به گزارش مشرق، بخش ساختمان یکی از موتورهای محرک اقتصاد به حساب می‌آید که سهم زیادی در تولید ناخالص ملی دارد و رکود در آن به معنی افزایش بیکاری است. علاوه بر جنبه‌های اقتصادی، بر اساس اصل 31 قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز افراد حق هر خانواده ایرانی است. قانون دولت را موظف کرده زمینه اجرایی این اصل را با رعایت اولویت فراهم کند بنابراین مسکن همواره دغدغه همه دولت‌ها بوده و هر دولتی برنامه‌ای برای خانه‌دار کردن مردم اجرا کرده است. اما در چند سال گذشته جهش ناگهانی قیمت زمین و مسکن علاوه بر افزایش مشکلات دولت برای تأمین مسکن بویژه برای اقشار کم‌درآمد، پدیده <رکود> بر این بخش نیز سایه سنگین افکنده است.
بعد از بحران مسکن در سالهای ۸۴ و ۸۵ که به افزایش شدید قیمت مسکن منجر شد، دولت قبل طرح مسکن مهر را برای کنترل بازار مسکن و با هدف خانه‌دار کردن گروه‌های کم درآمد با توزیع زمین رایگان در دستور کار قرار داد. برای تأمین هزینه‌های مورد نیاز مسکن مهر نزدیک به ۵۰ هزار میلیارد تومان از بانک مرکزی استقراض شد که اکنون این اقدام یکی از دلایل رشد تورم محسوب می‌شود. در واقع بانک مرکزی با چاپ پول بدون پشتوانه و اختصاص آن به مسکن مهر، باعث شد پایه پولی افزایش یابد و در نتیجه تورم حتی به بالاتر از 40درصد برسد. شاید ساخت این واحدها در دوره‌ای باعث بهبود وضعیت ساخت و ساز شد اما دخالت گسترده دولت در ساخت مسکن، به گونه‌ای بود که به محض کنار کشیدن دولت از بازار مسکن، رکود دوباره به بازار مسکن بازگشت.
در این برنامه ساخت بیش از دو میلیون واحد مسکونی پیش‌بینی شده بود اما اکنون مشخص شده است که بخش عمده‌ای از این واحدها در مناطقی ساخته شده‌اند که امکانات اولیه‌ای نظیر آب و برق و گاز ندارند.
در مسکن مهر هرچند به ظاهر قیمت زمین صفر تلقی می‌گردد ولی تأمین تأسیسات زیربنایی و روبنایی آن از جیب بیت المال چند برابر قیمت زمین تمام شده است که در حال حاضر عمده این واحدها با مشکل مواجهند طوری که اکنون تعداد واحدهای ساخته شده در طرح مسکن مهر با تعداد ساکنان این واحدها قابل مقایسه نیست.
بر این اساس دولت یازدهم طرح‌هایی برای رونق بازار مسکن و خانه دار کردن اقشار متوسط و کم درآمد در نظر گرفته و قصد دارد پس از تکمیل واحدهای باقیمانده مسکن مهر این طرح را اجرا کند. طرح‌هایی مانند مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی، مسکن مشارکتی، صندوق‌های سپرده گذاری و...یکی از برنامه‌های مهم دولت در بخش مسکن تحریک تقاضا با افزایش میزان وام خرید مسکن است. بسیاری از کارشناسان ضمن موافقت با افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن، افزایش تسهیلات را برای رونق بازار مسکن ضروری می‌دانند اما در عین حال، برخی کارشناسان پیشنهاداتی برای افزایش کارایی این تسهیلات ارائه کردند.
متصل‌کردن وام خرید به بازار پیش‌فروش
فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن «حساب امانی» نزد بانک‌ها را بهترین روش برای کارآمدی بیشتر تسهیلات پرداختی به بخش مسکن می‌داند.
یزدانی می‌گوید شیوه حساب امانی برای پرداخت تسهیلات مسکن به این گونه است که این وام بصورت مستقیم به فروشنده و سازنده پرداخت نمی‌شود بلکه وام خرید به بازار پیش فروش وصل می‌شود.
