به گزارش مشرق، خبر پایان کار معاون پیشین شهرسازی و معماری وزارت راه‌وشهرسازی که هفته پیش منتشر شد، برای فعالان حوزه مسکن غافلگیرانه و نشانه‌ تغییر رویکرد در وزارت راه‌ و شهرسازی در بحث توسعه شهری بود.

معاون سابق شهرسازی و معماری وزارت راه با وجود رویکرد مثبتی که در مواجه با بحث تراکم و شهر فروشی داشت، به دلیل مقاومت در برابر الحاق زمین به محدوده شهرها، مورد انتقاد کارشناسان حوزه شهرسازی قرار گرفته بود. آنچه از این جابه‌جایی ساختاری در وزارت راه‌وشهرسازی می‌توان برداشت کرد این است که با چنین تغییر رویکردی عزم وزارت راه‌وشهرسازی بر الحاق زمین و توسعه افقی شهرها جزم شده است.

این تغییر رویکرد در حالی انجام گرفته که مدت‌هاست کارشناسان بر لزوم این تغییر تاکید کرده و تنها راه حل ابر مسئله مسکن در کشور را در تمامی جوانب آن، توسعه افقی شهرها دانسته‌اند.

*تداوم امید برای خانه‌دار شدن مردم با دو خبر خوش دیگر

البته این تغییر گفتمانی که پیش‌تر نیز در ادبیات برخی مسئولان دولت شنیده می‌شد، اخیرا با وضوح و تاکید بیشتری قابل مشاهده است.

وزیر راه و شهرسازی در یکی از آخرین گفت‌وگوهایش از واگذاری ۱۰۰ هزار قطعه زمین به متقاضیان نهضت ملی مسکن طی حدود ۳ هفته خبر داده که سرعت واگذاری این مقدار زمین با آنچه تا کنون در این زمینه رخ داده قابل مقایسه نیست.

مهرداد بذرپاش با یادآوری این‌ نکته که ۱۰۰ هزار قطعه زمین در فاصله برگزاری ۲ جلسه شورای عالی مسکن حدود ۳ هفته پیش و به صورت انفرادی و گروهی در قالب طرح نهضت ملی مسکن به متقاضیان واگذار شده است، اظهار کرد:‌ رئیس جمهور در جلسات شورای عالی مسکن به استانداران دستور داده بود تا موانع واگذاری زمین را برطرف کنند.

علاوه بر وزیر، هادی عباسی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز با اشاره به جلسه‌ی هفته‌ی قبل شورای عالی مسکن، اظهار داشت: یکی از نکاتی که در جلسه شورای عالی مسکن مطرح شد، موضوع تامین زمین بود. رئیس جمهور دستور آماده‌سازی سریع اراضی تامین‌شده برای ساخت مسکن و توسعه خدمات زیربنایی را در جلسه امروز صادر کرد.

قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در بخش مسکن، با بیان اینکه وزارت راه و شهرسازی اهتمام جدی برای تامین بودجه جهت توسعه خدمات زیربنایی در اراضی تامین‌شده دارد، افزود: دستور رئیس جمهور مبنی بر تامین زمین با جدیت دنبال می‌شود.

*اهمیت توجه به زمین در حل معضل مسکن

شرایط بحرانی حوزه مسکن میراث عدم مداخله دولت قبل در این بازار است. در دهه گذشته با رکود ساخت مسکن و از بین رفتن تعادل بین تقاضا و تولید، بازار مسکن با کسری عرضه مواجه شد. به تبع همین کسری، پدیده انباشت تقاضا ایجاد شد که خود یکی از عوامل اصلی جهش بالای قیمت مسکن است.

با توجه به اظهارنظر کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن، در حال حاضر دولت می‌تواند نقش مهمی را در کنترل این بحران داشته باشد؛ چرا که معضل مسکن، مساله‌ای نیست که به خودی خود قابل حل باشد بلکه دخالت و نظارت دولت در این بازار تعیین‌کننده و الزامی است، اما دولت در چه زمینه‌ای باید ورود پیدا کند؟

برای جواب به این سوال باید به دو نکته توجه کرد؛ اول آنکه باید دید بیشترین سهم قیمت مسکن در کدام بخش بوده و دوم آنکه میزان مانور دولت در آن بخش چه مقدار است؟

به گفته ابولفضل نوروزی، معاون وزیر راه و شهرسازی، زمین بیشترین سهم را در قیمت تمام شده مسکن دارد. برای مثال ۷۰ درصد قیمت تمام شده مسکن در پایتخت را قیمت زمین تشکیل می‌دهد. از طرف دیگر تقریبا دولت در تصمیم‌گیری عرضه یا عدم عرضه زمین برای ساخت مسکن از اختیار بالایی برخوردار است، لذا دولت می‌تواند با افزایش عرضه زمین قیمت مسکن را کاهش دهد.

