به گزارش مشرق، «امیر استکی» در یادداشت روزنامه «وطن امروز» نوشت: 

۱- مشکل مسکن اکنون چیست؟! به نظر آنچه مسکن را اینچنین گران کرده است - حداقل در کلانشهرها- قیمت بالای زمین و سهم بالای هزینه آن در قیمت تمام شده مسکن است. براحتی می‌شود از راه مقایسه شهرهای بزرگ و کوچک با تهران نشان داد هزینه زمین تا چه حد در قیمت بالای مسکن موثر است. ۲ واحد مسکونی با یک کیفیت ساخت در مناطق مختلف تهران، در کلانشهرهای دیگر و در شهرهای کوچک با قیمت‌هایی بسیار متفاوت عرضه می‌شود. آیا زمین نایاب است؟ پاسخ یک «خیر» بزرگ است. پس چه چیزی زمین را در نقاطی از ایران و تهران به یک متاع بسیار ارزشمند با قیمتی سرسام‌آور تبدیل کرده است؟ پروژه‌های «مسکن‌مهر» نشان داد تا چه حد حذف قیمت زمین از بهای تمام شده مسکن می‌تواند در قیمت آن تاثیر داشته باشد و از سوی دیگر این مهم را نیز نشان داد که علاوه بر سنجه‌های معقول در مقایسه کیفیت مناطق، تا چه حد سنجه‌های موهوم، تقلبی، تصنعی و طبقاتی در تعیین ارزش زمین در ایران امروز دخیل شده است.

بیشتر بخوانید:

ساخت و ساز خانه دوباره رونق می‌گیرد؟

ارزانی «مسکن‌مهر» فقط به دلیل حذف قیمت زمین از آن نیست، اگرچه عنصر مهمی است اما تصورات غالب در جامعه به نحو موثری در تعیین ارزش آن دخیل است. اینکه مسکن‌مهر یک طرح مزخرف و تابلویی از نداری است، به نحو مهمی در بی‌ارزش کردن این املاک تاثیر داشته است. تاثیری که به مرور و با گذر زمان البته کمتر شده است ولی حذف نخواهد شد. به مثابه داغی که بر پیشانی این قوطی کبریت‌ها – البته در ادبیات تکنوکرات‌های به درد نخور ایرانی- نشسته است.

۲- مسکن از یک کالای بادوام مصرفی در ایران به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است. کالایی که در بازه‌های زمانی تقریبا ۱۰ ساله بازار داغی پیدا می‌کند و محمل مناسبی برای خرید و فروش و کسب سود می‌شود اما همه مشکل از آنجایی آغاز می‌شود که مسکن را نمی‌توان از زندگی انسان‌ها حذف کرد و نیاز مردم به سرپناه و محل زندگی به هیچ‌وجه قابل حذف نیست. در واقع مسکن همواره و در همه جا یک کالای مصرفی است که در اقتصاد امروز ایران اسیر یک روند سوداگرانه شده است. مسکن‌مهر به نوعی دور زدن ارزش موهوم زمین در ایران بود اما به واسطه اینکه فقط به نحو موثری مساله زمین را از قیمت مسکن خارج کرده بود و به شکل اساسی فکری برای خارج کردن زمین از سلطه قواعد بازار نکرده بود، جای نقد دارد اما این طرح در صورتی که با طعن و مسخره و تشبیهات مغرضانه بی‌حیثیت نمی‌شد، در نوع خود بسیار بیش از آنچه امروز انجام داده است، مثمرثمر می‌بود.

ما برای اینکه مشکل بازاری شدن زمین و مسکن در اکثر نقاط کشور را حل کنیم به هیچ‌وجه نیاز به طراحی قوانین سخت و جدید نداریم. این راه را بسیاری از کشورها رفته‌اند و مسکن را تا حدود زیادی از سیطره بازار آزاد خارج کرده‌اند. قوانینی که خرید و فروش و اجاره مسکن را در ضمن یک نظام بسیار شفاف مالیاتی به نظم و نسق درآورده و تعاریف صریح و روشنی برای تعیین حداقل نیاز مصرفی به مسکن ایجاد کرده است. حداقلی که فراتر از آن به عنوان ثروت تلقی می‌شود و ثروتی که همانگونه که اشاره شد، در یک نظام مالیاتی عادلانه از عواید آن مالیات گرفته می‌شود.

