رهبر معظم انقلاب در شهريور ماه 1393 در ديدار خود با هيات دولت در خصوص برنامه مسكن مهر تذكر دادند و فرمودند: «اگر احتمالا با اصل طرح مسكن مهر و يا نحوه تزريق اعتبارهاي بانكي به آن مخالفتي وجود دارد، اما اين را هم بدانيم كه اكنون چند ميليون نفر چشم انتظار تكميل مسكن مهر هستند و بايد اين كار به طور جدي پيگيري شود و به اتمام برسد.»

 

ركود بازار مسكن موجب بيكاري بيش تر، كاهش توليد ملي، ضعف رونق اقتصادي‌مي گردد. معمولاً دو رويكرد براي خروج بازار مسكن از ركود در پيش گرفته شده است؛ يكي اقدام به افزايش وام‌هاي خريد مسكن، به عبارتي رويكرد تحريك تقاضا در بازار مسكن و ديگري حمايت از توليد و عرضه مسكن يعني سياست تحريك عرضه. مسكن مهر با رويكرد دوم و با هدف كاهش قيمت تمام شده مسكن و افزايش سطح دسترسي متقاضيان به مسكن و بر اساس 4 اصل سياستي زير شكل گرفت و اجرايي شد:

 

الف) تخصيص زمين مجاني با واگذاري حق بهره برداري با اجاره 99 ساله

 

ب) ارائه تسهيلات ساخت به متقاضيان براي توانمندي خانوار در تأمين هزينه ساخت.

 

ج) تبديل نقش سازندگان از واسطه مالكيتي به واسطه مديريتي به منظور واگذاري با قيمت تمام شده به خانوارها.

 

د) ساماندهي تقاضاي مسكن به سمت متقاضيان متأهل فاقد مسكن.

 

در حوزه مسكن شهري برنامه ريزي براي توليد قريب به 2,3 ميليون واحد مسكوني بوده است و در كنار آن، دولت قبلي نوسازي بيش از 1,8 ميليون واحد مسكوني روستايي را در دستور كار قرار داد.

 

آن چه تا كنون در مسكن مهر از طريق خط اعتباري عملياتي شده است، 2,375,000 متقاضي مسكن مهر ساماندهي شده و براي تشكيل پرونده به بانك مسكن معرفي شده اند. از اين تعداد 2,366,000فقره منجر به عقد قرارداد شده و 1,261,000 به متقاضيان تحويل شده و به مرحله فروش اقساطي رسيده است؛ يعني بيش از 53 درصد از مسكن به متقاضيان تحويل شده و كم‌تر از 47 درصد با پيشرفت‌هاي فيزيكي متفاوت باقي مانده است كه عمدتاً از پيشرفت فيزيكي بالاي 80 درصد برخوردار هستند.

 

تغيير رويكرد دولت يازدهم و عدم اعتقاد به مسكن مهر باعث شده تا در حال حاضر عمليات اجرايي تكميل و تحويل واحدهاي مسكوني كُند يا متوقف باشد و از پيشرفت فيزيكي مناسبي برخوردار نباشد.

 

بر اساس مصوبه شوراي پول و اعتبار قرار بوده اين برنامه با تخصيص 50 هزار ميليارد تومان(45 هزار ميليارد تومان از منابع بانك مركزي و از طريق خط اعتباري و 5 هزار ميليارد تومان از طريق بازگشت اقساط پرداخته شده) تسهيلات خط اعتباري به عامليت بانك مسكن و با تأمين آورده متقاضيان به اتمام برسد. بانك تاكنون اقدام به امضاي قرارداد به ارزش 47,700 ميليارد تومان با متقاضيان نموده و از اين مقدار تاكنون بالغ بر 43 هزار ميليارد تومان را به پروژه‌ها پرداخت كرده است. مسكن مهر در يك سال اخير تنها 6,6 درصد پيشرفت مالي داشته است. كُندي تكميل مسكن سبب شده تا با قيمت مصالح و دستمزدها منابع مالي مورد نياز مسكن مهر افزايش پيدا كند، و بايد دولت خود را در اين خسارت شريك بداند.

 

دو سوال اساسي به وجود آمده است. يكي اين كه چرا فرآيند تخصيص تسهيلات مسكن مهر با كندي صورت مي‌گيرد؟ و ديگر اين كه چرا با وجود آماده بودن برخي از واحدهاي مسكن مهر اين واحدها افتتاح و به متقاضيان تحويل نمي‌شود؟

 

پاسخ سوالات فوق را بايد در عملكرد 4 سازمان دولتي دخيل در اين امر(وزارت راه و شهرسازي، بانك مركزي، بانك مسكن، و وزارت نيرو) جستجو كرد.

