ارز و تاثير آن بر بازار مسكن هم از اين گروه خارج نيست و اكنون تا حدودي ما مي‌توانيم شاهد افزايش قيمت مسكن زير سايه نوسانات نرخ ارز باشيم. او در نهايت افزود: اگر ما حتي بخواهيم خوش‌بينانه قضاوت كنيم بايد بپذيريم كه نوسان نرخ ارز در آينده تا ۵۰ درصد بر بازار مسكن تاثير خواهد گذاشت و اين بازار را از خود بيشتر از پيش متاثر خواهد كرد.
