مستاجرها به عنوان غایب بزرگ لایحه بودجه ۱۴۰۳ معرفی شدند. برنامه صفر دولت برای بهبود شرایط مستاجرها که این روزها ملتهب‌ترین بازار را نسبت به سایر بازارها تجربه می‌کنند، منجر به طرح یک هشدار رسمی از سوی نهاد پژوهشی مجلس شد.

گزارش جدید مرکز پژوهش‌های مجلس، حاوی تذکر درباره برنامه صفر دولت برای «بازار اجاره و اجاره داری حرفه ای» در لایحه بودجه ۱۴۰۳، در شرایطی که این بازار به‌رغم کاهش اخیر قیمت مسکن و ثبات نسبی سایر بازارها با التهاب بالا روبه‌روست، نشان‌دهنده تنهایی مستاجرها در سال بعد است. تنهایی مستاجرها به دلیل نبود برنامه مشخص و مدون برای راه اندازی بازار اجاره داری حرفه‌ای و عرضه واحدهای استیجاری حمایتی، می‌تواند سال آینده، شرایط دشوارتری را پیش روی متقاضیان این بازار قرار دهد. شرایطی که همین حالا هم برای طیف گسترده‌ای از مستاجرها بسیار دشوار است.

بررسی‌ها با استناد به آمارهای رسمی و نتایج تحقیقات میدانی از مسیر متفاوت بازار اجاره نسبت به بازار معاملات خرید مسکن و سایر بازارها (طلا، ارز و...) خبر می‌دهد. تحت‌تاثیر کاهش قیمت و ثبات نسبی در بازارهای اقتصادی مانند بازار ارز و...، بازار مسکن از تابستان امسال، تورم منفی و کاهش ماهانه قیمت را تجربه کرد.

مسیر متفاوت بازار اجاره

آذرماه امسال، بعد از کاهش ماه‌های اخیر، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به ماه قبل (آبان ۱۴۰۲)، ۲.۲‌درصد کاهش یافت. این کاهش بر اساس تحقیقات میدانی به بازار مسکن کشور نیز سرایت کرده است و سایر شهرها نیز در ماه‌های اخیر رشد منفی قیمت را تجربه کردند. در این میان، اما بازار اجاره نه تنها با موج کاهش قیمت همراه نشد که تورم مثبت اجاره مسکن به میزان قابل‌توجهی به ثبت رسید. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، اجاره بهای مسکن کشور در آذرماه امسال نسبت به آذرماه سال گذشته بیش از ۴۰‌درصد رشد کرد. تورم ماهانه شاخص اجاره کشوری نیز در این ماه (آذرماه)، ۳.۶‌درصد اعلام شد که تورم بسیار بالایی در فصل سرد اجاره محسوب می‌شود.

در گزارشی با عنوان «معادله موقت تورم اجاره»، در تحلیل این آمار رسمی نوشته شده بود: «هزینه اجاره نشینی در شهرها طی همه ماه‌های گذشته از سال‌جاری، شیب افزایشی داشته است؛ در حالی که قیمت مسکن از تابستان تاکنون، در مسیر افت ماهانه بوده است.» این موضوع نشان‌دهنده جهت متفاوت بازار اجاره از سایر بازارهاست و در بردارنده یک پیام هشدارآمیز از شرایط این بازار! مبنی بر اینکه در شرایطی که بازار مسکن با کاهش قیمت مواجه شده و متغیرها و مولفه‌های بیرونی مانند نوسانات قیمت سایر بازارها (ارز و...) در ماه‌های اخیر ثبات نسبی داشته اند، با این حال، شرایط در بازار اجاره همچنان به میزان بالا، ملتهب است. در چنین شرایطی مشخص نیست اگر این ثبات و آرامش بازارها در سال آینده ادامه دار نباشد، بازار اجاره با چه شرایطی روبه‌رو خواهد شد!

مستاجرها، غایب بودجه ۱۴۰۳

در چنین شرایطی، بازوی پژوهشی مجلس هم یکی از غایبان اصلی لایحه بودجه ۱۴۰۳ را مستاجرها معرفی کرده است. بر اساس گزارشی که اخیرا مرکز پژوهش‌های مجلس با عنوان (بررسی لایحه بودجه سال ۱۴۰۳ کل کشور: موضوع تبصره ماده «۱۰»)، منتشر کرده است، در این برنامه هیچ تصمیم و سیاستی برای خانه اولی‌ها و مستاجرها وجود ندارد. مرکز پژوهش‌های مجلس برای ترسیم وضعیت هشدارآمیز مستاجرها و متقاضیان مسکن از دو عبارت «معضل اساسی» و «ابرچالش» زوج‌های جوان و حتی خانوارهای با درآمد متوسط استفاده کرده است.

در این گزارش آمده است: «رشد لجام‌گسیخته اجاره بها و افزایش لگاریتمی قیمت مسکن در سال‌های اخیر، تامین مسکن را برای بسیاری از خانوارهای با درآمد متوسط به یک «معضل اساسی» و برای افراد کم برخوردار و زوج‌های جوان تبدیل به یک «رویای دست نیافتنی» کرده و ضرورت دارد تا به عنوان یک «ابرچالش» مورد توجه ویژه قرار بگیرد. این مساله، اما هیچ نمودی در میان احکام بودجه نداشته است. به‌ویژه آنکه به برخی از موضوعات همچون «نظام اجاره داری» که چند سالی است در تمامی محافل علمی و نشست‌های بررسی سیاستگذاری مسکن به عنوان یکی از راهکارهای ساماندهی بازار اجاره مسکن مطرح است، ورود نداشته، البته این موضوع در برنامه هفتم توسعه هم مورد غفلت واقع شده و تنها ساخت مسکن حمایتی (ملکی) مورد توجه بوده است.»

