قرار است امروز طرح ملی بازآفرینی امید همزمان در تعدادی از استانها با حضور رئیس جمهور در جلسه ستاد ملی بازآفرینی شهری به صورت ویدئو کنفرانس کلید بخورد. این طرح قرار است به عنوان پشتوانه طرح پیشگام عمل کند که در لایجه بودجه سال ۹۷ آمده و از شهریور ماه سال آتی آغاز خواهد شد.

موضوع بهسازی بافت های فرسوده همواره از مسائل مهم مورد نظر رئیس جمهور طی سال های گذشته است اما به دلیل تفاوت سلیقه وی با وزیر راه و شهرسازی در نحوه اجرا و بهسازی محلات هدف، منجر به شکل گیری طرح های مختلف در این خصوص شده که بعد از گذشت ۵ سال از عمر دولت های یازدهم و دوازدهم، هنوز هیچ کدام از این طرح ها منجر به کارآیی مناسب برای زندگی فرسوده نشینان نشده است.

در حالی رئیس جمهور معتقد به اقدام جهادی و ضربتی در بافت های فرسوده است که با خرید، تجمیع و تسطیح اراضی مناطق دارای بافت های ناکارآمد شهری امکان پذیر است، وزیر راه و شهرسازی معتقد است موضوع بهسازی بافت های فرسوده باید به صورت یک اقدام زمان بر و با همکاری ساکنان خود بافت انجام شود. از نظر آخوندی تجربه های اقدام ضربتی بهسازی بافت های فرسوده در همه جای دنیا منفی بوده و این روش دیگر منسوخ شده است.

بیشتر بخوانید:

مردم ساکن در بافت‌های فرسوده باید با به خانه امن برسند/ بیش از 6 برابر سپرده به خانه اولی ها وام داده می شود

از سوی دیگر با توجه به اینکه دولت دیگر پولی برای ورود اجرایی به حوزه بهسازی بافت های فرسوده ندارد و از سوی دیگر طرح هایی که وزارت راه و شهرسازی و شرکت عمران و بهسازی شهری ایران به عنوان دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری به شهرداری ها تکلیف کرده، برای بخش خصوصی جذابیت ندارد، عملا امکان اجرا شدن این طرح ها در هاله ای از ابهام باقی مانده است. حتی دستورالعملی هم که رئیس جمهور رأسا برای شهرداری ها صادر کرد و در آن صدور پروانه بلندمرتبه سازی در بافت های فرسوده را مجاز کرده بود، با تلاش عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در ستاد ملی بازآفرینی شهری خنثی سازی شد. هرچند که یکی از نقاط مثبت این طرح، همین ممنوعیت ساخت و ساز بیش از ۴ طبقه و تراکم فروشی است که سبب شده تا بخش خصوصی از ساخت و ساز در بافت های ناکارآمد شهری خودداری کند.

نظام بانکی همراهی نمی کند

اگرچه آخوندی از ابتدای روی کار آمدن دولت یازدهم بارها و بارها بحث لزوم نوسازی بافت های نابسامان شهری را مطرح کرد، اما هیچ گاه شبکه بانکی با اختصاص منابع به آن موافقت نمی کرد.

یکی از اقدامات شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در دولت یازدهم، تصویب اختصاص ۳۰۰ هزار فقره وام نوسازی ۵۰ میلیون تومانی با سود ۹ درصد بود که میان ۲۰ بانک عامل دولتی و خصوصی تقسیم شد اما این مصوبه هیئت دولت در بانک مرکزی با تغییر عجیبی روبه رو شد.

بانک مرکزی در دولت قبل در هنگام ابلاغ این دستورالعمل به بانک ها اعلام کرد در صورتی که منابع و مصارف بانک ها دچار خدشه نمی شود، می توانند این وام را پرداخت کنند؛ نتیجه مشروط شدن ابلاغیه بانک مرکزی این شد که نه تنها هیچ بانکی حاضر به پرداخت وام نوسازی با سود ۹ درصد نشد، بلکه حتی با سود ۱۸ درصد هم آن را عملیاتی نکردند و درنتیجه اجرای این ابلاغیه عملا معطل ماند.

