به گزارش مشرق، بر اساس اعلام مدیران بانک مسکن در شهر تهران 60 میلیون تومان وام خرید مسکن از محل اوراق حق‌تقدم پرداخت می‌شد که مطابق دستورالعمل جدید 10 میلیون تومان بدون خرید اوراق به مبلغ وام افزوده می‌شود. با احتساب وام 20 میلیون تومانی تعمیر در مجموع 90 میلیون تومان به متقاضیان خرید مسکن وام پرداخت می‌شود. بازار مسکن چند سالی است که دچار نوسان‌های شدیدی می‌شود و به یکباره آرام شده و در انزوا قرار می‌گیرد. شرایط بازار مسکن در ایران را تورم و نقدینگی تعیین می‌کنند که البته در این بین به اعتقاد برخی از کارشناسان اقتصادی نباید از نقش مشاوران املاک نیز در تلاطم‌های این بازار چشم‌پوشی کرد.
در سال‌های اخیر نوسانات شدید این بازار قیمت ملک را به طرز عجیبی بالابرده و خیلی از مردم و به‌ویژه زوج‌های جوان را از خرید خانه ناامیدکرده است. گرانی هرسال خانه شاید برای مالکان آنها یا مشاوران املاک مفید باشد اما این گرانی بیشتر از قبل دست مستاجران را از خانه‌دار شدن کوتاه می‌کند.
یکی از راه‌حل‌هایی که دولت و متولیان بانکی به ویژه بانک مسکن در پیش گرفته اعطای تسهیلات بانکی است که خیلی‌ها به‌دلیل نداشتن شرایط استفاده از این وام‌ها و همچنین سودهای بالایی که دارند، توانایی استفاده از این تسهیلات را ندارند. از طرفی تجربه در کشور نشان داده زمانی که بانک‌ها دست روی این بازار می‌گذارند، بازار مسکن دچار نوسانات زیادی می‌شود.
بانک‌ها نوشدارو نیستند
بازار مسکن بیشتر از اینکه نیازمند تزریق‌های مالی باشد شاید نیازمند ساماندهی و نرخ گذاری‌های واقعی و منطقی است. قیمت زمین در اقصی نقاط این شهر در حال تغییر روزانه است و این تغییرات زمانی مورد قبول خواهد بود که منطقی و براساس فرمول یا محاسبات شفافی باشد.
ورود بانک‌ها به بازار مسکن نشان داده که غیر از شوک در بازار و ایجاد فضای کاذب افزایش قیمت اتفاق بهتری نیفتاده است. این موضوع از این جهت توسط برخی از کارشناسان اقتصادی بیان شده که با اعطای وام‌های بزرگ به خریداران بدون کنترل بازار و توهمات قیمتی، صاحبان املاک و همچنین بنگاه‌داران با خیال اینکه قرار است پول زیادی به دست مردم برسد، قیمت‌ها را تا جایی که امکان دارد بالا می‌برند و دلیل این اتفاق هم نبود الگوریتم درست و همچنین نظارت دقیق بر این بازار است.
خبری هم از اتحادیه املاک کشور هم که متولی اصلی نظارت بر این بازار است نیست و شاید همین خالی بودن جای دستگاه‌های نظارتی است که باعث می‌شود، بانک و وام بانکی به بهانه‌ای برای رشد یک‌شبه قیمت‌ها دامن بزند. اینکه مردم برای خرید مسکن باید حتماً تسهیلات دریافت کنند، امری بدیهی است اما موضوع اصلی این است که باید قیمت‌ها به ثبات برسند تا وام‌های بانکی بتوانند کمکی به بی‌خانه‌ها کند، وام بانکی نوشدارو نیست که بازار مسکن را بعد از التهاب رونق بخشد بلکه باید به رونق این بازار قبل از التهاب کمک کند.
سهم بیشتر شهرها از وام بانکی
قیمت ملک و املاک در شهرها بیشتر از روستاهاست و این امری بدیهی است اما تفاوت این اختلاف قیمت 10، 20 یا حتی 50 میلیون تومان نیست. در شهری مانند تهران قیمت خرید خانه کوچه به کوچه و پلاک به پلاک متفاوت است درحالی‌که در روستاها و شهرهای کوچک قیمت املاک معمولاً در یک سطح قرار دارد.
آقای ابوالقاسم رحیمی انارکی، مدیرعامل بانک مسکن درباره اعطای وام خرید خانه گفته است: «در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت نیز 50 میلیون تومان وام از طریق اوراق حق تقدم پرداخت می‌شود که با احتساب 10 میلیون تومان وام بدون اوراق و 20 میلیون تومان تعمیر، مجموعاً در این مناطق 80 میلیون تومان وام پرداخت می‌شود.»