به گفته یزدانی در این شیوه پیش فروش مسکن از طریق بانک صورت می‌گیرد و بانک پیش فروش را برای خریدار انجام می‌دهد و همچنین ضمانت‌های لازم از سازندگان برای انجام تعهداتشان گرفته می‌شود.
یزدانی معتقد است با استفاده از سیستم بانکی برای خرید مسکن، هم بازار تضمین شده‌ای برای تولید کننده مسکن بوجود آمده و هم وام به خریدار اعطا شده است.
به اعتقاد این کارشناس بازار مسکن بهتر است وام به جای آنکه مستقیماً به خریدار برای خرید موجود در بازار پرداخت شود، به سازنده تعلق گیرد تا هر فقره وام در ازای پیش خرید یک واحد مسکونی باشد.
جلوگیری از فروش وام
مصطفی قلی خسروی، دبیر مشاوران املاک تهران نیز با استقبال از افزایش تسهیلات خرید مسکن می‌گوید هر نوع کمکی به افزایش قدرت خرید مردم در بازار مسکن به نفع این بخش خواهد بود اما باید راهکارها را به گونه‌ای به کار ببریم که این تسهیلات باعث افزایش دردسر مردم نشود.
این فعال بازار مسکن فروش وام را یکی از آفات پرداخت این نوع تسهیلات نام می‌برد و می‌گوید نرخ بهره تسهیلات خرید مسکن 14 درصد تعیین شده که فاصله موجود بین این میزان بهره، با نرخ بهره سایر تسهیلات بانکی که در حال حاضر بیش از 20 درصد است عملاً موجب افزایش جذابیت این وام و در نتیجه خرید و فروش آن شده که به این ترتیب رانت و سوداگری در بازار مسکن بیشتر می‌شود.
خسروی افزایش نظارت در پرداخت تسهیلات مسکن و پرداخت این تسهیلات به سازندگان به جای خریداران را 2 راهکار جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن و خرید و فروش وام عنوان می‌کند و می‌گوید البته دولت باید تعهداتی را از سازندگان بگیرد تا آنان نتوانند در بازار مسکن گرانفروشی کنند.
اعتماد به بخش خصوصی
محمود جام ساز، اقتصاددان و استاد دانشگاه نیز ضمن حمایت از برنامه دولت برای افزایش تسهیلات خرید می‌گوید به تناسب افزایش وام خرید باید وام ساخت نیز افزایش یابد یعنی برای تقویت بازار مسکن چاره‌ای جز تقویت طرف تقاضا و طرف عرضه را به طور همزمان نداریم. وی می‌گوید زمینه خانه‌دار شدن مردم یا از طریق پرداخت وام‌های ارزان قیمت است یا از طریق ساخت خانه‌های ارزان قیمت که دولت باید ساخت واحدهای ارزان قیمت را به بخش خصوصی فعال و پیمانکاران واگذار کند و خود فقط سیاستگذار و نظاره‌گر بازار مسکن باشد.
جام ساز وام ارزان قیمت با بازه زمانی طولانی مدت برای بازپرداخت را مهمترین راهکار برای تقویت خرید و عرضه مسکن عنوان می‌کند و می‌گوید وامی که در اختیار خریدار قرار می‌گیرد باید حداقل 80 درصد قیمت خانه را پوشش دهد. وی معتقد است وام مسکن با بهره بالا و مدت زمان بازپرداخت کم توان وام گیرنده را برای بازپرداخت پایین می‌آورد که همین موجب فروش آن و سوداگری بیشتر می‌شود.
به گفته جام ساز دولت باید ساخت واحدهای انبوه و ارزان قیمت را به بخش خصوصی و پیمانکاران واگذار کند و خود با نظارت بیشتر مسکن را به متقاضیان واقعی واگذار کند. دولت تحت شرایطی می‌تواند تا70-80 درصد قیمت مسکن را به خریدار تسهیلات بدهد. دولت نباید کار پیمانکاری کند یا خود را درگیر مسائل اجرائی کند. همچنین باید هدایتگر و سیاستگذار باشد.
