به گزارش مشرق، طی 15روز گذشته، دو جلسه فشرده در وزارت راهوشهرسازی با حضور وزیر، معاونان امور مسکن و مقامات ارشد بانک‌مرکزی برای یافتن مسیری که بتواند دولت و سیستم بانکی را به «توافق مشترک در نحوه افزایش وام خرید مسکن» برساند، تشکیل شده و نشست سوم قرار است همین هفته با هدف «اجماع سریع» در مذاکرات وام مسکن برگزار شود.
در آستانه دور جدید مذاکرات وام مسکن، کارشناسان راهکار حصول نتیجه را پیشنهاد کرده‌اند و از مقامات پولی و سیاست‌گذاران مسکن خواسته‌اند: سقف تسهیلات خرید را متناسب با «کشش بازار» که برحسب قدرت بازپرداخت خانوارهای متقاضی وام و میزان تاثیر تورمی تسهیلات، قابل محاسبه است، تعیین کنند.
نتایج مذاکره در چندین دور نشست عادی در بانک‌مرکزی طی ماه‌های قبل به مرحله‌ای رسید که سرانجام در دو جلسه اخیر، در وزارت راه و شهرسازی، طرفین برسر اصل موضوع که عبارت از «خانه‌دار شدن دهکهای متوسط صرفا از کانال پس‌انداز در صندوق‌های سپرده‌گذاری وابسته به بانک‌ها» است، توانستند با یکدیگر به تفاهم برسند، اما اینکه کدام بانک با چه منابعی، به چه میزان از متقاضیان مسکن سپرده دریافت کند و با چه نوع حمایت دولتی، ظرف چه مدت، چه میزان تسهیلات خرید مسکن پرداخت کند(؟) سوژه‌ای است که اگرچه برخی کارشناسان آن را قسمت سخت مذاکره عنوان می‌کنند، اما فعلا محل بحث و گفت‌وگوی مشترک بین بانک‌مرکزی و وزارت راهوشهرسازی است و امید می‌رود در نشست‌های مشترک هفته‌های آینده -پیش‌از آنکه فصل جاری به پایان برسد- تکلیف آن روشن شود.
گزینه‌ای که فعلا روی میز مذاکره «تامین مالی متقاضیان مسکن» قرار دارد، بحث راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری و پایان دادن به انحصار پرداخت تسهیلات در بانک‌مسکن است به گونه‌ای که بانک‌ها در این عرصه به‌واسطه رقابت با یکدیگر، امکانات ویژه‌ای را برای متقاضیان وام در نظر بگیرند و در تعیین شرایط تسهیلات شامل مبلغ وام، زمان بازپرداخت و سایر ضوابطی را که بتواند برای وام‌گیرنده، حالت تشویقی محسوب شود، از هم سبقت بگیرند.
با این حال، اگرچه اوایل اردیبهشت امسال با پیشنهاد گروهی از شرکت‌های لیزینگ، طرح «خرید اعتباری مسکن از طریق پرداخت تسهیلات لیزینگ» به بانک‌مرکزی ارائه شد، اما این موضوع در یکی دو جلسه اخیر مذاکرات، مطرح نشده و مسوولان فعلا اولویت را به صندوق پس‌انداز مسکن اختصاص داده‌اند.
لیزینگ چه شد؟
مسولان وزارت راهوشهرسازی اواسط بهار گذشته با ارسال نامه‌ای به وزارت اقتصاد، آمادگی شرکت‌های لیزینگ را برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن (پرداخت تسهیلات بدون سپرده از سوی موسسات مالی) اعلام کردند و چند روز بعد، با نمایان شدن موضع بانک‌مرکزی مبنی‌بر «ضرورت افزایش نرخ سود عقود مبادله‌ای برای ایجاد انگیزه در شرکت‌های لیزینگ»، مشخص‌شد اگرچه دولت و بانک‌مرکزی مخالفتی با ورود لیزینگی‌ها به بازار مسکن ندارند اما پیش‌از آن، باید تکلیف نرخ سود روشن شود.
