پیدا کردن خانه جدید و بستن قرارداد تنها قدم اول این راه پر پیچ و خم است و کارهای کوچک و ریز بسیاری را باید انجام دهید که در نگاه اول به چشم شما نمی‌آید. از چه مدت قبل از اجاره خانه جدید باید موضوع تخلیه را با موجر قدیمی خود در میان بگذارید؟ ودیعه خود را چه زمانی از موجر قدیمی خود پس بگیرید و به موجر جدید دهید؟ مقدار دقیق کمیسیون چقدر است؟ برای اسباب‌کشی چه نکاتی را باید رعایت کرد و آیا استفاده از موسساتی که لوازم را بسته بندی می‌کنند به صرفه است؟
نظافت، رنگ کردن و سایر اقدامات خانه اجاره‌ای جدید را به چه صورت باید انجام داد؟ هفت صبح قصد دارد در سلسله گزارش‌های دنباله‌دار خود به این سوالات و هزاران سوال دیگر پاسخ دهد تا اجاره نشین‌ها بتوانند با خواندن این راهنمای گام به گام از مشکلات خود قدری بکاهند.
قدم اول، تخلیه خانه قبلی
اجاره‌نشین‌ها برای آنکه خانه جدید خود را اجاره کنند باید قدم‌های زیادی را بردارند. برای آن که از کلیشه‌های مرسوم به دور باشیم و بتوانیم یک راهنمای کاربردی و قابل لمس ارائه دهیم با مشاوران املاک مختلفی هم صحبت کردیم. در رابطه با نکات مهم اجاره‌نشینی، سید رامین داداری که به عنوان مشاور املاک در حال فعالیت است، این گونه توضیح می‌دهد:
قبل از هر کاری باید با موجر قبلی خود موضوع تخلیه را در میان بگذارید تا مالک پول ودیعه شما را آماده کند. معمولا یک ماه قبل از اتمام موعد قرار داد باید تصمیم خود را با مالک در میان بگذارید.
اگر مالک با تصمیم شما موافق بود که هیچ اما بسیاری از مالکان عنوان می‌کنند که باید مستاجر جدید پیدا شود تا پول ودیعه را از آن فرد بگیرند و به شما بدهند. بنابراین در بسیاری از او‌قات باید خود را آماده کنید که پول ودیعه خود را ممکن است 10 روز تا یک ماه بعد از تخلیه دریافت کنید. اگر مهلت قرارداد تمام شده باشد می‌توان از اهرم‌های فشاری مانند شورای حل اختلاف استفاده کرد. اما به دلیل طولانی بودن مراحل اداری بسیاری از مستاجران و موجران ترجیح می‌دهند به صورت توافقی مشکل را حل کنند.
اگر مالک خانه پس دادن ودیعه شما را منوط به پیدا کردن مستاجر جدید کرده، خود شما می‌توانید اقدام به پیدا کردن مستاجر کنید! تعجب نکنید، این کار بسیار مرسوم شده و بسیاری از آگهی‌های اجاره روزنامه‌ها را خود مستاجران داده‌اند تا برای خانه زودتر مشتری پیدا شود.
شما ممکن است هنوز خانه قدیمی خود را تخلیه نکرده باشید و بخواهید برای اجاره خانه جدید پای قرارداد بروید و ودیعه را پرداخت کنید. در این طور مواقع به طور معمول موجر قدیمی شما یک دوم یا یک سوم ودیعه شما را پرداخت می‌کند و می‌توانید آن مبلغ را به عنوان پیش پرداخت به موجر جدید پرداخت کنید. زمانی که خانه را تخلیه کردید و خیال موجر راحت شد، بقیه پول را می‌گیرید و قبل از اسباب‌کشی آن را به موجر جدیدتان پرداخت می‌کنید.
قدم دوم؛ تنظیم قرارداد
مسلما مقدار کمیسیون مهم‌ترین دغدغه همه افراد است. طبق قانون یک چهارم از مبلغ اجاره سهم کمیسیون مشاوران املاک است که از هر طرف معامله دریافت می‌شود. حواس‌تان باشد که برخی مشاوران املاک به صورت غیرقانونی یک دوم یا یک سوم اجاره را از طرفین دریافت می‌کنند و در برخی مواقع حتی برخی آژانس‌های بالا شهر یک اجاره کامل را نیز به عنوان کمیسیون دریافت می‌کنند.
اگر مشاور املاکی کمیسیون را بیشتر از تعرفه قانونی دریافت کند چه باید کرد؟ در این مواقع باید از مشاور املاك بخواهید که به شما رسید دهند. مشاوران املاک البته در هر صورتی موظف هستند که به مشتریان خود رسید بدهند و مبلغ کمیسیون را به طور کامل ذکر کنند. در صورتی که از شما کمیسیون بیشتری گرفته شد، می‌توانید رسید خود را به اتحادیه ببرید و شکایت کنید.