با این حال، دو روز پیش مدیرعامل بانک عامل بخش مسکن اعلام کرد وام مسکن از محل اوراق تسهیلات در صورتی که برای مصرف در بافت فرسوده باشد، سود آن از ۱۷.۵ درصد به ۱۶ درصد تقلیل خواهد یافت.

همچنین در طرح پیشگام نیز در صورتی که مجلس آن را در لایحه بودجه سال ۹۷ به تصویب برساند، دولت ۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان از محل صندوق توسعه ملی به عنوان بودجه اهرمی در اختیار بانک ها قرار می دهد و همین میزان نیز بانک ها به حوزه بهسازی بافت های فرسوده اختصاص می دهند با این حال اجرایی شدن این طرح نیز محل سؤال است.

شکست دولت در مسکن مهر و مسکن اجتماعی

دولت های یازدهم و دوازدهم هنوز نتوانسته طرح مسکن مهر که در دولت های نهم و دهم کلید خورد و بسیاری از اقشار ضعیف جامعه را صاحب خانه کرد، به پایان برساند. حتی به گفته محمدنادر محمدزاده مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، اتمام این پرونده در سال ۹۷ نیز محل اشکال است. احمد اصغری مهرآبادی قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر نیز اخیرا گفته بود تکمیل مسکن مهر باقی مانده، ۱۱ هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری نیاز دارد که با توجه به بالا بودن این مبلغ و کمبود منابع مالی در دولت، اتمام این طرح در یکی دو سال آتی را با ابهام مواجه می کند.

از سوی دیگر طرح مسکن اجتماعی که وزیر راه و شهرسازی در دولت یازدهم عنوان کرد نیز اگرچه با تبلیغات گسترده سعی شد تا به عنوان جایگزین طرح مسکن مهر معرفی شود، اما تنها در حد همان حرف و تبلیغات باقی ماند و هیچ گاه نه تنها عملیاتی نشد، بلکه حتی اکشن پلن و برنامه اجرایی آن به صورت بیان جزئیات طراحی و اعلام نشد.

به نظر می رسد با توجه به اینکه دولت های یازدهم و دوازدهم که تنها سه سال برای معرفی خود به عنوان دولت عمل گرا فرصت دارد و تا کنون هیچ برنامه فراگیری برای بخش مسکن ارائه نکرده، بحث نوسازی بافت های فرسوده را به عنوان برگ برنده اقدامات خود برگزیده است تا با اجرای چند طرح کوچک و کم اثر مانند اصلاح معابر یا آسفالت چند کوچه، افتخار نوسازی بافت های فرسوده را به نام خود ثبت کند. چراکه نوسازی بافت ها تنها در صورتی اثرگذار است که با نوسازی کالبدی همراه باشد و این کار نیز امری زمان بر و پُرهزینه است بنابراین در حال حاضر با کلید خوردن آن، در بهترین وضعیت، شاهد اجرای نمایشی آن در مقیاسی کوچک خواهیم بود!

۱۸ درصد سود می دهیم

هوشنگ عشایری سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران درباره راهکار این شرکت برای ایجاد جذابیت برای بخش خصوصی جهت سرمایه گذاری در بهسازی بافت های فرسوده به خبرنگار مهر گفت: در طرح پیشگام، اراضی دولت که در اختیار شرکت عمران و بهسازی شهری ایران قرار دارد با نرخ صفر در اختیار توسعه گران قرار داده می شود. به محض اینکه بخش خصوصی ورود کرد ما ۱۸ درصد سود به این توسعه گری که برنده مناقصه می شود خواهیم داد و او بدون اینکه نرخ اولیه روی ملک مان بگذاریم، روی اراضی متعلق به شرکت عمران و بهسازی شهری اقدام به ساخت خواهد کرد. پس از اینکه ساخت به اتمام رسید که ـ حداکثر ۲ سال و حداقل یک سال است ـ میزان هزینه ساخت و ساز به اضافه ۱۸ درصد سودی که ما به سازنده می دهیم، مطالبه آن توسعه گر از ما می شود.