در حال‌حاضر به‌رغم گذشت سه هفته از مصوبه شورای پول‌واعتبار برای افزایش 8 واحد درصدی نرخ سود عقود مبادله‌ای و تعیین نرخ 22درصد برای آن، نه‌تنها تصمیمی برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن اتخاذ نشده که شرکت‌های لیزینگ نیز قدمی از پیشنهاد دو ماه پیش خود، جلوتر نگذاشته‌اند و احتمالا هنوز چنین نرخ مجازی را برای پرداخت تسهیلات، سودده نمی‌دانند! در این میان، موضوع لیزینگ مسکن در جریان مذاکرات اخیر بانک‌مرکزی و وزارت راهوشهرسازی نیز مطرح نشده است و احتمال می‌رود این گزینه فعلا از اولویت‌های روی میز حذف شده باشد.
اشکالات نسبی لیزینگ مسکن
سیاست‌گذار مسکن- وزارت راهوشهرسازی- در این مقطع، اولویت تامین مالی را به «تشکیل صندوق پرداخت تسهیلات خرید» داده است. هر چند برخی کارشناسان اقتصادی، با اشاره به وضعیت کنونی بانک‌ها و محدودیت منابع آنها، مسیر لیزینگ را سهل‌الوصول‌تر می‌دانند، اما بررسی‌های مقایسه‌ای از سوی مدیرکل بازنگری طرح جامع مسکن نشان می‌دهد: شرایط لیزینگ در مقایسه با وام خرید، حاوی اشکالات و نواقصی است که بانک‌مرکزی پیش‌از تعیین‌تکلیف سقف جدید تسهیلات خرید مسکن، نباید سراغ آن برود.
فردین یزدانی متخصص اقتصاد مسکن و مدیر بازنگری طرح جامع در این باره گفت: تسهیلات لیزینگ مسکن کارکرد خاص دارد به این معنی که همچون وام خرید، قابل استفاده توسط عموم دهکهای میان‌درآمدی جامعه نیست، بلکه فقط دو دهک پردرآمد قادرند از تسهیلات لیزینگ استفاده کنند.
یزدانی تصریح کرد: نرخ بهره موثر تسهیلات لیزینگ مسکن، کمتر از 27 تا 28درصد نخواهد بود، از طرفی، شرکت‌های لیزینگ تسهیلات بلندمدت پرداخت نمی‌کنند و در دوره کوتاه، باید این تسهیلات تسویه شود. بنابراین چنین شرایطی به درد بازار مسکن نمی‌خورد و فقط گروه اندکی از متقاضیان مسکن که شامل پردرآمدها یا سرمایه‌گذاران هستند، می‌توانند از این تسهیلات منتفع شوند.
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن با تاکید براینکه، تسهیلات لیزینگ موضوعی نیست که «سیاست‌گذار» لازم باشد وقت خود را برای آن صرف کند، افزود: دولت و بانک‌مرکزی در این مقطع، با تشخیص درست نیاز بازار مسکن، توان تصمیم‌گیری‌شان را بر موضوع صندوق‌های پس‌انداز تسهیلات مسکن که هم کارکرد عمومی بالا و هم منافع اجتماعی فراگیری دارد، گذاشته‌اند.
یزدانی درباره برنامه‌ای که وزارت راهوشهرسازی در مذاکرات با بانک‌مرکزی پیش می‌برد، تصریح‌کرد: قرار است صندوق‌های پس‌انداز با حمایت‌هایی که دولت از محل وجوه اداره شده و سایر ابزارها از بانک‌های راه‌انداز صندوق انجام می‌دهند، بتوانند تسهیلات خرید با نرخ سود یارانه‌ای 14 تا 15درصد به دهکهای 4 تا 8 جامعه پرداخت کند که البته اگر سیاست زمین، پشتوانه صندوق‌ها شود، حتی گروه‌هایی از دهک 3 نیز قادر خواهند بود از این تسهیلات بهره ببرند.
