به گزارش مشرق، اصلی‌ترین شاخص تعیین اجاره بها، قیمت مسکن است و اگر قیمت مسکن افزایش پیدا کند و رو به رشد باشد تبعا با افزایش رشد قیمت مسکن، افزایش بها نیز امری طبیعی است، اما این روزها می‌بینیم که از سال 92 به بعد و به رغم اینکه قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده ولی هر ساله اجاره بها افزایش داشته و هرچند این افزایش بالا نبوده ولی این افزایش قلیل هم حتی در چهار پنج سال گذشته به عدد قابل توجهی رسیده و تغییرات زیادی را در اجاره بها برای دهک‌های ضعیف و متوسط که عموما از مستاجرین هستند، ایجاد کرده است.
اکثر مشاوران املاک در خصوص رشد بی ضابطه نرخ اجاره بها علیرغم ثبات قیمت مسکن می گویند: موجرین و مالکین هرساله چند شاخص را به رغم تمام نکاتی که به عنوان مشاور در این حوزه به آنها اعلام می‌کنیم برای تعیین اجاره بها در نظر می‌گیرند که قیمت مسکن مهمترین عامل تعیین کننده برای این موضوع است
آنها اضافه می‌کنند: اما موضوعی که ناخودآگاه در بازار اجاره بها مالکان را تحت تاثیر قرار می‌دهد سود بانکی و نرخی است که بانک‌ها از بابت سپرده گذاری به مردم پرداخت می‌کنند،بنابراین علیرغم ثبات قیمت‌ها با نگاه به نرخ سود بانکی این بار نرخ اجاره را بالا می برند.
برخی از مشاوران املاک در سطح شهر تهران نیز بر این باور هستند که دلیل رشد اجاره بها را نمی دانند و نقشی هم در تعیین اجاره بها ندارند اما این موضوع را نیز درک نمی‌کنند که وقتی قیمت مسکن رشد نداشته و تورم هم در حدود 10 تا 12 درصد است چرا باید اجاره بها از رشد 30 تا 40 درصدی برخوردار شود.
آخرین گزارش بانک مرکزی در خصوص تحولات اجاره بهای مسکن تا اردیبهشت ماه نشان می دهد که شاخص مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به مدت مشابه در سال قبل به ترتیب 11.5 و 9.7 درصد رشد داشته است و این رشد 30 تا 40 درصد تا حدودی دور از واقعیت و خارج از ضابطه است.
*اجاره بها پایه اصلی افزایش سالانه ناشی از میزان تورم عمومی در کشور
پیرلورن مشاور معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه اجاره بها پایه اصلی افزایش سالانه ناشی از میزان تورم عمومی در کشور است، می گوید: حداقل انتظار افرادی که در این حوزه سرمایه گذاری کردند حداقل یک سود و هزینه‌های ناشی از سرمایه گذاری استهلاک سرمایه شان است و این دور از انتظار نیست.
مشاور معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی اضافه می‌کند: در حال حاضر نرخ سود بانکی بسیار تاثیرگذار در افزایش یا کاهش اجاره بها است و چون نرخ سود بانکی همچنان بالاست افراد مقایسه می‌کنند.
البته اگر چه هنوز نرخ سود بانکی بالاست اما نکته ای که حائز اهمیت است این است که به محض کاهش نرخ سود بانکی، مالکان واحدهای مسکونی برای جبران سعی در بالا بردن اجاره بها می‌کنند.همه ساله با معضل رشد اجاره بها مواجه هستیم و هیچ ارگان و نهادی نیز بر آن نظارت نمی کند اما دولتی ها به خصوص مسئولان ارشد وزارت راه و شهرسازی بر این موضوع تاکید دارند که دولت نمی تواند و نباید بر بازار اجاره بها دخالت مستقیم داشته باشد.
مشاور معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه دولت نمی‌تواند در امر اجاره بها ورود پیدا کند، می گوید: منطق این است که اجاره بها از یک سیاست پیروی کند و آن سیاست بازار است و دولت نمی‌تواند خیلی وارد این حوزه شود، چون قرارداد‌ها را قانون می‌گوید و کاملا دو طرفه است، یعنی من به عنوان سرمایه گذار انتظار بازدهی دارم. در سال‌های اخیر که تورم کنترل شده و کشور با رکود دست‌به گریبان بوده است افزایش اجاره‌بها زیاد نبوده و نهایت 10 درصد بوده در حالیکه نرخ سود بانکی و تورم بیش از این عدد است.
