قراردادهای اجاره از جمله مهمترین توافقاتی هستند که افراد روزانه با آنها سر و کار دارند. این توافقات، مبنای روابط بین موجر و مستاجر را تشکیل می‌دهند و حقوق و تعهدات هر طرف را به‌وضوح مشخص می‌کنند. اگر مستاجر به یکی از این تعهدات عمل نکند، موجر یا صاحب ملک می‌تواند اقدام به درخواست تخلیه ملک کند.
در این مقاله سایت یاسا به فرآیند دریافت حکم تخلیه و مواردی که می‌توان برای آن حکم تخلیه گرفت، خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید.
دلایلی که می‌توان حکم تخلیه گرفت
در قانون روابط موجر و مستاجر دلایل مختلفی ذکر شده که می‌توان با استناد به آن، برای دریافت حکم تخلیه اقدام کرد. این عوامل عبارتند از:
اتمام دوره اجاره
یکی از عواملی که می‌تواند به گرفتن حکم تخلیه منتهی شود، اتمام دوره اجاره است. گاهی اتفاق می‌افتد که مدت توافق شده در قرارداد به پایان می‌رسد، اما مستاجر ملک را تخلیه نمی‌کند.
عدم پرداخت اجاره
یکی از اموری که می‌تواند به صدور حکم تخلیه منجر شود، عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر است. اگر مستاجر به مدت سه ماه، اجاره را پرداخت نکند، موجر می‌تواند درخواست صدور حکم تخلیه را به دادگاه ارائه دهد.
انتقال ملک به فردی دیگر
یکی از تعهدات مستاجر، عدم اجاره ملک به فرد ثالث است. اگر مستاجر این تعهد را نقض کرده و ملک را به شخص دیگری انتقال دهد، موجر می‌تواند به دلیل تخلف مستاجر حکم تخلیه ملک را دریافت کند.
استفاده نامشروع و غیرقانونی از ملک
اگر مستاجر از ملک مورد اجاره به صورت نامشروع استفاده کند، این موضوع می‌تواند به دریافت حکم تخلیه قبل از پایان قرارداد اجاره منجر شود. استفاده نامشروع ممکن است در انواع مختلفی رخ دهد که مالک باید قادر به اثبات آن باشد.
فرآیند تخلیه ملک
دریافت حکم تخلیه ملک، مستلزم طی کردن فرآیندی است که در ادامه ذکر می‌شود:
دریافت مشاوره حقوقی برای حکم تخلیه ملک
برای درخواست حکم تخلیه ملک، دو راهکار وجود دارد: مراجعه به شورای حل اختلاف و یا اقدام در دادگاه حقوقی محل قرارگیری ملک. بنابراین برای اینکه بدانید از کدام روش می‌بایست استفاده کنید، بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل یا مشاوره حقوقی صحبت کنید.
ارائه دادخواست
در مرحله دوم فرآیند تخلیه ملک، لازم است یک دادخواست تهیه و آماده شود. دلایل مختلفی می‌تواند باعث تخلیه ملک شود. بنابراین دادخواست باید با ذکر دلایل موجهی که موجب نیاز موجر به حکم تخلیه شده است، تنظیم شود.
ارائه مدارک ضروری و تشکیل پرونده
در مرحله بعد حتما باید برخی از مدارک مهم به دادخواست پیوست شوند. این مدارک شامل دلایل موجه موجر برای درخواست تخلیه و همچنین نقض تعهدات توسط مستاجر می‌شود که به شرح زیر است:
- دادخواست تنظیم شده به همراه برگه‌های مربوطه
- سند مالکیت ملک مورد اختلاف
- قرارداد اجاره ملک
- مدارک هویتی متقاضیان شامل کارت ملی و شناسنامه
- مدارکی که تایید کننده هویت و اطلاعات مالک و مستاجر است.
سپس، این مدارک باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی الکترونیک ارائه شود تا پرونده ثبت و مراحل قانونی ادامه یابد.
ارسال پرونده به شعبه مربوطه
با ثبت پرونده در سامانه عدل ایران، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع داده می‌شود، که با توجه به موضوع پرونده و مکان ملک صورت می‌گیرد. دادگاه بدون نوبت پرونده‌های مربوط به تخلیه ملک را رسیدگی می‌کند. پس از بررسی دادخواست و مدارک مربوطه، اگر دادگاه به این نتیجه برسد که شرایط تخلیه ملک موجه است، حکم تخلیه صادر خواهد شد.
ابلاغ رای و ارسال اخطار تخلیه به مستاجر
بلافاصله پس از صدور حکم، یک اخطار تخلیه در قالب یک ابلاغیه به مستاجر ارسال می‌شود؛ که مستاجر را موظف می‌کند ملک را در زمان مقرر تخلیه کند. اما اگر مستاجر اعتراض داشته باشد، می‌تواند به حکم اعتراض کند که موجب تعویق در تخلیه ملک خواهد شد.
