به گزارش مشرق، یکی از مهمترین شاخص‌هایی که حال و روز مسکن کشور را به طور حقیقی ترسیم می‌کند، سهم تقاضای سرمایه‌ای از کل تقاضا در بازار واحدهای مسکونی است. این شاخص بیان می‌کند به طور متوسط از هر ۱۰۰ نفری که اقدام به خرید واحد مسکونی می‌کنند، چه تعداد این خانه را در قالب تقاضای مصرفی به عنوان سرپناه استفاده می‌کنند و چه تعداد در قالب تقاضای سرمایه‌ای واحد مسکونی را برای کسب سود خریداری می‌کنند.
بر این اساس با وجود اینکه در سال ۱۳۷۵ در مقایسه با سال ۱۳۶۵ از هر ۱۰ تقاضای بازار مسکن ۶ تقاضا مصرفی و ۴ تقاضا مرتبط با تقاضای سرمایه‌ای بود، این آمار در حال حاضر با تغییر شگرف مواجه شده و از هر ۱۰ تقاضا تنها ۳ مورد متعلق به تقاضای مصرفی و ۷ تقاضا مرتبط با تقاضای سرمایه‌ای به حساب می‌آید.
* از عوامل اصلی اتوبوس خوابی چیست؟
تغییر معادله بازار مسکن و سنگین شدن کفه حضور تقاضای سرمایه‌ای در این بازار سبب شده تا مشکلات بسیار زیادی برای این بازار به وجود بیاید و شرایط جولان تقاضای سرمایه‌ای مهیا باشد. در حال حاضر اگر در سطح برخی از شهرهای کشور قدمی بزنیم، متوجه خواهیم شد، تعداد بنگاه‌های املاک که برای خرید و فروش خانه مستقر شده‌اند در مناطقی از مجموع کل مغازه‌های فروشگاه‌های مواد غذایی بیشتر شده و تقاضای سرمایه در بازار مسکن یکه‌تازی می‌کند.
چنین شرایطی سبب می‌شود تا تعداد بسیار زیادی از افرادی که در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده و منتظر کسب سود هستند، در افزایش قیمت این کالا نقش ایفا کرده و بخش عمده‌ای از خانوارهایی که برای تامین سرپناه به این بازار مراجعه می‌کنند به دلیل قیمت‌های نجومی توان خرید مسکن را نداشته باشند.
این پدیده در حال حاضر تحت عنوان بد مسکنی بخشی از خانوارهای کشور را درگیر به خود کرده است. موضوعی که بعضا در قالب موارد تلخی نظیر پشت‌بام خوابی یا اتوبوس‌خوابی دل هر مخاطبی را به درد می‌آورد.
*چه سیاستی سبب جولان سوداگران در بازار مسکن شد
تاخت و تاز سوداگران در بازار مسکن ضربه مهلکی به خانوارها برای تامین مهمترین نیاز خود وارد کرده است. در همین راستا واکاوی ریشه این مسئله پرده از سیاستی بر می‌دارد که نزدیک به بیست سال پیش تبدیل به یکی از عوامل اصلی وضع موجود در بازار مسکن شد.
در همین راستا ۲۰ سال پیش زمانی که دولت اصلاحات در حال برنامه‌ریزی کلان برای اقتصاد کشور بود، با تاکید بر سیاستی که بعدها با عنوان «مسکن، ضربه‌گیر اقتصاد» مشهور شد، کلید بازار مسکن کشور را به دست سوداگران داد و مقدمات فشار بی‌سابقه به معیشت مردم فراهم شد.
سیاست مسکن ضربه‌گیر اقتصاد در شرایطی مطرح شد که دولت قصد داشت، نقدینگی وارد شده با بازارهای سرمایه‌ای کشور نظیر ارز، سکه و طلا را مدیریت کند. در شرایطی که این نقدینگی با ورود به بخش تولید می‌توانست زمینه جهش کشور را فراهم کند دولت خاتمی در قالب سیاستی تعجب برانگیز مسکن را به عنوان محلی به منظور دپوی نقدینگی معرفی کرد. در حقیقت این سیاست روی کاغذ برای جلوگیری از ورود نقدینگی به سایر بازارهای سرمایه‌ای نظیر، ارز، سکه و طلا طراحی شده بود، غافل از اینکه باز گذاشتن دست سوداگران برای جولان در بازار مسکن به عنوان اساسی‌ترین کالای مورد نیاز مردم می‌تواند خسارات جبران ناپذیری را به معیشت مردم به خصوص طبقات متوسط و محروم به همراه داشته باشد.
