کارشناسان و صاحبنظران اقتصادی نیز تاکید دارند "تهران" همه ایران نیست که با استناد به افزایش چند درصدی معاملات در آن اعلام شود، مسکن از رکود خارج شده است.
معاون اقتصادی و سرمایه‌گذاری موسسه املاک و مستغلات تامین اجتماعی یکی از افرادی است که نظر کارشناسان درباره وضعیت مسکن را تایید می‌کند: «در یکی دو ماه اخیر وضع مسکن در تهران بهتر شده است.»
حمیدرضا آزادی، با اشاره به سیاسیتهای ابلاغی رهبر معظم انقلاب می‌گوید: «اگر آن زمان مسئولان گوش می‌کردند و ستاد اقتصاد مقاومتی را همان زمان تشکیل می‌دادند و راهکارهای آن را تدوین می‌کردند الان اقتصاد ما اینجا نبود.»
مشروح گفت‌وگو با آزادی را در ادامه می‌خوانید؛
مسکن چند سالی است در رکود به سر می‌برد و برخی دولتی‌ها می‌گویند این بخش از رکود خارج شده، ارزیابی شما از بازار مسکن چیست؟
آزادی: وضع املاک و مستغلات در کشور خیلی خوب نیست، چند سال است در رکود رفته است. اما مقداری سیاستهای دولت هم در این قضیه می‌تواند راهگشا باشد اگر درست ابلاغ شود و البته برنامه‌ای داشته باشیم.
فکر می‌کنم بعد از چند سال که از عمر دولت می‌گذرد باید برنامه‌های مسکن خودش را به صورت مدون به مردم اعلام کند و در این بخش که بسیار هم در اشتغالزایی موثر است کاری انجام دهد.
دولت اگر نتواند از این گرفتاری بیرون بیاید و برنامه نداشته باشد، اقتصاد به مشکل می‌خورد. یک روز می‌گویند بانکها اینگونه وام می‌دهد، هر روز یک سیاستی را ابلاغ می‌کنند و این وسط بانکها همراهی نمی‌کنند.
در بخش اقتصادی با توجه به ابلاغ سیاستهای کلی نظام از سوی رهبر معظم انقلاب، اگر واقعا بتوانیم دنبال‌رو این سیاستها باشیم اقتصاد کشور رونق می‌گیرد. برخی در آن زمان موضوع ریاضت اقتصادی را مطرح کردند دیگر نمی‌دانستند که بین اقتصاد مقاومتی و آنچه آنها ریاضت اقتصادی می‌نامند، تفاوت است.
حضرت آقا فرموندند که باید اقتصاد را مقاومتی کنند اگر آن زمان مسئولان گوش می‌کردند و ستاد اقتصاد مقاومتی را همان زمان تشکیل می‌دادند و راهکارهای آن را تدوین می‌کردند الان اقتصاد ما اینجا نبود.
معتقدم تنها راه برون رفت از مشکلات این مملکت مقاومتی کردن اقتصاد است. اگر تجربه کشورهایی را که شرایط ما را داشتند مطالعه کنیم همه آنهایی که اقتصاد خود را به سمت بومی کردن بردند، موفق بودند.
یادم می‌آید روزی مقاله‌ای را در یکی از روزنامه‌ها می‌خواندم که خیلی جالب بود. در این مقاله به جنگ جهانی دوم و کشور فرانسه اشاره شده بود. زمان یکی از روسای جمهوری فرانسه وی نخست وزیری را آورد که مدرک سیکل داشت. این فرد از کفش دوزی به تجارت کفش رسیده بود و وضع خوبی داشت. این نخست وزیر سیکل آمد و اساس توسعه فرانسه را با کشیدن راه و راه‌آهن به تمام نقاط این کشور فراهم کرد. می‌دانیم که اساس توسعه هر کشوری زیرساختهای حمل‌ونقل است.
هر
کشوری راه دسترسی و امنیت مناسبی داشته باشد از همه جای دنیا برای
سرمایه‌گذاری می‌کنند. وقتی اساس توسعه فراهم شد سرمایه‌گذاران آمدند و
موضوع اشتغال حل شد.
الان در کشورمان هنوز در جاهایی که سرمایه‌گذاری می‌تواند صورت گیرد هنوز اساس توسعه فراهم نشده است.
