اغلب در تابلو یا کارت ویزیت وکلا مشاهده میکنیم که نوشته شده قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی ،کیفری، دعاوی خانوادگی، دعاوی ثبتی و ملکی و امور حسبی و...یعنی وکیل مورد نظر مجوز ورود در کلیه دعاوی را دارد، اما سوال پیش میآید وقتی گفته میشود وکیل ملکی یعنی وکیلی است که مجوز ورود در سایر دعاوی را ندارد؟ و فقط مجوز و تخصص در دعاوی مربوط به املاک را دارد؟
در جواب باید گفت تمامی کسانی که به عنوان وکیل از مراجع ذی ربط پروانه وکالت دریافت کرده و مطابق قانون به کار وکالت مشغول می باشند مجوز وکالت در کلیه دعاوی را دارند و انتخاب با خودشان است که چه نوع پرونده ای را بپذیرند و وقتی میگویم وکیل ملکی، مقصود وکیلی می باشد که هم مجوز و ورود و قبول وکالت در کلیه دعاوی را دارد و هم تخصص در امور ملکی را دارد یعنی وکیل ملکی اغلب و در اکثر موارد در انتخاب پروندهای پیشنهادی پرونده های مربوط به دعاوی غیرمنقول(ملکی)را کار کرده و تجربه زیادی در اینگونه موارد دارد و در واقع متخصص در امور ملکی است.
وکیل ملکی و دعاوی ملکی
در تعریف دعاوی ملکی گفته میشود هر دعوایی که مربوط به اموال غیر منقول مثل زمین و آپارتمان و ویلا و ... باشد را دعاوی ملکی گفته میشود.
برای مثال اگر عقد اجاره مربوط به اجاره مغازه یا خانه باشد بخاطر ارتباطی که در این مورد با مال غیرمنقول وجود دارد و موضوع دعوای ما تخلیه عین مستاجره باشد دعوای ما بر سر یک مال غیرمنقول است و یک دعوای ملکی محسوب میشود و در صورت مراجعه به موسسه حقوقی درخواست وکیل ملکی خواهیم کرد چرا که وکیل ملکی متخصص در پرونده های ملکی است و بخاطر پیچیدگی پروندههای مربوط به املاک و وجود قوانین متعدد در این مورد ایجاب میکند که وکیلی که واقف به تمام مسائل اینگونه دعاوی است طرح دعوا یا دفاع از دعوا کند.
انواع دعاوی مربوط به ملک که نیازمند تخصص وکیل ملکی می باشد عبارتند از:
- دعوای مالکیت (یا همان خلع ید از اموال غیرمنقول )، که در دعوای خلع ید خواهان ادعا می کند که مالک ملک است و خوانده به زور آن را از اختیار او خارج کرده است.
- تخلیه ید مستاجر ، ابطال و تعدیل قرارداد اجاره ، برای مثال در دعوای تخلیه ید خواهان مدعی است که خوانده قبلا به موجب قانون یا قرار دادی مثل قرار داد اجاره متصرف در ملک بوده ولی حالا که قانونا مهلت تصرف او تمام شده یا مدت قراردادش تمام شده همجنان در ملک مانده و ملک را تخلیه نمی کند و خوانده نیز قبول دارد که خواهان مالک ملک است ولی به زور از ملک خارج نمی شود برای طرح چنین دعوا یا دفاع از آن نیازمند وکیل متخصص ملکی هستیم
- دعاوی سه گانه تصرف (تصرف عدوانی ، مزاحمت وممانعت از حق )برای نمونه در دعاوی تصرف، تصرف عدوانی خواهان ادعا می کند ملکی را که در اختیار داشته دیگری (خوانده ) به زور از چنگ او خارج کرده است
- دعاوی ثبتی از جمله (تفکیک ، و افراز املاک مشاع ) تفکیک ، تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر . افراز جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به عبارت دیگر افراز تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان . در رابطه با مال غیرمنقول مطرح می باشد و اختلاف در آنها دعوای ملکی محسوب میشود
- الزام به تحویل مبیع ، اگر دعوا مربوط به تحویل خانه و مغازه باشد راهکارها و قوانین مربوط به آن با مال منقول متفاوت خواهد بود که وکیل ملکی واقف به تمام قوانین متعدد ملکی از راه قانونی مناسب با شرایط موکل طرح دعوا یا دفاع خواهد نمود.