وی ادامه داد: «در سایر شهرها نیز سقف وام از 60 میلیون تومان به 70 میلیون تومان افزایش می‌یابد. ضمن اینکه وام زوج‌های جوان در تهران 100 میلیون تومان از محل اوراق حق تقدم، 20 میلیون تومان هم بدون سپرده‌گذاری و 20 میلیون تومان هم وام تعمیر پرداخت می‌شود.»
این شنبه می‌دهند؛ شاید
طرح‌های وام دهی براساس وعده‌های مدیران بانک‌ها خود شوک لازم را در بازار هدف ایجاد می‌کند، حال اینکه این وعده‌ها خود زمانبر بوده و در لحظه اجرا نیز با مشکلات زیادی روبه‌رو می‌شوند. شاید شنبه آشناترین روز برای ایرانیان باشد چراکه همه یک تصمیمی گرفته‌اند که بخواهند از «شنبه» شروع کنند اما آن شنبه هرگز نیامده است! رحیمی انارکی با اعلام اینکه وام‌های جدید خرید مسکن از شنبه هفته آینده پرداخت می‌شود، گفته است: «در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 120 میلیون و در سایر شهرها نیز 60 میلیون تومان از محل خرید اوراق حق تقدم، 20 میلیون تومان بدون سپرده گذاری و 20 میلیون تومان وام تعمیر پرداخت می‌شود. در سایر شهرها مجموعاً 100 میلیون تومان وام خرید مسکن پرداخت می‌شود.»
تجربیات گذشته در سیستم بانکی کشور نشان می‌دهد اتخاذ تصمیمات بی پشتوانه مالی که برای اعطای تسهیلات به طیف عظیمی از مردم برمی‌گردد، در شروع شاید موفق عمل کند اما در ادامه با کاهش اعتبارات و همچنین افزایش تقاضا با مشکلات جدی‌ای روبه‌رو می‌شود که آن طرح را به زباله‌دان می‌فرستند. مردم نیازمند طرح‌های منصفانه‌تری برای خرید مسکن هستند چه بسا که مسکن‌های زیادی هم در شهرها خالی مانده و منتظر همین طرح‌ها بوده‌اند.
روی کاغذ
تحلیلگران اقتصادی معتقدند که جهش قیمت مسکن در شرایطی که هنوز نرخ رشد قیمت از تورم کمتر است و با توجه به رشد تدریجی معاملات، بعید به نظر می‌رسد. بر این اساس، احتمال ایجاد سونامی که برخی فعالان عرضه مسکن قصد دارند به این بازار القا کنند، نزدیک به صفر است.
برخی از گزارشات نشان می‌دهند از ابتدای امسال تاکنون، نرخ بازدهی خرید ملک در تهران تقریباً صفر بوده است. به این ترتیب، کارشناسان برآورد می‌کنند که نیمه دوم امسال، خروج غیرتورمی مسکن از رکود 5/4 ساله کلید می‌خورد، بنابراین زمان فعلی می‌تواند فرصت مناسبی برای ورود خریداران مصرفی به بازار مسکن باشد.
بنا به گفته آقای حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک به خبرآنلاین «در 6 ماه نخست امسال دوران پیش‌رونق مسکن را تجربه خواهیم کرد و در نیمه دوم سال به دوره رونق با شیب صعودی تا پایان امسال می‌رسیم. به اعتقاد وی، امسال سونامی و جهش قیمت پیش‌بینی نمی‌شود اما در حد تورم، افزایش قیمت دور از ذهن نیست.»
البته این اظهارنظر در شرایطی بیان شده که بانک مسکن برنامه ویژه‌ای برای اعطای تسهیلات به مردم نداشت و روی همان طرح‌های قدیمی خود تکیه می‌کرد. بازار مسکن یکی از محل‌های اصلی است که تغییرات پولی و بانکی روی آن اثر می‌گذارد و می‌تواند تمام محاسباتی را که برای بهبودی این بازار شده، برهم بزند.
این را باید در نظر داشت که در حال حاضر وابستگی بیشتر از 100 صنعت کشور به بخش مسکن سبب شده تا ایجاد رونق در این بخش تأثیر بسزایی در رونق دیگر بخش‌های اقتصادی داشته باشد، که در نهایت منجر به رونق در صنایع وابسته نیز خواهد شد.
فصل سرما زمان شوک مسکن
فصل‌های سرد سال کمترین درخواست برای مسکن در کشور است چراکه اکثر مستاجران ترجیح می‌دهند در فصل گرم سال جابه‌جایی‌های خودرا انجام دهند و این موضوع خود باعث کاهش رونق بازار مسکن و معاملات می‌شود. این رکود فصلی ممکن است سرمای بازار را به بهار و تابستان هم بکشاند به همین دلیل مسوولان سعی دارند با دادن وام‌های بانکی سرما را پشت سر بگذارند.