این کارشناس اقتصادی ادامه می‌دهد: در بیشتر کشورها حدود 28 درصد درآمد افراد صرف بازپرداخت اقساط وام می‌شود در کشور ما نیز باید همین میزان از درآمد صرف بازپرداخت وام شود و در غیر‌این صورت افزایش وام نیز کمکی به متقاضیان واقعی مسکن نمی‌کند.
بعد از بحران مسکن در سالهای ۸۴ و ۸۵ که به افزایش شدید قیمت مسکن منجر شد، دولت قبل طرح مسکن مهر را برای کنترل بازار مسکن و با هدف خانه‌دار کردن گروه‌های کم درآمد با توزیع زمین رایگان در دستور کار قرار داد. برای تأمین هزینه‌های مورد نیاز مسکن مهر نزدیک به ۵۰ هزار میلیارد تومان از بانک مرکزی استقراض شد که اکنون این اقدام یکی از دلایل رشد تورم محسوب می‌شود. در واقع بانک مرکزی با چاپ پول بدون پشتوانه و اختصاص آن به مسکن مهر، باعث شد پایه پولی افزایش یابد و در نتیجه تورم حتی به بالاتر از 40درصد برسد. شاید ساخت این واحدها در دوره‌ای باعث بهبود وضعیت ساخت و ساز شد اما دخالت گسترده دولت در ساخت مسکن، به گونه‌ای بود که به محض کنار کشیدن دولت از بازار مسکن، رکود دوباره به بازار مسکن بازگشت.
در این برنامه ساخت بیش از دو میلیون واحد مسکونی پیش‌بینی شده بود اما اکنون مشخص شده است که بخش عمده‌ای از این واحدها در مناطقی ساخته شده‌اند که امکانات اولیه‌ای نظیر آب و برق و گاز ندارند.
در مسکن مهر هرچند به ظاهر قیمت زمین صفر تلقی می‌گردد ولی تأمین تأسیسات زیربنایی و روبنایی آن از جیب بیت المال چند برابر قیمت زمین تمام شده است که در حال حاضر عمده این واحدها با مشکل مواجهند طوری که اکنون تعداد واحدهای ساخته شده در طرح مسکن مهر با تعداد ساکنان این واحدها قابل مقایسه نیست.
بر این اساس دولت یازدهم طرح‌هایی برای رونق بازار مسکن و خانه دار کردن اقشار متوسط و کم درآمد در نظر گرفته و قصد دارد پس از تکمیل واحدهای باقیمانده مسکن مهر این طرح را اجرا کند. طرح‌هایی مانند مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی، مسکن مشارکتی، صندوق‌های سپرده گذاری و...یکی از برنامه‌های مهم دولت در بخش مسکن تحریک تقاضا با افزایش میزان وام خرید مسکن است. بسیاری از کارشناسان ضمن موافقت با افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن، افزایش تسهیلات را برای رونق بازار مسکن ضروری می‌دانند اما در عین حال، برخی کارشناسان پیشنهاداتی برای افزایش کارایی این تسهیلات ارائه کردند.
متصل‌کردن وام خرید به بازار پیش‌فروش
فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن «حساب امانی» نزد بانک‌ها را بهترین روش برای کارآمدی بیشتر تسهیلات پرداختی به بخش مسکن می‌داند.
یزدانی می‌گوید شیوه حساب امانی برای پرداخت تسهیلات مسکن به این گونه است که این وام بصورت مستقیم به فروشنده و سازنده پرداخت نمی‌شود بلکه وام خرید به بازار پیش فروش وصل می‌شود.
به گفته یزدانی در این شیوه پیش فروش مسکن از طریق بانک صورت می‌گیرد و بانک پیش فروش را برای خریدار انجام می‌دهد و همچنین ضمانت‌های لازم از سازندگان برای انجام تعهداتشان گرفته می‌شود.
یزدانی معتقد است با استفاده از سیستم بانکی برای خرید مسکن، هم بازار تضمین شده‌ای برای تولید کننده مسکن بوجود آمده و هم وام به خریدار اعطا شده است.
