به گزارش مشرق به نقل از فارس، یکی از مشکلاتی که همیشه دغدغه دولت‌های مختلف، مدیران، برنامه‌ریزان و کارشناسان بخش مسکن بوده، کنترل بازار اجاره و ارائه سیاست‌های مناسب جهت جلوگیری از فشار هزینه این بازار بر مردم و اجاره نشینان بوده است. عمدتاً از سوی برنامه‌ریزان برای کنترل بازار اجاره دو رویکرد مورد توجه قرار گرفته است، که یکی مبتنی بر تولید مسکن استیجاری توسط دولت و دیگری کنترل دستوری بازار اجاره بها است. اما این دو رویکرد در عمل نتوانسته است بازار اجاره را کنترل کند.
1ـ برای مشخص شدن این مسأله ابتدا ضروری است عوامل تأثیر گذار بر بازار اجاره مسکن را شناخت. بازار مسکن و بالاخص بازار اجاره مسکن یک بازار تک متغیره نیست و عوامل متعددی در این بازار تأثیرگذار هستند. همیشه بازار اجاره مسکن تابعی از بازار مسکن بوده و هرگونه رکود و رونق در این بخش تأثیر مستقیم بر بازار اجاره داشته است.
بنابراین برنامه‌ریزی برای بازار اجاره بدون توجه به بازار مسکن نمی‌تواند کارآمد باشد. سیاست تولید و عرضه واحد استیجاری توسط دولت اعم از ملی و محلی (شهرداری‌ها) از آنجا که به دنبال تعادل در بازار اجاره از طریق افزایش عرضه واحدهای مسکونی استیجاری توسط دولت با تخصیص یارانه دولتی است، علاوه بر آنکه هزینه‌های گزاف بر دولت تحمیل می‌کند، به خاطر وجود نگاه تک بعدی به مسأله نمی‌تواند مشکل بازار اجاره مسکن را حل کند.
2ـ سیاست کنترل اجاره‌بها و جلوگیری از افزایش قیمت با دستور دولت‌های ملی یا محلی سیاستی است که در دنیا تجربه شده است و بسیاری از کشورهای اروپایی از جمله آلمان، هلند، کشورهای اسکاندیناوی و ... که درصد بالایی از سکونت خانوارها به صورت اجاره‌ای است از این سیاست پیروی می‌کنند. اما سوال اساسی اینجاست که آیا اعمال چنین سیاستی می‌تواند کارآمد باشد؟ در شرایط کنونی بازار اجاره، دولت حداقل ابزارهای لازم برای دخالت در بازار اجاره را ندارد و ضعف قوانین از یک‌سو و ساختار نامناسب مشاوران املاک و عدم نظارت مناسب دولت بر فعالیت‌های آن‌ها از سوی دیگر سبب شده است تا زیر ساخت مناسب جهت اعمال این سیاست فراهم نباشد.
هرچند که افزایش نرخ اجاره‌بها برای مستأجران در ابتدای فصلِ نقل و انتقلات سالیان سال است که امری پذیرفته شده است، اما افزایش اجاره بها در 5 سال اخیر بیش از حد انتظار مستأجران بوده است به‌گونه‌ای که در کلان شهرها به خصوص در شهر تهران طی 5 سال اخیر افزایش هزینه اجاره‌بها چشم‌گیر بوده است این نشان دهنده ناکارآمدی سیاست‌های گذشته از یک‌سو و از سوی دیگر وقوع اتفاقات جدید در بازار مسکن است که تأثیر به‌سزایی در بازار اجاره داشته است. در حقیقت دولت‌های گذشته با هیچ یک از رویکردهای فوق نتوانسته‌اند بازار اجاره مسکن را کنترل کنند زیرا افزایش اجاره‌بها علاوه بر کمبود عرضه در بازار استیجار، متأثر از متغیرهای دیگری مانند آشفتگی بازار مسکن، وجود سوداگری در بازار مسکن و افزایش تعداد خانه‌های خالی از سکنه است.