عشایری ادامه داد: خانه ای را هم که توسعه گر ساخته است را قیمت کارشناسی می گذاریم؛ بر اساس قیمت کارشناسی، هزینه ای که توسعه گر (سازنده) کرده به همراه ۱۸ درصد سود متناظر آن را از خانه ای که ساخته کسر می کنیم. اگر از مابقی آن برای دولت چیزی ماند که سودمان را برده ایم اگر هزینه ها سربه سر، باز هم ما سود کرده ایم چون سود ما از این کار، ارتقاء کیفیت محله است. اگر هم این تراز منفی شد و اضافه بر ارزش ریالی آنچه ساخته شده هزینه کرده باشیم یا از اراضی دیگر یا به صورت نقد و یا غیرنقدی با سازنده و توسعه گر تسویه حساب می کنیم.

وی تأکید کرد: با اجرای این روش از احیای بافت های ناکارآمد شهری، ما عملا به توسعه گر تضمین سود می دهیم و ۱۸ درصد سود سرمایه گذاری را تضمین می کنیم درواقع هیچگونه ریسکی در سرمایه گذاری به  توسعه گر تحمیل نمی شود و فقط ریسک فروش به آن ها تعلق می گیرد.

با این حال علی رغم اختصاص اراضی دولتی با نرخ صفر به ساخت و ساز انواع کاربری ها اعم از مسکونی و تجاری که می تواند برای سرمایه گذار خصوصی جذاب باشد، عشایری در مراسم کلنگ زنی و آغاز به کار طرح بهسازی محله سیروس (۱۰۰ واحدی) در سخنانی گفت از آنجایی که ساخت واحدهای مسکونی با تراکم ۱۲۰ درصد و کمتر سود فراوانی ندارد، هیچ سازنده ای حاضر به مشارکت در این طرح نشد و ما از شرکت انبوه ساز وابسته به بانک عامل بخش مسکن خواستیم تا در این طرح مشارکت داشته باشد!

ترکان؛ مشاور بافت فرسوده روحانی یا مزاحم برنامه های آخوندی؟

زمان بر و کند بودن برنامه مورد نظر وزارت راه و شهرسازی و تلاش رئیس دولت برای اجرای یک اقدام نمادین و ویژه در دوره دولت ۸ ساله اش در بخش مسکن سبب شد تا رئیس جمهور اکبر ترکان را به عنوان مشاور خود در امور نوسازی بافت های فرسوده منصوب کند. اقدامی که با استقبال کارشناسان حوزه شهرسازی مواجه نشد. به خصوص که وی تنها سابقه ای که در بخش مسکن دارد، ریاست سه ساله بر شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی ساختمان در دولت یازدهم است و کوچکترین سابقه ای در حوزه شهرسازی ندارد.

علی بدری کارشناس اقتصاد شهری در گفت وگو با خبرنگار مهر (در دهم دی ماه) با بیان اینکه ورود ترکان به عرصه بافت فرسوده را خبر خوبی تلقی نمی کنم، اظهار داشت: وی هیچ تخصصی در حوزه شهرسازی و به ویژه نوسازی بافت فرسوده ندارد.

وی با تأیید روش های مورد نظر وزیر راه و شهرسازی برای مشارکت دادن خود اهالی در نوسازی بافت های نابسامان شهری گفت: روش مداخله مستقیم دولت در بافت فرسوده شهری و تخریب و نوسازی آن در دو دهه قبل در تهران به گِل نشست؛ نتیجه اجرای رویکرد تحکمی و نگاه از بالا به پایین به شهروندان و ساکنان بافت های نابسامان، پروژه ای همچون بزرگراه نواب تهران است.

این در حالی است که ترکان اخیرا در گفت وگو با یکی از رسانه ها مداخله اش در وظایف وزیر راه و شهرسازی را رد کرد و گفت: برای کمک به آخوندی وارد حوزه بهسازی بافت های فرسوده شده است.

طرح خوب است ولی به اجرای آن خوشبین نیستم

افشین پروین پور مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت هم در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره طرح ملی بازآفرینی امید گفت: این اقدام به نظر کار خوبی است. مدل اجرا نیز مدل صحیحی است اما آنچه محل بحث است، توانایی دولت در اجرای آن است.

وی ادامه داد: دولت در ساخت و تکمیل مسکن مهر که یک کار بسیار راحت بود، ضعف نشان داد آن وقت چگونه می خواهد طرح پیچیده بهسازی بافت های فرسوده را عملیاتی کند. حتی از ساخت مسکن اجتماعی برای خانوارهای کم درآمد که هزینه و پیچیدگی بسیار کمتری نسبت به بهسازی بافت فرسوده دارد نیز عاجز مانده است و حالا در سومین آزمون مسکنی خود، به سراغ بهسازی بافت های فرسوده رفته اند که کاری پُرهزینه و پُرزحمت است و پیروزی در آن تضمین شده نیست.