 

وزارت راه و شهرسازي: مسؤوليت مستقيم مسكن مهر بر عهده وزارت راه و شهرسازي است. اما با تغيير مسؤولان اين وزارت، اين برنامه از اولويت اصلي در اين وزارتخانه خارج شد. در چنين شرايطي اظهارات منفي مسؤولان وزارت راه و شهرسازي و تخريب اين برنامه در اذهان عمومي بالاخص در رسانه‌هاي جمعي پيامدهاي منفي در اجراي اين برنامه داشته است، از جمله:

 

1ـ سلب اعتماد مردم نسبت به عدم اهتمام دولت براي اتمام پروژه و توقف برخي از متقاضيان در تكميل آورده‌هاي خود.

 

2ـ عدم جديت مديران استاني براي اتمام پروژه و عدم تشكيل شوراي مسكن استان ها.

 

3ـ ايجاد فضاي نا اميدي در ميان پيمانكاران براي تكميل پروژه‌ها(البته متناوباً اظهارات غير كارشناسي مسؤولان وزارت راه و شهرسازي مبني بر واگذاري بخشي از مسكن مهر به بخش خصوصي باعث افزايش حس طمع در برخي از پيمانكاران براي خريد پروژه‌ها و تصاحب آن و به تبع آن توقف پروژه از سوي آنان شده است)

 

جذب و تخصيص آورده متقاضيان به پروژه‌هاي مسكن مهر بر عهده وزارت راه و شهرسازي است. بسياري از متقاضيان با وجود آن‌كه آورده خود را براي پروژه تكميل كرده اند، اما هنوز مبالغ آن‌ها به پروژه اختصاص نيافته و در بعضي موارد آورده متقاضيان در بخش‌هاي ديگر مانند احداث پل‌ها و دور برگردان‌هاي پروژه‌ها(اتوبان تهران پرديس) و يا موارد مشابه هزينه شده است.

 

بانك مركزي: با روي كار آمدن دولت يازدهم و اظهارات مسؤولان بانك مركزي مبني بر تورمي بودن شيوه تأمين مالي مسكن مهر فارغ از صحيح بودن و يا نبودن اظهارات بانك مركزي محدوديت‌هايي را از 2 طريق براي اين برنامه اعمال كرد.

 

1ـ افزايش دوره پاسخ گويي به مسكن مهر: رئيس كل بانك مركزي در نامه‌اي با شماره 92.270911 در تاريخ 1392.09.14 عنوان كرده است : «رويكرد كلي دولت قبل در خصوص گسترش حوزه پوشش مسكن مهر و تسريع در اجراي اين طرح، يكي از دلايل عمده افزايش بدهي بانك مسكن به بانك مركزي و رشد نقدينگي از اين محل بوده است. در همين راستا ضروري است تا به منظور ايجاد سازگاري بيش‌تر طرح با اهداف كلان و پرهيز از لطمه به ساير اهداف و طرح‌هاي مهم كشور، دوره پاسخ گويي به تعهدات در نظر گرفته شده براي طرح مسكن مهر طولاني‌تر گردد.». بايد متذكر شد كه اين رويكرد بانك مركزي براي جلوگيري از افزايش نقدينگي از طريق پايه پولي بوده است و نه تأمين مالي فعلي مسكن مهر كه از طريق بازگشت اقساط صورت مي‌پذيرد و در افزايش نقدينگي كل نقشي ندارد و با فرض درستي استدلال بانك مركزي تبعات تورمي را نيز به دنبال نخواهد داشت.

 

2ـ عدم موافقت بانك مركزي براي افزايش سقف فردي تسهيلات مسكن مهر از 25 ميليون تومان به 30 ميليون تومان: در آخرين مصوبه هيات دولت قبل با تشخيص وزارت راه و شهرسازي تمام تسهيلات مسكن مهر به 30 ميليون تومان افزايش يافت اما با تغيير دولت اين مصوبه مورد پذيرش بانك مركزي قرار نگرفت.