آخرین وضعیت آمار اجاره بخش مسکن در کشور، مناطق شهری و روستایی به تفکیک
برای دست‌یابی به یک مسیر مشخص جهت ساماندهی بازار اجاره مسکن در کشور ضروری است در ابتدا آمارهای موجود در این بخش مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته و عوامل اصلی و تأثیر گذار بر بازار مسکن و اجاره آن مشخص و تبیین شود.
* ارقام بر اساس میلیون است
* واحدهای خالی از سکنه در جدول‌ها لحاط نشده است که طبق سرشماری‌های انجام شده در سال 1390 معادل 1,6 میلیون واحد و در سال 85، 630 هزار واحد مسکونی بوده است.
* منبع: مرکز آمار کشور
50 درصد از تقاضای بازار مسکن، تقاضای سرمایه‌ای است
همانگونه که از جدول (1) قابل مشاهده است طی بازه زمانی 1390ـ 1355 بیش
از 14,7 میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن اضافه شده است در حالی که تنها 8
میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند. این مسأله بدان معناست که
تنها 54 درصد از تقاضای مسکن طی 35 سال گذشته تقاضای مصرفی بوده است و 46
درصد از تقاضای مسکن را تقاضای سرمایه‌ای پوشش داده است.
اهمیت موضوع در
بازه زمانی 90ـ 1385 دو چندان می‌شود. در این بازه زمانی 4,2 میلیون واحد
مسکونی ـ بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه ـ به موجودی مسکن اضافه شده در
حالی که 1,3 میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند. این بدان معنا
است که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 70 درصد از تقاضای مسکن
موجود به تقاضای سرمایه‌ای اختصاص یافته است.
این مسأله از یک‌سو باعث افزایش تقاضای مسکن اجاره‌ای و به تبع آن افزایش اجاره بها می‌شود و از سوی دیگر تأثیر به‌سزایی در افزایش قیمت مسکن دارد و از آنجا که قیمت اجاره‌بها خود تابعی از قیمت نهایی مسکن است منجر به افزایش مجدد قیمت در بازار اجاره نیز می‌شود.
• سرعت رشد تقاضا در بازار اجاره‌ای مسکن
یکی دیگر از مشکلات بازار مسکن بالا بودن سهم تقاضای اجاره ای در بازار
مسکن و سرعت رشد آن در چند سال اخیر است. افزایش حجم تقاضاهای سرمایه‌ای در
بازار مسکن و افزایش قیمت مسکن در بازار، ناتوانی خانوارهای جدید از
اختیار مسکن ملکی را به دنبال دارد و باعث می‌شود خانواده‌ها بالاجبار و نه
به صورت اختیاری اجاره نشینی را انتخاب نمایند. این مسأله تبعات منفی
اجتماعی از جمله افزایش سن ازدواج را نیز به دنبال داشته است.
بررسی آمارهای سال‌های 85 تا 90 نشان می‌دهد که 3,1 میلیون خانوار جدید شهری اضافه شده است که 1,5 میلیون خانوار آن سکونت اجاره‌ای دارند. این بدان معنا است که نزدیک به 50 درصد از خانوارهای جدید در بازار مسکن بالاجبار راهی بازار اجاره شده‌اند. این شاخص در بازه سرشماری 85ـ 1375 ، 43 درصد، در بازه زمانی 75ـ 1365، 29 درصد و در بازه زمانی 65 ـ 1355، 8 درصد بوده است.
نقطه مطلوب سیاست‌گذاری در نوع مالکیت بازار مسکن، وضعیتی است که خانوار
بدون هیچ فشار اقتصادی با توجه به شرایط خود بتواند چه از طریق ساخت، خرید و
یا اجاره مسکن نیاز سکونت خود را مرتفع سازد. حال آنکه شرایط ذکر شده برای
بازار مسکن در کشور، رفتن خانوار به سمت بازار مسکن استیجاری را تبدیل به
یک اجبار کرده است.