آزموده را آزمودن خطاست/مسکن مهر را چه کردید؟

این کارشناس مسکن افزود: اگر نیت دولت مسکن دار کردن مردم است، باید به آنها گفت که در اجرای مسکن مهر تعلل کردید چگونه می خواهید از طریق نوسازی در بافت فرسوده به تأمین مسکن اقدام کنید؟ البته مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران به نظر می رسد به شدت پیگیر اجرای آن است و از معدود مدیران فعال در بخش نوسازی بافت های فرسوده به شمار می رود.

وی خاطرنشان کرد: با توجه به سابقه ای که دولت، هم در بخش مسکن و هم سایر بخش ها مانند صنعت و اشتغال داشته من چندان خوشبین به اجرا شدن طرح نوسازی بافت فرسوده نیستم.

پروین پور یادآور شد: یکی از بخش های مناسب این طرح حذف تراکم در ساخت و ساز است و اجازه ساخت ساختمان های بیش از ۴ طبقه داده نمی شود. اما تنها مناسب بودن طرح کافی نیست و باید پیچیدگی های اجرای آن را نیز در نظر گرفت. در زمینه بافت فرسوده نیز تا زمانی که دولت نقش خود را به درستی ایفا و سرمایه گذاری را تسهیل نکند، قوانین اصلاح نشود، منابع بانکی را به سمت پروژه گسیل ندهد و بسیاری اقدامات دیگر را انجام ندهد بخش خصوصی حاضر به ورود به این حوزه نیست.

نقاط ضعف و قوت طرح

سعید اسلامی بیدگلی عضو سابق هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران هم در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره برنامه های بازآفرینی شهری دولت بیان کرد: وجود محله های نابسامان شهری اعم از بافت های فرسوده، میانی، تاریخی و حاشیه ای به یکی از پیچیده ترین آزمون های دولت تبدیل شده اما یکی از امتیازت آن این است که هنوز وارد مرحله بحران نشده است که این موضوع ضریب موفقیت طرح را افزایش می دهد. با این حال بخش بزرگی از کشور در این بافت ها و محلات زندگی می کنند.

وی با بیان اینکه عملا امکان اجرای این طرح از طریق بودجه دولتی وجود ندارد، گفت: اما اگر دولت کمک نکند، سرمایه های بخش خصوصی به این حوزه ورود نخواهد کرد بنابراین تصمیم گرفته شد تا منابع و بودجه دولت اهرم شود تا هم بانک ها حاضر به سرمایه گذاری در بهسازی بافت فرسوده شوند و هم بخش خصوصی؛ ضمن اینکه باید منافع بانک ها و بخش خصوصی تضمین شود.

این اقتصاددان مهمترین نقطه قوت طرح را همراهی همه دستگاه های مسئول در بهسازی محلات نابسامان شهری ذیل ستاد ملی بازآفرینی دانست و درخصوص نقاط ضعف آن نیز گفت: دو نقطه ضعف مهم در این حوزه داریم؛ یکی اینکه ما سابقه همراهی تعداد زیادی دستگاه برای انجام یک کار بزرگ را در برنامه های مختلف کشور در بخش های گوناگون نداریم و همین بی تجربگی در اجرای برنامه های کاربردی می تواند ستاد ملی بازآفرینی شهری را با مشکل مواجه کند. مسأله و مشکل دیگر هم زمان بر بودن اجرای برنامه است. چون قرار است سالی ۲۷۰ محله در بازه ۱۰ ساله بهسازی شود تا ۲۷۰۰ محله نابسامان ما اصلاح شوند. اما آیا می توان در یک سال ۲۷۰ محله را نوسازی کرد؟ قطعا این کار نشدنی است و با آغاز نوسازی یک محله، مطمئنا تکمیل برنامه های بهسازی کالبدی آن به دو تا سه سال کشیده می شود که همین موضوع اجرای آن را با پیچیدگی بزرگی روبه رو کرده است.