۳- اکنون برهه حساس کنونی نیست. اگرچه با یک بحران مواجهیم اما نباید با متوسل شدن عده‌ای به مسائلی با عنوان مسکن سرمایه‌ای، کار اصلاحات عام‌المنفعه را بیش از این به تاخیر بیندازیم. آنچه به عنوان مسکن سرمایه‌ای یا مستغلات تجاری، اداری و لوکس مطرح می‌شود، در عالم نظر و روی کاغذ هم حتی امکان تفکیک از بازار کالای مسکن مصرفی را به سختی دارد. امکانی که در عالم واقع و در ایران خودمان هیچ شانسی برای عملی شدن ندارد. آنچه باعث غیرعملی شدن این ایده- که برآمده از میل خیرخواهانه انهدام نقدینگی غول‌آسای امروزی در بازار مسکن لوکس و تجاری و سرمایه‌ای است- می‌شود، مساله زمین است. در صورتی می‌توان به تفکیک ۲ بازار مسکن مصرفی و سرمایه‌ای پرداخت که امکان موثری برای تفکیک محل جغرافیایی دقیق در کلانشهرها برای عرصه‌های مسکونی و تجاری و مسکونی ویژه وجود داشته باشد.

مثلا اگر بخواهیم این کار را از صفر شروع کنیم و یک شهر جدید را از ابتدا بنا کنیم، می‌توانیم امیدوار به چنین اتفاقی باشیم اما در کلانشهرهای ایران امروز که در آنها با مشکل مسکن مصرفی و انبوه خانه‌های لوکس خالی مواجهیم آیا این امکان وجود دارد؟ البته اگر بخواهیم یک رانت عظیم به ثروتمندان جامعه بدهیم و بنیان عدالت و انصاف را در کشور منهدم کنیم، می‌توانیم چنین کاری انجام دهیم. مثلا ۴ منطقه در تهران را منطقه ویژه تجاری و مسکونی لوکس عنوان کنیم و مابقی مناطق را به عنوان مناطق مسکونی عادی در نظر بگیریم.

قوانین حمایتی و کنترلی مسکن را در سایر مناطق اجرا کنیم و آن ۴ منطقه را به نوعی بورس جغرافیایی مسکن تبدیل کنیم. کمی فکر کردن به این موضوع از بغرنج و پیچیده بودن آن پرده بر می‌دارد. این تازه راهکاری است که ایجاد یک بازار برای مسکن لوکس و تجاری و سرمایه‌ای را در عمل ممکن می‌کند. اگر این راهکار و مشابه آن را در نظر نگیریم و به دام گریز از مالیات بر عایدی ثروت حتی با قصد خیرخواهانه مهار نقدینگی بیفتیم، بنیان مسکن مصرفی را منهدم و ایرانیان فاقد مسکن را به معنای واقعی کلمه دربه‌در کرده‌ایم، چرا که این زمین خواهد بود که در بنیان این تغییرات تاثیر خواهد پذیرفت و این تاثیر سوای از نوع ساختی است که در آن زمین اجرا شده است. زمین اکنون در مثلا منطقه یک تهران n میلیون تومان قیمت دارد؛ چه روی آن کاخ بسازید، چه آپارتمان مسکونی با تراکم بالا.

در نهایت تفاوت هزینه ساخت یک کاخ با ساخت یک آپارتمان پرتراکم در همان زمین به قیمت کاخ افزوده می‌شود. پس اگر سفته‌بازی روی املاک لوکس، تجاری و به عبارت کلی‌تر مسکن سرمایه‌ای را مجاز بدانیم، از آنجا که افزایش در ارزش این مستغلات - که یک روند حتمی در جریان سفته‌بازی خواهد بود - قیمت زمین آنها را نیز بالا می‌برد، لذا همان آپارتمان هم همگام با کاخ در قیمت رشد خواهد کرد.

مگر اینکه مجتمع‌هایی با تراکم بی‌نهایت ساخته شود تا قدرالسهم زمین حذف شود که این یک امر موهوم و غیر واقعی است. با این اوصاف اعمال قانون مالیات بر عایدی سرمایه به شکل نظام‌مند و با پشتوانه قاطع قانونی و اجرایی یک ضرورت بسیار بسیار اساسی خواهد بود؛ هم از منظر مصالح عامه و هم از منظر عدالت اجتماعی.

۴- اینها پاره‌ای از مباحث مطرح در این زمینه است. مباحثی که سال‌هاست مطرح می‌شود و سیاست‌گذاران و مسؤولان اجرایی کشور در زمان‌های مختلف با دلایل متفاوتی از زیر اجرایی کردن آنها قسر در رفته‌اند. بویژه اگر به طول عمر دولت اعتدال توجه کنیم، این شانه خالی کردن به بهانه‌های مختلف را بخوبی مشاهده می‌کنیم. دولت جناب روحانی ۲ راه اصلی برای حرکت دولت خود برگزید؛ یکی در مسیر روابط بین‌الملل و دیگری در مسیر اقتصاد داخلی کشور. راه‌هایی که نتایج طی مسیر در آنها در برآوردهای دولتمردان در جایی مکمل یکدیگر می‌شد؛ در خارج سیاست تنش‌زدایی سریع با برجام دنبال و در داخل کاستن از تورم از کانال سیاست‌های انقباضی در پیش گرفته شد.