در بخش مسکن آیا دولت برنامه‌ای برای مسکن دارد؟
آزادی: یا برنامه‌ای ندارد یا اینکه برنامه‌های آن ناقص است.
*تکلیف دولت با مردم مشخص نیست
دولت طی سه سال اخیر تنها یک برنامه داشته؛ افزایش وام خرید مسکن، یعنی این برنامه افزایش وام ناقص است؟
آزادی: اولا افزایش وام که هنوز عملی نشده است. هر روز می‌آیند سقف وام را کم و زیاد می‌کنند و مردم تکلیف خودشان را نمی‌دانند و بانکها هم همکاری نمی‌کنند. اگر قرار است در بخش مسکن یک سرمایه‌گذاری مطمئن داشته باشیم باید دهکهای پایین جامعه را ببینیم. طرف می‌خواهد خانه‌ای را با یک وام 100 میلیون تومانی خریداری کند،حقوق این فرد ماهانه 800 هزار تا یک میلیون تومان است چگونه می‌تواند اقساط 2 میلیون تومانی چنین وامی را پرداخت کند. برای این فرد چه فکری شده است، این یکی از معضلات است، بنابراین وام مذکور دهکهای بالای جامعه را پوشش می‌دهد.
به نظر من بازار مسکن خیلی مبهم است. بنده پیش‌بینی می‌کردم که شهریور ماه ملک تکان بخورد. با رصدی هم که انجام می‌دهیم دولت در حال تلاش است بازار مسکن را راه بیاندازد. در یکی دو ماه اخیر وضع مسکن بهتر هم شده.
*ایرانی‌ها به جای اقتصاد داخلی اقتصاد ترکیه را تقویت ترکیه می‌کنند
البته فقط در تهران اینگونه است نه شهرستانها.
آزادی: بله دقیقا، هر وقت تهران اتفاقی روی می‌دهد، سه ماه بعد به شهرستانها می‌رسد. البته یکی دو ماه اخیر در شهرستان‌های حاشیه دریای خزر رونق شروع شده است. مشتری به بنگاه می‌رود قیمت می‌گیرد و در برخی مواقع خرید هم می‌کند.
بر اساس خبرهایی که دارم، دولت تمام تلاش خود را به کار بسته بازار مسکن از رکود خارج شود. اگر دولت بتواند در باقیمانده عمرش مسکن را به جایی برساند، توفیق خوبی حاصل می‌شود. وقتی مسکن راه بیفتد خیلی از شغلها پشت سر آن راه می‌افتد. می‌گویند 400 شغل به صورت مستقسیم و غیرمستقیم به مسکن وابسته است.
تاکید می‌کنم باید بتوانیم تاکید رهبر معظم انقلاب را که روی مقاومتی کردن اقتصاد دارند به جایی برسانیم. تمام تلاش دولت، مجلس و همه سیستم های درگیر اقتصاد باید این باشد که این را به جایی برسانیم مطمئن باشید از این وضعیت بیرون می‌رویم.
می‌توانم مثالهای فراوانی بزنم در این خصوص که ما اگر بیاییم از منابع داخلی خودمان واردات بی رویه در هر بخشی را کم کنیم. متاسفانه نمی‌توانیم از منابع کشور به خوبی استفاده کنیم این مسئله باعث بروز وضعیت کنونی اقتصادی شده است. ما نفت، گاز و مواد مختلف معدنی داریم که اگر به درستی آنها را مدیریت کنیم و بتوانیم اقتصاد به سمتی سوق دهیم تا مردم از تولیدات داخلی حمایت کنند وضع روز به روز بهتر می‌شود.
البته تولیدکنندگان هم باید به سمتی بروند که تولیدات خوب و با کیفیت داشته باشند. مسئله‌ای که مغفول مانده این است که ما آن عرق ملی صنعتگران را بالا نبرده‌ایم و کار فرهنگی روی آن انجام نداده‌ایم.
طرف می‌رود برای جنس ایرانی پول نمی‌دهد اما برای جنس ترکیه‌ای پول می‌دهد با این کار اقتصاد ترکیه را قوی می‌کنیم. اقتصاد چین را قوی می‌کنیم. سالانه حدود 2 تا 3 میلیارد دلار کفش وارد می‌کنیم. اگر واقعا همین را مدیریت کنیم و واردات انجام ندهیم از خروج 3 میلیارد دلار ارز جلوگیری می‌شود.