حواس‌تان باشد برخی آژانس‌های معروف مسکن که وکیل‌های درجه اولی هم دارند قبل از قرارداد و در زمان پیدا کردن خانه از شما توافقی را می‌گیرند که مبلغ کمیسیون را در آن بیشتر از مقدار تعرفه ذکر کرده‌اند. در صورت امضای این توافق‌نامه به هیچ عنوان نمی‌توانید شکایت کنید و دست‌تان به هیچ جا بند نیست.
برخی موجران و مستاجران بدون آن که آژانس مسکن دخالتی داشته باشد همدیگر را پیدا می‌کنند. تا چند سال قبل که برای عقد قراردادها به کد رهگیری نیازی نبود موجر و مستاجر به صورت دستی قراردادی را تنظیم می‌کردند. در حال حاضر اما برای دریافت کد رهگیری باید حتما به مشاوران املاک مراجعه کنید. طبق قانون اگر آژانس املاک نقشی در پیدا کردن خانه نداشته باشد برای ثبت قرارداد و دریافت کد رهگیری باید یک هشتم مبلغ اجاره را دریافت کند. برخی آژانس‌ها هم البته به صورت غیرقانونی یک ششم مبلغ اجاره را دریافت می‌کنند.
توافقاتی مانند زمان تخلیه، میزان جریمه دیر کرد، تضمین های تخلیه و اجاره، پرداخت هزینه های مختلف خانه و ... همگی در زمان عقد قرارداد حاصل می شوند و یک توافق غیرمنطقی می تواند یک سال تمام با اعصاب شما بازی کند.
در قسمت قبلی راهنمای قدم به قدم هفت صبح به بررسی فوت و فن زمان تخلیه خانه و نکات مهم کمیسیون و تنظیم قرارداد پرداختیم.در قسمت دوم به بررسی نکاتی می پردازیم که مستاجران باید در زمان عقد قرارداد حسابی حواسشان را جمع کنند و از همان ابتدا سنگ هایشان را با موجران واکنند. توافقاتی مانند زمان تخلیه، میزان جریمه دیر کرد، تضمین های تخلیه و اجاره، پرداخت هزینه های مختلف خانه و ... همگی در زمان عقد قرارداد حاصل می شوند و یک توافق غیرمنطقی می تواند یک سال تمام با اعصاب شما بازی کند.
قدم سوم، جریمه دیرکرد
1- قراردادهای قدیمی که با نام سربرگ در اختیارمشاوران املاک قرار گرفته بود دارای برخی کاستی ها و نواقصی بود که باعث می شد اختلافاتی بین موجران و مستاجران به وجود آید. در قراردادهای جدید ما بسیاری از نواقص برطرف شده و خیال طرفین معامله راحت تر است. در متن قرارداد جای اجرت المثل ایام تصرف یا همان جریمه دیر کرد خالی است و با یک فرمول ساده محاسبه و در قرارداد نوشته می شود.
2- قبل از هر چیز بهتر است به تشریح مفهوم اجرت المثل ایام تصرف بپردازیم. این بند مربوط به هر طرف قرارداد است و نشان دهنده میزان جریمه دیرکرد در تخلیه و یا عدم پس دادن ودیعه است. اگر مستاجر پس از مهلت اتمام تخلیه، خانه را تخلیه نکرد موظف است به ازای هر روز دیرکرد جریمه تعیین شده را پرداخت کند. اگر هم موجر پس از تخلیه خانه و پایان مهلت اجاره ودیعه دریافتی را پس نداد او هم موظف است به ازای هر روز دیرکرد جریمه تعیین شده را به مستاجر پرداخت کند.
3- یک نکته مهم! در اینگونه قراردادها توافق بر هر چیزی ارجحیت دارد. موجر و مستاجر معمولا ترجیح می دهند درباره تخلیه و زمان آن به توافق برسند و وارد بازی پیچیده دریافت جریمه نشوند. عرف بر این است که هر کدام از طرفین در صورت عدم توانایی تخلیه یا پرداخت ودیعه از دیگری مهلت معقولی بخواهند و این ماجرا معمولا با آرامش می تواند حل و فصل شود.
4- اگر موضوع با دعوا حل نشد اجرت المثل ایام تصرف چگونه محاسبه می شود؟ اجاره ماهیانه را تقسیم بر تعداد ماه و حدود 20 درصد به آن اضافه کنید. مبلغ حاصل شده، میزان جریمه روزانه است که باید هر کدام از طرف ها در صورت عدول از قرارداد پرداخت کند. بر فرض اگر مبلغا اجاره ماهیانه 300 هزار تومان است، باید روزانه 12 هزار تومان به عنوان جریمه پرداخت شود.