سیاست‌های انقباضی که روز به روز نرخ بهره موثر را افزایش می‌داد و نقدینگی پارک شده در بانک‌ها را لحظه به لحظه بزرگ‌تر می‌کرد. مهار این نقدینگی در ذهن دولتمردان با منافعی که از برجام و خاصه سرمایه‌گذاری کلان خارجی و متعاقب آن افزایش نرخ رشد اقتصادی کشور به‌دست می‌آمد، کاملا ممکن به نظر می‌رسید. برجام و انتظار بی‌پایان برای گرمای آفتابش همه جان و تن کشور را در یک رخوت و رکود و انجماد فرو برد. حاصل این بسته دوگانه سیاستی یک تورم به تاخیر افتاده و یک نقدینگی ۳ برابر شده و چندین و چند بحران متعاقب آنهاست.

۵- در ابتدای کار دولت جناب روحانی بازنگری در قوانین مالیاتی کشور در مجلس در جریان بود که وزیر راه و شهرسازی با نامه‌نگاری با جناب لاریجانی خواستار مسکوت ماندن مالیات بر عواید سرمایه در بخش مسکن شد با این تحلیل که در آن شرایط که تورم کشور بالای ۲۰ درصد بود، این سیاست مالیاتی مخل برنامه کاهش تورم دولت است.

راه اشتباهی که به طمع عواید برجام تا چندین ماه پیش ادامه داده شد و نتیجه آن فقط غول‌آسا شدن نقدینگی و هجوم ملخ‌وار آن به بازار ارز و طلا و عنقریب مسکن است. همانگونه که توضیح دادیم سفته‌بازی در بازار مستغلات به علت نقش تعیین‌کننده زمین در قیمت املاک در ایران، مسکن مسکونی مصرفی و لوکس و تجاری را تقریبا به یک اندازه تحت تاثیر قرار خواهد داد و حالا بعد از مرگ سهراب و نزدیک به ۵ سال انفعال، جناب آخوندی اصلی‌ترین تجویز وزارتخانه متبوع خود را اعمال مالیات بر عواید سرمایه در بخش مسکن معرفی کرده است. همان طرحی که در بین عامه به «گرفتن مالیات از خانه‌های خالی» معروف است.

کار ناگزیری که بسیار دیر به فکر اصحاب دولت رسیده است؛ دولتی کند و مبتلا به تفویض. هر چند بی‌لیاقتی و ناشایستی و لاف در غربت زدن دولتمردان معتدل و رویای خام برجام و منافعش بخش بزرگی از دلایل وضع موجود را تشریح می‌کند اما نباید از ذی‌نفع بودن عمده آنها در وضعیت کنونی نقدینگی غافل بود. به عبارت ساده‌تر و به نحو سربسته این عزیزان متعلق به آن درصد ناچیز از جامعه ایرانی هستند که صاحبان اصلی سپرده‌های بانکی و سرمایه‌اند.

کسی که مسکن‌مهر را مزخرف می‌دانست نه فقط از روی مسائل فنی به این امر معتقد شده بود، بلکه بر اساس شواهد موجود خود در میان ذی‌نفعان بازار ساخت انبوه مسکن قرار دارد. مساله‌ای که شاهد دیگری بر آن دعوای حیدری- نعمتی است که با سازمان نظام مهندسی به راه افتاده است و مشخصا و مصداقا نه برای خیر عمومی، بلکه به خاطر تعلق به جریانی ذی‌نفع در عرصه ساخت و ساز کشور پدید آمده است.

از همه اینها می‌شود گذشت و باز به بحث اصلی مسکن برگشت و برای جمع‌بندی برای بار چندم بر اجرای سریع و دقیق مالیات‌ستانی از عواید سرمایه تاکید کرد. ایران اکنون بهشت سرمایه‌داران مالی و جهنم سرمایه‌داران صنعتی است. این بهشت و جهنم را اگرچه نمی‌شود تبدیل کرد، پس لاجرم باید تعدیل کرد. البته برای کنترل نقدینگی می‌توان یک بازار را از این مالیات معاف کرد. بورس به نظر بهترین بازار برای این معافیت است. مسکن سرمایه‌ای- خانه دوم به بالا، زمین، املاک تجاری و اداری- طلا و ارز خارجی و سپرده بانکی مهم‌ترین سرمایه‌هایی هستند که باید سراغ مالیات‌ستانی از عواید مالکیت بر آنها رفت. به مدد کندی انباشته شده دولت در این ۵ سال، در این مورد خاص، عجله کار شیطان نخواهد بود.