همین نساجی مازندران در لندن هم دفتر داشت اما به دلیل واردات بی رویه پارچه و نبود عِرق ملی کارگران تعطیل شد. به همراه یکی از نمایندگان مجلس برای بازدید به نساجی مازندران رفتیم و دیدیم در بهار دستگاه‌ها خاموش است و می‌پرسیدیم آیا این دستگاه‌ها خراب است که می‌گفتند نه کارگران برای نشاء رفته‌اند. زمان وجین، کارگران می‌رفتند وجین. زمان برداشت کارگان در کارخانه نبودند و مشغول برداشت بودند.
عملکرد وزارت راه و شهرسازی طی سه سال اخیر را چگونه ارزیابی می‌کنید، آیا مسئولان این وزارتخانه توانسته‌اند در این مدت برنامه‌های احتمالی دولت تدبیر و امید را در این حوزه اجرایی کنند؟
آزادی: از طریق شرکت بین المللی توسعه شهرسازی ایرانیان که از کنسرسیومی با 24 شرکت ساختمانی تشکیل شده با وزارت راه و شهرسازی ارتباط داریم. انجمن انبوه‌سازان تهران عضو این شرکت است و بنده رئیس هیئت مدیره شرکت مذکور هستم. این شرکت پروژه 10 هزار واحدی مسکن مهر پردیس را در دست ساخت دارد.
پروژه‌ای که خیلی هم مشکل دارد؟
آزادی: بله، خیلی هم مشکل دارد. فارغ از همه مسائل سیاسی کشور، مسکن مهر در جای خود ایده خوبی بود. اگر روی این طرح کار، کارشناسی بیشتری می‌شد می‌توانست دهکهای پایین را در کشور از بی خانمانی نجات داده و به سمت خانه‌دار شدن ببرد. در بعضی از نقاط خیلی خوب کار کردیم. مکان‌یابی پردیس خیلی بود اما در برخی جاها مکان‌یابی خوبی نشده و شرایط خوبی ندارد و معتقدم در این بخش مقداری شتاب‌زده عمل شده است.
پردیس از زمان آقای هاشمی مطرح بود و در آن زمان هم کلنگ زنی شد. در برخی از فازها آپارتمان‌ها تک واحدی ساخته شد.
وزارت راه و شهرسازی باید زیرساختهای این شهر را فراهم کند. وقتی به سمت شمال می‌روید جنگلی از خانه را در این شهر می‌بینید. فاز 11 لم یزریع است و توی ذوق می‌زند. اگر 20 سال پیش در آنجا درخت کاشته می‌شد الان جنگل شده بود. هر کسی می‌آمد و آنجا پول می‌داد و خانه می‌خرید چون آب و هوای خوبی دارد، دسترسی‌های خوبی دارد و مترو هم برای آن ساخته خواهد شد. وزارت راه و شهرسازی باید در این شهر درختکاری کند و به فضای سبز ان توجه کند. پردیس باید به لحاظ زیست محیطی برای زندگی جای مناسبی باشد. البته الان به لحاظ قیمتی نمی‌صرفد کسی آنجا زندگی کند. اگر نیازهای آنرا تامین کنیم مردم می‌آیند و پول هم می‌دهند و واحدها زودتر تکمیل می‌شود.
*توافق برای افزایش 100 هزار تومانی قیمت مسکن مهر پردیس
مشکل 10 هزار واحد مسکن مهر شرکت توسعه شهرسازی ایرانیان چیست؟ این شرکت اخیرا در جلسه‌ای با شماری از مسئولان وزارت راه خواستار افزایش قیمت شده است.
آزادی: بله همین طور است.
درخواست چه میزان افزایش قیمت را داده است؟
آزادی: هنوز روی رقم دقیق توافق نشده است، ولی قرار شد بانک مسکن در این زمینه همکاری داشته باشد. آقای غفوری مدیرعامل عمران پردیس هم بر کمک به ساخت و تکمیل واحدهای مذکور تاکید کرده و قولهای مساعدی در این زمینه داده شده است. فعلا روی 100 هزار تومان توافق شده است.
این قیمت جزو دستورالعمل وزارت راه محسوب می‌شود؟
آزادی:خیر جدا از این دستورالعمل است.
دستورالعمل شماره 3 وزارت راه و شهرسازی مشمول این پروژه‌ها نشد. چون از زمان ساخت آنها خیلی وقت است که می‌گذرد. مشکل اصلی این پروژه‌ها چیست.