در این گزارش، نپرداختن به موضوعات مهمی مثل تامین مالی مسکن کم درآمدها به عنوان یکی از مهم‌ترین نقاط ضعف لایحه برنامه هفتم توسعه ذکر شده است.

نهاد فکری مجلس همچنین در بخش دیگری از این گزارش با اشاره به ضرورت تبیین احکام بازآفرینی شهری با تاکید بر نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد میانی، تاب آوری شهری، فرونشست زمین و... بر ضرورت کاهش هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده مسکن‌های دولتی ساز تاکید کرده و نسبت به یک رویداد قابل تامل، به سیاستگذار مسکن هشدار داده است. این رویداد هشدارآمیز، انصراف برخی از متقاضیان مسکن دولتی به علت ناتوانی از تامین آورده نقدی (سهم متقاضی) است.

در این گزارش آمده است: «بر اساس اطلاعات دریافت شده از وزارت راه وشهرسازی در طرح اقدام ملی مسکن که از شهریور ماه ۱۳۹۸ آغاز شد، تا اواخر سال ۱۳۹۹، نزدیک به ۱۵۰‌ هزار متقاضی در این طرح ثبت نام کردند. بررسی‌های صورت‌گرفته حاکی از آن است که در حال حاضر به سبب عدم‌امکان تکمیل وجه ناشی از افزایش قیمت پایه ساخت هر متر مربع ساختمان، برخی از متقاضیان که نزدیک به ۴ سال پیش اقدام به واریز وجه آورده اولیه کرده بودند در حال حذف از پروژه‌ها هستند. از این رو مشمول شدن پروژه‌های طرح اقدام ملی مسکن در معافیت‌های مالیاتی می‌تواند در کاهش قیمت تمام‌شده این واحدها موثر باشد.»

در این گزارش بر گسترش شمول این معافیت‌ها در ساخت‌وسازهای بافت‌های فرسوده و میانی شهرها به عنوان مشوق تسریع جریان نوسازی و تامین مسکن شهرها تاکید شده است.

ترس از نظام اجاره داری

در حالی که گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس مستاجرها را به عنوان غایب بزرگ لایحه برنامه هفتم توسعه معرفی می‌کند، نماینده تهران و عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز با تایید وضعیت بد مستاجرها و التهاب بالا در بازار اجاره، گره اصلی در مسیر راه اندازی نظام اجاره داری حرفه‌ای را اعلام کرد.

اقبال شاکری با تایید نادیده گرفته شدن مستاجرها و شرایط بد بازار اجاره در لایحه برنامه هفتم توسعه، گفت: راه اندازی بازار اجاره داری حرفه‌ای توام با تنظیم گری و مدیریت بازار اجاره از دغدغه‌های دولت و مجلس است. در این زمینه چند جلسه نیز با حضور وزیر و سایر مسوولان وزارت راه و شهرسازی برگزار شده است و همه موافق راه اندازی نظام اجاره داری حرفه‌ای به عنوان ضرورت مهم تامین مسکن بخش قابل‌توجهی از افراد فاقد مسکن هستند.

وی ادامه داد: منتها در این زمینه برخی نگرانی‌ها در خصوص اعمال ضوابط حقوقی وجود دارد. از آن جمله سازوکاری مستحکم و قابل اجرا که بتواند تضمین کننده پایبندی گروه‌های هدف (مستاجرها) به قوانین مربوط به پرداخت اجاره بها و تخلیه در موعد مقرر و... باشد.

به گفته وی در نظام اجاره داری حرفه‌ای سه ضلع، دولت، سرمایه‌گذار و متقاضی (مستاجر) دخیل هستند که در این رابطه باید با همکاری وزارت راه وشهرسازی و قوه قضائیه ضوابط حقوقی مشخص، لازم الاجرا و بی قید و شرطی تهیه شود که از یکسو مشوق‌های لازم برای ورود بخش خصوصی به ساخت و عرضه واحدهای استیجاری تدوین و اجرایی شود، از سوی دیگر منابع دولتی به هدر نرود و از همه مهم‌تر نگرانی‌ها از بابت اعمال قانون و پایبندی مستاجرها به مقررات پرداخت اجاره بها و تخلیه به موقع برطرف شود.

وی بر نقش شهرداری‌ها در راه اندازی نظام اجاره داری حرفه‌ای نیز تاکید کرد و گفت: لازم است در وهله بعد شهرداری‌ها پای کار آمده و مانند بسیاری از کشورهای موفق دنیا در این زمینه ایفای نقش کنند.

اقبال شاکری با بیان اینکه در بحث راه اندازی نظام حرفه‌ای اجاره داری تاکنون چند طرح و برنامه از سوی مجلس و دولت پیشنهاد شده و مورد بررسی قرار گرفته است گفت: به دنبال آن هستیم که برای برطرف شدن نگرانی‌های حقوقی و قانونی نظام اجاره داری، ضمانت‌های اعمال قانون با همکاری سه قوه تدوین شده و بازار اجاره داری حرفه‌ای در یک بستر مطمئن راه اندازی شود.

وی تاکید کرد: راه اندازی نظام اجاره داری حرفه‌ای با توجه به وضعیت فعلی بازار مسکن و شرایط طیف گسترده‌ای از افراد فاقد مسکن، از ضرورت‌ها و تکالیف مهم است. چرا که بخش زیادی از افراد فاقد مسکن نه تنها در شرایط فعلی که در سال‌های آینده نیز حتی توان تامین آورده نقدی برای شرکت در طرح‌های خانه سازی دولتی ندارند.