آقای مهدی طغیانی، کارشناس و استاد اقتصاد دانشگاه اصفهان درباره وام‌های بانکی و تاثیرات آن در نوسانات بازار مسکن می‌گوید: «به‌طور طبیعی معمولاً فصل سرما یعنی اوایل پاییز و زمستان راکت ترین بخش مسکن است. شاید مسوولان می‌خواهند قدری به بازار شوک وارد کرده و معاملات را رونق ببخشند اما اینکه این اقدام با چه نرخی قرار است واگذار شود و اینکه جذابیت لازمه را برای مردم دارد یا خیر، محل بحث است.»
او ادامه می‌دهد: «بخش مسکن در ایران بیشترین پیوندهای پیشینه و پسینه با سایر بخش‌ها داشته و برای خروج اقتصاد از رکود، معمولاً بخش هدف بوده است، یعنی اگر بخش مسکن را بتوانند از رکود خارج کنند بخش فولاد، الکتریکی، مصالح ساختمانی و... نیز از رکود خارج خواهند شد.»
طغیانی اضافه می‌کند: «دولت برای خروج از رکود مجبور است این چنین اقداماتی را انجام دهد و شوک‌هایی به اقتصاد وارد کند تا اینکه بتواند با پیوندهای متصل با مسکن که بقیه بخش‌ها باهم دارند، آرام‌آرام اقتصاد را رونق بخشد و از رکود خارج‌کند.»
رو به پایین
استاد اقتصاد دانشگاه اصفهان جذابیت نرخ واگذاری تسهیلات را عامل مهمی برای استقبال از این طرح می‌داند و می‌گوید: «مساله مهم این است که اگر نرخ برای متقاضیان جذاب باشد، می‌تواند برای بازار تحرک ایجاد کند و در غیر این‌صورت نمی‌تواند راهی پیش ببرد.»
طغیانی با اشاره به اینکه نبود نرخ مصوب در حوزه املاک و اعلام نرخ ثابت برای تسهیلات در کل کشور، نمی‌تواند کمکی به مردم کند، می‌افزاید: «نرخی که اعلان شده مبلغی نیست که خانه‌های روبه بالا و متوسط را در دایره خرید مردم شهرهای مختلف به ویژه در تهران قرار دهد. این مبلغ برای خرید خانه‌های متوسط رو به پایین در محله‌های متوسط رو به پایین است و ممکن است بتواند تغییری ایجاد کند که البته بازهم باید دید این تسهیلات با چه نرخ سودی ارائه خواهد شد.»
او این‌طور ادامه می‌دهد: «در مورد اینکه چه مطالعاتی برای ارائه این طرح وجود دارد اطلاعی ندارم اما اینکه در طول زمستان معمولاً گرفتار رکود در مستقلات و املاک هستیم، می‌تواند دلیل این طرح باشد اما اگر این طرح در تابستان یا بهار ارائه می‌شد مسلماً می‌توانست اثرات بسیار شوک‌آورتری داشته باشد چون در آن زمان تقاضا در بازار وجود دارد و این شوک می‌تواند بازار را آشفته‌تر کند.»
او اضافه کرد: «بازار مسکن، خود می‌تواند قدری حالت بازار را تغییر دهد و باید برای اینکه ببینیم چقدر مؤثر است باید صبر کرد اما به طور قطع می‌توان گفت که این تسهیلات برای رونق بازار معاملاتی خانه‌های رو به بالا مؤثر نیست.»
طغیانی درباره اینکه شرایط تسهیلات این وام چقدر در جذب مخاطب مؤثر است، اضافه می‌کند: «مسلماً نوع شرایط دریافت تسهیلات و نرخ سود آن برای جذب مردم در استفاده از این تسهیلات مؤثر است.»
چاه نرخ بی‌انتها
شرایط نرخ گذاری بی حساب و کتاب یکی از علل اصلی رکود در این بازار است که هیچ گاه به آن توجه نمی‌شود؛ چاه نرخی که در بازار مسکن به‌وسیله خودکامگی برخی از صاحبان املاک یا برخی از مشاوران کنده شده، ممکن نیست با این میزان تسهیلات پر شود. کوچک‌تر شدن میزان تسهیلات ارتباط مستقیمی با کوچک و بی‌کیفیت‌تر شدن محل زندگی متقاضیان مسکن دارد. امیدواریم مسوولان قبل از اینکه به فکر دادن تسهیلات برای رونق بازار چند وجهی مسکن باشند، به فکر نرخ‌گذاری درست و دور از لجام‌گسیختگی در این بازار باشند.
منبع: صبح نو