*باز شدن حریم خط شهری، اصولی‌ترین راهبرد

نباید فراموش کرد که بازار مسکن هم مانند سایر بازارها متاثر از توازن عرضه و تقاضا است. در حال حاضر تمرکز اصلی دولت بر تامین زمین در نهضت ملی مسکن، بعنوان یک طرح با هدف تامین مسکن حمایتی است. اساسا مدل ساخت‌وساز نقش تعیین‌کننده‌ای در موفقیت طرح‌های مسکن حمایتی دارد و مدل ساخت و ساز خود تحت تاثیر مولفه دیگری به نام کیفیت زمین است.

فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن با تاکید بر اشتباه بودن استراتژی دولت‌ها که مبتنی بر اعطای زمین رایگان است، درباره طرح‌های حمایتی حوزه مسکن گفت: مسکن مهر به عنوان یکی از مصادیق طرح‌های حمایتی دولتی است. این پروژه به چند دلیل منجر به سکونت پایدار نشده است. مهمترین آن زمینی است که در اختیار مسکن مهر قرار گرفت.

وی افزود: از آنجا که این زمین‌ها از مرغوبیت کافی برخوردار نبودند و به تبع آن کیفیت ساخت نیز پایین بود، در نهایت منجر به تولید مسکن در حد استطاعت و نه در حد مسکن متناسب با نیاز شد؛ این دو مفهوم باهم متفاوت هستند. تولید مسکن در حد استطاعت، ایجاد کننده‌ سکونت پایدار نیست؛ چرا که خانه‌های تولیدی فقط از لحاظ مالی متناسب با شرایط متقاضیان هستند، اما پاسخگوی دیگر نیازهای آنها نیستند؛ لذا بعد از آنکه خانوار استطاعت بیشتری پیدا کرد آن مسکن را تبدیل به مسکن مورد نیازش می‌کند.

این کارشناس اقتصادی با بیان این نکته که طرح نهضت ملی هم دچار همین آسیب است، افزود: با توجه به سیاست‌های فعلی که به دنبال اعطا زمین‌های ارزان قیمت به صورت ۹۹ ساله به مردم است، طرح نهضت ملی مسکن نیز منجر به تامین مسکن متناسب با نیاز نخواهد شد. از آنجا که در همه دولت‌ها ابتدایی‌ترین استراتژی‌شان در حوزه مسکن، ساخت مسکن در استطاعت است نه متناسب با نیاز، لذا این مشکل همچنان پایدار خواهد بود.

بیضایی اذعان داشت: این ایده که دولت به دنبال در اختیار قرار دادن زمین رایگان برای مردم باشد، باعث استفاده از زمین‌های نامرغوب است که منجر به سکونت پایدار نخواهد شد؛ چرا که هرچند مردم آن را می‌گیرند، اما منجر به پایداری سکونت نمی‌شود.

وی افزود: پافشاری اشتباه سیاستگذاران بر عرضه ۹۹ ساله زمین باعث می‌شود، منابع دولت و مردم هدر برود و سود اصلی را هم دلالان خواهند برد؛ همانطور که الان مسکن مهر در دست دلالان است.

این کارشناس اقتصادی در انتها نیز به بیان راهکار حل این مشکل پرداخت و گفت: راه اصلی، بازشدن حریم شهری است. افزایش حریم شهر و محدوده خدماتی شهر و فروختن زمین به مردم مبتنی بر ارزشی که دارد، باعث می‌شود، هم زمین مرغوب به مردم داده شود و هم ساخت‌وساز به صورت باکیفیتی صورت گیرد که نتیجه آن تامین مسکن مورد نیاز است.

*مسکن را از منظر شهرسازی ببینید

بر اساس نظر کارشناسان، یکی از خطاهای راهبردی و سیاستی دولت‌ها در این چند دهه اخیر، تنزل سیاست‌های حوزه مسکن به صرف خانه‌سازی است؛ در حالیکه بازار مسکن باید از منظر شهر و شهرسازی مورد توجه قرار بگیرد و در بستر شهر تعریف شود. به عبارت بهتر، به‌جای نگاه به خانه، نگاه به شهر باید مورد تمرکز سیاست‌گذار بخش مسکن قرار گیرد.

بنابراین، این شهر است که در ابتدا باید در تناسب رشد جمعیت گسترش پیداکند، گسترشی که متاسفانه تاکنون اتفاق نیفتاده است. برای مثال مساحت کلانشهر تهران با جمعیتی حدود ۱۲ میلیون نفر در سال ۱۴۰۰، از ۷۳۰ کیلومتر مربعی که در دهه ۷۰ و برای جمعیت ۵ میلیون نفر طراحی شده بود، بیشتر نشده است و این خود به وضوح بیانگر وجود یک خلا رویکردی است.

در حال حاضر که وزارت راه‌وشهرسازی تغیرات مثبتی را در راستای ایجاد رویکرد صحیح در مورد ساخت مسکن تجربه می‌کند، شایسته است به نظر کارشناسان نیز توجه ویژه‌ای نماید و مد نظر داشته باشد که اصولی‌ترین و اولویت‌دارترین راهکار، باز کردن حریم شهرها و الحاق زمین به شهر است تا با عرضه زمین به مردم تعادل بین عرضه و تقاضا ایجاد شده و التهابات بازار مسکن فروکش کند.