در واقع در شرایط کنونی خانوارها به دلیل اینکه توان خانه‌دار شدن از طریق ساخت مسکن را ندارند، مجبور به حضور در بازار استیجار مسکن می‌شوند و چه بسا سهم بالاتری از درآمد سالانه خانوار خود را نیز به تأمین هزینه‌های اجاره مسکن اختصاص می‌دهند.
• وجود بیش از 10 درصد خانه خالی از سکنه در تهران
بنابر آمارهای سرشماری نفوس و مسکن در سال 1390 در کل کشور بیش از 1 میلیون و 666 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد که این رقم در تهران بیش از 340 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه است. بنابراین حدود 8 درصد از کل واحدهای مسکونی سراسر کشور و بیش از 11 درصد از واحدهای مسکونی تهران خالی از سکنه هستند در حالی‌که نرخ طبیعی خانه‌های خالی در جهان بیش از 4 درصد نیست. گسترش پدیده خانه‌های خالی سبب ایجاد آشفتگی در بازار مسکن کشور شده است که یکی از دلایل افزایش اجاره بها در نقاط شهری بویژه کلان‌شهرها است.
• بررسی راهبردها و سیاست‌های اجرایی جهت کنترل بازار اجاره مسکن
از آنجا که افزایش قیمت اجاره مسکن در بازار از دو عامل اساسی در بازار یعنی شکاف میان عرضه و تقاضا از یک‌سو و وجود فعالیت‌های سوداگرانه به دلیل عدم وجود شفافیت در بازار از سوی دیگر رنج می‌برد و این عوامل سبب شده‌اند تا قیمت‌های اجاره مسکن در بازار بیش از توان مستأجرین بالاخص در کلان‌شهرهایی مانند تهران باشد. از آنجا که بازار اجاره‌بها به عنوان یک بازار جانبی و تبعی در کنار بازار مسکن شناخته می‌شود و در حقیقت اولویت اصلی خانوار تأمین مسکن ملکی برای خود است و اجاره نشینی بر اساس انتخاب خانوار نبوده و خانوار به اجبار اجاره نشینی را انتخاب می‌کند. این موضوع برخلاف اصول 3، 31 و 43 قانون اساسی است که تأکید بر داشتن مسکن و تأمین مسکن متناسب با نیاز محرومین از مسکن با حمایت و برنامه‌ریزی دولت دارد. ضروری است دولت برای ساماندهی بازار اجاره مسکن به ترتیب اولویت، راهبردهای اساسی ذیل را در دستور کار خود قرار دهد:
الف) کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن
ب) افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار خرید و یا اجاره
ج) ضرورت قاعده‌گذاری دولت در بازار اجاره مسکن
سیاست‌های اجرایی برای پیاده‌سازی راهبردهای فوق نیز به تفکیک در جدول زیر آمده است.
1ـ تسریع در تکمیل و عرضه واحدهای مسکن مهر با اولویت کلان‌شهرها و تداوم تولید مسکن مهر برای متقاضیان جدید
با توجه به آنکه طرح مسکن مهر، به‌گونه‌ای طراحی شده است که مسکن تولیدی
با قیمت تمام شده به دست مصرف‌کننده نهایی می‌رسد و تقاضای سرمایه‌ای
امکان تملک واحدهای تولیدی را ندارد، افزایش سرعت در عرضه واحدهای مسکن مهر
می‌تواند تأثیر چشم‌گیری در کاهش تقاضا در بازار اجاره داشته باشد.
در حال
حاضر عرضه مسکن مهر در کشور در مقیاس پروژه‌های چند صد هزار واحدی است در
حالی که بازار مسکن از کمبود و نیاز 3 میلیون واحد مسکونی رنج می‌برد،
بنابراین دولت باید ضمن تسریع در تحویل واحدهای مسکونی فعلی، برای کاهش سهم
تقاضا در بازار اجاره، تولید مسکن مهر را بویژه برای متقاضیان ثبت‌نام
کرده تداوم بخشد. نکته اساسی در این میان حجم و میزان تولید مسکن نیست بلکه
آن‌چه که بیشتر اهمیت می‌یابد عرضه بیشتر در زمان کوتاه‌تر است تا رشد
عرضه بتواند از رشد تقاضا در بازار مسکن پیشی بگیرد.