یزدانی معتقد است: تسهیلات لیزینگ بخش کوچکی از نیاز مسکن را پوشش می‌دهد و چون این بخش الان مشکل کل جامعه متقاضی مسکن نیست، فعلا نباید در اولویت باشد.
راهکار توافق سریع
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن درباره اختلاف‌نظرهایی که در مذاکرات وام مسکن وجود دارد و نحوه حل آنها، تاکید کرد: بانک‌مرکزی از یکسو برای تنظیم نرخ تورم، مجبور به حفظ سیاست‌های انقباضی است و از طرفی برای تامین مالی مسکن، بالاخره باید با افزایش سقف تسهیلات موافقت کند اما برای آنکه هر دو هدف را محقق کند به راهکار مشترک نیاز دارد.
یزدانی افزود: بانک‌مرکزی می‌تواند ابتدا با تشکیل یک صندوق پس‌انداز مسکن در یکی از بانک‌ها غیر از بانک مسکن و مثلا در بانک رفاه که به نسبت، منابع بهتری از سایر بانک‌ها دارد موافقت کند و بعد از رویت کارکردها و نقاط ضعف و قوت آن، شرایط راه‌اندازی صندوق‌ها را عمومی کند.
سقف مجاز وام
اواخر سال گذشته زمانی که برای اولین‌بار نظر وزارت راهوشهرسازی درباره لزوم احیای تسهیلات خرید مسکن و ضرورت پایان ممنوعیت پرداخت وام اعلام شد، پیشنهاد تامین نیمی از قدرت خرید مسکن به بانک‌مرکزی داده‌شد و گزینه‌هایی همچون وام 100میلیونی و سپس وام 90میلیونی سر زبان‌ها افتاد. اما در حال‌حاضر، مذاکره مسوولان به تسهیلاتی کمتر از این، تغییر سقف پیدا کرده است!
با این حال فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن، ضمن توصیه به مسوولان بابت احتیاط در افزایش سقف تسهیلات خرید، گفت: مبلغ وام خرید ارتباط معناداری با توان اقتصادی خانوارها دارد. در این قضیه، به همان اندازه که به «قدرت خرید مسکن» خانوارها توجه می‌شود باید «قدرت بازپرداخت ماهانه اقساط» توسط آنها نیز مدنظر قرار گیرد.
در بررسی‌هایی که ما انجام داده‌ایم مشخص شده، حداکثر توان بازپرداخت تسهیلات مسکن در دهکهای میان‌درآمد جامعه، به اندازه اقساط وام 60 تا 70میلیون تومانی است و اگرچه قدرت خرید آنها با این سقف وام، به 50درصد قیمت مسکن نمی‌رسد اما شرایط اقتصادی بازار فعلا کشش بیشتر از این سقف را ندارد.
یزدانی در عین حال با اشاره به اظهارات برخی منتقدان وام خرید گفت: در اینکه تسهیلات خرید می‌تواند تورم ایجاد کند شکی نیست اما اگر حد مجاز وام رعایت شود، هیچ اثر تحریک‌آمیز بر قیمت مسکن ندارد.
با افزایش سقف فعلی تسهیلات خرید مسکن از 35میلیون تومان به حداکثر 70میلیون تومان، اقساط ماهانه وام به حدود 900هزار تومان می‌رسد که اگر طول دوره بازپرداخت از 15 تا 20سال کنونی به 25سال افزایش یابد، مبلغ بازپرداخت تعدیل می‌شود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد: در صورتی‌که مبلغ وام خرید مسکن حداقل به 65میلیون تومان افزایش یابد، در این صورت سهم تسهیلات از پوشش متوسط قیمت آپارتمان‌های 50 تا 70متری، از «12 تا 25درصد» کنونی به «17 تا 33درصد» افزایش پیدا می‌کند که البته صرف‌نظر از مناطق یک تا 5، این سهم بیشتر هم خواهد شد.