پیرلورن متذکر شد: نیازمند نظارت قوی در بازه نقل و انتقالات مسکن در ماه دو و 3 هستیم که بعضی‌ها می‌آیند و سودا طلبی می‌کنند. افزایش نرخ اجاره‌بها کاذب است ولی اینکه انتظار هیچ افزایشی را نداشته باشیم انتظار غیر منطقی و غیر اقتصادی است.
اما گزارش میدانی از بازار مسکن و اجاره بها بر این موضوع تاکید دارد که رشد اجاره‌بها در ماه‌های گذشته و آتی به دلیل رکود ساخت و ساز در دو یا سه سال گذشته است.
*کاهش عرضه مسکن بر بازار اجاره تاثیر داشته/به سایت‌های اینترنتی روی آورده‌ایم
برخی از مشاوران املاک با تاکید بر اینکه اگر چه تورم و قیمت مسکن تاثیر بسزایی در نرخ اجاره بها دارند اما نکته ای که این روزها نقش زیادی بر اجاره بها داشته نبود واحد مسکونی اجاره ای و فایل اجاره در دفاتر مشاور املاک است.
سلطان محمدی یکی از مشاوران املاک با اشاره به اینکه نرخ اجاره بها 30 تا 40 درصد رشد داشته است گفت:رکود ساخت و ساز در سه سال گذشته باعث شده تا تعداد واحدهای مسکونی استیجاری و فایل اجاره در بنگاه‌های مسکن کاهش یابد.
وی افزود:افزایش تقاضا و کاهش عرضه همواره در قیمت مسکن تاثیر داشته است بنابراین وقتی عرضه از تقاضا عقب باشد و قیمت مسکن هم به گونه ای باشد که در توان خرید متقاضیان ننیست مردم به اجاره‌نشینی روی می آورند و همین موضوع موجب رشد بیش از حد اجاره‌بها می‌شود.
سلطان محمدی گفت:فایل اجاره به قدری کاهش یافته است که هر روز برای پاسخگویی به متقاضیان اجاره به سایت‌های اینترنتی درج آگهی مراجعه می‌کنیم. کاری که به هیچ وجه در گذشته آنرا انجام نداده بودیم.
*مالکان به گرفتن اجاره به جای ودیعه روی آورده‌اند/اجاره متری یک میلیون به پایین شهر کشیده شد
رحیم پور یکی از مشاوران املاک در منطقه 12 می گوید:اگر چه رئیس اتحادیه املاک اعلام کرده نرخ اجاره بها 10 تا 15 درصد افزایش داشته است اما باید گفت این عدد در حدود 30 تا 40 درصد است و بیشتر مالکان به گرفتن اجاره به جای ودیعه روی آورده اند.
وی افزود:قبلا و در گذشته اجاره متری یک میلیون تومان را بیشتر در نقاط مرکزی و بالای شهر می دیدیم اما هم اکنون این موضوع نیز به مناطق پایین شهر نیز تسری پیدا کرده است.
به گفته برخی از مشاوران املاک منطقه 12 نبود ساخت و ساز در سال های گذشته باعث شده تا تقاضا برای اجاره مسکن بیشتر از عرضه باشد بنابراین نبود تناسب میان عرضه و تقاضا باعث شده تا نرخ اجاره بها بیشتر از تصور و انتظار افزایش یابد.
*آثار ورشکستگی موسسات بر اجاره‌بها/هیچ سالی به اندازه امسال مستاجران را مستاصل ندیده بودیم
پورابراهیمی یکی از مشاوران املاک منطقه نیز 6 می گوید:ورشکستگی موسسات مالی از یک سو و نبود واحدهای مسکونی اجاره ای از سوی دیگر باعث شده تا نرخ اجاره بها بیش از حد انتظار افزایش یابد و اینکه گفته می شود برخی مشاوران املاک در بالا بردن قیمت ها نقش دارند بی انصافی است.
وی ادامه داد:اگر در سال گذشته رهن یک واحد مسکونی 80 متری بالغ بر 90 میلیون تومان بود امسال برای همان واحد مسکونی با همین ودیعه باید ماهانه 500 هزار تومان اجاره در نظر گرفت.
پورابراهیمی تاکید کرد:این روزها مالکان ترجیح می دهند اجاره بهای خود را افزایش دهند و از دریافت ودیعه خودداری می کنند چرا که معتقد هستند چون نرخ سود بانکی کاهش یافته و بانک ها سود کمتری پرداخت می کنند پس دریافت اجاره می تواند کمک بیشتری به آنها کند.
وی افزود:در طی سال ها فعالیت در دفاتر مشاور املاک به اندازه امسال مستاجران را مستاصل ندیده بودیم و متاسفانه جز شرمندگی هیچ اقدامی هم برای آنها نمی توانیم انجام دهیم.