بنابراین دولت باید بتواند در زمان کوتاه عرضه بیشتری را در بازار مسکن داشته باشد تا علاوه بر افزایش عرضه در بازار مسکن، حجم تقاضا در بازار اجاره را نیز کاهش دهد. بنابراین دولت با حل مشکلات واحدهای مسکن مهر تولید شده از قبیل کمبود خدمات زیربنایی و روبنایی و خدمات حمل و نقلی، زمینه لازم برای عرضه سریع واحدهای تولید شده در بازار مسکن را فراهم می‌سازد.
2ـ کنترل سوداگری با استفاده از مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT)
یکی از مشکلات موجود در بازار مسکن حضور تقاضاهای سوداگرانه است که سبب ایجاد حباب و بی‌نظمی در بازار مسکن شده است. برای حل این مشکل دولت می‌تواند تقاضای سوداگرانه در بازار را با استفاده از ابزارهای مالیاتی کنترل و سرمایه‌ها را به بخش تولید هدایت نماید و زمینه لازم برای کاهش قیمت مسکن را فراهم آورد. کاهش فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن سبب کاهش قیمت و افزایش توان‌مندی تقاضای مصرفی برای حضور در بازار مسکن ملکی می‌شود. در نهایت با واقعی شدن قیمت مسکن، شرایط مناسبی برای تقاضای مصرفی در بازار مسکن فراهم می‌شود.
CGT قدیمی‌ترین مالیات حوزه زمین و مسکن است که بر افزایش قیمت زمین و مسکن (عایدی سرمایه) وضع می‌شود. این مالیات در بسیاری از کشورهای توسعه یافته و یا در حال توسعه از جمله کره‌جنوبی، فرانسه، آمریکا، کانادا، انگلستان، ایرلند، تجربه شده است. به عنوان مثال در آمریکا یا انگلستان دولت 40 درصد ما به تفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده اخذ می‌کند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند. شایان ذکر است خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و تولید‌کنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند.
3ـ اخذ مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه
افزایش عرضه در بازار اجاره مسکن می‌تواند به عنوان یک سیاست و راهبرد
تکمیلی در کنار راهبرد اساسی کاهش تقاضا در بازار اجاره قرار گیرد. اما
نکته اساسی نحوه تفسیر دولت از مفهوم افزایش عرضه در بازار اجاره است.
افزایش عرضه واحدهای مسکونی در بازار اجاره نیازمند به کارگیری دو سیاست
اصولی کنترل سوداگری و مبارزه با احتکار واحدهای مسکونی خالی از سکنه با
استفاده از دو ابزار مالیاتی و تعزیراتی است.
در صورتی که دولت با استفاده از ابزار مالیات بتواند نرخ خانه‌های خالی را در بازار به 4 درصد کاهش دهد، این امر منجر به عرضه 860 هزار واحد مسکونی در سراسر کشور و بیش از 220 هزار واحد مسکونی در تهران خواهد شد که این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که منجر به افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای خواهد شد و یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که منجر به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره خواهد شد. بنابراین کنترل خانه‌های خالی از سکنه در سراسر کشور سهم به‌سزایی در کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت.
مالیات بر خانه‌های خالی یکی از مالیات‌های عمده در بخش مسکن است که در
بسیاری از کشورهای توسعه یافته مانند فرانسه، اسپانیا و انگلیس و آمریکا با
رویکردهای مختلف اخذ می‌شود.