در آستانه دور جدید مذاکرات وام مسکن، کارشناسان راهکار حصول نتیجه را پیشنهاد کرده‌اند و از مقامات پولی و سیاست‌گذاران مسکن خواسته‌اند: سقف تسهیلات خرید را متناسب با «کشش بازار» که برحسب قدرت بازپرداخت خانوارهای متقاضی وام و میزان تاثیر تورمی تسهیلات، قابل محاسبه است، تعیین کنند.
نتایج مذاکره در چندین دور نشست عادی در بانک‌مرکزی طی ماه‌های قبل به مرحله‌ای رسید که سرانجام در دو جلسه اخیر، در وزارت راه و شهرسازی، طرفین برسر اصل موضوع که عبارت از «خانه‌دار شدن دهکهای متوسط صرفا از کانال پس‌انداز در صندوق‌های سپرده‌گذاری وابسته به بانک‌ها» است، توانستند با یکدیگر به تفاهم برسند، اما اینکه کدام بانک با چه منابعی، به چه میزان از متقاضیان مسکن سپرده دریافت کند و با چه نوع حمایت دولتی، ظرف چه مدت، چه میزان تسهیلات خرید مسکن پرداخت کند(؟) سوژه‌ای است که اگرچه برخی کارشناسان آن را قسمت سخت مذاکره عنوان می‌کنند، اما فعلا محل بحث و گفت‌وگوی مشترک بین بانک‌مرکزی و وزارت راهوشهرسازی است و امید می‌رود در نشست‌های مشترک هفته‌های آینده -پیش‌از آنکه فصل جاری به پایان برسد- تکلیف آن روشن شود.
گزینه‌ای که فعلا روی میز مذاکره «تامین مالی متقاضیان مسکن» قرار دارد، بحث راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری و پایان دادن به انحصار پرداخت تسهیلات در بانک‌مسکن است به گونه‌ای که بانک‌ها در این عرصه به‌واسطه رقابت با یکدیگر، امکانات ویژه‌ای را برای متقاضیان وام در نظر بگیرند و در تعیین شرایط تسهیلات شامل مبلغ وام، زمان بازپرداخت و سایر ضوابطی را که بتواند برای وام‌گیرنده، حالت تشویقی محسوب شود، از هم سبقت بگیرند.
با این حال، اگرچه اوایل اردیبهشت امسال با پیشنهاد گروهی از شرکت‌های لیزینگ، طرح «خرید اعتباری مسکن از طریق پرداخت تسهیلات لیزینگ» به بانک‌مرکزی ارائه شد، اما این موضوع در یکی دو جلسه اخیر مذاکرات، مطرح نشده و مسوولان فعلا اولویت را به صندوق پس‌انداز مسکن اختصاص داده‌اند.
لیزینگ چه شد؟
مسولان وزارت راهوشهرسازی اواسط بهار گذشته با ارسال نامه‌ای به وزارت اقتصاد، آمادگی شرکت‌های لیزینگ را برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن (پرداخت تسهیلات بدون سپرده از سوی موسسات مالی) اعلام کردند و چند روز بعد، با نمایان شدن موضع بانک‌مرکزی مبنی‌بر «ضرورت افزایش نرخ سود عقود مبادله‌ای برای ایجاد انگیزه در شرکت‌های لیزینگ»، مشخص‌شد اگرچه دولت و بانک‌مرکزی مخالفتی با ورود لیزینگی‌ها به بازار مسکن ندارند اما پیش‌از آن، باید تکلیف نرخ سود روشن شود.