- الزام به تنظیم سند رسمی ملک و بسیاری از دعاوی دیگر....
مزیت مراجعه به وکیل متخصص ملکی در دعاوی مربوط به اجاره
در رابطه با عقد اجاره اموال غیرمنقول ممکن است مشکلات متعدی به وجود آید که هر کدام احکام و شرایط خاصی در قوانین متعدد اجاره( از جمله قانون مدنی، روابط موجر و مستاجر سال 56، 76، 62،و...) دارد که وکیل ملکی متخصص و مجرب امور ملکی میباشد تشخیص میدهد که مراجعه به کدام یک از قوانین لازم و ضروری است و استفاده از کدام و ورود از کانال کدام یک از قوانین متعدد موجود به نفع موکلش خواهد بود.پیچیدگی دعاوی اجاره به دلیل وجود قوانین متعدد احساس نیاز به فردی را دارد که قبل از مطالعه پرونده واقف به قوانین مربوط به موضوع پرونده باشد که وکیل ملکی این خصوصیت را دارد.
برای مثال وقتی پرونده سرقفلی روی میز وکیل ملکی موسسه ره رجویان عدالت قرار میگیرد، وکیل ملکی چهارچوب و قرارداد طرفین و جزئیات پرونده را مورد مطالعه قرار میدهد و نیاز ندارد برای یادآوری قوانین متعدد که راه گشا و حلاال مشکل خواهد بود را یک مرتبه مطالعه کند و زمان زیادی برای این کار صرف شود وکیل ملکی به محض مطالعه پرونده به سراغ مواد قانونی مربوط(ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال76) می رود که مربوط به مطالبه یا عدم مطالبه سرقفلی است وماده 10 همین قانون را برای ارزش میزان سرقفلی مستند قرار می دهد و در لابه لای مواد قانونی که می داند مربوط به پرونده مورد نظر میشود جستجو می کند.
در رابطه با نقل و انتقال آن مواد 14 و 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 را مستند طرح دعوا یا دفاع خود قرار می دهد و ....
وکیل ملکی و دعوای تخلیه عین مستاجره
اگر مهلت اجاره به اتمام رسیده است و مستاجر اقدام به تخلیه عین ننموده است و یا اگر مستاجر به مدت سه ماه اجاره بهای خود را پرداخت نکردهدر این موارد است که وکیل ملکی ، تخلیه ملک بر اساس ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر 76 را مورد توجه قرار می دهد.
در مورد تخلیه ملک سرقفلی در قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک تفاوتهای اندک یبا تخیلیه ملک اجاره ای در قانون مالک و مستاجر وجود دارد . در قوانین سرقفلی اگر مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد هنگام تخلیه ملک میتواند آن را پس بگیرد. هرچند که در قانون روابط موجر و مستاجر 56 اشاره دقیقی به تمامی جزئیات ملک سرقفلی نشده است اما این قوانین در سال 76 اصلاح شده است.
در تمامی این گونه موارد این وکیل ملکی است که به دلیل تخصص و تجارب خود تشخیص می دهد که از بین قوانین متعدد کدام قانون حاکم بر رابطه اجاره و پرونده مورد نظر می باشد.
تعدد قوانین مربوط به اجاره واهمیت حضور وکیل ملکی
قوانین موجر و مستاجر هیچ تقسیمی میان اجاره اماکن مسکونی و تجاری وجود ندارد قوانین حاکم بر اجاره محل های تجاری در سال1356 تصویب شده و تا 1376 ،اجاره اماکن مسکونی تا سال 1362 تابع قانون 1356 بود، سپس در این سال قانون جدیدی به تصویب رسید که تنها شامل اماکن مسکونی بود و تا سال 1376 که قانون عام روابط موجر و مستاجر سال 1376 به تصویب رسید حاکم بود.