به عنوان مثال در اسپانیا محاسبه مالیات بر خانه‌های خالی به صورت روزانه (برای هر روز خالی از سکنه بودن 9 یورو) از مالک خانه اخذ می‌شود و یا در فرانسه مالیات بر خانه‌های خالی در شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت به اجرا گذاشته می‌شود.
4ـ تدوین نظام بانک اطلاعات املاک در بازار مسکن با اولویت کلان‌شهرها (شناسنامه هوشمند املاک)
اجرای سیاست راهبردی کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن تنها از طریق
فراهم آوردن زیرساخت اطلاعاتی مورد نیاز برای پیاده‌سازی این سیاست
امکان‌پذیر است. از این رو نخستین سیاست اجرایی پیش‌رو، تدوین نظام بانک
اطلاعات املاک در بازار مسکن از طریق صدور شناسنامه املاک و مستغلات است.
به دلیل اثرگذاری بالای کلان‌شهرها در نوسانات بازار مسکن، اجرای این طرح با اولویت کلان‌شهرها می‌تواند بستر اطلاعاتی اجرای سیاست‌های لازم در ساماندهی بازار اجاره مسکن را فراهم نماید.
5ـ ایجاد اپراتورهای اجاره داری
یکی از سیاست‌هایی که دولت در دو سال گذشته در دستور کار قرار داد،
بلوک‌بندی و قیمت‌گذاری بر مبنای قیمت متوسط منطقه‌ای بود. دولت علاوه بر
قیمت‌گذاری، قانون تعزیراتی تعیین نرخ افزایش قیمت را نیز برای کنترل بازار
و جلوگیری از جهش‌های قیمتی وضع کرد اما این طرح در اجرا نتوانست آن‌گونه
که باید موفق شود. در حالی که دولت افزایش 9 درصدی اجاره بها در سال گذشته
را قانونی اعلام کرد اما بررسی‌ها و اعلام نظرها حاکی از افزایش حداقل 20
درصدی در بازار اجاره است.
راهکار تنظیم بازار از سوی دولت، راهکاری قدیمی است که در برخی از حوزه های اقتصادی موفق و در برخی از حوزه‌های اقتصادی نیز شکست خورده است. اما آن‌چه که بررسی تجربیات کشورهای دیگر نشان می‌دهد این است که دولت برای انجام فعالیت قاعده‌گذاری و تنظیم بازار و مقررات (رگولاتوری)، نیازمند تشکیل اپراتورهای تخصصی در حوزه مربوطه هستند. تکثر بنگاه‌های املاک فرآیند نظارت دولت را بر این بنگاه‌های اقتصادی کم و انحراف آن‌ها از قوانین و مقررات را افزایش می‌دهد.
بنابراین دولت برای کنترل دستوری بازار اجاره و جلوگیری از جهش‌های قیمتی
و انجام فعالیت‌های قاعده‌گذاری در بخش مسکن نیازمند وجود چند اپراتور
محدود در بازار اجاره مسکن است تا بتواند با استفاده از اپراتورهای اجاره
مسکن فعالیت‌های تنظیم بازار را انجام دهد. این اپراتورها حلقه واسط
ارتباطی و نه معاملاتی میان موجر و مستأجر هستند که با اخذ کارمزد مشخص
بدون برقراری ارتباط مستقیم واحد استیجاری را از موجر دریافت و در اختیار
مستأجر قرار می‌دهد. اپراتور موظف به اخذ اجاره‌بها از مستأجر و پرداخت آن
به موجر خواهد بود.
در این شرایط قیمت‌گذاری در بازار اجاره نیز بر مبنای بلوک‌بندی‌های انجام شده توسط دولت قابلیت اجرایی دارد و امکان نظارت بر حسن انجام قوانین و مقررات وضع شده از سوی دولت امکان‌پذیر خواهد بود.