در حال‌حاضر به‌رغم گذشت سه هفته از مصوبه شورای پول‌واعتبار برای افزایش 8 واحد درصدی نرخ سود عقود مبادله‌ای و تعیین نرخ 22درصد برای آن، نه‌تنها تصمیمی برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن اتخاذ نشده که شرکت‌های لیزینگ نیز قدمی از پیشنهاد دو ماه پیش خود، جلوتر نگذاشته‌اند و احتمالا هنوز چنین نرخ مجازی را برای پرداخت تسهیلات، سودده نمی‌دانند! در این میان، موضوع لیزینگ مسکن در جریان مذاکرات اخیر بانک‌مرکزی و وزارت راهوشهرسازی نیز مطرح نشده است و احتمال می‌رود این گزینه فعلا از اولویت‌های روی میز حذف شده باشد.
اشکالات نسبی لیزینگ مسکن
سیاست‌گذار مسکن- وزارت راهوشهرسازی- در این مقطع، اولویت تامین مالی را به «تشکیل صندوق پرداخت تسهیلات خرید» داده است. هر چند برخی کارشناسان اقتصادی، با اشاره به وضعیت کنونی بانک‌ها و محدودیت منابع آنها، مسیر لیزینگ را سهل‌الوصول‌تر می‌دانند، اما بررسی‌های مقایسه‌ای از سوی مدیرکل بازنگری طرح جامع مسکن نشان می‌دهد: شرایط لیزینگ در مقایسه با وام خرید، حاوی اشکالات و نواقصی است که بانک‌مرکزی پیش‌از تعیین‌تکلیف سقف جدید تسهیلات خرید مسکن، نباید سراغ آن برود.
فردین یزدانی متخصص اقتصاد مسکن و مدیر بازنگری طرح جامع در این باره گفت: تسهیلات لیزینگ مسکن کارکرد خاص دارد به این معنی که همچون وام خرید، قابل استفاده توسط عموم دهکهای میان‌درآمدی جامعه نیست، بلکه فقط دو دهک پردرآمد قادرند از تسهیلات لیزینگ استفاده کنند.
یزدانی تصریح کرد: نرخ بهره موثر تسهیلات لیزینگ مسکن، کمتر از 27 تا 28درصد نخواهد بود، از طرفی، شرکت‌های لیزینگ تسهیلات بلندمدت پرداخت نمی‌کنند و در دوره کوتاه، باید این تسهیلات تسویه شود. بنابراین چنین شرایطی به درد بازار مسکن نمی‌خورد و فقط گروه اندکی از متقاضیان مسکن که شامل پردرآمدها یا سرمایه‌گذاران هستند، می‌توانند از این تسهیلات منتفع شوند.
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن با تاکید براینکه، تسهیلات لیزینگ موضوعی نیست که «سیاست‌گذار» لازم باشد وقت خود را برای آن صرف کند، افزود: دولت و بانک‌مرکزی در این مقطع، با تشخیص درست نیاز بازار مسکن، توان تصمیم‌گیری‌شان را بر موضوع صندوق‌های پس‌انداز تسهیلات مسکن که هم کارکرد عمومی بالا و هم منافع اجتماعی فراگیری دارد، گذاشته‌اند.
یزدانی درباره برنامه‌ای که وزارت راهوشهرسازی در مذاکرات با بانک‌مرکزی پیش می‌برد، تصریح‌کرد: قرار است صندوق‌های پس‌انداز با حمایت‌هایی که دولت از محل وجوه اداره شده و سایر ابزارها از بانک‌های راه‌انداز صندوق انجام می‌دهند، بتوانند تسهیلات خرید با نرخ سود یارانه‌ای 14 تا 15درصد به دهکهای 4 تا 8 جامعه پرداخت کند که البته اگر سیاست زمین، پشتوانه صندوق‌ها شود، حتی گروه‌هایی از دهک 3 نیز قادر خواهند بود از این تسهیلات بهره ببرند.
