سرویس جامعه مشرق - از مشکلاتی که قوه‌قضاییه با آن دست و پنجه نرم می‌کند موضوع اعتبار معاملات غیر رسمی و دستنویس در حوزه اموال غیر منقول در نظام قضایی و حقوقی کشور است. معاملات غیررسمی به معاملاتی گفته می‌شود که میان طرفین معامله کننده بدون حضور و اطلاع حکومت، منعقد می‌شود. این معاملات به علت اینکه در نظام قضایی کشور دارای اعتبار بالایی هستند، بدون نیاز به ثبت در دفاتر اسناد ثبت رسمی، از لحاظ حقوقی قابل استناد باقی می‌مانند.

بیشتر بخوانید

شیوه فروش یک ملک به چندین نفر!

این در صورتی است که وجود یک سامانه اطلاع رسانی از مالکیت اموال غیر منقول برای حکومت و طرفین قرارداد امری ضروری است. زیرا فرد خریدار می‌خواهد از صحت مالکیت فروشنده اطلاع داشته باشد تا در قبال پولی که بابت مال غیر منقول مد نظرش پرداخت می‌کند، صاحب آن شود.

حکومت نیز باید از وضعیت اموال غیر منقول خود در کشور مطلع باشد تا در زمینه‌های مختلف نظیر امنیت عمومی، پیشرفت اقتصادی، حقوق مالکیت تاثیرات مثبتی را از خود بجای بگذارد. با این حال اعتبار معاملات غیررسمی باعث شده تا انگیزه برای شکل‌دهی این سامانه‌ی مفید در مسئولین مربوطه هیچگاه به وجود نیاید. چرا که حتی اگر چنین سامانه‌ای وجود داشته باشد، به دلیل اعتبار معاملات عادی، مالکیت اموال رسمی در معاملات بعدی به صورت غیررسمی انتقال می‌یابد و دیتاهای آن سامانه در مدت زمانی اندک غیرقابل استناد می‌شود.

از طرف دیگر اعتبار معاملات غیر رسمی و نبود سامانه مذکور باعث واکنش مسئولین کشور نیز شده است.

به طوری که اژه‌ای سخنگوی قوه قضاییه پیرامون این موضوع اذعان داشته است: «اگر سند عادی (غیر رسمی) را در بسیاری از مراکز و محاکم (به صورت قانونی) می‌توانستیم نپذیریم، بسیاری از مشکلات برای جامعه و بخصوص برای خود قوه قضائیه کمتر می‌شد.»

از طرفی حسین معصوم قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت‌المال نیز اسناد غیر رسمی(عادی) را منشا زمین‌خواری معرفی کرده است. علاوه بر آن احمد تویسرکانی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفتگویی عنوان کرده است: «حداقل 50 درصد از پرونده‌های حقوقی در کشور، ریشه در معاملات عادی و اختلافات مالی دارد.»

معاملات غیر رسمی عامل پیچیده شدن فرایندهای قضایی

یکی از مشکلاتی که به واسطه اعتبار این معاملات در نظام قضایی و حقوقی کشور به وجود آمده، پیچیده شدن فرایندهای رسیدگی قضایی است. به عنوان مثال زمانی که فردی در پرونده‌ای قضایی محکوم به پرداخت مالی یا وجه نقد شود و از پرداخت آن امتناع ورزد، قوه قضاییه می‌تواند با شناسایی اموال محکوم و تبدیل آن‌ها به وجه نقد طلب فرد شاکی را پرداخت ‌کند. با این حال محکوم می‌تواند اموال خود را با استفاده از معاملات غیر رسمی به صورت مخفی نگهداری کند تا شناسایی آن‌ها برای قوه قضاییه به راحتی امکان پذیر نباشد.

راه دیگری نیز برای فرار محکوم از دین خود وجود دارد و آن به این گونه است که فرد محکوم بعد از صدور حکم خود، اموال خود را با استفاده از معاملات غیر رسمی (مانند قولنامه) به صورت ساختگی و به تاریخ قبل از محکومیتش به شرکای خود منتقل و اموال منتقل شده را از لیست اموال خود خارج کند.

این موضوع علاوه بر اینکه راهی را برای دور زدن قوانین از سوی محکومین ایجاد کرده، باعث افزایش زمان دادرسی و به عبارتی اطاله دادرسی نیز ‌شوده است. چراکه شناسایی اموالی که به صورت غیر رسمی نگهداری می‌شوند و در هیج سامانه‌ای به ثبت نرسیده، کاری بسیار زمانبر است.

استفاده از تجربه کشورها برای حل مشکل معاملات غیر رسمی

با این حال برای حل این مشکل می‌توان از تجربه موفق کشورهای پیشرو در خدمات قضایی استفاده کرد و با الگوبرداری و بومی‌سازی قوانین آن‌ها در داخل کشور شاهد بهبود فرایندها و رسیدگی‌های قضایی باشیم. برای مثال در کشور آلمان اعمال حقوقی انتقال دهنده مال غیر منقول، اگر در دفاتر ثبتی به ثبت نرسد، هیچ اثری را ایجاد نمی‌کند. (ماده 873 قانون مدنی آلمان) در کشور سوئیس نیز ثبت، عنصر ضروری انتقال حق مالکیت اموال غیر منقول است. (بند 1 ماده 971 قانون مدنی سوئیس)

در انگلستان نیز به این شرح است که انتقال املاک ثبت شده تا زمانی که نام انتقال گیرنده در دفاتر ثبتی به عنوان مالک ثبت نشود، کامل نمی‌گردد. علاوه بر آن حقوق اتریش بر این اصل مبتنی است که همه اعمال حقوقی ایجاد کننده یا ناقل حقوق عینی غیر منقول باید در دفاتر ثبت املاک ثبت گردد.

براساس مثال‌هایی که در بالا آمد انتقال مالکیت در حوزه اموال غیر منقول در کشورهای مذکور تنها زمانی امکان پذیر است که مالکیت آن‌ها در دفاتر املاک کشورها به ثبت رسیده باشد. در غیر این صورت مالکیت آن‌ها بی اعتبار تلقی می‌شود.

پیشنهادی که برای حل این معضل در کشور می‌توان ارائه داد، این است که حاکمیت یک بازه زمانی را برای مردم تعیین کند تا با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی ادعاهایشان در مورد حقوق مکتسبه قبلی خود را به ثبت برسانند. پس از آن تاریخ نیز معاملات غیر رسمی را بی اعتبار تلقی کند. سپس به ادعاهای ثبت شده رسیدگی متمرکز قضایی شود. در این صورت است که مردم موظف می‌شوند اموال غیر منقول خود را به صورت رسمی نگهداری و ارائه و یا دریافت معاملات غیر رسمی خودداری کنند.