6ـ ساماندهی بنگاه‌های مشاورین املاک
طبق حداقلی‌ترین برآوردهای انجام شده بیش از 80 هزار مشاور املاک غیرمجاز در سراسر کشور وجود دارد که این تعداد مشاورین املاک می‌تواند سهم به‌سزایی در افزایش سوداگری در بازار مسکن داشته باشند در حالی که کمی بیش از 100 هزار مشاور املاک مجاز در کشور فعالیت دارند و از این میان تنها 90 هزار مشاور املاک به سامانه کد رهگیری مجهز هستند که این مسأله زمینه افزایش سوداگری و عدم نظارت دولت بر چگونگی انجام معاملات را افزایش می‌دهد. ضروری است تا با هماهنگی امور اماکن نیروی انتظامی فعالیت مشاورین املاک غیر مجاز ممنوع و تمامی مشاورین املاک دارای مجوز نیز به سامانه کد رهگیری متصل شوند.
7ـ اصلاح نظام تعرفه‌گذاری مشاوران املاک
وابستگی حق‌الزحمه مشاوران املاک و مسکن به قیمت ملک مورد معامله (خرید و
فروش یا رهن و اجاره) یکی از چالش‌های بازار املاک و مسکن است. این موضوع
علاوه بر اینکه مشکلاتی را برای دو طرف عرضه و تقاضا در بازار به وجود
می‌آورد، بعضاً ممکن است منجر به وسوسه و یا تحریک مشاوران املاک برای بالا
بردن قیمت املاک و مسکن به صورت غیرواقعی و با انگیزه افزایش حق‌الزحمه
شود، بنابراین ضروری است در کنار ساماندهی مشاوران املاک و تشکیل
اپراتورهای مسکن در کشور برای افزایش توان نظارت و قانون‌گذاری دولت در این
زمینه، نظام تعرفه‌گذاری مشاوران املاک اصلاح شود.
بدین صورت که نرخ حق الزحمه وابسته به قیمت ملک نبوده و در بازه‌های قیمتی مختلف مشاوران و یا اپراتورهای املاک مبلغ ثابت و مشخصی را به عنوان حق الزحمه دریافت کنند. البته این نحوه اخذ حق مشاوره توسط مشاورین املاک می‌تواند در 3 رده قیمتی به کار رود. بدین ترتیب انگیزه مشاوران املاک در افزایش قیمت املاک و اجاره‌بها از بین می‌رود.
8ـ افزایش مدت اجاره بها از 1 سال به 3 الی 5 سال
شرایط فرهنگی کشور ایران به‌گونه‌ای است که نیاز به جابجایی سالانه و
تمدید قراردادهای اجاره به شدت بر روی حس عدم امنیت خانوار تأثیر گذار است و
در بین مردم این موضوع مطرح است که سه بار جابه‌جایی اسباب منزل به معنای
یکبار آتش سوزی منزل است.
کوتاه بودن مدت زمان اجاره نیز به خودی خود عاملی
جهت تورم در بازار اجاره مسکن به شمار می‌آید؛ چه آنکه همواره در فصل
تابستان که فصل نقل و انتقالات مسکن اجاره‌ای است، تورم بازار مسکن نیز
افزایش می‌یابد.
از جمله راه‌کارهای پیش‌رو جهت کاهش تأثیرات منفی اجاره
مسکن در شرایط کنونی کشور افزایش مدت زمان قرارداد اجاره است. تجربه کشوری
مانند کره نیز نشان داده است که این افزایش زمان اجاره به ثبات و ساماندهی
بازار اجاره کمک می‌کند.
برای این منظور می‌توان مدت زمان اجاره را از یک
سال به سه سال افزایش داد و مبلغ قرار داد اجاره را پس از مدت یک سال با در
نظر گرفتن نرخ تورم عمومی کشور افزایش داد. از این طریق علاوه بر ایجاد
امنیت روانی نسبی در مستأجر، نوسانات و تحولات موجود در بازار اجاره به
دلیل جابجایی‌های سالیانه محدود خواهد شد.
به منظور پیاده‌سازی این سیاست می‌توان از اقدامات تشویقی نظیر معافیت قراردادهای اجاره 3 ساله از پرداخت هرگونه مالیات بهره جست.