آزادی: به نظرم مشکل اصلی همان قیمت و زیرساختهاست.
*دولت در مسکن مهر از خودگذشتگی کند
فاز 9 قدیم باید چند سال پیش تکمیل و تحویل متقضایان می‌شد چون یکی از اولین پروژه‌های مسکن مهر بود که در پردیس آغاز شد. دلیل این همه تاخیر چه بوده است.
آزادی: بنده در آن زمان مسئولیتی نداشته‌ام. جسته و گریخته شنیده‌ام از روز اول که مسکن وارد رکود شد، شرکتها به خاطر همین که قیمتها صرفه اقتصادی نداشت کار نمی‌کردند. در مجموع به لحاظ فنی شرکتها و وزارت راه خیلی حساسیت دارند چون کشور ما زلزله خیز هم است در این بخش خیلی نظارت می‌شود.
مسکن مهر برنامه خوبی بود اگر دولت برنامه‌ریزی می‌کرد که زمانی احتمال بروز تورم وجود دارد. مسکن مهر با دلار 900 تومانی شروع شد یکباره دلار 3000 هزار تومان بود. حالا سازنده باید چکار می‌کرد،دولت باید برای این مسئله فکری کند. مردم مقصر نیست، طرف آمده همه دار و ندار خودش را فروخته و خانه‌اش آماده نیست. به نظرم دولت باید برای بخش باقیمانده مسکن مهر از خودگذشتگی نشان دهد، ضمن آنکه بانک همراهی کرده و مردم هم مقداری کمک کنند تا مسکن مهر جمع شود.
در ایران متاسفانه بعضی وقتها برخی پروژه‌ها آنقدر زمان می‌برد که دیگر از حیز انتفاع خارج می‌شود. ساختمانی که 20 سال بماند و هیچ کاری روی آن انجام نشود دچار مشکل اساسی می‌شود. به نظرم در مسکن مهر همه ارکان درگیر در این پروژه به خصوص دولت از خودگذشتگی بیشتری داشته باشد تا پروند آن مختومه شود.
خیلی ها بیشتر مسئولان درگیر ساخت و ساز هستند، الان در کشور منازلی داریم که خالی است. در کشورهای دیگر اگر چنین چیزی روی دهد هم مالیات سنگین می‌بندند و هم اینکه شهرداری‌ها این قبیل خانه‌ها را تملک می‌کنند.
بر اساس بررسی صورت گرفته تعداد خانه‌های خالی در کشور بیشتر از بی خانمانهاست. اگر این برای این مسئله فکری نشود و دولت راه‌های فرار را نبندد به مردم فشار می‌آید. وقتی به مردم فشار بیاید به دولت و نظام هم فشار وارد می‌شود.
چقدر خانه خالی داریم؟
آزادی: آمارهای متفاوتی در این زمینه وجود دارد و خیلی سخت است. احتکارکنندگان خانه آنقدر زرنگ شده‌اند که شناسایی خانه‌های خالی از سکنه بسیار مشکل است.
*دست احتکارکنندگان خانه با برخی بنگاه‌ها در یک کاسه است
این احتکار خانه چه تاثیری روی بازار مسکن دارد؟
آزادی: کسی که خانه‌ای را احتکار می‌کند نمی‌گذارد قیمت آن پایین بیاید. قطعا این آدم در بازار مسکن دخیل است و همین افراد با هم مراوداتی که دارند، نمی‌گذارند قیمت مسکن کاهش یابد. چون اینها به بنگاه‌های خرید و فروش وصل هستند نمی‌گذارند قیمت مسکن در ایران رویه طبیعی خودش را طی کند.
*بدهی شدید وزارت راه به پیمانکاران
به سئوال قبلی برمی‌گردم عملکرد وزیر راه و شهرسازی را در حوزه مسکن چگونه ارزیابی می‌کنید؟
آزادی: به عنوان یک کارشناس با توجه به شرایط مملکت، تحریم که هنوز هم ادامه دارد. به خودم می‌بالم در کشوری زندگی می‌کنم که رهبری مانند حضرت آیت‌الله خامنه‌ای دارد. اهل تعارف هم نیستم واقعا لذت می‌برم. اینها را از عنایات خدا به کشور می‌دانم. ایشان در جاهایی که لازم است تذکرات لازم را می‌دهند. در رابطه با برجام رهبر معظم انقلاب حمایت کرد، اما با این حال از همان روز اول فرمودند که به اینها -آمریکایی‌ها- اعتمادی نداریم.