*ماهیت بازار مسکن با سیاست دولت اصلاحات تغییر کرد
نمود اجرایی سیاست مسکن ضربه‌گیر اقتصاد به این معنا بود که هیچ مانعی مقابل کسب سود حداکثری در این بازار وجود نداشته باشد، به این ترتیب، همه افراد حقیقی و حقوقی که قصد افزایش سرمایه از مسیر بخش غیر مولد اقتصاد را در سر دارند، این بازار را به منطقه امن خود تبدیل کرده و با احتکار، سوداگری و سفته بازی نسبت به افزایش قیمت مسکن بپردازند.
بر این مبنا مرداد ماه سال ۱۳۸۳ علی عبدالعلی‌زاده، وزیر مسکن و شهرسازی دولت خاتمی در بیان رویکرد این دولت در حوزه بازار مسکن و تبیین سیاست مسکن ضربه‌گیر اقتصاد گفت:«مسکن امروز از یک مساله شخصی و شهروندی خارج شده و علاوه بر نقش آفرینی در سرمایه گذاری می‌تواند با جذب نقدینگی و مهار آن نقش ضربه‌گیر را در اقتصاد ایران ایفا کند.»
این سیاست شکل گرفته در بازار مسکن یکی از موتورهای محرکی بود که کفه تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن را سنگین کرد و طی یک دگردیسی منفی، این بازار مشابه بازار ارز، طلا و سکه به یک بازار سرمایه‌ای صرف بدل گشت. فارغ از اینکه کالای دست به دست شده در حوزه مذکور اساسی‌ترین نیاز هر خانوار است و هیچ جایگزینی برای آن پیدا نمی‌شود.
آثار عمیق این سیاست به حدی بود که رهبر انقلاب در دیدار با اعضای هیئت دولت که ۵ شهریورماه سال ۱۳۸۰ برگزار شد، ضمن تاکید بر مسئله عدالت پروری و مسکن را از اساسی‌ترین دلایل محرومیت در کشور برشمرد و بیان کرد: « اهتمام اصلی دولت در همه سیاست‌های اجرایی و بخشی، باید رفع محرومیت به نفع ایجاد عدالت باشد. این باید اوّلین چیزی باشد که مورد نظر قرار میگیرد. با این کار، چقدر ما رفع محرومیت میکنیم و چقدر کشور را به عدالت نزدیک میکنیم. البته اینکه چه چیزهایی در رفع محرومیت بیشتر مؤثّرند، شما آنها را خیلی خوب میدانید. اشتغال، مسکن، درمان، بیمه و موارد گوناگون دیگر.»
* پیشی‌گرفتن تورم مسکن از تورم عمومی در ۴ سال دوم دولت خاتمی
البته سیاست مسکن ضربه‌گیر اقتصاد در کوتاه مدت زمینه ثبت رکوردهای منفی در دولت اصلاحات را نیز پدید آورد. بر این اساس در دوره دوم دولت اصلاحات مجموع افزایش قیمت مسکن به ۱۱۶ درصد رسید در حالیکه نرخ تورم عمومی در این سال‌ها ۲۰.۵۶ درصد گزارش شده بود.
زخم کاری سیاست‌های مسکنی دولت اصلاحات بر پیکره معیشت مردم به حدی بود که می‌توان از این رویکر به عنوان ایستگاه مبدا تغییر ماهیت بازار اساسی‌ترین کالای مورد نیاز مردم نام برد. مسئله‌ای که در حال حاضر زمینه فشار گسترده به سفره مردم را فراهم کرده است.
بر این اساس اتکا به سیاست‌هایی نظیر مالیات‌های تنظیمی در کنار مهیا کردن شرایط افزایش عرضه می‌توان ریل دولت اصلاحات در این حوزه را تغییر داده و فصل نوینی در این بازار به نفع مردم رقم بزند.