تمام قوانینی که در حال حاضر حاکم بر اماکن تجاری هستند عبارتند از قانون 56 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 و مقررات قانون مدنی در باب اجاره و آیین نامه اجرایی قانون سال 76 این که اجاره ای شامل کدام قانون می باشد.وکیل ملکی باید تشخیص دهد اولا که هر قرارداد اجاره ای که قبل از سال 76 بسته شده است مشمول قانون سال 56 می باشد، دوم اینکه هر قرارداد اجاره ای که بعد از سال 76 بسته شده است اما تمدید اجاره ای است که شروع آن قبل از سال 76 بوده چون تمدید اجاره قبلی است مشمول قوانین سال 56 خواهد بود اما بعد از سال 76 هر قرارداد اجاره ای که بسته شود مشمول قانون سال 76 است. وکیل ملکی با مشاهده قرارداد بعد از تشخیص حاکمیت قانون خاص به برررسی مواد می پردازد اگر موضوع فسخ باشد مواد مربوط به فسخ ، تخلیه مد نظر باشد یا تعدیل اجاره بهاء و ... به مواد مربوط هر کدام مراجعه میکند.
اهمیت مراجعه به بهترین وکیل ملکی
-در بعضی از حقوق مالی که در آن ممکن ضر و زیان ، و سود و منفعت اشخاص جابجا شود نیازمند حضور وکیل ملکی با تجربه میباشد.
- چگونگی و نحوه طرح دعوا از اهمیت بالایی برخوردار است و در روند دادرسی در تعیین محدوده حقوق اصحاب دعوا اثر اساسی دارد و در واقع به مثابه پی می باشد بنابراین برای اینکه دعوا در روند و روالش دچار مشکل ناخواسته و ناشی از بی تجربگی نباشد لازم است که موضوعات و دعاوی ملکی ، را فردی پی ریزی و پیگیری کند که متخصص این امر است.وقتی شخصی ملک دیگری را تصرف می کند این وکیل ملکی متخصص است که باید تشخیص دهد که دعوای حقوقی تصرف عدوانی را مطرح کند یا کیفری .
- به دلیل وجود قوانین متعدد در این حوزه این وکیل ملکی است که می داند مبنای ارزش معاملاتی املاک چیست؟ و کجا ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن کابرد دارد و کجا ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم و این وکیل ملکی است که زمانمناسبی را برای ابراز ادله های خود و اظهارات خود در نظر میگیرد تا حق موکلش به علت استفاده نا به هنگام دستخوش تضییع نشود
وکیل ملکی و دعوای فسخ قرارداد اجاره
وکیل ملکی واقف به این امر است که مطابق قانون مدنی درمواردی « مستاجر »می تواند اجاره را فسخ کند، ( مواد 476 ، 478، 482، 488 ،485قانون مدنی) در چه مواردی «موجر »(صاحب مال )حق فسخ قرارداد اجاره را دارد(مواد 487،498قانون مدنی)،وکلای ملکی در مواردی مساله فسخ قرار داد اجاره غیرمنقول مطرح میشود علاوه بر قوانین مدنی ، قوانین روابط موجر و مستاجر را نیز مود توجه قرار می دهند مواردی که «موجر » طبق قانون روابط موجر و مستاجر 56 حق در خواست فسخ قرارداد اجاره را می تواند از دادگاه کند (ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356) با وقوف بر تمامی قوانین حاکم بر موضوع است که می توان در طرح یا دفاع از دعوا به نتیجه مطلوب رسید وکلای ملکی با اشراف به تمام قوانین و راههای ورود و خروج از قوانین دست و پا گیر در سریعترین وقت ممکن روند پرونده را به دست میگیرند.
گردآوری شده توسط گروه وکلای دادگستری ره جویان عدالت
**محتوای تبلیغاتی**