همین هم شد.
آزادی: بله همینگونه هم شد. الان می‌بینیم آن جوری که تصور می‌کردیم نشد، چون آمریکایی‌ها بدعهدی کردند. فکر می‌کردیم بعد از برجام تغییراتی در همه بخشها خواهیم داشت که اینگونه نشد. به تبع آن وزارت راه و شهرسازی قرار دارد. این وزارتخانه متولی خیلی کارهاست. الان اینها رفته‌اند برای خرید هواپیما مذاکره کرده‌اند. اما باز آمریکایی‌ها در این زمینه بدعهدی کردند.
در بحث جاده‌ها،به عنوان مثال کریدور شمال پیمانکاران همچنان از وزارت راه و شهرسازی طلبکارند. وزارت راه و شهرسازی به شدت به پیمانکاران بدهکارند و نمی‌توانیم بگویم موفق نبوده‌اند و نمی‌توانیم بگوییم موفق بوده‌اند.
یعنی همه چیز به منابع مالی بستگی دارد؟
آزادی: منابع مالی یکی از ارکان است، مدیریت هم تاثیر دارد.به عنوان یک فرد بیطرف می‌گویم وزارت راه در مدیریت خیلی ضعف ندارد. یکی از ابزارهای مهم یک مدیر ابزارهای مالی است. خیلی از پیمانکاران به دلیل مشکلات مالی به دنبال اعمال ماده 48 برای خروج از پروژه‌ها هستند. البته وزارت راهی‌ها در برخی جاها ضعف مدیریت داشته‌اند و می‌توانستند شماری از مشکلات را با مدیریت برطرف کنند. به نظرم در وزارت راه ضعفهایی در مدیریت داشته اما کم‌کاری نکرده‌اند.
کار موسسه املاک و مستغلات تامین اجتماعی چیست؟
آزادی: تامین اجتماعی بخشی از املاک در اختیار موسسه املاک و مستغلات تامین اجتماعی است، املاکی که مورد استفاده نیست و موسسه بخشی از آنها را به سمت مشارکت و ساخت ساز می‌برد و بخش دیگری از آنرا از طریق مزایده به فروش می‌رساند. با شرایطی که هیئت مدیره سازمان تعیین می‌کند.
پروژه جدیدی را هم شروع کرده‌اید؟
آزادی: اخیرا با مشارکت بنیاد شهید در یاسوج ساخت یک پروژه مرکز تجاری را شروع کرده‌ایم. خیلی از ساخت و سازهای قدیمی را هم داریم که هنوز به فروش نرفته است. اگر شرایط خوب باشد ساخت و ساز جدید هم آغاز می شود. طی سالهای اخیر به دلیل مباحثی که از گذشته مطرح شده بود مقداری بحث مشارکت کمرنگ شده بود. اما یک سری شرکتها را در حوزه شستا مانند "خانه‌سازی" را داریم که از ما زمین می‌‌گیرند و با مشارکت بخش خصوصی ساخت و ساز انجام می‌وشد.
این املاک تجاری است یا مسکونی؟
آزادی: هم تجاری، هم مسکونی و هم اداری.
برآوردی از میزان املاک سازمان تامین اجتماعی دارید؟
آزادی: برآورد مالی دقیقی نداریم، اخیرا آقای نوربخش دستور داده تیمی از معاونتهای مختلف برای شناسایی تمام املاک سازمان تشکیل شود. پس از صورت برداری هم قیمتگذاری شود. سازمان تامین اجتماعی از ملاکان کشور است. املاکی در اختیار موسسه وقتی که قرار است شفاف به مزایده گذاشته می‌شود. البته قبلا اینگونه نبود و یک حیات خلوت بود.
این موسسه چه مدتی است تشکیل شده است؟
آزادی: این موسسه خیلی وقت است که تشکیل شده. از سال 72.
چه زمانی این موسسه حیات خلوت بود؟
آزادی: خیلی وارد این مسائل نشوید، اما در برخی مواقعی برای عده‌ای حیات خلوت بود
یعنی چه کاری می‌کردند؟
آزادی: خیلی نمی‌خواهم -مسئله- را سیاسی کنم. این شفافیتی که الان آنجا وجود دارد در برخی مواقع نبوده است.