اخذ حکم اجرائیه و تخلیه ملک توسط ماموران کلانتری
در صورتی که مستاجر از اجرای حکم تخلیه امتناع کند، می‌توان اجرائیه را از دادگاه دریافت کرد. به محض صدور اجرائیه، زمان معینی برای تخلیه ملک به مستاجر داده نمی‌شود.
اگر مستاجر از باز کردن در امتناع کند. می‌توان با استناد به حکم اجرائیه، به کلانتری محل مراجعه کرده و از ماموران درخواست باز کردن در و الزام مستاجر به تخلیه را کرد.
درخواست حکم تخلیه فوری مستاجر
آیا ممکن است حکم تخلیه را به سرعت و فورا دریافت کرد؟ پاسخ مثبت است. همانطور که اشاره شد، دو راهکار اصلی برای گرفتن حکم تخلیه وجود دارد: مراجعه به دادگاه حقوقی و یا شورای حل اختلاف.
اگر موجر قصد دارد تا در کوتاه‌ترین زمان ممکن حکم تخلیه را دریافت کند، می‌تواند به شورای حل اختلاف محل قرار گیری ملک مراجعه کرده و دادخواست خود را به صورت حضوری ارائه دهد. شورای حل اختلاف نیز به سرعت به بررسی این موضوع پرداخته و در نهایت، حکم نهایی را در یک هفته اعلام خواهد کرد.
تفاوت مهمی که بین رای صادره از دادگاه و شورای حل اختلاف وجود دارد؛ این است که رای شورا قابل اعتراض نیست. به همین دلیل، رای به سرعت اجرایی می‌شود. در این روند، شورا به مستاجر 3 روز فرصت می‌دهد تا ملک را تخلیه کند. اگرچه در صورت درخواست مستاجر، شورا ممکن است تا یک ماه مهلت دهد.
مدت زمان دریافت حکم تخلیه
تعیین مدت زمان لازم برای دریافت حکم تخلیه امری قطعی نیست و به عوامل مختلفی بستگی دارد. به عنوان مثال، در شهرهای پرجمعیت مانند تهران، ممکن است این فرآیند بیشتر زمان ببرد. بعد از اینکه حکم تخلیه صادر شود، معمولا مستاجر به رای دادگاه اعتراض می‌کند. این اعتراض‌ها می‌تواند منجر به تأخیر در فرآیند شده و شاید 1 تا 5 ماه طول بکشد. به علاوه، پرونده‌های مربوط به مکان‌های تجاری معمولا به دلیل پیچیدگی بیشتر، زمان بیشتری برای رسیدگی به آنها می‌طلبد.
قانون مربوط به توقف حکم تخلیه
هنگامی که دادگاه حکم تخلیه را اعلام می‌کند، به مستاجر 72 ساعت فرصت می‌دهد تا ملک را تخلیه کند. همچنین، شورا در ابتدا معمولا یک مهلت معین برای تخلیه تعیین می‌کند که ممکن است با درخواست مستاجر تا 10 روز یا 1 ماه هم تمدید شود.
اما در قانون راهکارهایی وجود دارد که اجازه می‌دهد حکم تخلیه را متوقف کرد. به عنوان مثال، اگر مستاجر قرارداد را به صورت شفاهی تمدید کرده یا اگر حکم تخلیه اصالت نداشته باشد.
تفاوت بین دستور تخلیه و حکم تخلیه
در حقوق، دستور تخلیه و حکم تخلیه دو مفهوم متفاوت هستند که بر اساس شرایط مختلفی صادر می‌شوند. دستور تخلیه ملک زمانی صادر می‌شود که شرایط زیر فراهم باشد:
- کتبی و مستند بودن قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر
- این قرارداد اجاره باید از نوع اسناد عادی باشد.
- مشخص بودن مدت زمان اجاره در قرارداد
- قرارداد باید دارای دو نسخه و در هر دو، امضای هر دو طرف (مالک و مستاجر) وجود داشته باشد.
- امضا شدن قرارداد توسط شهود
- ذکر مبلغ اجاره در قرارداد
دستور تخلیه ملک از سوی شورای حل اختلاف صادر می‌شود، در حالی که حکم تخلیه توسط دادگاه با تشریفات قانونی صادر می‌شود. حکم تخلیه برای ملک‌هایی که دارای اجاره‌نامه رسمی و در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده‌اند صادر می‌شود.
در این حکم، قاضی به منافعی که مستاجر در این مدت استفاده کرده است نیز توجه می‌کند. اما دستور تخلیه فقط برای تخلیه مستاجر در زمان مشخص صادر می‌شود و به مسائلی مانند اجاره عقب افتاده یا انقضای قرارداد توجه نمی‌کند.