یزدانی معتقد است: تسهیلات لیزینگ بخش کوچکی از نیاز مسکن را پوشش می‌دهد و چون این بخش الان مشکل کل جامعه متقاضی مسکن نیست، فعلا نباید در اولویت باشد.
راهکار توافق سریع
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن درباره اختلاف‌نظرهایی که در مذاکرات وام مسکن وجود دارد و نحوه حل آنها، تاکید کرد: بانک‌مرکزی از یکسو برای تنظیم نرخ تورم، مجبور به حفظ سیاست‌های انقباضی است و از طرفی برای تامین مالی مسکن، بالاخره باید با افزایش سقف تسهیلات موافقت کند اما برای آنکه هر دو هدف را محقق کند به راهکار مشترک نیاز دارد.
یزدانی افزود: بانک‌مرکزی می‌تواند ابتدا با تشکیل یک صندوق پس‌انداز مسکن در یکی از بانک‌ها غیر از بانک مسکن و مثلا در بانک رفاه که به نسبت، منابع بهتری از سایر بانک‌ها دارد موافقت کند و بعد از رویت کارکردها و نقاط ضعف و قوت آن، شرایط راه‌اندازی صندوق‌ها را عمومی کند.
سقف مجاز وام
اواخر سال گذشته زمانی که برای اولین‌بار نظر وزارت راهوشهرسازی درباره لزوم احیای تسهیلات خرید مسکن و ضرورت پایان ممنوعیت پرداخت وام اعلام شد، پیشنهاد تامین نیمی از قدرت خرید مسکن به بانک‌مرکزی داده‌شد و گزینه‌هایی همچون وام 100میلیونی و سپس وام 90میلیونی سر زبان‌ها افتاد. اما در حال‌حاضر، مذاکره مسوولان به تسهیلاتی کمتر از این، تغییر سقف پیدا کرده است!
با این حال فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن، ضمن توصیه به مسوولان بابت احتیاط در افزایش سقف تسهیلات خرید، گفت: مبلغ وام خرید ارتباط معناداری با توان اقتصادی خانوارها دارد. در این قضیه، به همان اندازه که به «قدرت خرید مسکن» خانوارها توجه می‌شود باید «قدرت بازپرداخت ماهانه اقساط» توسط آنها نیز مدنظر قرار گیرد.
در بررسی‌هایی که ما انجام داده‌ایم مشخص شده، حداکثر توان بازپرداخت تسهیلات مسکن در دهکهای میان‌درآمد جامعه، به اندازه اقساط وام 60 تا 70میلیون تومانی است و اگرچه قدرت خرید آنها با این سقف وام، به 50درصد قیمت مسکن نمی‌رسد اما شرایط اقتصادی بازار فعلا کشش بیشتر از این سقف را ندارد.
یزدانی در عین حال با اشاره به اظهارات برخی منتقدان وام خرید گفت: در اینکه تسهیلات خرید می‌تواند تورم ایجاد کند شکی نیست اما اگر حد مجاز وام رعایت شود، هیچ اثر تحریک‌آمیز بر قیمت مسکن ندارد.
با افزایش سقف فعلی تسهیلات خرید مسکن از 35میلیون تومان به حداکثر 70میلیون تومان، اقساط ماهانه وام به حدود 900هزار تومان می‌رسد که اگر طول دوره بازپرداخت از 15 تا 20سال کنونی به 25سال افزایش یابد، مبلغ بازپرداخت تعدیل می‌شود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد: در صورتی‌که مبلغ وام خرید مسکن حداقل به 65میلیون تومان افزایش یابد، در این صورت سهم تسهیلات از پوشش متوسط قیمت آپارتمان‌های 50 تا 70متری، از «12 تا 25درصد» کنونی به «17 تا 33درصد» افزایش پیدا می‌کند که البته صرف‌نظر از مناطق یک تا 5، این سهم بیشتر هم خواهد شد.