به اعتقاد این کارشناس بازار مسکن بهتر است وام به جای آنکه مستقیماً به خریدار برای خرید موجود در بازار پرداخت شود، به سازنده تعلق گیرد تا هر فقره وام در ازای پیش خرید یک واحد مسکونی باشد.
جلوگیری از فروش وام
مصطفی قلی خسروی، دبیر مشاوران املاک تهران نیز با استقبال از افزایش تسهیلات خرید مسکن می‌گوید هر نوع کمکی به افزایش قدرت خرید مردم در بازار مسکن به نفع این بخش خواهد بود اما باید راهکارها را به گونه‌ای به کار ببریم که این تسهیلات باعث افزایش دردسر مردم نشود.
این فعال بازار مسکن فروش وام را یکی از آفات پرداخت این نوع تسهیلات نام می‌برد و می‌گوید نرخ بهره تسهیلات خرید مسکن 14 درصد تعیین شده که فاصله موجود بین این میزان بهره، با نرخ بهره سایر تسهیلات بانکی که در حال حاضر بیش از 20 درصد است عملاً موجب افزایش جذابیت این وام و در نتیجه خرید و فروش آن شده که به این ترتیب رانت و سوداگری در بازار مسکن بیشتر می‌شود.
خسروی افزایش نظارت در پرداخت تسهیلات مسکن و پرداخت این تسهیلات به سازندگان به جای خریداران را 2 راهکار جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن و خرید و فروش وام عنوان می‌کند و می‌گوید البته دولت باید تعهداتی را از سازندگان بگیرد تا آنان نتوانند در بازار مسکن گرانفروشی کنند.
اعتماد به بخش خصوصی
محمود جام ساز، اقتصاددان و استاد دانشگاه نیز ضمن حمایت از برنامه دولت برای افزایش تسهیلات خرید می‌گوید به تناسب افزایش وام خرید باید وام ساخت نیز افزایش یابد یعنی برای تقویت بازار مسکن چاره‌ای جز تقویت طرف تقاضا و طرف عرضه را به طور همزمان نداریم. وی می‌گوید زمینه خانه‌دار شدن مردم یا از طریق پرداخت وام‌های ارزان قیمت است یا از طریق ساخت خانه‌های ارزان قیمت که دولت باید ساخت واحدهای ارزان قیمت را به بخش خصوصی فعال و پیمانکاران واگذار کند و خود فقط سیاستگذار و نظاره‌گر بازار مسکن باشد.
جام ساز وام ارزان قیمت با بازه زمانی طولانی مدت برای بازپرداخت را مهمترین راهکار برای تقویت خرید و عرضه مسکن عنوان می‌کند و می‌گوید وامی که در اختیار خریدار قرار می‌گیرد باید حداقل 80 درصد قیمت خانه را پوشش دهد. وی معتقد است وام مسکن با بهره بالا و مدت زمان بازپرداخت کم توان وام گیرنده را برای بازپرداخت پایین می‌آورد که همین موجب فروش آن و سوداگری بیشتر می‌شود.
به گفته جام ساز دولت باید ساخت واحدهای انبوه و ارزان قیمت را به بخش خصوصی و پیمانکاران واگذار کند و خود با نظارت بیشتر مسکن را به متقاضیان واقعی واگذار کند. دولت تحت شرایطی می‌تواند تا70-80 درصد قیمت مسکن را به خریدار تسهیلات بدهد. دولت نباید کار پیمانکاری کند یا خود را درگیر مسائل اجرائی کند. همچنین باید هدایتگر و سیاستگذار باشد.
این کارشناس اقتصادی ادامه می‌دهد: در بیشتر کشورها حدود 28 درصد درآمد افراد صرف بازپرداخت اقساط وام می‌شود در کشور ما نیز باید همین میزان از درآمد صرف بازپرداخت وام شود و در غیر‌این صورت افزایش وام نیز کمکی به متقاضیان واقعی مسکن نمی‌کند.