 

بانك مسكن: شاهرگ حياتي مسكن مهر يعني تأمين مالي اين برنامه در اختيار بانك مسكن قرار گرفته است. با تغيير دولت اعطاي تسهيلات نيز توسط اين بانك دچار تغيير شده است. اولاً بانك مسكن تا كنون بالغ بر 43 هزار ميليارد تومان از خط اعتباري مسكن مهر را به پروژه تخصيص داده و 2000 ميليارد تومان از آن باقي مانده است. ثانياً طبق آمار واصله از سامانه بانك مسكن ماهانه مبلغ 200 تا 250 ميليارد تومان اقساط برگشتي ماهانه مسكن مهر است. تا مهر 93 بيش از 4200 ميليارد تومان از اقساط مسكن مهر به بانك مسكن بازپرداخت شده كه بانك مسكن فقط 2400 ميليارد تومان از اين اقساط را به بانك مركزي عودت داده است اما با درخواست و نامه وزير راه و شهرسازي 2000 ميليارد تومان آن دوباره به بانك مسكن با دوره تنفس 3 ساله واگذار شده است و در عمل مبلغ 3800 ميليارد تومان از محل بازپرداخت اقساط مسكن مهر در اختيار بانك مسكن قرار دارد. ثالثاً بخشي از آورده متقاضيان هنوز در حساب‌هاي بانك مسكن قرار دارد كه از جزييات آن اطلاعي در دسترس نيست.

 

در مجموع مي‌توان گفت منابع در اختيار بانك مسكن كه بالغ بر 6800 ميليارد تومان است: 3800 ميليارد تومان بازگشت اقساط مسكن مهر، 2000 ميليارد تومان باقي مانده خط اعتباري، و حداقل 1000 ميليارد تومان آورده متقاضيان.

 

وزارت نيرو: وزارت نيرو مسؤوليت برقراري انشعابات آب و فاضلاب و برق را بر عهده دارد، بعضا از سرعت لازم برخوردار نبوده و در طبق اعلام مسؤولان وزارت راه و شهرسازي تعداد 230 هزار واحد آماده افتتاح به دليل نبود امكانات آب، برق و گاز قابل واگذاري به متقاضيان نيست. اگر وزارت نيرو به وظايف خود عمل مي‌كرد حتي با همين روند كُند و فرسايشي، امسال امكان بهره برداري از بيش از 300 هزار واحد مسكن مهر بيش‌تر از ميزان فعلي فراهم مي‌شد و اين به معناي اسكان و صاحب خانه شدن بيش از 1,2 ميليون نفر است.

 

بنابراين:

 

• عدم پيگيري مسؤولان وزارت و راه شهرسازي باعث شده است تا فرآيند اجراي پروژه كند و موانع پيش روي پروژه برداشته نشود، لذا لازم است كه برنامه ملي مسكن مهر به عنوان اولويت اصلي وزير راه و شهرسازي قرار گيرد.

 

• اظهارات منفي و غير كارشناسي مسؤولان سبب سردرگمي مديران استاني، ستادي، پيمانكاران و مردم، موجب عدم جديت در سطح مديران، و همچنين باعث دلسردي و در برخي موارد سوء استفاده در سطح پيمانكاران و نا‌اميدي مردم به تعهدات دولت شده است. دولت و وزارت راه و شهرسازي بايد با ايجاد فضاي مثبت و پرهيز از اظهارات غير كارشناسانه و غير مسؤولانه زمينه لازم براي بازگشت اعتماد عمومي به دولت را فراهم كنند.

 

• افزايش سقف تسهيلات فردي از 25 ميليون تومان به 30 ميليون تومان بايد هر چه زودترعملي گردد.

 

• ضروري است دولت تا پايان سال 93 اقدام به تأمين خدمات زيربنايي قريب به 230 هزار واحد مسكوني به اتمام رسيده فعلي كند تا تحويل متقاضيان نيازمند گردد. در اين صورت مبلغ بازگشت اقساط ماهانه به 350 ميليارد تومان خواهد رسيد.

 

• ضروري است تا بانك مسكن با تخصيص 6800 ميليارد تومان در اختيار خود، در كوتاه مدت امكان پيشرفت فيزيكي مسكن مهر را فراهم كند. در صورت تخصيص منابع فوق تا انتهاي سال 93، امكان افتتاح 300 هزار واحد ديگر فراهم خواهد شد. در اين صورت، بازگشت اقساط به صورت ماهيانه به بيش از 420 ميليارد تومان در سال خواهد رسيد كه اين مساله بدين معناست كه 5 هزار ميليارد تومان باقي مانده در سال 94 از طريق بازگشت اقساط مسكن مهر تأمين خواهد شد.

 

• در صورتي كه به طور متوسط ماهانه بيش از 700 ميليارد تومان به اين طرح اختصاص نيابد، هزينه اجراي مسكن مهر در آينده به مراتب بيش از برآورد فعلي خواهد شد.

 

• يكي از مشكلات اساسي مسكن مهر، كمبود منابع مالي براي خدمات زير بنايي و روبنايي است. دولت مي‌تواند با استفاده از اراضي در اختيار وزارت راه و شهرسازي و تهاتر، اقدام به تأمين هزينه براي انجام خدمات زيربنايي و روبنايي مسكن مهر كند.